張宏偉 昨日，廣州市政府官網(wǎng)掛出《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，其中第一條提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門(mén)制定。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，廣州賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，保障了特定人群在廣州的公共服務(wù)權(quán)益，體現(xiàn)了一定的社會(huì)公平，但是實(shí)際操作中很難同權(quán)。因?yàn)橥瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無(wú)法滿足，那么，購(gòu)租同權(quán)也就沒(méi)有辦法保障。

一、滿足購(gòu)租同權(quán)要有足夠多的租賃型住房。從這個(gè)角度來(lái)看，廣州增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積；同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房；允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。租賃住房的增加指日可待，為購(gòu)租同權(quán)提供了基本的租賃住房供應(yīng)的保障。可以預(yù)計(jì)，今后廣州租售并舉“雙軌”進(jìn)行也是趨勢(shì)，在這方面廣州做的倒是和上海的住房政策有些像。不過(guò)實(shí)際租賃型住房實(shí)際供應(yīng)量多少、實(shí)際效果怎么樣還值得觀察。

二，有了租賃型住房，還應(yīng)該有充足的教育等公共服務(wù)資源配套，只有這樣才能夠真正落實(shí)購(gòu)租同權(quán)，如果教育等公共服務(wù)資源配套資源跟不上，那么，購(gòu)租同權(quán)也很難保障，也很難做到實(shí)際意義上的公平。具體來(lái)講：

1、廣州購(gòu)租同權(quán)僅限具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女等這些特定人群才可購(gòu)租同權(quán)，政策的目的很明確，保護(hù)沒(méi)有住房的本地戶籍的公共服務(wù)權(quán)益，和其他城市爭(zhēng)奪人才資源等等，此項(xiàng)政策意味著并不是所有人都享受購(gòu)租同權(quán)，所以，在這點(diǎn)上并不是所有人可以購(gòu)租同權(quán)，大家也沒(méi)有必要說(shuō)這個(gè)是什么顛覆性政策；

2、購(gòu)租同權(quán)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域短期內(nèi)住房租金價(jià)格快速上漲，租房也不便宜，另外，租了房子也不是每個(gè)人都可以享受到教育資源，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)教育資源太有限了，即使買(mǎi)了房子也不是誰(shuí)都可以享受的，何況是租房。

3、購(gòu)租并舉是長(zhǎng)期政策，購(gòu)租同權(quán)為短期內(nèi)措施。筆者認(rèn)為，因?yàn)榉績(jī)r(jià)偏高等因素購(gòu)租并舉勢(shì)必成為一些大中城市的長(zhǎng)期政策，比如北上廣深等城市，但是，購(gòu)租同權(quán)并不是一個(gè)長(zhǎng)期措施，從目前看來(lái)更多是短期內(nèi)措施，不具有普遍意義。一是購(gòu)租同權(quán)更多是因?yàn)槎唐趦?nèi)城市化人口集聚和短期內(nèi)調(diào)控的需要，暫時(shí)推出這些政策，而短期內(nèi)調(diào)控需要的特征可能更為明顯。從城鎮(zhèn)化發(fā)展的角度來(lái)看，一旦人口集聚到一定規(guī)模，限制性措施也就開(kāi)始有了，購(gòu)租同權(quán)的問(wèn)題也就不存在了。二是，不是所有城市都適合購(gòu)租同權(quán)，類(lèi)似北京、上海和深圳這樣的城市因人口控制等因素就很難執(zhí)行，但是，在大部分三四線城市、部分二線城市倒是有較大執(zhí)行空間，可以利用購(gòu)租同權(quán)吸引人口，進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

4、短期內(nèi)租房不是目的，租房之后再購(gòu)房才是最終目的，起碼對(duì)于還在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一些城市來(lái)講，通過(guò)購(gòu)租并舉和購(gòu)租同權(quán)進(jìn)一步吸引更多的人，尤其是各類(lèi)人才落地生根，最終實(shí)現(xiàn)就業(yè)和購(gòu)房居住，保證城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，這才是關(guān)鍵。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)欄作者，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

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