陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓，下午好！

風(fēng)和日麗、陽(yáng)春三月，我們?cè)倬凵钲?，這是一個(gè)充滿活力與希望之城。我更希望借助這個(gè)城市目前最主推的金融業(yè)之東風(fēng)來(lái)助力房地產(chǎn)行業(yè)，以期在未來(lái)的十年，即使面對(duì)各種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然可以乘風(fēng)破浪，傲然前行！

作為主辦方的代表，我在此特別感謝今天出席論壇的所有企業(yè)來(lái)賓與媒體朋友們，因?yàn)槟銈兊牡絹?lái)，論壇一定會(huì)精彩無(wú)限，一定會(huì)成為一場(chǎng)有深度與廣度的思想盛會(huì)！

那么，請(qǐng)?jiān)试S我用2018中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜的報(bào)告發(fā)布來(lái)向大家表達(dá)我的謝意與敬意！

現(xiàn)在，由我發(fā)布2018中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜報(bào)告：

大家的桌面上已經(jīng)有了這本報(bào)告，后來(lái)有了小小的修訂，大家也可以進(jìn)入觀點(diǎn)網(wǎng)的官方網(wǎng)站看到報(bào)告的全文。由于時(shí)間緊迫，我只用一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的發(fā)布和點(diǎn)評(píng)。

大家今天都在問(wèn)小年和大年，我想問(wèn)，這是中國(guó)房地產(chǎn)最好的時(shí)代嗎？過(guò)去的一年是一個(gè)創(chuàng)新紀(jì)錄的年份，房地產(chǎn)前三強(qiáng)已經(jīng)跨過(guò)了5000億的臺(tái)階，萬(wàn)億長(zhǎng)路已經(jīng)走完一半，這三家規(guī)模企業(yè)的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)了10%，還有14家企業(yè)規(guī)模超過(guò)了千億，這17家企業(yè)的規(guī)模超過(guò)了4萬(wàn)億，2017年全國(guó)房地產(chǎn)銷售的總額是13.37萬(wàn)億，所以說(shuō)2017年是一個(gè)大年，大家過(guò)得還是非常滋潤(rùn)。

在這個(gè)喜悅的只節(jié)，我們隆重發(fā)布2018中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)卓越100榜。在發(fā)布之前我們還是做一個(gè)綜述，去年是一個(gè)大年，樓市再創(chuàng)新高，去年有一句話叫“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這句話寫(xiě)入十九大報(bào)告已經(jīng)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了基調(diào)，超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了各種行業(yè)的政策，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商，在資金層面不斷地去杠桿，土地新規(guī)頻繁落地，包括房企在買地上成為一個(gè)專業(yè)的課題，加上行業(yè)的限制和規(guī)范，使得房地產(chǎn)行業(yè)在2017年沒(méi)有成為失控的野馬。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去一年的銷售增長(zhǎng)速度從上一年的35%回到了13.7%。

在過(guò)去的一年，是史上最嚴(yán)的調(diào)控年，與史上最高的成交年并不矛盾。關(guān)于2018年這個(gè)小年的定義，其實(shí)早就在行業(yè)中間流傳，大家可能普遍認(rèn)為今年房地產(chǎn)的市場(chǎng)可能會(huì)有雙降，包括同時(shí)城市化的分化，還有政策會(huì)不會(huì)松懈，當(dāng)然更多是猜測(cè)或者預(yù)測(cè)。今天下午的論壇大家可以在這方面繼續(xù)進(jìn)行專業(yè)的探討。

我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去的兩個(gè)月，碧萬(wàn)恒三家企業(yè)兩個(gè)月就超過(guò)1000億的銷售，按照這個(gè)節(jié)奏下去，全年踏上6000億的新臺(tái)階應(yīng)該沒(méi)有什么難度，1—2月份超過(guò)100億銷售額的企業(yè)已經(jīng)超過(guò)了30家。不過(guò)2018年確實(shí)是一個(gè)非常關(guān)鍵的一年，是貫徹十九大精神的開(kāi)局之年，我相信中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基調(diào)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總基調(diào)應(yīng)該是一致的，也就是穩(wěn)中求進(jìn)。

剛才談到了更多政策和我們的預(yù)測(cè)，我們?cè)僬匋c(diǎn)資本的話題。資金是房地產(chǎn)很關(guān)鍵的命脈，不過(guò)我們發(fā)現(xiàn)最近資本有一個(gè)新風(fēng)口，房地產(chǎn)不僅關(guān)注純住宅開(kāi)發(fā)，更多的會(huì)往城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長(zhǎng)租公寓，包括也進(jìn)入了醫(yī)療健康等等領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓這種業(yè)態(tài)可以獲得銀行的資金支持，穩(wěn)定的收入也可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化的嘗試。這張表是去年一年的長(zhǎng)租公寓證券化的案例。

談完資本我們?cè)僬勍恋兀?017年房企的土地購(gòu)置面積比上一年增長(zhǎng)了15.8%，土地成交款增長(zhǎng)了49.4%。未來(lái)的聯(lián)合拿地可能會(huì)成為主流，2017年碧桂園拿地超過(guò)了2500億，萬(wàn)科在全國(guó)取得了230個(gè)項(xiàng)目，總拿地額達(dá)到的3000億，去年上半年比較熱，下半年流拍比較多，全年有260宗土地流拍，如何多拿地，如何拿好地，可能是房企的普遍共識(shí)。

現(xiàn)在正式說(shuō)2018卓越房地產(chǎn)榜單及榜單分析。

2018中國(guó)地產(chǎn)卓越100榜由卓越100榜總榜單、上市企業(yè)30強(qiáng)、5個(gè)分榜單、7個(gè)單向獎(jiǎng)以及10個(gè)區(qū)域榜組成。

針對(duì)所有的大陸運(yùn)營(yíng)的城市范圍、企業(yè)的甄選標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的甄選標(biāo)準(zhǔn)、口徑統(tǒng)計(jì)時(shí)間，在上市企業(yè)30強(qiáng)我們做了一個(gè)調(diào)整，以前全部選取的是半年報(bào)，但是2017年上市企業(yè)30強(qiáng)，我們是由指數(shù)研究院做了全年的財(cái)務(wù)報(bào)告，數(shù)據(jù)獲取方法大家可以從這上面看到。今年我們?cè)黾恿巳藲庵笖?shù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)微信票選，再加上專業(yè)的評(píng)估同步進(jìn)行。

關(guān)于12000個(gè)有效問(wèn)卷的分布，大家也可以詳細(xì)看這個(gè)報(bào)告。

數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)是最關(guān)鍵的，未來(lái)我們會(huì)大幅的走向前臺(tái)，這幾年我們一直在內(nèi)部，我們會(huì)長(zhǎng)時(shí)間對(duì)各企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、問(wèn)卷訪問(wèn)，我們的總榜單沒(méi)有做到最好，但是可能會(huì)相對(duì)比較專業(yè)，相對(duì)更加公正。我們這次篩選的是40億以上的166家企業(yè)，后來(lái)提選了117家企業(yè)入圍，入選100家，歷時(shí)4個(gè)月，分了5個(gè)階段。

大家看這張榜單，這是2018中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜總榜單，冠軍是碧桂園，亞軍是萬(wàn)科，季軍是恒大，融創(chuàng)是第四、保利第五。這個(gè)評(píng)分大家也可以稍后詳細(xì)看我們的官方網(wǎng)站和報(bào)告。

具體的分?jǐn)?shù)構(gòu)成有5大指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)50分，管理指標(biāo)有15分，商業(yè)模式是15分，品牌是10分，人氣指數(shù)是10分。

管理指標(biāo)、商業(yè)模式、品牌指標(biāo)、人氣指數(shù)具體得分值，大家可以看看相關(guān)的構(gòu)成。

我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的點(diǎn)評(píng)，碧桂園是首次當(dāng)選卓越100榜第一的企業(yè)，在此之前一直是萬(wàn)科第一，所以這次它是首次超越萬(wàn)科。大家應(yīng)該比我更明白，為什么碧桂園可以以0.5分的優(yōu)勢(shì)擠掉萬(wàn)科，它是用去年5500億的銷售收入超過(guò)萬(wàn)科的。雖然萬(wàn)科不是冠軍，但是全年的發(fā)揮還是比較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)太大的偏離，包括萬(wàn)科去年發(fā)生了很多的并購(gòu)。第三名是恒大，恒大是中國(guó)土儲(chǔ)最大的一家企業(yè)，當(dāng)時(shí)我們看到它有2億多平米的土儲(chǔ)，所以夏總裁在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)恒大未來(lái)5年不買地也足夠銷售。恒大在一二線城市的占比是比較高的，占到72.6%，未來(lái)他提出的口號(hào)是每年負(fù)增長(zhǎng)5%到10%。

總分值前10的企業(yè)占到銷售前10的9席，今年很多企業(yè)都訂立了千億的目標(biāo)，所以銷售額在這里面的占比還是比較大的。

融創(chuàng)從去年的第七名到了今年的第四名，這是一個(gè)很大的躍進(jìn)。土地方面，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了億萬(wàn)平米的時(shí)代，融創(chuàng)之所以去年土儲(chǔ)能夠前進(jìn)，其實(shí)是收并購(gòu)帶來(lái)的，詳細(xì)的情況大家可以翻閱我們的報(bào)告。

卓越100榜畢竟不是銷售100榜，所以我們不單講規(guī)模，我們也會(huì)講細(xì)分市場(chǎng)，所以我們也提出了長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、科技小鎮(zhèn)、文旅、教育地產(chǎn)等等，我們都把它納入進(jìn)來(lái)作為我們的評(píng)選。

這里是關(guān)于規(guī)模和利潤(rùn)，房企的平均凈利潤(rùn)是在下降的，沒(méi)有規(guī)模做不大，沒(méi)有利潤(rùn)有可能又走不長(zhǎng)。

未來(lái)房地產(chǎn)的生存之道是多并購(gòu)、快周轉(zhuǎn)，旭輝在這方面是做得比較好的。

城市群方面，今年開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再傾向于談一二線城市，現(xiàn)在更傾向于談城市群，這對(duì)房企的布局會(huì)有一定的影響。

這是2018中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜的地產(chǎn)G30。

萬(wàn)科81.6分，碧桂園80.5分，恒大79.2分，中海78.3分，保利75.05分。萬(wàn)科和中海連續(xù)幾年都交替是第一的，但是中海去年降到了第四名。這里面區(qū)別于卓越100強(qiáng)就是增加了一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其它的指標(biāo)和卓越100榜是一樣的。萬(wàn)科去年在財(cái)務(wù)指標(biāo)上并不是太好，萬(wàn)科在商業(yè)、教育、度假、養(yǎng)老等等方面持續(xù)的布局，包括擴(kuò)張帶來(lái)了一定的壓力，它的公司凈負(fù)債已經(jīng)由2014年的不足5%提高到38.2%，但是它整體的表現(xiàn)綜合是比較好的。而中海受累于銷售規(guī)模，所以排名下降。去年我們看到大量的千億企業(yè)整體的利潤(rùn)不斷下降，以價(jià)換量，規(guī)模與利潤(rùn)怎么能夠兼得，大家可以在今天的會(huì)議上探討。地產(chǎn)G30里面的財(cái)務(wù)指標(biāo)，毛利率、凈利率都是下降的，速動(dòng)率、流動(dòng)率比往年也是下降的，而且連續(xù)7年的地產(chǎn)G30，只有17家還能保留在這個(gè)隊(duì)伍里面，換血已經(jīng)超過(guò)了43%。

這是品牌價(jià)值卓越30強(qiáng)、管理團(tuán)隊(duì)30強(qiáng)、商業(yè)模式30強(qiáng)。

后面有綜合實(shí)力10強(qiáng)，北京的冠軍是首開(kāi)。

上海區(qū)域去年的冠軍是萬(wàn)科，去年上海的成交均價(jià)創(chuàng)了新高，但是去年上海的成交規(guī)模是12年的新低。

廣州去年新房的成交也下降了三成，保利在余總的帶領(lǐng)下，保利在廣州一直是逆市而行，銷售超過(guò)了300億。

深圳去年沒(méi)有出現(xiàn)太大的政策，而是2016年10月深8條的延續(xù)，但是深圳的新房供應(yīng)也是歷年的最低水平，萬(wàn)科在深圳高居榜首，達(dá)到了500億的規(guī)模。

杭州前三名是綠城、萬(wàn)科和融創(chuàng)。

南京去年已經(jīng)進(jìn)入四限時(shí)代，南京2016年非?；鸨?017年相比2016年的時(shí)候大跌了一半，萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利這幾家的發(fā)展是不錯(cuò)的。

福州是一個(gè)獨(dú)特的城市，所有評(píng)選，本地方企占了9席，外地的房企只有首開(kāi)一家。

武漢號(hào)稱是最火熱的二線城市，去年武漢基本上很少本土企業(yè)，當(dāng)然也有幾家排名在前十。

成都的本地企業(yè)排名前十的也比較少，保利這幾年一直是成都發(fā)展最好的一家企業(yè)。

重慶是融創(chuàng)拔得頭籌，重慶是外地和本地企業(yè)各占一半，土地供應(yīng)量有所增加。更多的區(qū)域榜，由于時(shí)間原因我就不再細(xì)談。

我們還做了很多典型企業(yè)的報(bào)告，歡迎大家到觀點(diǎn)網(wǎng)了解，我們這個(gè)報(bào)告有不盡完美之處，希望大家給我們更多的建議和指正。