（2018年4月19日·北京） 作為文化、經(jīng)濟(jì)重心的都會(huì)城市，北京一直以來保持著自身的開放、創(chuàng)新與活力，無論資本、商業(yè)，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這座城市創(chuàng)造潮流，也引領(lǐng)著潮流。

近兩年來，隨著自上而下的“長期租賃”概念盛行，長租公寓在房地產(chǎn)界迅速形成一股旋風(fēng)，無論是房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、中介機(jī)構(gòu)以及投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相進(jìn)入這一領(lǐng)域，促使著長租市場(chǎng)持續(xù)升溫。

得益于政策、土地、融資等多方加持，目前，全國已有1000余家長租公寓品牌在分食這塊億萬級(jí)的市場(chǎng)，爭(zhēng)奪還在繼續(xù)。

野蠻生長之下，利潤、模式、運(yùn)營等難點(diǎn)、痛點(diǎn)阻礙著長租市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)急需找尋一條通向未來的發(fā)展路徑。

北京作為長租公寓發(fā)展最為迅速的熱土之一，是長租公寓品牌主要聚集地，其一直走在行業(yè)最前列，所做出的探索和貢獻(xiàn)皆有目共睹，值得借鑒。

4月19日，城市觀點(diǎn)論壇第三次造訪這座活力之城，帶著“破題長租公寓”的議題前來，與眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商巨頭、金融人士以及專業(yè)機(jī)構(gòu)精英一起商討長租公寓的過去、現(xiàn)在與未來，以期在思想碰撞中找到破解長租公寓各式痛點(diǎn)的突破口，為其未來發(fā)展提供更多方法和可能。

長租公寓缺的是什么？

長租公寓作為我國近年來的新興事物，無論是服務(wù)、運(yùn)營、規(guī)模都還有不成熟的地方。

樂乎公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁于洪胤以樂乎公寓的經(jīng)驗(yàn)介紹到，行業(yè)普遍缺乏專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，缺乏體系化、規(guī)?；倪\(yùn)營體系。

比如，現(xiàn)在的很多二房東手頭上雖然有很好的資產(chǎn)，但并沒有專業(yè)的能力去做好資產(chǎn)運(yùn)營，也沒有能力做更好的融資，從而把這個(gè)資產(chǎn)變得更有價(jià)值；比如，行業(yè)從2014年開始到2017年，雖然是快速發(fā)展的三年，但大部分企業(yè)并不知道如何去建立起體系化、規(guī)?；倪\(yùn)營能力。

同時(shí)，于洪胤指出，行業(yè)其次缺乏的就是人才。公寓行業(yè)是新興的行業(yè)，它完全不同于租賃行業(yè)或中介行業(yè)，已經(jīng)脫離了把房子委托過來再租給客戶的模式。再者，這個(gè)行業(yè)的鏈條很長，從前端的商務(wù)拿房，到資金募集、產(chǎn)品開發(fā)、工程管理，再到運(yùn)營、招租，再到整個(gè)IT的服務(wù)，這都需要專業(yè)的人才。

碧桂園北京區(qū)域長租公寓負(fù)責(zé)人張諍也表示，長租公寓行業(yè)并不缺市場(chǎng)需求。其指出，目前全國有2.45億流動(dòng)人口，當(dāng)中有80%的流動(dòng)人口對(duì)自己的租住條件不滿意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2017年，長租公寓市場(chǎng)的規(guī)模是1.3萬億，到2030年預(yù)計(jì)要達(dá)到5萬億。

張諍認(rèn)為，現(xiàn)在的行業(yè)市場(chǎng)上大多缺少技術(shù)，缺少把錢和地結(jié)合起來，讓它達(dá)到市場(chǎng)的回報(bào)率的技術(shù)。從今年年初到現(xiàn)在已經(jīng)有300多億進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)，我們并不缺錢。“但現(xiàn)在我們要讓100萬間都掙錢，這是個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)。”

公寓行業(yè)是一項(xiàng)投資

事實(shí)上，在火熱的投資背景之下，長租公寓并不是一個(gè)高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，也不是一個(gè)利潤豐厚的行業(yè)，而是一個(gè)非常薄利的行業(yè)。

據(jù)悉，在2017年，北京長租公寓的市場(chǎng)租金成本至少增長30%，復(fù)合增長率將近17%。這引發(fā)了會(huì)場(chǎng)嘉賓的思考與討論，投資公寓是什么邏輯？到底要不要做專業(yè)的事情？到底要不要盈利？

張諍指出，公寓行業(yè)仍然是投資邏輯，是生意就應(yīng)該讓它賺錢，所以從業(yè)者都應(yīng)該關(guān)心里面投的每一塊錢是不是收回來了，用多久把它收回來。

長租公寓是全鏈條的，從業(yè)者應(yīng)該從資金方面做到開源節(jié)流，比如項(xiàng)目獲取是否能夠拿到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、更適合做長租公寓的物業(yè)，包括其它的部門支持，比如說從設(shè)計(jì)層面、施工層面怎么樣能夠更大程度節(jié)省成本，能夠做出更符合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

于洪胤也表示，在瘋狂投資下的我們需要保持理性的思考，商業(yè)的本質(zhì)是盈利，我們需要做專業(yè)的事情，需要通過提供服務(wù)價(jià)值來盈利。

從這個(gè)方面來講，摩碼公寓CEO黃劍岸介紹到，精細(xì)化的運(yùn)營應(yīng)該是長租公寓盈利的一個(gè)方面，無論是拿房還是到工程設(shè)計(jì)，再到成本。而另外一方面來講，除了節(jié)流，更多的也應(yīng)該做一些開源的工作，從為客戶提供運(yùn)營場(chǎng)景服務(wù)，來給資產(chǎn)做更多的溢價(jià)和增值，這都是其一直在進(jìn)行的工作。

熊貓公寓CEO王璽龍也表示贊同，其稱在商業(yè)模式里面，最主要是開源和閉源問題，商業(yè)、教育、寫字樓，寫字樓高于其它的租金業(yè)態(tài)，“如果你的服務(wù)只針對(duì)于公寓本身來講肯定是會(huì)賠，必須要開源，如果你的社區(qū)的服務(wù)是開源性的服務(wù)，是匹配了周邊的服務(wù)，是靠得住的”。

租賃住房REITs的邏輯

隨著更多的投資者進(jìn)入到長租公寓這一領(lǐng)域，如何實(shí)現(xiàn)退出是他們不得不考慮的問題，而租賃住房REITs是他們最為關(guān)注的一項(xiàng)。

REITs作為一種持有型物業(yè)的退出工具，它是一個(gè)商業(yè)性閉環(huán)的渠道，通過資本化的方式實(shí)現(xiàn)底層產(chǎn)品的穩(wěn)定和上層資金的流動(dòng)性。但根據(jù)中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武的介紹，根據(jù)目前來看，國內(nèi)談REITs不談退出，它僅是一個(gè)進(jìn)入工具。

范熙武解釋到，大家談到REITs都說是一個(gè)完整商業(yè)閉環(huán)的退出渠道，而我們認(rèn)為在當(dāng)前這個(gè)階段，不管是去年做的百億級(jí)的REITs，還是央企保利的50億和越秀的50億，它更多的是一個(gè)進(jìn)入式的REITs，這時(shí)候我們不談退出，大家剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)何談退出？

“所以當(dāng)前毫不諱言地說，REITs只是一個(gè)進(jìn)入的工具，這跟大家談到REITs的時(shí)候一個(gè)基本的概念會(huì)有點(diǎn)不同，這也是我們?cè)谧鲰?xiàng)目的過程中一個(gè)深刻的體會(huì)。”

同時(shí)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化REITs和類REITs，它們?cè)诓煌碾A段、不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足不同開發(fā)商對(duì)于不同資產(chǎn)和自己不同戰(zhàn)略布局的階段來實(shí)現(xiàn)的。

據(jù)預(yù)測(cè)，推了10年的公募REITs或在今年開閘，租賃住房將會(huì)作為首批的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，有了公募REITs，再加上其它的各種融資方式，將會(huì)為租賃住房這個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供完整的金融工具，再加上國家租購?fù)瑱?quán)政策的推出，提升租賃住房的價(jià)值，行業(yè)的盈利非?？善?，國外的市場(chǎng)也驗(yàn)證了這個(gè)過程。

但范熙武也表示，一個(gè)租賃住房REITs項(xiàng)目的落地必須妥善處理好三方面，發(fā)行人的利益訴求是最基礎(chǔ)的，但是發(fā)行人的訴求可能要隨著投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好，對(duì)收益的要求，監(jiān)管部門在監(jiān)管層面的要求，尋找一個(gè)妥當(dāng)點(diǎn)，才能夠去落地。