傅士鵬 2018年2月，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）宣布推出首個給予倫敦和英國本地買家絕對優(yōu)先權的購房政策——“買房優(yōu)先權計劃”（First dibs），對于35萬英鎊以下的房產(chǎn)，將向海外買家設立三個月限售期。

在聲明中，市長表示，倫敦地區(qū)價格低于35萬英鎊的新房將優(yōu)先出售給倫敦和英國當?shù)刭彿空?，以倫敦居民、英國居民、海外購買者的順序開放售賣。

對于倫敦所有低于35萬英鎊的新房，市長要求開發(fā)商在銷售時，第一個月僅允許倫敦居民購買，后兩個月將購買權擴大到英國居民，海外投資者在新房發(fā)布三個月后才能入手。

另外值得注意的是，“買房優(yōu)先權計劃”（First Dibs）針對的是“居民”而不是“公民”，這意味著，只要你生活在英國，在這里學習或工作，不論國籍如何，都可以被視為“居民”。

目前這條針對海外買家的限購令還沒正式生效，但倫敦市長辦公室透露，最早將于2018年夏天開始執(zhí)行這一政策。

事實上，給倫敦和英國買家絕對的買房優(yōu)先權已經(jīng)喊了有好些年，但薩迪克推出的“買房優(yōu)先權計劃”卻是第一個會真正落地的政策。

目前已有多家英國開發(fā)商和建筑商加入了“買房優(yōu)先權計劃”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地產(chǎn)市場占據(jù)主要份額的地產(chǎn)商，都計劃對自己開發(fā)的低于35萬英鎊的新房實施分時銷售計劃。

以下是加入倫敦市長限購新政的英國開發(fā)商完整名單：

A2 Dominion, Bellway, Berkeley Homes, Barratt London, Catalyst, Clarion, Countryside, Crest Nicholson, Fairview New Homes,Genesis, Hadley Property Group, Hill, Hyde, Lendlease, Linden Homes, L&Q, Mears New Homes, Metropolitan, Network Homes, Notting Hill Housing, Optivo, Peabody, Redrow, Southern Housing Group, Taylor Wimpey, Telford Homes.

為何倫敦市長要推海外買家限購令？

1. 穩(wěn)固工黨票倉，踐行競選承諾，想當工黨領袖？

對海外買家發(fā)布限購令，不可謂不說是一招險棋，畢竟英國脫歐公投后倫敦市長一直在提“倫敦保持開放” （London is Open），并希望借此吸引更多來自全世界的投資。

但與此同時，作為倫敦人的市長，薩迪克又需要維護倫敦人的權益，并為倫敦年輕人做點實事。

倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）隸屬于工黨，而買不起房的年輕人正是工黨的大票倉，汗市長為了兌現(xiàn)當初的競選承諾（A Mayor for all Londoners），穩(wěn)固工黨票倉，不得不出手解決年輕人最關心的住房問題。

薩迪克·汗出身于平民家庭，父母是來自巴基斯坦的移民，父親是一名公交車司機，母親是一名裁縫，成長于南倫敦Tooting的政府福利房（Council House），競選倫敦市長時便提出要成為所有倫敦人的市長，為倫敦老百姓謀福利。

2017年11月，作為倫敦市長的薩迪克公布了他的第一個“倫敦計劃”（London Plan），在500頁的計劃中描繪了未來25年的倫敦藍圖，覆蓋了大到住房、交通，小到酒吧、公共廁所、外賣等與倫敦人生活息息相關的事項，并預計倫敦的常駐人口將由870萬人提升為1050萬人。

在住房方面，薩迪克提出今后每年將新建6.5萬套新房，并要求其中一半為保障房（affordable housing），另外如無特殊情況，拒絕在倫敦綠化帶（Green Belt）建房的申請，并要求建筑實施最高級別消防安全保障。

總的來說，汗市長希望看到更高的住房利用率，更多的新建高樓，以及更多的保障房，而這一系列政策無疑將極大提高他在年輕人中的聲望，增加汗市長的政治資本。

英國政治家Jeffrey Archer預測薩迪克·汗可能有更大的政治野心：通過增加自己在年輕群體中的威望和近幾年在倫敦的政績，競選下一任工黨黨魁。

2. 海外投資客讓倫敦人買不到房子？

當然僅僅有選票壓力和政治野心還是不足以頒布新政的，還需要有實打實的數(shù)據(jù)和理論支撐。

針對這個問題，薩迪克當選倫敦市長后就委托倫敦政治經(jīng)濟學院（LSE）調查來倫敦投資的海外人群組成和海外投資客對倫敦房地產(chǎn)市場的影響。

調查結果顯示海外投資客不但愛買倫敦豪宅，還搶走了大量適合倫敦本地首次購房者購買的新房，可以說為限購令提供了事實依據(jù)。

據(jù)勞埃德銀行數(shù)據(jù)顯示，倫敦首次置業(yè)者購買的平均房屋總價為40.5萬鎊，但根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，在海外投資客買的房子中，50.5%的價格在50萬英鎊以下，而這一價格正好與倫敦首次購房者可承受水平重合。

博主在此前文章中分析過這一現(xiàn)象背后的原因：即便許多倫敦新開盤的項目價格不高，英國年輕人超前消費和不儲蓄的習慣造成他們根本存不下來首付，而且不像中國父母，很少英國家長會為孩子贊助首付，因此即便英國貸款利率非常低，大部分英國人還是上不了車，更沒辦法和開掛的海外買家競爭。

而對于英國開發(fā)商來說，老牌資本主義國家的企業(yè)永遠不會和錢過不去，只要有人買房，不論是海外投資客還是本地居民，對開發(fā)商來說沒有太大的差別。既然英國本地人買不起，不如一開始就把樓盤拿去海外展銷，賣給爽快的海外投資者，省得在本土和精打細算的英國買家討價還價（最后很可能還不買）。

圖為按國籍統(tǒng)計的倫敦房產(chǎn)海外投資客排名：香港（28%）、新加坡（20.1%）、馬來西亞（7.1%）、中國大陸（5.4%）分列一到四位

上圖數(shù)據(jù)顯示華人投資客已經(jīng)占到倫敦房產(chǎn)海外買家的一半以上，接近六成。

此前有英國政府的官員就表示：“在倫敦有大量的新房被中國、香港、新加坡、馬來西亞等買家以期房的形式買走。當這些公寓還在建設中時就已經(jīng)被賣掉，使得本地的首次買房者連看房的機會都失去了。”

因此在綜合權衡之后，倫敦市長終于在本月發(fā)表正式聲明，宣布將針對海外買家落地限購政策，價格初步定在35萬英鎊以下。

對于為什么是35萬英鎊？薩迪克在接受采訪時這樣解釋：

35萬英鎊在倫敦房產(chǎn)市場上屬于比較低的價位，且對于家庭收入在9萬英鎊以下的購房者來說最能負擔得起，因此設定為35萬英鎊能夠真正讓倫敦人優(yōu)先買到自己想買的房子。

35萬英鎊按最新匯率換算大概是310萬人民幣，看起來遠低于大家印象中的倫敦房價。

限購令影響幾何？如何沖擊倫敦房地產(chǎn)市場？

1. 限的住嗎？

這次針對海外買家的限購令把價格定在35萬英鎊以下，對比倫敦當前房價，Rightmove最新數(shù)據(jù)顯示，倫敦2018年2月份平均房價達到63萬英鎊，差不多是限購價格的兩倍。

因此雖然現(xiàn)在還是能在倫敦找到符合新政價位的項目，但實際數(shù)量少之又少，這樣一來，本地購房者的選擇就非常有限，限購令的幫助其實不是很大。

作為對比，倫敦的“Help to Buy ISA”政策的適用金額為45萬英鎊；而致力于幫倫敦首套房買家提供首付的“Help to Buy Equity Loan”計劃，則把最高適用金額提高到了60萬英鎊，只要不超過這個數(shù)字，倫敦政府就能為首次購房者提供最多40%的首付權益補助（equity loan），加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。

對比倫敦版的Help to Buy計劃，35萬英鎊的海外買家限購令力度顯然還不夠大。

雖說Help to Buy計劃只允許購房者買快交房的尾盤新房，也可以說是變相幫開發(fā)商清理庫存，但政府還是實打實的幫買家解決了最難的首付，相當于在沒有限制海外買家的情況下通過給年輕人“送錢”來幫他們上車。

說回剛剛發(fā)布的限購令新政，雖然得到了一大批開發(fā)商的響應，但因為設定的價位實在太低，對海外投資客的限制還是比較小，很難給本地買家?guī)韺嵸|性的幫助。

相反的，海外投資客可能會受到這一新政刺激，開始未雨綢繆搶購尚未被限購的價位的房產(chǎn)，帶動一撥新的需求。

2. 限購會影響開發(fā)嗎？

都說提出限購是因為海外買家搶占了倫敦本地人的買房機會，可情況真的如此嗎？海外買家就應該千夫所指嗎？

事實上，海外買家對于英國開發(fā)商還是挺重要的。

對于限購令所指的新房，海外買家因為看二手房不方便，買的基本是全新的off-plan期房（已有圖紙和規(guī)劃，且已經(jīng)開工但尚未正式完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目）。

而針對這類期房開發(fā)項目，英國開發(fā)商們正好需要在開工初期拿到一定比例的認購定金，才能比較順利地完成整個建造計劃，這主要是因為開發(fā)商在項目建到30％之前，是很難跟銀行貸款的。

這時候開發(fā)商就非常依賴海外買家強有力的預售去化，只有這樣，開發(fā)商才能幫銀行快速消除銷售風險，并順利從銀行那里拿到利率實惠的開發(fā)貸款，從而降低資金成本，加快開發(fā)速度。

由于倫敦在過去一直沒有任何限購措施，海外買家已經(jīng)慢慢融入，成了倫敦整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中不可缺少的重要一環(huán)，并且只有這樣，整個開發(fā)的財務模型才能跑的起來，房子才能又好又快地蓋起來，畢竟只有房子蓋起來了，倫敦本地居民才能享受到項目里的保障房福利。

現(xiàn)在針對海外買家的限購令一出，特別是加入限售期之后，開發(fā)商通過快速預售從銀行那邊拿到便宜開發(fā)貸的難度隨之增加，這樣一來，開發(fā)商資本成本上升，建房難度也會因此大大增加，某些開發(fā)項目的財務模型甚至可能就因此跑不通了，倫敦整體供不應求的局面也可能進一步加劇。

不過還好目前的限售期只是三個月，三個月的限購尚不足以劇烈沖擊房產(chǎn)市場。不過如果倫敦市長后續(xù)把限售期延長到一年，影響就不好說了。

總結來說，這個限購令看似雞肋，但還是能在一定程度上穩(wěn)住年輕票倉，同時又沒有對房市造成太大沖擊，并保住了倫敦開放的形象。

但另一方面，我們還是需要密切關注倫敦市長會不會出臺后續(xù)政策，限購后期是否會波及其他價位或者延長限售期，博主猜測當前提出的限購計劃很可能只是市長在小試牛刀，觀察市場反應，如果政策收到實際效果，又不影響到市場的健康發(fā)展，不排除汗市長會繼續(xù)加碼限購。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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