觀點(diǎn)指數(shù) 連續(xù)經(jīng)歷三周零供應(yīng)，上海8月份樓市成交成為史上最平淡的一月。

今年以來，受到上海政策調(diào)控收緊影響，樓市表現(xiàn)一直不溫不火，在“金九銀十”到來前，全市仍充斥著低氣壓。 

根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海新建商品住宅成交面積45.4萬平方米，環(huán)比減少32.4%，同比下滑75.7%，為歷史最低位。 

相對(duì)而言，成交價(jià)格則與成交量呈反比態(tài)勢(shì)，由于中高端產(chǎn)品成交較為活躍，上海新房均價(jià)上漲至為48971元/平方米，創(chuàng)歷史新高。 

供應(yīng)短缺是影響8月成交的主要因素，8月全市一手商品住宅供應(yīng)面積為11.66萬平方米，環(huán)比下跌74.88%，同比下跌72.90%。 

值得一提的是，作為上海首個(gè)公證搖號(hào)的項(xiàng)目，萬科安亭新鎮(zhèn)以成交347套的成績(jī)奪得單盤銷冠。 

從整體上看，8月房企成交表現(xiàn)明顯乏力。大部分開發(fā)商表示，該月銷售額僅為個(gè)位數(shù)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，前十成交總額不超過60億，甚至大部分房企成交額僅為個(gè)位數(shù)。 

盡管榜單中大多是熟悉的面孔，但排名卻發(fā)生了重大變化，曾經(jīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面已不復(fù)存在。一向保持高水準(zhǔn)的上海樓市，個(gè)位數(shù)成交額著實(shí)讓人大跌眼鏡。 

供應(yīng)不足加上傳統(tǒng)的淡季因素，8月份前三周連續(xù)無新房供應(yīng)，直至第四周才有項(xiàng)目開盤。 

萬科是最幸運(yùn)的一位，作為上海首個(gè)公證搖號(hào)的項(xiàng)目，萬科安亭新鎮(zhèn)8月迎來開盤，并以成交347套的成績(jī)奪得單盤銷冠，成為萬科該月銷售額貢獻(xiàn)的主要來源。 

8月份，萬科在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。自從上海拿地規(guī)則從“價(jià)高者得”到“評(píng)分制”，拿地就變得不那么簡(jiǎn)單，萬科單月斥資近80億摘下兩宗地，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)倉計(jì)劃。 

最讓人意外的是，擁有高端項(xiàng)目的仁恒、瑞房成交活躍。其中，瑞房旗下瑞虹新城悅庭是單價(jià)高于10萬元/平米的高價(jià)產(chǎn)品，8月成交了48套房源。 

單盤方面，單價(jià)在3-6萬元/平米的改善類產(chǎn)品，位于寶山的上海長(zhǎng)灘、青浦的金地天境、奉賢的禹洲雍賢府、青浦的新華聯(lián)奧萊悅府?dāng)D進(jìn)成交前十。 

值得期待的是，由上海中環(huán)集團(tuán)和深圳蛇口中建聯(lián)手開發(fā)寶山中環(huán)國際公寓項(xiàng)目，在8月29日獲得預(yù)售證當(dāng)天進(jìn)行了搖號(hào)，也是上海第二個(gè)進(jìn)行搖號(hào)銷售的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也會(huì)在9月集中網(wǎng)簽。此外，萬業(yè)紫辰苑等項(xiàng)目的搖號(hào)銷售也已被提上日程。 

在未來的一段時(shí)間內(nèi)，通過搖號(hào)建立公正透明的新房銷售機(jī)制將成為推動(dòng)上海樓市成交的主要方式，也將成為房企銷售排行的重要指標(biāo)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，8月上海共成交11幅地塊(工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地除外)包括6幅住宅地塊、3幅商辦用地、2幅商業(yè)用地，成交面積43.27萬平米，環(huán)比上漲101.44%,成交總價(jià)192.43億元，環(huán)比上漲495.39%。 

與以往火熱的土拍現(xiàn)場(chǎng)相比，上海土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)低溢價(jià)成交，無論宅地還是商業(yè)地鮮有房企問津，到場(chǎng)的開發(fā)商屈指可數(shù)，多幅地塊僅1輪報(bào)價(jià)后就成交。 

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，自從拿地規(guī)則變化后入圍房企僅1-2家，可見參與基數(shù)較少，若不是開發(fā)商真是庫存告急，地塊限制條件還算可以，預(yù)計(jì)基本不會(huì)出手。 

然而，綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企奪地優(yōu)勢(shì)明顯，按照土拍規(guī)則從“價(jià)高者得”到“評(píng)分制”，擁有較高資質(zhì)水平的房企才有勇氣拿地。 

其中，萬科、首創(chuàng)分別拿下兩宗地，證明了大型房企的實(shí)力，以及對(duì)于上海土地市場(chǎng)的判斷。 

8月28日，萬科以29.09億拿寶山區(qū)寶山工業(yè)園區(qū)(BSP0-1801單元)108-04地塊，樓板價(jià)20068元/平米，溢價(jià)率0.34%；8月31日，萬科又以48.86億元拿嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)國際汽車城核心區(qū)21B-13地塊，樓板價(jià)25041元/平米，溢價(jià)率0.16%。 

8月29日，首創(chuàng)以14.82億元連拿2地，分別是青浦區(qū)盈浦街道觀云路南側(cè)25-04地塊，總價(jià)6.08億，樓板價(jià)27178.93元/平米；青浦區(qū)盈浦街道觀云路西側(cè)22-05地塊，總價(jià)8.7億，樓板價(jià)27112元/平米，溢價(jià)率0.41%。 

與以往不同的是，8月份成交地塊均有自持要求。其中閔行區(qū)閔行新城MHP0-0103單元七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)19-01地塊、閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)新選址一號(hào)基地w1-07地塊(浦江鎮(zhèn)0742街坊P1宗地)、閔行區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)01單元MHPO-0501單元31C-01A地塊，這3幅地塊均需開發(fā)商100%自持，除上坤拿下的閔行新城商辦地塊只需自持20年外，其余兩幅商業(yè)地塊均需開發(fā)商按出讓年限100%自持，即40年；另外6幅宅地，均需開發(fā)商按出讓年限自持15%的住宅和全部商業(yè)。 

還有城開拿下的閔行區(qū)古美商辦地塊，需要自持60%的辦公20年和80%商業(yè)(含酒店)40年。以及金地商置拿下的青浦徐涇商辦地塊，也需自持80%商業(yè)和50%辦公各20年。