榜單綜述

1、千億銷售兩月達(dá)成，恒大打價格戰(zhàn)超萬科

2018年1月，當(dāng)萬科以破記錄的679.8億元開啟2018年銷售規(guī)模戰(zhàn)時，碧桂園依舊以始料未及的691.6億元超越之，其鞏固榜首的意味十分濃烈。

進(jìn)入第二回合，2月大部分房企的銷售金額均走出環(huán)比下跌的趨勢，三強(qiáng)均錄得低于500億元的銷售額，而萬科更是跌至400億元之下，被恒大趕超。

雖然開年兩月并非傳統(tǒng)旺季，但三強(qiáng)房企共同創(chuàng)造了全年率先抵達(dá)千億規(guī)模的紀(jì)錄——兩個月。按此速度，年中之時誕生三千億房企也并非不可能。

銷售之外，在2017年高調(diào)宣布進(jìn)軍發(fā)展特色小鎮(zhèn)后，碧桂園在簽約小鎮(zhèn)上的速度開始令同行們側(cè)目。2月份碧桂園繼續(xù)加大合作，牽手博世集團(tuán)共同拓展及打造產(chǎn)城融合的智慧小鎮(zhèn)，并與招商局集團(tuán)開啟了產(chǎn)城融合、創(chuàng)新業(yè)務(wù)和金融資本等領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。

萬科方面，經(jīng)過2017年拿地規(guī)模大增以及上月聯(lián)合印力收購凱德項目后，2月份雖然華東及華北多地均有密集供地，但萬科本月在土地市場上略顯平靜，主要在成都拿下了四宗帶有部分自持要求的商業(yè)用地。相反地，董事薪酬問題卻成為外界關(guān)注的焦點。

雖然恒大對外公布的2018年銷售目標(biāo)相比2017年增長無幾，首月排名沒有變化，但恒大并非不戀戰(zhàn)。進(jìn)入2月之后，恒大啟動了全國范圍的價格戰(zhàn)，對所有樓盤實行基礎(chǔ)優(yōu)惠88折?；蛟S是這番策略的推波助瀾，恒大最終坐上亞軍席位。

實際上，若2018年調(diào)控持續(xù)、千億級房企繼續(xù)追趕，三強(qiáng)銷售額實現(xiàn)同樣增速的難度將會增加。

2、三千億梯隊被打散，四強(qiáng)之爭留懸念

去年三千億陣營僅有的三家房企，融創(chuàng)、保利及綠地的第二梯隊陣營在2018年1月開始便已被打散。

作為1月份唯一的月銷售300億級的房企，保利打響開年一炮之后，前兩月已累計銷售555億元，維持在第四名。

此外，保利日前發(fā)布的一份白皮書也讓外界得以一窺這家央企的行業(yè)視角。保利在報告中提及，2017年雖然銷售金額及面積均創(chuàng)下新高但并非意味著“頂點/拐點”的到來，“大象依舊能夠起舞”。對市場前景的樂觀判斷或許也支撐著保利進(jìn)入行業(yè)前三的自信。

但保利面對的對手是融創(chuàng)，這家“狼性十足”的企業(yè)從2015年至2017年保持了100%以上的增速，僅用一年時間便完成了從1500到3500億級的躍進(jìn)。只是，去年一步步攻關(guān)摘得第四名后，融創(chuàng)在年初未能保住位置，未來第四強(qiáng)之爭充滿懸念。

綠地控股在首月僅銷售150億的情況下，本月排名并未明顯提升，但兩月銷售加總不及300億，排名在十強(qiáng)之末。

對于開年的表現(xiàn)，綠地控股董事長張玉良在2月初的一場采訪上回應(yīng)稱，綠地不刻意追求規(guī)模，但他也承認(rèn)沒有體量、沒有規(guī)模的大企業(yè)是不行的。

或許是為了更加主動地提振業(yè)績，綠地計劃改變它獲取項目的策略。據(jù)張玉良透露，2018年初，綠地將在一二線城市溢出以及有產(chǎn)業(yè)帶動的三四線區(qū)域做一波短平快操作，年初已拿了不少地，預(yù)計這些項目將在二季度末三季度初有產(chǎn)出，力爭增加千億級的銷售規(guī)模。

土地是業(yè)績保障，但企業(yè)終究要賣出房子才具有規(guī)模話語權(quán)，2018年剛走過兩個月，綠地還有相對充裕的時間挽回失勢。

3、房企競爭白熱化，黑馬迎擊常勝軍

事實上，意外落下的并不只綠地一家，包括綠城、金地開年銷售并未有明顯優(yōu)勢。也正是這種意外與不確定性，讓這場排名賽更加驚喜迭出。

與之相反，另一種意外的代表是金茂，去年這家房企尚處于榜單20名開外。如今僅兩月，金茂卻跑出了黑馬的姿態(tài)，以306億元銷售額擠入前十。但微弱的差距意味著，緊跟在后的龍湖、華夏幸福及綠地在接下來超越的難度并不高。

十名之外，包括招商蛇口、中梁地產(chǎn)、華潤置地及新城的銷售金額更為接近，前兩月在十億之內(nèi)決出先后次序，貼身肉博般的緊張氣氛籠罩。

更加直面交鋒的土地賽場上，2月份龍湖、華潤以及招商蛇口在土地上更舍得砸錢。華潤2月26日斥96億一連競得濟(jì)南五宗地；龍湖則在蘇州、濟(jì)南、珠海再擴(kuò)儲，拿地金額超過了130億；招商通過收購及拍賣方式獲取了重慶、杭州、天津及福州等地多個項目，金額也超過90億元。

2018年規(guī)模戰(zhàn)的號角方才吹響，黑馬的勢頭能否保持還要看企業(yè)的土地儲備與資金實力后繼是否跟得上。回顧過去兩個月的銷售黑馬，除了金茂，泰禾、正榮兩家閩系房企同樣如異軍突起。特別是，泰禾及正榮分別卡位十一二名，對于千億房企的威脅不容忽視。

在10名至20名前后，早早走出全國的旭輝、世茂，以及近幾年加速發(fā)力的陽光城同樣在列，閩系房企在這一賽段高度聚集。20名后，融信、融僑同樣潛伏其中。

4、規(guī)?；瘔毫θ找婕觿?，區(qū)域型房企向上走

據(jù)觀點指數(shù)2018年1-2月Top100榜單顯示，目前十強(qiáng)門檻已更新至290億，累計銷售額已經(jīng)接近100強(qiáng)房企的銷售總額的48%，與第一個月持平。值得一提的是，碧桂園一天的銷售額便能成為當(dāng)前房企百強(qiáng)的入場券，甚至比后者還要更高。

可以預(yù)料，未來的千億房企將大概率在當(dāng)前的100億級左右的房企中誕生，目前有33家房企在這個銷售額之上。而且，前60名的銷售金額已經(jīng)占據(jù)了百強(qiáng)房企銷售總額的92%，比上一個月增加2個百分點，后40名房企的生存壓力更大。

也許正是強(qiáng)者恒強(qiáng)的論斷一次次被驗證，才令橫空出世的后來者更加矚目，而除了上述提及的黑馬房企，其他區(qū)域型房企也在趕超。

2017年還處于30名之外的浙江房企祥生集團(tuán)目前銷售額已超過旭輝及綠城。祥生提出了2018年實現(xiàn)千億的目標(biāo)，在此之前，它僅用3年時間將銷售額從100億元提升至600億元。

市場綜述

1、各地調(diào)控不放松，一線新房價格首現(xiàn)下跌

從2016年10月至今，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)有17個月。在去年底住建部強(qiáng)調(diào)“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”之下，2月份部分省市亦對外釋放出繼續(xù)執(zhí)行限購等政策的決心。

長沙市2018年工作會議中則稱，2018年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制房價過快上漲。

江西省住建廳表示，對于房價上漲壓力過大的市縣，要盡快出臺相應(yīng)的限購限貸政策，而對進(jìn)入70個大中城市的南昌市、贛州市、九江市三市嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策。河北省亦提出2018年省熱點城市及重點地區(qū)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等管控措施。

從成效來看，部分樓市高燒已有所降溫。近日國家統(tǒng)計局公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定。最為明顯的信號在于一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅32個月以來首次出現(xiàn)下跌，二三線城市漲幅連續(xù)16個月回落。

分析認(rèn)為，雖然70城整體房價呈上漲，但作為市場風(fēng)向的一線城市新房價格由增長轉(zhuǎn)為下跌，未來二三線城市房價走勢或?qū)⑹苡绊憽?/p>

在金融端，金融去杠桿也在各地進(jìn)一步推進(jìn)。1月份的最后一天，中國銀監(jiān)會表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。而跡象顯示，今年以來，包括北京、河北、廣州、南京、濟(jì)南等省市均曝出房貸收緊、房貸款利率上浮的消息。

2月6日，央行則在工作會議上提出，2018年將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理，完善住房金融體系，完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

2、長假供地規(guī)模下跌，國資京滬大手筆拿地

受春節(jié)假期影響，全國土地市場供應(yīng)熱度相比一月明顯減弱，但京滬蘇杭等城市入袋的土地金依舊不菲。

蘇州于2月1日至2日集中供應(yīng)了20宗地塊，除卻2宗流拍地塊后總成交價達(dá)283.6億元，居本月各市土地成交額最高。其中，九龍倉以及龍湖則是貢獻(xiàn)大戶，兩者付出土地金分別為70.23億元及40.7億。

北京在春節(jié)前出讓六宗地塊，總成交價達(dá)155.1億元，國資背景的企業(yè)收獲頗豐，中海、電建、中鐵以及住總四家各落一子。在本月最后一天，北京土拍再度遇冷，密云地塊出現(xiàn)流標(biāo)，門頭溝地塊則底價成交。分析指，目前北京土地市場由于供應(yīng)增加，但土地成本并不低，房企拿地陷入兩難境地。

山東濟(jì)南于2月26日一齊推出18宗地，最終攬金200億元，央企華潤一口氣摘得興隆片區(qū)6宗地塊，金額達(dá)96億元。

放眼全國，2月付出最高土地金的還是國資聯(lián)合體。春節(jié)前夕，由19宗地塊打包組成的上海龍陽路樞紐中片區(qū)項目以137.7億元底價成交。不過，競得者上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海浦東軌道交通及上海申通地鐵接下來面臨的難題是，這些地塊要求全部持有，并且需在5年內(nèi)竣工。

除了總供應(yīng)量有所下跌外，2018年2月份土地成交高溢價率的情況也不多見，調(diào)控之下房企在拿地上更為謹(jǐn)慎。

月內(nèi)關(guān)于土地市場政策的重要信號是，中央一號文件在明確嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館的同時，特別提及適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

此外，鑒于農(nóng)村出現(xiàn)大量農(nóng)房、宅基地常年閑置，一號文件中鼓勵各地結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的辦法。

3、租賃住房融資風(fēng)起，銀行加持與取道資產(chǎn)證券化

長租公寓的興起與政策對加快發(fā)展租賃市場的支持，讓地產(chǎn)企業(yè)看到這個市場的廣闊前景。

自去年廣州提出購租同權(quán)以來，各地圍繞提高承租人各類公共權(quán)益的政策開始增加，隨著時間推進(jìn)，廣州也計劃將相關(guān)的租賃規(guī)定在法律層面加以保障，《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》已列入2018年立法計劃。

該規(guī)定草案要求，市政府應(yīng)當(dāng)采取金融支持、用地供應(yīng)、基本公共服務(wù)保障等政策措施，鼓勵住房租賃消費，培育和發(fā)展房屋租賃市場。草案還規(guī)定，承租人可依法享受義務(wù)教育、就業(yè)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，可按規(guī)定提取和使用住房公積金支付租金，推動“購租同權(quán)”。

當(dāng)然，“一個巴掌拍不響”，租賃項目的長周期特性增加了投資風(fēng)險與資金壓力，此前建行、工行等金融機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)則讓企業(yè)在資金端得到更為充足的保障。

月內(nèi)，又一家全國性銀行加入支持發(fā)展租賃金融市場的行列，中國銀行2月2日與萬科、中海、碧桂園、華潤、保利及招商蛇口等房企簽署協(xié)議，提供2000億融資規(guī)模，實現(xiàn)真金白銀的加持。

不僅如此，以租賃為名頭的發(fā)債項目去年來不時涌現(xiàn)，2017年底碧桂園一筆200億元的公司債中有150億元專用于輸血租賃項目。本月內(nèi)更是有三家企業(yè)宣布發(fā)行住房租賃專項公司債券，包括合生創(chuàng)展、富力、綠城，總體融資規(guī)模達(dá)到了200億元。

同時，資產(chǎn)證券化在租賃上的應(yīng)用也逾發(fā)普及，碧桂園以及越秀集團(tuán)兩筆資產(chǎn)支持專項計劃產(chǎn)品獲得深交所審議通過，總規(guī)模達(dá)到了150億元。其中“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”規(guī)模達(dá)100億元，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級評級AAAsf。據(jù)稱，該產(chǎn)品是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。

在去年，新派公寓、自如、保利、招商蛇口等企業(yè)已先后選擇了資產(chǎn)證券化的方式。隨著存量時代到來漸成共識，以及長租公寓業(yè)態(tài)的規(guī)模競爭逐步拉開，將有越來越多的房企以及金融機(jī)構(gòu)加入租賃金融的探索。