主題討論會(huì)：萬(wàn)億時(shí)代的規(guī)?；惖?/h1>
沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有未來(lái)？在萬(wàn)億時(shí)代的征途，領(lǐng)先者各出奇謀，追逐者不甘人后，這是一條沒(méi)有終點(diǎn)線的賽道。
主持嘉賓：知名城市學(xué)者、資深地產(chǎn)評(píng)論人王世泰先生
對(duì)話嘉賓：福晟集團(tuán)董事、地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁何建華先生；華聯(lián)控股股份有限公司總經(jīng)理李云女士；五礦地產(chǎn)華南區(qū)域公司總經(jīng)理戴鵬宇先生；鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；合富輝煌集團(tuán)副總裁、合富輝煌（中國(guó)）執(zhí)行總裁徐景宏先生；建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉先生；洛克菲勒家族中國(guó)首席投資官歐陽(yáng)婉萍女士。
王世泰：我感到現(xiàn)在全場(chǎng)各位一定是腦袋滿了，肚子餓了。有學(xué)者研究，在肚子餓的時(shí)候思想是最活躍的，所以我想大家對(duì)我們最后這一輪的對(duì)話應(yīng)該抱有期待。我有個(gè)提議，到這個(gè)時(shí)候大家都比較累了，為了提你們的氣，也提我們的氣，大家一起來(lái)個(gè)鼓掌。
這個(gè)話題的題目是主辦方交給我的，其實(shí)如果讓我來(lái)擬的話，我未必會(huì)同意。我們真的進(jìn)入了萬(wàn)億時(shí)代嗎？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)說(shuō)，可能集約化的生產(chǎn)是一種模式，萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)表示什么？巨頭企業(yè)，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生寡頭？但是我們的策劃者很聰明，他給了我們一個(gè)限制，“萬(wàn)億時(shí)代的規(guī)?；惖?rdquo;。有賽道，一是有方向，二是有規(guī)則，它可能有競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)一種萬(wàn)馬奔騰、巨頭PK的局面，但是不可能失態(tài)。既然有賽道在這里，每個(gè)人都可以在上面馳騁。
今天請(qǐng)了這么多的大佬，我心里還有點(diǎn)慌，我從來(lái)沒(méi)有主持過(guò)這么多人的對(duì)話，但是這也是一個(gè)很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我們臺(tái)上有8位嘉賓，每個(gè)人就4分多鐘的時(shí)間。第一個(gè)議題，從5000億到萬(wàn)億，誰(shuí)的規(guī)模通道？這個(gè)話題我想請(qǐng)兩位嘉賓來(lái)談，一是福晟集團(tuán)的何建華總裁，第二位是華聯(lián)控股有限公司的總經(jīng)理李云。
何建華：剛才余總講高鐵城市的投資機(jī)會(huì)，我覺(jué)得講得很有道理，但是有一點(diǎn)我持保留意見(jiàn)，這也要看城市，你的高鐵到了某些城市，可能會(huì)把那里的人帶走，而不是把人帶過(guò)去，當(dāng)然深圳是不錯(cuò)的，濟(jì)南、武漢也是不錯(cuò)的。
現(xiàn)在來(lái)看地產(chǎn)的行情還是比較好的，現(xiàn)在看百?gòu)?qiáng)的前幾位，特別是前三甲，其中有兩位都是靠規(guī)模才排到了前三甲，我們做企業(yè)的如果沒(méi)有今天的規(guī)模，就沒(méi)有辦法進(jìn)入卓越100榜。當(dāng)然我們做企業(yè)也不是盲目拿地，也是要有戰(zhàn)略方向的，福晟提出一個(gè)H+4的方式，首先是粵港澳大灣區(qū)，在這個(gè)區(qū)域我們會(huì)作為重點(diǎn)布局，還有一個(gè)是長(zhǎng)三角未來(lái)可能會(huì)有一個(gè)環(huán)杭州灣的概念，我們?cè)谶@些地方的規(guī)模會(huì)做大，在這兩者之間有一個(gè)區(qū)域叫海西板塊，也就是浙江和福建沿海區(qū)域。還有四個(gè)重點(diǎn)城市：天津，這是京津冀的中心，但是河北我們?yōu)槭裁床蝗?，因?yàn)楹颖辈贿m合了，雄安新區(qū)成立了，河北反而不是一個(gè)方向。還有一個(gè)是武漢，武漢除了余總講的高鐵，它的人才也是非常重要的，留住人，這個(gè)城市就有發(fā)展希望了，包括還有杭州、鄭州等等城市。
沿海一線的城市，未來(lái)的規(guī)模是可以做大的，萬(wàn)億企業(yè)也是必然的，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，各位嘉賓提到的創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、融資等等，這都是相關(guān)聯(lián)的，你要貸款給一個(gè)開(kāi)發(fā)商，你要看它的地段在哪里，它的品牌實(shí)力有多強(qiáng)，全國(guó)江山一片紅的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，兩極分化很大。
還有一點(diǎn)是企業(yè)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，我們今年有一種方式叫走出去交朋友，跟百?gòu)?qiáng)企業(yè)盡量多的交流、互補(bǔ)。因?yàn)楝F(xiàn)在前10名的實(shí)力很強(qiáng)，但是30強(qiáng)內(nèi)的公司都是差不多的，很多是上市公司，相對(duì)比較規(guī)范，他們的布點(diǎn)戰(zhàn)略也比較相似，這種強(qiáng)強(qiáng)合作最大的優(yōu)勢(shì)就是大家有各方面的互補(bǔ)，甚至還會(huì)出現(xiàn)大家在拿地等等方面不要以硬拼的方式去拿，我覺(jué)得這是未來(lái)的方向。萬(wàn)億企業(yè)是必然出現(xiàn)的，當(dāng)然這方面要有方向性。
王世泰：何總的發(fā)言很精彩，我特別欣賞這種風(fēng)格，堅(jiān)持很鮮明地亮出萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)大膽地質(zhì)疑余英總的高鐵時(shí)代的話題，我覺(jué)得有爭(zhēng)論，我們的思想就更活躍了。其實(shí)你的表達(dá)中還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是板塊時(shí)代，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)板塊時(shí)代，誰(shuí)在這個(gè)板塊里，誰(shuí)就占得先機(jī)。
接下來(lái)請(qǐng)李云總談?wù)劇?/p>
李云：對(duì)于這個(gè)萬(wàn)億時(shí)代的話題，我是這樣考慮的，從1998年以來(lái)，我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革已經(jīng)有20年了，這20年可以分為幾個(gè)階段，第一個(gè)階段是前10年，前10年是大浪淘沙的時(shí)代。第二個(gè)階段是后10年，這10年成熟企業(yè)開(kāi)始冒頭，這時(shí)候形成了一些品牌企業(yè)，像招、寶、萬(wàn)、金這樣的企業(yè)，真正分化的是最近三年，這三年除了萬(wàn)科一枝獨(dú)秀以外，很多的民營(yíng)企業(yè)，例如恒大、碧桂園都發(fā)展起來(lái)了，這些企業(yè)有什么樣的共同特點(diǎn)呢？
首先它是快周轉(zhuǎn)，快周轉(zhuǎn)的核心是快銷售，快銷售的核心是人才和制度，也就是說(shuō)它從拿地到開(kāi)發(fā)節(jié)奏、到銷售、到資金流轉(zhuǎn)，整個(gè)的安排是流程化和精細(xì)化的，具有非常明顯的制造業(yè)的特色，這是一個(gè)方面的特點(diǎn)。第二方面的特點(diǎn)是他們的布局是全國(guó)性的，他可能除了布局我們比較感興趣的一線城市和準(zhǔn)一線城市之外，它在三四線城市都做了布局，這幾年的去庫(kù)存政策，也使得他們享受到了政策的紅利。第三方面是并購(gòu)，通過(guò)這樣幾種方式，這些企業(yè)快速發(fā)展。
在這個(gè)情況下，我覺(jué)得萬(wàn)億時(shí)代是會(huì)到來(lái)的，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)是還有增量的。以我們公司為例，華聯(lián)控股這個(gè)企業(yè)從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們屬于一個(gè)中小型企業(yè)，但是我們有自己的特點(diǎn)，首先從城市布局來(lái)說(shuō)，我們截止到目前的城市布局，我是布局粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角的上海和杭州，也就是說(shuō)我們的布局是一線、準(zhǔn)一線，這是城市的布局。
從拿地來(lái)說(shuō)，我們是不到市場(chǎng)上拿地王的，但是我的土地儲(chǔ)備主要是幾個(gè)方面，一個(gè)方面是我們?cè)?0年以前進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，當(dāng)時(shí)通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式將一些有土地資源的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了收購(gòu)，現(xiàn)在通過(guò)城市更新，將土地的附加值釋放。另外一個(gè)就是通過(guò)新產(chǎn)業(yè)的拓展來(lái)拿地，拿優(yōu)質(zhì)的土地資源。還有一個(gè)是并購(gòu)，這是土地的情況。
還有一點(diǎn)，我們的產(chǎn)品是沒(méi)有可復(fù)制性的，我們的產(chǎn)品涵蓋的業(yè)態(tài)是比較多的，我們的產(chǎn)品里面有住宅、有商務(wù)，而且都是精品，沒(méi)有可復(fù)制性。還有一點(diǎn)是我們有一整條的產(chǎn)業(yè)鏈，我們有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商、租、售并舉我們10年前就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候就留了一部分進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，我們有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，也有物業(yè)管理。在這種情況下為我們的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了很好的保障。
所以我的觀點(diǎn)是，不管是大型企業(yè)，還是小型企業(yè)，在萬(wàn)億時(shí)代核心的問(wèn)題，第一，要穩(wěn)健，第二，做好產(chǎn)品，第三，要有運(yùn)營(yíng)能力。在這種情況下，復(fù)合業(yè)態(tài)增長(zhǎng)應(yīng)該會(huì)更加精彩。
王世泰：謝謝李總，李總的高明之處是給我們?cè)O(shè)了一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)間坐標(biāo)上來(lái)觀察，她對(duì)走在前面的這些有可能首先沖破萬(wàn)億紅線的企業(yè)的概括是節(jié)奏快、布局廣、資本力量撬動(dòng)。當(dāng)然她也給我們公布了華聯(lián)的基因，他們有一條產(chǎn)業(yè)鏈，堅(jiān)持做好自己的產(chǎn)品，做好自己的運(yùn)營(yíng)，我想這對(duì)大家都是有用的。
下面進(jìn)入第二個(gè)議題，小年糧倉(cāng)，轉(zhuǎn)型企業(yè)如何做強(qiáng)做大，對(duì)于是不是小年，剛才都有非常豐富的爭(zhēng)論和表達(dá)，我是這么想的，有大年、有小年，說(shuō)明房地產(chǎn)是一個(gè)常青樹，嶺南的荔枝可以一千年不死，可以大年小年都掛果，而房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到人類生活的基本需求，所以這個(gè)產(chǎn)業(yè)是千年不老的。小年我們?cè)趺传@得好的收入，來(lái)收獲它的糧倉(cāng)？每個(gè)企業(yè)都面臨這個(gè)課題，接下來(lái)我想有請(qǐng)五礦地產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理戴鵬宇先生分享。
戴鵬宇：今天觀點(diǎn)的主題是小年，但剛才討論的話題是萬(wàn)億規(guī)模，一方面在說(shuō)小年有沒(méi)有周期，另外一方面我們又在高歌猛進(jìn)地說(shuō)萬(wàn)億規(guī)模，這說(shuō)明中國(guó)的開(kāi)發(fā)商太能干，思路太快。以前我們做開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一年開(kāi)盤就覺(jué)得速度很快，現(xiàn)在有很多企業(yè)6個(gè)月開(kāi)盤。我們要想想，當(dāng)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%的時(shí)候，中國(guó)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)到底還能持續(xù)多少年？我想3到5年還能持續(xù)，但是之后就不好說(shuō)了。
剛才王老師說(shuō)小年糧倉(cāng)，其實(shí)我想現(xiàn)在每個(gè)企業(yè)都一樣，大企業(yè)、小企業(yè)都是一樣的，最焦慮的是投資總，大企業(yè)要上規(guī)模缺糧，中小企業(yè)要跟上規(guī)模也缺糧。
我們現(xiàn)在說(shuō)小年，我覺(jué)得小年有兩個(gè)變化、兩個(gè)分化。兩個(gè)變化在哪里呢？一個(gè)是市場(chǎng)的變化，土地市場(chǎng)在變化，資本市場(chǎng)在變化，現(xiàn)在融資成本跟前幾年比已經(jīng)漲了非常多。第二是政策的變化，這一點(diǎn)都好理解，在房住不炒大的政策背景之下，現(xiàn)在在提長(zhǎng)租、租賃用房，也在研究長(zhǎng)效機(jī)制，這就會(huì)帶來(lái)很大的政策變化。
兩個(gè)分化，一是企業(yè)的分化，剛才我們說(shuō)萬(wàn)億，我們看前100名的后50名，他們的規(guī)模也只有一兩百億，所以這個(gè)分化很大。城市也在分化，以前我們單純的說(shuō)一線城市、二線城市、三線城市，現(xiàn)在講都市圈、城市群，講高鐵經(jīng)濟(jì)帶，城市在分化，肯定是不一樣的。
具體說(shuō)企業(yè)應(yīng)該怎么樣轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型企業(yè)怎么樣才能變大變強(qiáng)，我覺(jué)得每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，每個(gè)企業(yè)的資源也不一樣，所以肯定沒(méi)有一個(gè)固定的路徑能力說(shuō)怎么做是一定好的。有可能長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)的玩法都不一樣了，所以肯定沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的固定模式，更重要的是要抓住自己的優(yōu)勢(shì)，分析你的核心優(yōu)勢(shì)在哪里，你是有土地還是資金成本低，還是你的產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢(shì)，還是你的文旅小鎮(zhèn)有優(yōu)勢(shì)，這方面你要做好分析。
所以我的結(jié)論是，第一，要規(guī)模不掉隊(duì)，不是說(shuō)規(guī)模大就一定好，但是沒(méi)有規(guī)模，在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是不行的。第二，要抓住核心的企業(yè)優(yōu)勢(shì)，有人做城市更新很厲害，有人做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很厲害，有人做文旅地產(chǎn)很厲害，或者它在資金成本上面有優(yōu)勢(shì)，在人力、土地上有優(yōu)勢(shì)，抓住了這個(gè)優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場(chǎng)里面還是有很多的機(jī)會(huì)。
王世泰：戴總的發(fā)言充滿了辯證法，對(duì)大年小年的解讀，對(duì)大企業(yè)、小企業(yè)的焦慮，包括對(duì)如何做大做強(qiáng)，你沒(méi)有給出一刀切的結(jié)論，不是說(shuō)一定要怎樣做，而是具體的對(duì)象、具體的定位、具體的分析。
接下來(lái)有請(qǐng)鳳崗天安數(shù)碼城的余總談?wù)劊叶啻稳ミ^(guò)鳳崗天安數(shù)碼城，這是一個(gè)非常了不得的地方，他們那里搞活動(dòng)逼格非常高，不是諾貝爾獎(jiǎng)獲得者，就是喬布斯的伙伴，都是非常牛的人，今天也請(qǐng)你給我們帶來(lái)一些牛論。
余安定：我簡(jiǎn)單講一下我的觀點(diǎn)，因?yàn)榇蠹叶荚谟懻摲康禺a(chǎn)的萬(wàn)億時(shí)代，包括是不是小年，我想講一下我的觀點(diǎn)。
在今天這個(gè)時(shí)期再討論房地產(chǎn)的規(guī)模問(wèn)題，我覺(jué)得是一個(gè)偽命題，房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了規(guī)模為王的時(shí)代。今天中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)代，大家知道整個(gè)國(guó)家的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化，從過(guò)去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)改為滿足人民美好生活需求的方向。房地產(chǎn)相應(yīng)的也進(jìn)入了新時(shí)代，新時(shí)代是什么概念？
在今天這個(gè)時(shí)代，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是不是有未來(lái)，我認(rèn)為核心的東西不應(yīng)該再看規(guī)模，規(guī)模一定不會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的要素，真正的要素剛才好幾位嘉賓都講到了，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了內(nèi)容為王時(shí)代、運(yùn)營(yíng)為王時(shí)代、品質(zhì)為王時(shí)代。你怎么樣能夠真的滿足今天的企業(yè)、今天的社會(huì)當(dāng)中的人對(duì)美好生活的需求，而不再是過(guò)去我有房子住，我買了房子能掙錢，我覺(jué)得投資的時(shí)代、搶錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，今天是講品位、講個(gè)性的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代其實(shí)更應(yīng)該看重的是內(nèi)容。
我可以拿我們自己園區(qū)舉個(gè)小例子，鳳崗天安數(shù)碼城是從2016年開(kāi)始建設(shè)的，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們可以說(shuō)是一個(gè)房地產(chǎn)的新兵，但是我們是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的老兵，我在天安數(shù)碼城待了20年，一直專注于做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)常參與房地產(chǎn)的活動(dòng)也就是這兩三年的時(shí)間。我們做鳳崗天安數(shù)碼城，2016年2月開(kāi)工，3月份我們就完成了10萬(wàn)平米企業(yè)入住的確定，2017年5月份建設(shè)了25萬(wàn)平米，9月份就把這25萬(wàn)平方米的企業(yè)全部鎖定了，我們今年計(jì)劃開(kāi)工100萬(wàn)平方，而且我有信心在半年之內(nèi)把這100萬(wàn)平方的企業(yè)全部鎖定。
我們做了大量的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的運(yùn)營(yíng)。我們的核心客戶是企業(yè)，企業(yè)最關(guān)注的是什么？我不知道在座的有沒(méi)有體會(huì)，企業(yè)最關(guān)注的是我還能不能招得到人，我能不能吸引人才。
過(guò)去我做龍崗天安數(shù)碼城的時(shí)候，我把企業(yè)要從深圳市區(qū)拉到龍崗區(qū)，我們突然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，以前我招企業(yè)的時(shí)候，只要說(shuō)服企業(yè)老板，這個(gè)企業(yè)就跟著我走，但是做龍崗天安數(shù)碼城的時(shí)候，我說(shuō)服了一個(gè)企業(yè)老板，他愿意搬了，但是核心高管說(shuō)，如果他們搬去龍崗，他們就會(huì)離開(kāi)這個(gè)公司，我突然發(fā)現(xiàn)，企業(yè)關(guān)心的是人能不能跟著他走。
我們?cè)邙P崗天安數(shù)碼城找到了一個(gè)需求點(diǎn)，大量的企業(yè)人才穩(wěn)定結(jié)構(gòu)不夠，我們就在園區(qū)周邊的社區(qū)布置了很多招聘專欄，凡是我們園區(qū)的企業(yè)要招聘，我?guī)湍惆l(fā)到5公里以內(nèi)的小區(qū)里面，他們通過(guò)這個(gè)途徑很快速的能把周邊社區(qū)要找工作的人找到，而這些人的穩(wěn)定性非常強(qiáng)，他在自己家5公里范圍內(nèi)找到的工作，他不會(huì)輕易辭職。我們也幫助周邊的社區(qū)和園區(qū)的高度匹配。我們有一系列這樣的運(yùn)營(yíng)，也促使我們的規(guī)?？焖贁U(kuò)張。
王世泰：余總，我給你幾個(gè)評(píng)價(jià)，第一，你是一個(gè)勇者，你勇敢地向何總和李總的理論挑戰(zhàn)，你認(rèn)為萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)未必是一個(gè)好事。第二，你是一個(gè)智者，你通過(guò)你自己的實(shí)踐告訴大家，內(nèi)容為王，運(yùn)營(yíng)為王，而且你在人才的招徠和產(chǎn)業(yè)入住方面找到一條通路。所以接下來(lái)我有一個(gè)提議，你應(yīng)該和劉愛(ài)明總結(jié)成伙伴的關(guān)系，當(dāng)然劉愛(ài)明總會(huì)不會(huì)和你碰杯我不知道，我們事后可以借觀點(diǎn)的平臺(tái)，在企業(yè)家之間做更多的交流。
接下來(lái)我想請(qǐng)問(wèn)合富輝煌集團(tuán)的徐景宏總，我和合富輝煌的很多工作人員打過(guò)交道，我了解到你是房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)超大的智囊，萬(wàn)億時(shí)代能不能到來(lái)，合富輝煌的智慧很重要，大家掌聲歡迎。
徐景宏：前面這么多大佬都說(shuō)了萬(wàn)億時(shí)代肯定會(huì)到來(lái)，只是大家突然之間發(fā)現(xiàn)這三年走在前面的房企增長(zhǎng)的速度太快了，大家沒(méi)想到2017年碧桂園一不小心就做到了5000多億，大家沒(méi)想到這么快。
在2017年年中的時(shí)候，很多一線的房企，特別是排名靠前的房企都已經(jīng)在想2018年要做到8000億到萬(wàn)億，他們沒(méi)講的時(shí)候，外界和媒體都已經(jīng)預(yù)測(cè)到他們要做這么大。但是當(dāng)這個(gè)目標(biāo)真的來(lái)得太快的時(shí)候，突然之間大家有一種擔(dān)心，特別是十九大對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的調(diào)子定了之后，房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的，大家發(fā)現(xiàn)如果突然之間規(guī)模做得這么大，作為一個(gè)企業(yè)大家都想做一個(gè)幾十年甚至百年企業(yè)，中國(guó)的市場(chǎng)確實(shí)是人口眾多，城市化的進(jìn)程現(xiàn)在才只有50%多，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的75%的水平，我們還有相當(dāng)長(zhǎng)一段路要走，但是按照這個(gè)快速增長(zhǎng)的模式，可能我們馬上就達(dá)到了。
達(dá)到以后，最關(guān)鍵一點(diǎn)是企業(yè)要維持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，這一點(diǎn)很重要，所以我們突然之間發(fā)現(xiàn)，恒大定的目標(biāo)不是這么快速的規(guī)?；麄冮_(kāi)始注重企業(yè)的利潤(rùn)，碧桂園在香港召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，他們對(duì)2018年也沒(méi)有制定具體的銷售目標(biāo)。如果說(shuō)前面大家都說(shuō)要對(duì)一個(gè)企業(yè)能夠進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的話，其實(shí)規(guī)模到這個(gè)階段已經(jīng)不是太重要了，大家發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)是要更加能夠沉下心來(lái)，更加把東西做得有品質(zhì)、有內(nèi)容、做細(xì)。
我們個(gè)前30的開(kāi)發(fā)商都有很多的合作，其實(shí)我們一開(kāi)始跟他們合作都發(fā)現(xiàn)他們是要做好產(chǎn)品、做精、做持續(xù)運(yùn)營(yíng)的。
但是就像大家說(shuō)的，最起碼在今天我們說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)啟了下半場(chǎng)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)其實(shí)最能賺錢的還是在快速賣樓這一塊，雖然我們這幾年的利潤(rùn)率不斷在降低，但是這一塊目前還是最快速的，當(dāng)然不排除其它比較個(gè)別的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，他們的利潤(rùn)率也是非常高的，但是他們的規(guī)模會(huì)相對(duì)小一些。
所以大家發(fā)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該把腳步適當(dāng)放慢一些，更好地關(guān)注企業(yè)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，我們覺(jué)得這樣反而更好。真正要做到萬(wàn)億時(shí)代的時(shí)候，如果說(shuō)萬(wàn)億僅僅只有一兩家，其它都做不到，我估計(jì)他們都會(huì)瞬間拉開(kāi)距離做成寡頭，但是在中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)真正做到萬(wàn)億，可能到時(shí)候不止一兩家，可能有好多家的時(shí)候，為什么我們不慢下來(lái)，做更好的持續(xù)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)呢？以前不是大家做得不精、不細(xì)，因?yàn)槲覀兪强焖贁U(kuò)張的，它里面一定會(huì)有一些多余的部分，包括人才會(huì)多余，包括管控方面我們不一定會(huì)控制得到。
舉個(gè)例子，2011年的時(shí)候碧桂園的營(yíng)銷中心只有3000人，但是到去年年底的時(shí)候，碧桂園的營(yíng)銷中心有3萬(wàn)人，他們肯定很清楚再往下發(fā)展，我的營(yíng)銷人員是不是已經(jīng)飽和了。碧桂園今年年初的時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)某些區(qū)域開(kāi)始跟我們這些專業(yè)的營(yíng)銷公司合作，難道是因?yàn)樗娜藬?shù)還不夠嗎？難道是它覺(jué)得它的3萬(wàn)人里面沒(méi)有或多或少會(huì)有些多余的營(yíng)銷人才嗎？其實(shí)不是這樣的。今天對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，是一個(gè)開(kāi)始下半場(chǎng)的更好的時(shí)代，只有不斷地做強(qiáng)，才能生存得更好。
王世泰：徐總給我們上了一堂哲學(xué)課，徐總給我們解讀了速度與質(zhì)量、規(guī)模與內(nèi)容、產(chǎn)值與利潤(rùn)中間的辯證關(guān)系，就像我們講萬(wàn)億這個(gè)概念的時(shí)候，它的外延和內(nèi)涵究竟在哪里，所以他大膽地提出一個(gè)主張，不妨慢下來(lái)，盡管可能在萬(wàn)馬奔騰的賽道上你稍稍的落后一點(diǎn)，但是你走得更穩(wěn)健，我覺(jué)得這也是一個(gè)非常好的理論，大家可以揣摩，不做一定之規(guī)，但是我們爭(zhēng)鳴就是思想的豐富。
下面進(jìn)入第三個(gè)小議題，“資本新途，監(jiān)管趨嚴(yán)之下的融資選擇”。萬(wàn)億時(shí)代要充血，大企業(yè)需要輸血，小企業(yè)更要靠輸血來(lái)活命，血就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)類金融行業(yè)。我們有幸請(qǐng)到兩位，一位是建銀國(guó)際金融有限公司的曾經(jīng)理，還有一位是洛克菲勒家族的首席投資官，首先有請(qǐng)?jiān)傉勔徽劇?/p>
曾粵暉：我們的話題很多都圍繞著數(shù)字，作為一個(gè)金融的從業(yè)人員，其實(shí)我對(duì)數(shù)字也非常敏感。近期是上市房企的業(yè)績(jī)發(fā)布密集期，其實(shí)我們的工作很多時(shí)候就是研讀這些報(bào)告，以及從相關(guān)的數(shù)字中解讀出我們這個(gè)行業(yè)以后發(fā)展的趨勢(shì)和方向。
講到萬(wàn)億，其實(shí)我反而對(duì)這個(gè)數(shù)字沒(méi)有投入太多的注意力，因?yàn)槲矣X(jué)得體量的增長(zhǎng)，無(wú)論是從歷史角度，還是從人類發(fā)展的基本規(guī)律來(lái)說(shuō)，以及影射到我們地產(chǎn)這個(gè)具體的行業(yè)，這都是一個(gè)水到渠成的事情。十九大之后人民會(huì)有能夠享受到更高質(zhì)量的生活，其實(shí)這是有底氣的，這是一種精神。從行業(yè)來(lái)說(shuō)，在這個(gè)大的基礎(chǔ)上，整個(gè)行業(yè)的體量變大了，這就是一種很自然的事情。
回到具體的話題，講到資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在目前融資的關(guān)系，我有幾點(diǎn)感受想和大家分享。
首先我看了我們觀點(diǎn)發(fā)布的榜單，我發(fā)現(xiàn)排在前面的企業(yè)絕大部分都是上市企業(yè)，甚至有很多的企業(yè)正在謀求多地上市，這就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)绻Ｍ诮窈竽軓囊?guī)模上做得更大，同時(shí)具備有質(zhì)量的發(fā)展，我們首先要建造一個(gè)好的平臺(tái)，我不是說(shuō)非上市企業(yè)就不是好的平臺(tái)，但是畢竟上市可以為我們的融資提供更多好的選項(xiàng)。
其次，如果我們建造好了這個(gè)平臺(tái)之后，我們可以在它之上充分地用好這個(gè)平臺(tái)，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)有很多的工具能夠?yàn)槲覀兊娜谫Y提供助力，比如說(shuō)除了IPO的融資之外，我們還可以通過(guò)上市之后的發(fā)債、配售等等方式，對(duì)我們的資本進(jìn)行夯實(shí)，這都是一些很好的手段和做法。
最后，如果我們?cè)谶@個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步的育好這個(gè)品牌，和我們的合作伙伴形成一個(gè)良好的互動(dòng)，方方面面互通有無(wú)、互相助力，我相信會(huì)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向著一個(gè)更高的層次、更好的水平去發(fā)展。
其實(shí)今天與會(huì)的很多企業(yè)家朋友近期都給了我們機(jī)會(huì)到我們公司來(lái)進(jìn)行業(yè)績(jī)發(fā)布之后的推銷路演，和投資界的朋友進(jìn)行會(huì)面，深度的交流，勾勒出以后發(fā)展的藍(lán)圖，以及目前所孕育的巨大潛力和機(jī)會(huì)，通過(guò)這樣的方式大家加深了解，為以后的合作奠定了更好的基礎(chǔ)。
綜上所述，站在我這個(gè)位置上，我當(dāng)然也希望以后有更多的機(jī)會(huì)能夠?yàn)槲覀冊(cè)谧牡禺a(chǎn)界的企業(yè)家朋友服務(wù)，讓你們能夠在這個(gè)市場(chǎng)里面得到更多的資源，因?yàn)檩斞皇且环矫?，如果能夠在我們的協(xié)同之下形成一種更好的自身造血的功能，健康的循環(huán)，無(wú)疑是相得益彰，我們也樂(lè)見(jiàn)其成。
王世泰：雖然我年紀(jì)比你大，但是我覺(jué)得你更有長(zhǎng)者的風(fēng)范，你的話循循善誘，和企業(yè)家對(duì)話，告訴我們一個(gè)道理，怎么來(lái)建好平臺(tái)，怎么來(lái)育好平臺(tái)，怎么來(lái)用好平臺(tái)，并且非常謙虛地表示，愿意為大家服務(wù)，樂(lè)見(jiàn)其成，這樣的風(fēng)度真是很了得。
本次對(duì)話最后一位是來(lái)自洛克菲勒的歐陽(yáng)婉萍女士，20多年前我在洛克菲勒大廈前面的水池邊上看著那個(gè)鴿子，我覺(jué)得它的自由飛翔代表了洛克菲勒的某種精神，洛克菲勒是全球商業(yè)的傳奇，今天我們有幸請(qǐng)到了歐陽(yáng)婉萍女士，她是洛克菲勒家族中國(guó)首席投資官，請(qǐng)她給我們分享。
歐陽(yáng)婉萍：首先感謝觀點(diǎn)新媒體給了我與大家共同學(xué)習(xí)、交流的平臺(tái)，下面我就跟大家一起分享我這20多年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與十多年來(lái)資本運(yùn)營(yíng)的感想。我主要是針對(duì)目前處于風(fēng)口浪尖的環(huán)境下，我們的企業(yè)怎么走向萬(wàn)億之道，怎么把企業(yè)創(chuàng)造成一個(gè)萬(wàn)億資產(chǎn)的企業(yè)，主要針對(duì)這一定來(lái)談?wù)勎覀€(gè)人的感想。
我先用三句話總結(jié)：第一，我們面對(duì)要投資的項(xiàng)目，首先要做好產(chǎn)業(yè)定位，選好金融產(chǎn)品。第二，打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。第三，產(chǎn)融相結(jié)合的資本運(yùn)作。
怎么做才能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)呢？針對(duì)現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控政策，還有金融政策的收緊，而且國(guó)家現(xiàn)在也出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)長(zhǎng)租、短租公寓的發(fā)展，這方面的社會(huì)效應(yīng)肯定是有的，滿足了普羅大眾的居住需求和消費(fèi)需求，它的經(jīng)濟(jì)收益從何而來(lái)呢？
這又回到我剛才談的第一點(diǎn)，如果是從租金的收入來(lái)回籠資金，投資者首先就會(huì)想到我投資這個(gè)產(chǎn)品要怎么樣退出，我的退出機(jī)制怎么定，什么時(shí)候能真正退出，這是很重要的。對(duì)于長(zhǎng)租公寓我們?cè)趺纯紤]呢？其實(shí)對(duì)租賃市場(chǎng)，我們基本上都是用REITs、ABS、CMBS這種金融手段來(lái)運(yùn)作。這里面要分成兩塊，一個(gè)是重資產(chǎn)，一個(gè)是輕資產(chǎn)。一些實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)，一般它都會(huì)采用輕資產(chǎn)投資的方式。針對(duì)輕資產(chǎn)投資，我們又怎么運(yùn)用這些金融產(chǎn)品來(lái)建立自己的資金池呢？我自己有一個(gè)很深的印象，在2010年5月1號(hào)在廣州有一個(gè)項(xiàng)目是10萬(wàn)平米規(guī)模的，它就是用輕資產(chǎn)的模式投資的，從拿地到開(kāi)盤我用了兩年的時(shí)間，我們的總投入才5000萬(wàn)，最終運(yùn)營(yíng)20億的資產(chǎn)規(guī)模。
怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這么龐大的資金池呢？本來(lái)它都沒(méi)有基礎(chǔ)資產(chǎn)，市政府租給我們一塊爛地，上面有一些破爛的建筑物，那個(gè)建筑物是一個(gè)汽車展示場(chǎng)，大概10萬(wàn)平米，我們以很便宜的價(jià)格拿下來(lái)，市政府給我們5年一個(gè)合同租約，我們以5+5的模式租過(guò)來(lái)，如果靠租金收入的話，肯定達(dá)不到資金回籠的要求，從商業(yè)地產(chǎn)的培育期、發(fā)展期到收入期至少需要5到6年的時(shí)間，只有5+5的經(jīng)營(yíng)期，后面的收益時(shí)間只有三四年，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我們的收益要求。我們從一開(kāi)始拿項(xiàng)目的時(shí)候就做好產(chǎn)業(yè)定位，我們要跟金融產(chǎn)品相匹配。它和房地產(chǎn)不一樣，在國(guó)外首先是要做市調(diào)，未來(lái)我的消費(fèi)群體、市場(chǎng)定位是什么樣的。做商業(yè)首先要做好金融產(chǎn)品的選定，我們才能夠安全地退出，而且才能夠有更高收益的退出。
為什么我能夠從一個(gè)5000萬(wàn)的成本變成20億的資金池呢？這是我的成名作，廣州很多人都知道。我們當(dāng)時(shí)就運(yùn)用了CMBS的模式去運(yùn)作，按照做品牌每一年的收益來(lái)估算，我們先按照10年的收益來(lái)做，整個(gè)商場(chǎng)里面我們做到70%都是品牌的商家，運(yùn)作了半年，這個(gè)資金池就建立起來(lái)了，后來(lái)我們就用20億滾動(dòng)了很多項(xiàng)目。這是我做輕資產(chǎn)運(yùn)作的一個(gè)經(jīng)歷。做輕資產(chǎn)投資也是有很好發(fā)展空間的，只要運(yùn)營(yíng)得好。所以我說(shuō)打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)是第二點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)得好，對(duì)市場(chǎng)的投資者可以有很大的收益空間、想象空間。
另外一個(gè)就是重資產(chǎn)，這一塊我也深有體會(huì)。在前兩年有一個(gè)很大的發(fā)展商找到我們，他們大概有五六十個(gè)酒店，他們的酒店經(jīng)營(yíng)不好，希望把酒店賣給我們。我說(shuō)你不用賣，因?yàn)槲辶畟€(gè)酒店，一年下來(lái)總的經(jīng)營(yíng)收益才13億，按照這樣的收益來(lái)算，經(jīng)營(yíng)20年才能回本。
王世泰：我實(shí)在不忍心打斷你的如清泉般的傾吐，但是我們的時(shí)間要到了，不得不打斷你。
歐陽(yáng)女士在給我們講這一段的時(shí)間，其實(shí)有一種誨人不倦的風(fēng)范，她要把心中的很多感受跟大家分享，如何定位、如何運(yùn)營(yíng)、如何匹配、輕資產(chǎn)怎么運(yùn)營(yíng)，締造5000萬(wàn)能翻成20多億的商業(yè)傳奇，還有重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，很可惜，重資產(chǎn)沒(méi)有講完。
非常感謝觀點(diǎn)新媒體給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)在這里暢談，我們希望今天我們所碰撞的思想火花能夠成為物質(zhì)的成果，謝謝大家，本環(huán)節(jié)到此結(jié)束。
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我要提問(wèn)...
主持嘉賓：知名城市學(xué)者、資深地產(chǎn)評(píng)論人王世泰先生
對(duì)話嘉賓：福晟集團(tuán)董事、地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁何建華先生；華聯(lián)控股股份有限公司總經(jīng)理李云女士；五礦地產(chǎn)華南區(qū)域公司總經(jīng)理戴鵬宇先生；鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；合富輝煌集團(tuán)副總裁、合富輝煌（中國(guó)）執(zhí)行總裁徐景宏先生；建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉先生；洛克菲勒家族中國(guó)首席投資官歐陽(yáng)婉萍女士。
王世泰：我感到現(xiàn)在全場(chǎng)各位一定是腦袋滿了，肚子餓了。有學(xué)者研究，在肚子餓的時(shí)候思想是最活躍的，所以我想大家對(duì)我們最后這一輪的對(duì)話應(yīng)該抱有期待。我有個(gè)提議，到這個(gè)時(shí)候大家都比較累了，為了提你們的氣，也提我們的氣，大家一起來(lái)個(gè)鼓掌。
這個(gè)話題的題目是主辦方交給我的，其實(shí)如果讓我來(lái)擬的話，我未必會(huì)同意。我們真的進(jìn)入了萬(wàn)億時(shí)代嗎？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)說(shuō)，可能集約化的生產(chǎn)是一種模式，萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)表示什么？巨頭企業(yè)，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生寡頭？但是我們的策劃者很聰明，他給了我們一個(gè)限制，“萬(wàn)億時(shí)代的規(guī)?；惖?rdquo;。有賽道，一是有方向，二是有規(guī)則，它可能有競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)一種萬(wàn)馬奔騰、巨頭PK的局面，但是不可能失態(tài)。既然有賽道在這里，每個(gè)人都可以在上面馳騁。
今天請(qǐng)了這么多的大佬，我心里還有點(diǎn)慌，我從來(lái)沒(méi)有主持過(guò)這么多人的對(duì)話，但是這也是一個(gè)很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我們臺(tái)上有8位嘉賓，每個(gè)人就4分多鐘的時(shí)間。第一個(gè)議題，從5000億到萬(wàn)億，誰(shuí)的規(guī)模通道？這個(gè)話題我想請(qǐng)兩位嘉賓來(lái)談，一是福晟集團(tuán)的何建華總裁，第二位是華聯(lián)控股有限公司的總經(jīng)理李云。
何建華：剛才余總講高鐵城市的投資機(jī)會(huì)，我覺(jué)得講得很有道理，但是有一點(diǎn)我持保留意見(jiàn)，這也要看城市，你的高鐵到了某些城市，可能會(huì)把那里的人帶走，而不是把人帶過(guò)去，當(dāng)然深圳是不錯(cuò)的，濟(jì)南、武漢也是不錯(cuò)的。
現(xiàn)在來(lái)看地產(chǎn)的行情還是比較好的，現(xiàn)在看百?gòu)?qiáng)的前幾位，特別是前三甲，其中有兩位都是靠規(guī)模才排到了前三甲，我們做企業(yè)的如果沒(méi)有今天的規(guī)模，就沒(méi)有辦法進(jìn)入卓越100榜。當(dāng)然我們做企業(yè)也不是盲目拿地，也是要有戰(zhàn)略方向的，福晟提出一個(gè)H+4的方式，首先是粵港澳大灣區(qū)，在這個(gè)區(qū)域我們會(huì)作為重點(diǎn)布局，還有一個(gè)是長(zhǎng)三角未來(lái)可能會(huì)有一個(gè)環(huán)杭州灣的概念，我們?cè)谶@些地方的規(guī)模會(huì)做大，在這兩者之間有一個(gè)區(qū)域叫海西板塊，也就是浙江和福建沿海區(qū)域。還有四個(gè)重點(diǎn)城市：天津，這是京津冀的中心，但是河北我們?yōu)槭裁床蝗?，因?yàn)楹颖辈贿m合了，雄安新區(qū)成立了，河北反而不是一個(gè)方向。還有一個(gè)是武漢，武漢除了余總講的高鐵，它的人才也是非常重要的，留住人，這個(gè)城市就有發(fā)展希望了，包括還有杭州、鄭州等等城市。
沿海一線的城市，未來(lái)的規(guī)模是可以做大的，萬(wàn)億企業(yè)也是必然的，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，各位嘉賓提到的創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、融資等等，這都是相關(guān)聯(lián)的，你要貸款給一個(gè)開(kāi)發(fā)商，你要看它的地段在哪里，它的品牌實(shí)力有多強(qiáng)，全國(guó)江山一片紅的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，兩極分化很大。
還有一點(diǎn)是企業(yè)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，我們今年有一種方式叫走出去交朋友，跟百?gòu)?qiáng)企業(yè)盡量多的交流、互補(bǔ)。因?yàn)楝F(xiàn)在前10名的實(shí)力很強(qiáng)，但是30強(qiáng)內(nèi)的公司都是差不多的，很多是上市公司，相對(duì)比較規(guī)范，他們的布點(diǎn)戰(zhàn)略也比較相似，這種強(qiáng)強(qiáng)合作最大的優(yōu)勢(shì)就是大家有各方面的互補(bǔ)，甚至還會(huì)出現(xiàn)大家在拿地等等方面不要以硬拼的方式去拿，我覺(jué)得這是未來(lái)的方向。萬(wàn)億企業(yè)是必然出現(xiàn)的，當(dāng)然這方面要有方向性。
王世泰：何總的發(fā)言很精彩，我特別欣賞這種風(fēng)格，堅(jiān)持很鮮明地亮出萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)大膽地質(zhì)疑余英總的高鐵時(shí)代的話題，我覺(jué)得有爭(zhēng)論，我們的思想就更活躍了。其實(shí)你的表達(dá)中還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是板塊時(shí)代，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)板塊時(shí)代，誰(shuí)在這個(gè)板塊里，誰(shuí)就占得先機(jī)。
接下來(lái)請(qǐng)李云總談?wù)劇?/p>
李云：對(duì)于這個(gè)萬(wàn)億時(shí)代的話題，我是這樣考慮的，從1998年以來(lái)，我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革已經(jīng)有20年了，這20年可以分為幾個(gè)階段，第一個(gè)階段是前10年，前10年是大浪淘沙的時(shí)代。第二個(gè)階段是后10年，這10年成熟企業(yè)開(kāi)始冒頭，這時(shí)候形成了一些品牌企業(yè)，像招、寶、萬(wàn)、金這樣的企業(yè)，真正分化的是最近三年，這三年除了萬(wàn)科一枝獨(dú)秀以外，很多的民營(yíng)企業(yè)，例如恒大、碧桂園都發(fā)展起來(lái)了，這些企業(yè)有什么樣的共同特點(diǎn)呢？
首先它是快周轉(zhuǎn)，快周轉(zhuǎn)的核心是快銷售，快銷售的核心是人才和制度，也就是說(shuō)它從拿地到開(kāi)發(fā)節(jié)奏、到銷售、到資金流轉(zhuǎn)，整個(gè)的安排是流程化和精細(xì)化的，具有非常明顯的制造業(yè)的特色，這是一個(gè)方面的特點(diǎn)。第二方面的特點(diǎn)是他們的布局是全國(guó)性的，他可能除了布局我們比較感興趣的一線城市和準(zhǔn)一線城市之外，它在三四線城市都做了布局，這幾年的去庫(kù)存政策，也使得他們享受到了政策的紅利。第三方面是并購(gòu)，通過(guò)這樣幾種方式，這些企業(yè)快速發(fā)展。
在這個(gè)情況下，我覺(jué)得萬(wàn)億時(shí)代是會(huì)到來(lái)的，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)是還有增量的。以我們公司為例，華聯(lián)控股這個(gè)企業(yè)從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們屬于一個(gè)中小型企業(yè)，但是我們有自己的特點(diǎn)，首先從城市布局來(lái)說(shuō)，我們截止到目前的城市布局，我是布局粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角的上海和杭州，也就是說(shuō)我們的布局是一線、準(zhǔn)一線，這是城市的布局。
從拿地來(lái)說(shuō)，我們是不到市場(chǎng)上拿地王的，但是我的土地儲(chǔ)備主要是幾個(gè)方面，一個(gè)方面是我們?cè)?0年以前進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，當(dāng)時(shí)通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式將一些有土地資源的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了收購(gòu)，現(xiàn)在通過(guò)城市更新，將土地的附加值釋放。另外一個(gè)就是通過(guò)新產(chǎn)業(yè)的拓展來(lái)拿地，拿優(yōu)質(zhì)的土地資源。還有一個(gè)是并購(gòu)，這是土地的情況。
還有一點(diǎn)，我們的產(chǎn)品是沒(méi)有可復(fù)制性的，我們的產(chǎn)品涵蓋的業(yè)態(tài)是比較多的，我們的產(chǎn)品里面有住宅、有商務(wù)，而且都是精品，沒(méi)有可復(fù)制性。還有一點(diǎn)是我們有一整條的產(chǎn)業(yè)鏈，我們有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商、租、售并舉我們10年前就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候就留了一部分進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，我們有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，也有物業(yè)管理。在這種情況下為我們的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了很好的保障。
所以我的觀點(diǎn)是，不管是大型企業(yè)，還是小型企業(yè)，在萬(wàn)億時(shí)代核心的問(wèn)題，第一，要穩(wěn)健，第二，做好產(chǎn)品，第三，要有運(yùn)營(yíng)能力。在這種情況下，復(fù)合業(yè)態(tài)增長(zhǎng)應(yīng)該會(huì)更加精彩。
王世泰：謝謝李總，李總的高明之處是給我們?cè)O(shè)了一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)間坐標(biāo)上來(lái)觀察，她對(duì)走在前面的這些有可能首先沖破萬(wàn)億紅線的企業(yè)的概括是節(jié)奏快、布局廣、資本力量撬動(dòng)。當(dāng)然她也給我們公布了華聯(lián)的基因，他們有一條產(chǎn)業(yè)鏈，堅(jiān)持做好自己的產(chǎn)品，做好自己的運(yùn)營(yíng)，我想這對(duì)大家都是有用的。
下面進(jìn)入第二個(gè)議題，小年糧倉(cāng)，轉(zhuǎn)型企業(yè)如何做強(qiáng)做大，對(duì)于是不是小年，剛才都有非常豐富的爭(zhēng)論和表達(dá)，我是這么想的，有大年、有小年，說(shuō)明房地產(chǎn)是一個(gè)常青樹，嶺南的荔枝可以一千年不死，可以大年小年都掛果，而房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到人類生活的基本需求，所以這個(gè)產(chǎn)業(yè)是千年不老的。小年我們?cè)趺传@得好的收入，來(lái)收獲它的糧倉(cāng)？每個(gè)企業(yè)都面臨這個(gè)課題，接下來(lái)我想有請(qǐng)五礦地產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理戴鵬宇先生分享。
戴鵬宇：今天觀點(diǎn)的主題是小年，但剛才討論的話題是萬(wàn)億規(guī)模，一方面在說(shuō)小年有沒(méi)有周期，另外一方面我們又在高歌猛進(jìn)地說(shuō)萬(wàn)億規(guī)模，這說(shuō)明中國(guó)的開(kāi)發(fā)商太能干，思路太快。以前我們做開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一年開(kāi)盤就覺(jué)得速度很快，現(xiàn)在有很多企業(yè)6個(gè)月開(kāi)盤。我們要想想，當(dāng)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%的時(shí)候，中國(guó)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)到底還能持續(xù)多少年？我想3到5年還能持續(xù)，但是之后就不好說(shuō)了。
剛才王老師說(shuō)小年糧倉(cāng)，其實(shí)我想現(xiàn)在每個(gè)企業(yè)都一樣，大企業(yè)、小企業(yè)都是一樣的，最焦慮的是投資總，大企業(yè)要上規(guī)模缺糧，中小企業(yè)要跟上規(guī)模也缺糧。
我們現(xiàn)在說(shuō)小年，我覺(jué)得小年有兩個(gè)變化、兩個(gè)分化。兩個(gè)變化在哪里呢？一個(gè)是市場(chǎng)的變化，土地市場(chǎng)在變化，資本市場(chǎng)在變化，現(xiàn)在融資成本跟前幾年比已經(jīng)漲了非常多。第二是政策的變化，這一點(diǎn)都好理解，在房住不炒大的政策背景之下，現(xiàn)在在提長(zhǎng)租、租賃用房，也在研究長(zhǎng)效機(jī)制，這就會(huì)帶來(lái)很大的政策變化。
兩個(gè)分化，一是企業(yè)的分化，剛才我們說(shuō)萬(wàn)億，我們看前100名的后50名，他們的規(guī)模也只有一兩百億，所以這個(gè)分化很大。城市也在分化，以前我們單純的說(shuō)一線城市、二線城市、三線城市，現(xiàn)在講都市圈、城市群，講高鐵經(jīng)濟(jì)帶，城市在分化，肯定是不一樣的。
具體說(shuō)企業(yè)應(yīng)該怎么樣轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型企業(yè)怎么樣才能變大變強(qiáng)，我覺(jué)得每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，每個(gè)企業(yè)的資源也不一樣，所以肯定沒(méi)有一個(gè)固定的路徑能力說(shuō)怎么做是一定好的。有可能長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)的玩法都不一樣了，所以肯定沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的固定模式，更重要的是要抓住自己的優(yōu)勢(shì)，分析你的核心優(yōu)勢(shì)在哪里，你是有土地還是資金成本低，還是你的產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢(shì)，還是你的文旅小鎮(zhèn)有優(yōu)勢(shì)，這方面你要做好分析。
所以我的結(jié)論是，第一，要規(guī)模不掉隊(duì)，不是說(shuō)規(guī)模大就一定好，但是沒(méi)有規(guī)模，在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是不行的。第二，要抓住核心的企業(yè)優(yōu)勢(shì)，有人做城市更新很厲害，有人做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很厲害，有人做文旅地產(chǎn)很厲害，或者它在資金成本上面有優(yōu)勢(shì)，在人力、土地上有優(yōu)勢(shì)，抓住了這個(gè)優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場(chǎng)里面還是有很多的機(jī)會(huì)。
王世泰：戴總的發(fā)言充滿了辯證法，對(duì)大年小年的解讀，對(duì)大企業(yè)、小企業(yè)的焦慮，包括對(duì)如何做大做強(qiáng)，你沒(méi)有給出一刀切的結(jié)論，不是說(shuō)一定要怎樣做，而是具體的對(duì)象、具體的定位、具體的分析。
接下來(lái)有請(qǐng)鳳崗天安數(shù)碼城的余總談?wù)劊叶啻稳ミ^(guò)鳳崗天安數(shù)碼城，這是一個(gè)非常了不得的地方，他們那里搞活動(dòng)逼格非常高，不是諾貝爾獎(jiǎng)獲得者，就是喬布斯的伙伴，都是非常牛的人，今天也請(qǐng)你給我們帶來(lái)一些牛論。
余安定：我簡(jiǎn)單講一下我的觀點(diǎn)，因?yàn)榇蠹叶荚谟懻摲康禺a(chǎn)的萬(wàn)億時(shí)代，包括是不是小年，我想講一下我的觀點(diǎn)。
在今天這個(gè)時(shí)期再討論房地產(chǎn)的規(guī)模問(wèn)題，我覺(jué)得是一個(gè)偽命題，房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了規(guī)模為王的時(shí)代。今天中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)代，大家知道整個(gè)國(guó)家的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化，從過(guò)去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)改為滿足人民美好生活需求的方向。房地產(chǎn)相應(yīng)的也進(jìn)入了新時(shí)代，新時(shí)代是什么概念？
在今天這個(gè)時(shí)代，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是不是有未來(lái)，我認(rèn)為核心的東西不應(yīng)該再看規(guī)模，規(guī)模一定不會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的要素，真正的要素剛才好幾位嘉賓都講到了，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了內(nèi)容為王時(shí)代、運(yùn)營(yíng)為王時(shí)代、品質(zhì)為王時(shí)代。你怎么樣能夠真的滿足今天的企業(yè)、今天的社會(huì)當(dāng)中的人對(duì)美好生活的需求，而不再是過(guò)去我有房子住，我買了房子能掙錢，我覺(jué)得投資的時(shí)代、搶錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，今天是講品位、講個(gè)性的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代其實(shí)更應(yīng)該看重的是內(nèi)容。
我可以拿我們自己園區(qū)舉個(gè)小例子，鳳崗天安數(shù)碼城是從2016年開(kāi)始建設(shè)的，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們可以說(shuō)是一個(gè)房地產(chǎn)的新兵，但是我們是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的老兵，我在天安數(shù)碼城待了20年，一直專注于做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)常參與房地產(chǎn)的活動(dòng)也就是這兩三年的時(shí)間。我們做鳳崗天安數(shù)碼城，2016年2月開(kāi)工，3月份我們就完成了10萬(wàn)平米企業(yè)入住的確定，2017年5月份建設(shè)了25萬(wàn)平米，9月份就把這25萬(wàn)平方米的企業(yè)全部鎖定了，我們今年計(jì)劃開(kāi)工100萬(wàn)平方，而且我有信心在半年之內(nèi)把這100萬(wàn)平方的企業(yè)全部鎖定。
我們做了大量的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的運(yùn)營(yíng)。我們的核心客戶是企業(yè)，企業(yè)最關(guān)注的是什么？我不知道在座的有沒(méi)有體會(huì)，企業(yè)最關(guān)注的是我還能不能招得到人，我能不能吸引人才。
過(guò)去我做龍崗天安數(shù)碼城的時(shí)候，我把企業(yè)要從深圳市區(qū)拉到龍崗區(qū)，我們突然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，以前我招企業(yè)的時(shí)候，只要說(shuō)服企業(yè)老板，這個(gè)企業(yè)就跟著我走，但是做龍崗天安數(shù)碼城的時(shí)候，我說(shuō)服了一個(gè)企業(yè)老板，他愿意搬了，但是核心高管說(shuō)，如果他們搬去龍崗，他們就會(huì)離開(kāi)這個(gè)公司，我突然發(fā)現(xiàn)，企業(yè)關(guān)心的是人能不能跟著他走。
我們?cè)邙P崗天安數(shù)碼城找到了一個(gè)需求點(diǎn)，大量的企業(yè)人才穩(wěn)定結(jié)構(gòu)不夠，我們就在園區(qū)周邊的社區(qū)布置了很多招聘專欄，凡是我們園區(qū)的企業(yè)要招聘，我?guī)湍惆l(fā)到5公里以內(nèi)的小區(qū)里面，他們通過(guò)這個(gè)途徑很快速的能把周邊社區(qū)要找工作的人找到，而這些人的穩(wěn)定性非常強(qiáng)，他在自己家5公里范圍內(nèi)找到的工作，他不會(huì)輕易辭職。我們也幫助周邊的社區(qū)和園區(qū)的高度匹配。我們有一系列這樣的運(yùn)營(yíng)，也促使我們的規(guī)?？焖贁U(kuò)張。
王世泰：余總，我給你幾個(gè)評(píng)價(jià)，第一，你是一個(gè)勇者，你勇敢地向何總和李總的理論挑戰(zhàn)，你認(rèn)為萬(wàn)億時(shí)代的到來(lái)未必是一個(gè)好事。第二，你是一個(gè)智者，你通過(guò)你自己的實(shí)踐告訴大家，內(nèi)容為王，運(yùn)營(yíng)為王，而且你在人才的招徠和產(chǎn)業(yè)入住方面找到一條通路。所以接下來(lái)我有一個(gè)提議，你應(yīng)該和劉愛(ài)明總結(jié)成伙伴的關(guān)系，當(dāng)然劉愛(ài)明總會(huì)不會(huì)和你碰杯我不知道，我們事后可以借觀點(diǎn)的平臺(tái)，在企業(yè)家之間做更多的交流。
接下來(lái)我想請(qǐng)問(wèn)合富輝煌集團(tuán)的徐景宏總，我和合富輝煌的很多工作人員打過(guò)交道，我了解到你是房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)超大的智囊，萬(wàn)億時(shí)代能不能到來(lái)，合富輝煌的智慧很重要，大家掌聲歡迎。
徐景宏：前面這么多大佬都說(shuō)了萬(wàn)億時(shí)代肯定會(huì)到來(lái)，只是大家突然之間發(fā)現(xiàn)這三年走在前面的房企增長(zhǎng)的速度太快了，大家沒(méi)想到2017年碧桂園一不小心就做到了5000多億，大家沒(méi)想到這么快。
在2017年年中的時(shí)候，很多一線的房企，特別是排名靠前的房企都已經(jīng)在想2018年要做到8000億到萬(wàn)億，他們沒(méi)講的時(shí)候，外界和媒體都已經(jīng)預(yù)測(cè)到他們要做這么大。但是當(dāng)這個(gè)目標(biāo)真的來(lái)得太快的時(shí)候，突然之間大家有一種擔(dān)心，特別是十九大對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的調(diào)子定了之后，房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的，大家發(fā)現(xiàn)如果突然之間規(guī)模做得這么大，作為一個(gè)企業(yè)大家都想做一個(gè)幾十年甚至百年企業(yè)，中國(guó)的市場(chǎng)確實(shí)是人口眾多，城市化的進(jìn)程現(xiàn)在才只有50%多，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的75%的水平，我們還有相當(dāng)長(zhǎng)一段路要走，但是按照這個(gè)快速增長(zhǎng)的模式，可能我們馬上就達(dá)到了。
達(dá)到以后，最關(guān)鍵一點(diǎn)是企業(yè)要維持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，這一點(diǎn)很重要，所以我們突然之間發(fā)現(xiàn)，恒大定的目標(biāo)不是這么快速的規(guī)?；麄冮_(kāi)始注重企業(yè)的利潤(rùn)，碧桂園在香港召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，他們對(duì)2018年也沒(méi)有制定具體的銷售目標(biāo)。如果說(shuō)前面大家都說(shuō)要對(duì)一個(gè)企業(yè)能夠進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的話，其實(shí)規(guī)模到這個(gè)階段已經(jīng)不是太重要了，大家發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)是要更加能夠沉下心來(lái)，更加把東西做得有品質(zhì)、有內(nèi)容、做細(xì)。
我們個(gè)前30的開(kāi)發(fā)商都有很多的合作，其實(shí)我們一開(kāi)始跟他們合作都發(fā)現(xiàn)他們是要做好產(chǎn)品、做精、做持續(xù)運(yùn)營(yíng)的。
但是就像大家說(shuō)的，最起碼在今天我們說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)啟了下半場(chǎng)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)其實(shí)最能賺錢的還是在快速賣樓這一塊，雖然我們這幾年的利潤(rùn)率不斷在降低，但是這一塊目前還是最快速的，當(dāng)然不排除其它比較個(gè)別的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，他們的利潤(rùn)率也是非常高的，但是他們的規(guī)模會(huì)相對(duì)小一些。
所以大家發(fā)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該把腳步適當(dāng)放慢一些，更好地關(guān)注企業(yè)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，我們覺(jué)得這樣反而更好。真正要做到萬(wàn)億時(shí)代的時(shí)候，如果說(shuō)萬(wàn)億僅僅只有一兩家，其它都做不到，我估計(jì)他們都會(huì)瞬間拉開(kāi)距離做成寡頭，但是在中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)真正做到萬(wàn)億，可能到時(shí)候不止一兩家，可能有好多家的時(shí)候，為什么我們不慢下來(lái)，做更好的持續(xù)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)呢？以前不是大家做得不精、不細(xì)，因?yàn)槲覀兪强焖贁U(kuò)張的，它里面一定會(huì)有一些多余的部分，包括人才會(huì)多余，包括管控方面我們不一定會(huì)控制得到。
舉個(gè)例子，2011年的時(shí)候碧桂園的營(yíng)銷中心只有3000人，但是到去年年底的時(shí)候，碧桂園的營(yíng)銷中心有3萬(wàn)人，他們肯定很清楚再往下發(fā)展，我的營(yíng)銷人員是不是已經(jīng)飽和了。碧桂園今年年初的時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)某些區(qū)域開(kāi)始跟我們這些專業(yè)的營(yíng)銷公司合作，難道是因?yàn)樗娜藬?shù)還不夠嗎？難道是它覺(jué)得它的3萬(wàn)人里面沒(méi)有或多或少會(huì)有些多余的營(yíng)銷人才嗎？其實(shí)不是這樣的。今天對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，是一個(gè)開(kāi)始下半場(chǎng)的更好的時(shí)代，只有不斷地做強(qiáng)，才能生存得更好。
王世泰：徐總給我們上了一堂哲學(xué)課，徐總給我們解讀了速度與質(zhì)量、規(guī)模與內(nèi)容、產(chǎn)值與利潤(rùn)中間的辯證關(guān)系，就像我們講萬(wàn)億這個(gè)概念的時(shí)候，它的外延和內(nèi)涵究竟在哪里，所以他大膽地提出一個(gè)主張，不妨慢下來(lái)，盡管可能在萬(wàn)馬奔騰的賽道上你稍稍的落后一點(diǎn)，但是你走得更穩(wěn)健，我覺(jué)得這也是一個(gè)非常好的理論，大家可以揣摩，不做一定之規(guī)，但是我們爭(zhēng)鳴就是思想的豐富。
下面進(jìn)入第三個(gè)小議題，“資本新途，監(jiān)管趨嚴(yán)之下的融資選擇”。萬(wàn)億時(shí)代要充血，大企業(yè)需要輸血，小企業(yè)更要靠輸血來(lái)活命，血就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)類金融行業(yè)。我們有幸請(qǐng)到兩位，一位是建銀國(guó)際金融有限公司的曾經(jīng)理，還有一位是洛克菲勒家族的首席投資官，首先有請(qǐng)?jiān)傉勔徽劇?/p>
曾粵暉：我們的話題很多都圍繞著數(shù)字，作為一個(gè)金融的從業(yè)人員，其實(shí)我對(duì)數(shù)字也非常敏感。近期是上市房企的業(yè)績(jī)發(fā)布密集期，其實(shí)我們的工作很多時(shí)候就是研讀這些報(bào)告，以及從相關(guān)的數(shù)字中解讀出我們這個(gè)行業(yè)以后發(fā)展的趨勢(shì)和方向。
講到萬(wàn)億，其實(shí)我反而對(duì)這個(gè)數(shù)字沒(méi)有投入太多的注意力，因?yàn)槲矣X(jué)得體量的增長(zhǎng)，無(wú)論是從歷史角度，還是從人類發(fā)展的基本規(guī)律來(lái)說(shuō)，以及影射到我們地產(chǎn)這個(gè)具體的行業(yè)，這都是一個(gè)水到渠成的事情。十九大之后人民會(huì)有能夠享受到更高質(zhì)量的生活，其實(shí)這是有底氣的，這是一種精神。從行業(yè)來(lái)說(shuō)，在這個(gè)大的基礎(chǔ)上，整個(gè)行業(yè)的體量變大了，這就是一種很自然的事情。
回到具體的話題，講到資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在目前融資的關(guān)系，我有幾點(diǎn)感受想和大家分享。
首先我看了我們觀點(diǎn)發(fā)布的榜單，我發(fā)現(xiàn)排在前面的企業(yè)絕大部分都是上市企業(yè)，甚至有很多的企業(yè)正在謀求多地上市，這就說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)绻Ｍ诮窈竽軓囊?guī)模上做得更大，同時(shí)具備有質(zhì)量的發(fā)展，我們首先要建造一個(gè)好的平臺(tái)，我不是說(shuō)非上市企業(yè)就不是好的平臺(tái)，但是畢竟上市可以為我們的融資提供更多好的選項(xiàng)。
其次，如果我們建造好了這個(gè)平臺(tái)之后，我們可以在它之上充分地用好這個(gè)平臺(tái)，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)有很多的工具能夠?yàn)槲覀兊娜谫Y提供助力，比如說(shuō)除了IPO的融資之外，我們還可以通過(guò)上市之后的發(fā)債、配售等等方式，對(duì)我們的資本進(jìn)行夯實(shí)，這都是一些很好的手段和做法。
最后，如果我們?cè)谶@個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步的育好這個(gè)品牌，和我們的合作伙伴形成一個(gè)良好的互動(dòng)，方方面面互通有無(wú)、互相助力，我相信會(huì)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向著一個(gè)更高的層次、更好的水平去發(fā)展。
其實(shí)今天與會(huì)的很多企業(yè)家朋友近期都給了我們機(jī)會(huì)到我們公司來(lái)進(jìn)行業(yè)績(jī)發(fā)布之后的推銷路演，和投資界的朋友進(jìn)行會(huì)面，深度的交流，勾勒出以后發(fā)展的藍(lán)圖，以及目前所孕育的巨大潛力和機(jī)會(huì)，通過(guò)這樣的方式大家加深了解，為以后的合作奠定了更好的基礎(chǔ)。
綜上所述，站在我這個(gè)位置上，我當(dāng)然也希望以后有更多的機(jī)會(huì)能夠?yàn)槲覀冊(cè)谧牡禺a(chǎn)界的企業(yè)家朋友服務(wù)，讓你們能夠在這個(gè)市場(chǎng)里面得到更多的資源，因?yàn)檩斞皇且环矫?，如果能夠在我們的協(xié)同之下形成一種更好的自身造血的功能，健康的循環(huán)，無(wú)疑是相得益彰，我們也樂(lè)見(jiàn)其成。
王世泰：雖然我年紀(jì)比你大，但是我覺(jué)得你更有長(zhǎng)者的風(fēng)范，你的話循循善誘，和企業(yè)家對(duì)話，告訴我們一個(gè)道理，怎么來(lái)建好平臺(tái)，怎么來(lái)育好平臺(tái)，怎么來(lái)用好平臺(tái)，并且非常謙虛地表示，愿意為大家服務(wù)，樂(lè)見(jiàn)其成，這樣的風(fēng)度真是很了得。
本次對(duì)話最后一位是來(lái)自洛克菲勒的歐陽(yáng)婉萍女士，20多年前我在洛克菲勒大廈前面的水池邊上看著那個(gè)鴿子，我覺(jué)得它的自由飛翔代表了洛克菲勒的某種精神，洛克菲勒是全球商業(yè)的傳奇，今天我們有幸請(qǐng)到了歐陽(yáng)婉萍女士，她是洛克菲勒家族中國(guó)首席投資官，請(qǐng)她給我們分享。
歐陽(yáng)婉萍：首先感謝觀點(diǎn)新媒體給了我與大家共同學(xué)習(xí)、交流的平臺(tái)，下面我就跟大家一起分享我這20多年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與十多年來(lái)資本運(yùn)營(yíng)的感想。我主要是針對(duì)目前處于風(fēng)口浪尖的環(huán)境下，我們的企業(yè)怎么走向萬(wàn)億之道，怎么把企業(yè)創(chuàng)造成一個(gè)萬(wàn)億資產(chǎn)的企業(yè)，主要針對(duì)這一定來(lái)談?wù)勎覀€(gè)人的感想。
我先用三句話總結(jié)：第一，我們面對(duì)要投資的項(xiàng)目，首先要做好產(chǎn)業(yè)定位，選好金融產(chǎn)品。第二，打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。第三，產(chǎn)融相結(jié)合的資本運(yùn)作。
怎么做才能實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)呢？針對(duì)現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控政策，還有金融政策的收緊，而且國(guó)家現(xiàn)在也出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)長(zhǎng)租、短租公寓的發(fā)展，這方面的社會(huì)效應(yīng)肯定是有的，滿足了普羅大眾的居住需求和消費(fèi)需求，它的經(jīng)濟(jì)收益從何而來(lái)呢？
這又回到我剛才談的第一點(diǎn)，如果是從租金的收入來(lái)回籠資金，投資者首先就會(huì)想到我投資這個(gè)產(chǎn)品要怎么樣退出，我的退出機(jī)制怎么定，什么時(shí)候能真正退出，這是很重要的。對(duì)于長(zhǎng)租公寓我們?cè)趺纯紤]呢？其實(shí)對(duì)租賃市場(chǎng)，我們基本上都是用REITs、ABS、CMBS這種金融手段來(lái)運(yùn)作。這里面要分成兩塊，一個(gè)是重資產(chǎn)，一個(gè)是輕資產(chǎn)。一些實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)，一般它都會(huì)采用輕資產(chǎn)投資的方式。針對(duì)輕資產(chǎn)投資，我們又怎么運(yùn)用這些金融產(chǎn)品來(lái)建立自己的資金池呢？我自己有一個(gè)很深的印象，在2010年5月1號(hào)在廣州有一個(gè)項(xiàng)目是10萬(wàn)平米規(guī)模的，它就是用輕資產(chǎn)的模式投資的，從拿地到開(kāi)盤我用了兩年的時(shí)間，我們的總投入才5000萬(wàn)，最終運(yùn)營(yíng)20億的資產(chǎn)規(guī)模。
怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這么龐大的資金池呢？本來(lái)它都沒(méi)有基礎(chǔ)資產(chǎn)，市政府租給我們一塊爛地，上面有一些破爛的建筑物，那個(gè)建筑物是一個(gè)汽車展示場(chǎng)，大概10萬(wàn)平米，我們以很便宜的價(jià)格拿下來(lái)，市政府給我們5年一個(gè)合同租約，我們以5+5的模式租過(guò)來(lái)，如果靠租金收入的話，肯定達(dá)不到資金回籠的要求，從商業(yè)地產(chǎn)的培育期、發(fā)展期到收入期至少需要5到6年的時(shí)間，只有5+5的經(jīng)營(yíng)期，后面的收益時(shí)間只有三四年，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我們的收益要求。我們從一開(kāi)始拿項(xiàng)目的時(shí)候就做好產(chǎn)業(yè)定位，我們要跟金融產(chǎn)品相匹配。它和房地產(chǎn)不一樣，在國(guó)外首先是要做市調(diào)，未來(lái)我的消費(fèi)群體、市場(chǎng)定位是什么樣的。做商業(yè)首先要做好金融產(chǎn)品的選定，我們才能夠安全地退出，而且才能夠有更高收益的退出。
為什么我能夠從一個(gè)5000萬(wàn)的成本變成20億的資金池呢？這是我的成名作，廣州很多人都知道。我們當(dāng)時(shí)就運(yùn)用了CMBS的模式去運(yùn)作，按照做品牌每一年的收益來(lái)估算，我們先按照10年的收益來(lái)做，整個(gè)商場(chǎng)里面我們做到70%都是品牌的商家，運(yùn)作了半年，這個(gè)資金池就建立起來(lái)了，后來(lái)我們就用20億滾動(dòng)了很多項(xiàng)目。這是我做輕資產(chǎn)運(yùn)作的一個(gè)經(jīng)歷。做輕資產(chǎn)投資也是有很好發(fā)展空間的，只要運(yùn)營(yíng)得好。所以我說(shuō)打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)是第二點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)得好，對(duì)市場(chǎng)的投資者可以有很大的收益空間、想象空間。
另外一個(gè)就是重資產(chǎn)，這一塊我也深有體會(huì)。在前兩年有一個(gè)很大的發(fā)展商找到我們，他們大概有五六十個(gè)酒店，他們的酒店經(jīng)營(yíng)不好，希望把酒店賣給我們。我說(shuō)你不用賣，因?yàn)槲辶畟€(gè)酒店，一年下來(lái)總的經(jīng)營(yíng)收益才13億，按照這樣的收益來(lái)算，經(jīng)營(yíng)20年才能回本。
王世泰：我實(shí)在不忍心打斷你的如清泉般的傾吐，但是我們的時(shí)間要到了，不得不打斷你。
歐陽(yáng)女士在給我們講這一段的時(shí)間，其實(shí)有一種誨人不倦的風(fēng)范，她要把心中的很多感受跟大家分享，如何定位、如何運(yùn)營(yíng)、如何匹配、輕資產(chǎn)怎么運(yùn)營(yíng)，締造5000萬(wàn)能翻成20多億的商業(yè)傳奇，還有重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，很可惜，重資產(chǎn)沒(méi)有講完。
非常感謝觀點(diǎn)新媒體給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)在這里暢談，我們希望今天我們所碰撞的思想火花能夠成為物質(zhì)的成果，謝謝大家，本環(huán)節(jié)到此結(jié)束。
