傅士鵬 最近經(jīng)常有讀者朋友拿著在國(guó)內(nèi)推廣的倫敦樓盤(pán)項(xiàng)目問(wèn)博主值不值得買(mǎi)，有中資開(kāi)發(fā)商的、也有英國(guó)本地開(kāi)發(fā)商的，可以說(shuō)參差不齊。

而從區(qū)域來(lái)看，提到頻率最高的地方就屬九榆樹(shù)了。這也難怪，九榆樹(shù)區(qū)目前數(shù)得上來(lái)的樓盤(pán)就有20多個(gè)，供應(yīng)量巨大。

九榆樹(shù)區(qū)（Nine Elems）位置

九榆樹(shù)區(qū)（NineElems）位于倫敦泰晤士河南岸，廣義上指的是從巴特西公園（BatterseaPark）到沃克斯霍爾（Vauxhall）這一片倫敦市內(nèi)僅剩的未完全開(kāi)發(fā)的土地，對(duì)岸是倫敦頂級(jí)豪宅區(qū)——切爾西。

說(shuō)到九榆樹(shù)，有關(guān)注英倫投資客的讀者一定不會(huì)陌生，8月23日萬(wàn)達(dá)突然放棄而后又被富力和中渝以4.7億英鎊臨時(shí)接盤(pán)的倫敦大型開(kāi)發(fā)地塊NineElmsSquare就位于九榆樹(shù)區(qū)，富力在購(gòu)入萬(wàn)達(dá)地塊之前，其實(shí)還花了1.5億英鎊在九榆樹(shù)區(qū)買(mǎi)了一塊名為VauxhallSquare的地。至于萬(wàn)達(dá)，賣(mài)掉NineElmsSquare地塊后在九榆樹(shù)區(qū)仍持有一個(gè)項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)倫敦One?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，九榆樹(shù)目前有三個(gè)大型開(kāi)發(fā)地塊歸中國(guó)開(kāi)發(fā)商所有。

不過(guò)千萬(wàn)不要因此認(rèn)為九榆樹(shù)就成為中國(guó)城了，我們?cè)賮?lái)看下面幾張圖：

過(guò)去的九榆樹(shù)

未來(lái)的九榆樹(shù)

九榆樹(shù)區(qū)各大項(xiàng)目分布總覽圖

最后這張圖清晰地標(biāo)出了目前九榆樹(shù)區(qū)所有的地產(chǎn)項(xiàng)目，總共53個(gè)，包括住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中住宅公寓項(xiàng)目是大頭，有尚未動(dòng)工的、有開(kāi)發(fā)中的，也有正在銷(xiāo)售的，博主這邊先列舉一部分：

1.萬(wàn)達(dá)的倫敦One

萬(wàn)達(dá)第一個(gè)倫敦項(xiàng)目，目前依然由萬(wàn)達(dá)持有，項(xiàng)目包括兩棟56層和43層的塔樓組成，最高建筑達(dá)203米，新建439套公寓和五星級(jí)的倫敦萬(wàn)達(dá)文華酒店，目前在售中。

2.英國(guó)本地開(kāi)發(fā)商MountAnvil打造的Keybridge

Keybridge于2015年8月開(kāi)始發(fā)售，總計(jì)441套公寓，價(jià)格比較適中，目前在售中。

3.英國(guó)本地高端開(kāi)發(fā)商伯克利的Vista

九榆樹(shù)區(qū)內(nèi)比較高檔的項(xiàng)目，目前在售中。

4.中東財(cái)團(tuán)聯(lián)手范思哲開(kāi)發(fā)的AYKONLondonOne

九榆樹(shù)區(qū)內(nèi)另一高端項(xiàng)目，中東財(cái)團(tuán)與意大利奢侈品牌范思哲家居合作，樓高50層，目前在售中。

5.鎮(zhèn)店之寶——巴特西發(fā)電站改建項(xiàng)目

馬來(lái)西亞財(cái)團(tuán)投資的巴特西發(fā)電站改建項(xiàng)目，一共7期，每期都與頂級(jí)建筑大師合作，目前在售中。

6.伯克利旗下StJames開(kāi)發(fā)的Riverlight

也是高端項(xiàng)目，外形酷似海德一號(hào)，基本已經(jīng)建成，目前尾盤(pán)在售中。

7.美國(guó)大使館邊上的EmbassyGardens

馬來(lái)西亞財(cái)團(tuán)和愛(ài)爾蘭開(kāi)發(fā)商Ballymore開(kāi)發(fā)的高端項(xiàng)目EmbassyGardens，一共三期，以空中泳池為賣(mài)點(diǎn)，目前在售中。

8.英國(guó)開(kāi)發(fā)商邦瑞的NineElmsPoint

英國(guó)大型開(kāi)發(fā)商邦瑞所建的NineElmsPoint，定位中檔，共計(jì)645套公寓，目前在售中。

9.英國(guó)開(kāi)發(fā)商FrasersProperty的SkyGarden

靠近的規(guī)劃中的九榆樹(shù)地鐵站，定位中高檔，已經(jīng)全部建成，目前由StrawberryStar進(jìn)行分銷(xiāo)中。

10.另一大地產(chǎn)巨頭TaylorWimpey的BatterseaExchange

九榆樹(shù)區(qū)里又一大英國(guó)地產(chǎn)巨頭——TaylorWimpey，靠著鐵軌不沿河，目前在售中。

11.伯克利旗下StWilliam的PrinceofWalesDrive

伯克利旗下StWiliiam的PrinceofWalesDrive項(xiàng)目，兩邊沿鐵軌，目前在售中。

12.軍情六處邊上的VauxhallCross

VauhallCross位于Vauxhall核心位置，靠著Vauhall地鐵站和軍情六處，目前在建中。

13.伯克利的ChelseaBridgeWharf

又是一個(gè)伯克利的項(xiàng)目，已經(jīng)建成入住。

14.小項(xiàng)目WestElmsStudios

以一居室和兩居室為主的小項(xiàng)目，已經(jīng)售罄。

15.Vauhall地標(biāo)St.GeorgeWharf

St.GeorgeWharf一度是九榆樹(shù)區(qū)的地標(biāo)，已經(jīng)全部建成入住。

16.英國(guó)皇家郵局的NineElmsParkside

皇家郵局的NineElmsParkside地塊一部分賣(mài)給了Bellway正在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)TheResidence，還有一部分未開(kāi)建，上圖為已經(jīng)取得的規(guī)劃，總共將供應(yīng)456套住宅公寓。

17.富力第一個(gè)地塊VauhallSquare

廣州富力地產(chǎn)今年4月斥資1.5777億英鎊買(mǎi)下的地塊，將建設(shè)兩幢50層的高樓，供應(yīng)578套住宅公寓，1個(gè)酒店，27614平方米的辦公面積和2737平方米的零售空間。

18.富力和中渝接盤(pán)萬(wàn)達(dá)的NineElmsSquare

富力和中渝剛剛從萬(wàn)達(dá)手中接下的地塊NineElmsSquare，占地10.2英畝（約合4萬(wàn)平方米），可以建設(shè)一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應(yīng)大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

以上只是不完全統(tǒng)計(jì)，但結(jié)果已經(jīng)足夠驚人，印象中九榆樹(shù)在售新樓盤(pán)很多，沒(méi)想到真的有這么多，可以說(shuō)匯集了各大知名開(kāi)發(fā)商。再加上未列舉出來(lái)的BatterseaView、MountCarmel、12-20WyvilRoad等項(xiàng)目，算起來(lái)至少有20個(gè)住宅樓盤(pán)，絕大多數(shù)是英國(guó)本地人負(fù)擔(dān)不起的高檔豪宅。

雖然價(jià)格不便宜，但九榆樹(shù)的項(xiàng)目在前幾年銷(xiāo)售得其實(shí)挺不錯(cuò)。這主要得益于倫敦樓市對(duì)海外投資客毫無(wú)限制，甚至還有鼓勵(lì)（比如在2015年4月前海外投資客甚至不需要繳納房產(chǎn)升值帶來(lái)的資本利得稅，而英國(guó)本地賣(mài)家卻需要在出售房產(chǎn)時(shí)為升值部分繳納28%的稅金），開(kāi)掛的海外買(mǎi)家由此大量涌入九榆樹(shù)區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示香港、新加坡投資客買(mǎi)走了該地區(qū)40%左右的房子，九榆樹(shù)區(qū)內(nèi)的巴特西一度也被稱(chēng)為“泰晤士河上的新加坡”（SingporeuponThames）。

當(dāng)過(guò)度開(kāi)發(fā)遇上投機(jī)客離場(chǎng)

去年4月開(kāi)始實(shí)施的印花稅新政給九榆樹(shù)這個(gè)由海外投機(jī)者支撐的豪宅市場(chǎng)潑了一盆冷水。新政規(guī)定購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)需多支付3%的印花稅，加之大量供應(yīng)導(dǎo)致九榆樹(shù)區(qū)的上漲預(yù)期不夠明顯，許多海外投資客開(kāi)始抽身離場(chǎng)，進(jìn)入到總價(jià)較低、且倫敦本地人能夠負(fù)擔(dān)得起的剛需市場(chǎng)。

九榆樹(shù)區(qū)一帶大部分公寓將在明后兩年建成，目前絕大多數(shù)短期投機(jī)者只是支付了10%的訂金，項(xiàng)目完工之后才需要支付另外90%的尾款，他們中大部分不是為了在此居住，只是為了將“樓花”在項(xiàng)目完工前轉(zhuǎn)手出去，用10%的訂金“撬動(dòng)”100%的利潤(rùn)。但突如其來(lái)的印花稅新政使得這個(gè)擊鼓傳花的游戲戛然而止，許多投機(jī)客們抱著止血的心態(tài)希望在項(xiàng)目完工前把樓花順利轉(zhuǎn)賣(mài)出去，否則就要面臨支付剩余尾款的現(xiàn)金壓力。

事實(shí)上，愿意接受原價(jià)或者割肉樓花的買(mǎi)家還是大有人在，但九榆樹(shù)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)量巨大，拋售的樓花遇上新樓盤(pán)集中入市，一下子造成市場(chǎng)難以消化，形成了目前的困境。

雖然蘋(píng)果于去年宣布入駐巴特西發(fā)電站改造項(xiàng)目，但僅靠蘋(píng)果員工難以租滿(mǎn)這些公寓，高昂的售價(jià)也導(dǎo)致租金收益不甚理想。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，從最終效果圖來(lái)看，當(dāng)所有項(xiàng)目完工之后（需要十年左右），九榆樹(shù)區(qū)還是非常適合自住的，如果自己真的非常喜歡住在這個(gè)地方，還是可以入手，關(guān)鍵是下手前想清楚自己的購(gòu)買(mǎi)目的，并在選擇項(xiàng)目時(shí)擦亮雙眼，找到未來(lái)漲幅還沒(méi)被提前兌現(xiàn)的項(xiàng)目。

倫敦剛需市場(chǎng)依舊穩(wěn)健

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在下一個(gè)取代倫敦紐約的大城市出現(xiàn)之前，這兩大城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該還是繼續(xù)堅(jiān)挺保值。如果說(shuō)北上廣深的購(gòu)房需求來(lái)自于全中國(guó)，那倫敦紐約的購(gòu)房需求便來(lái)自于全世界。即便倫敦九榆樹(shù)豪宅市場(chǎng)因?yàn)闀簳r(shí)性的供過(guò)于求陷入困境，十年后的九榆樹(shù)依然值得期待。況且，倫敦市中心許多豪宅地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回升。

英國(guó)土地登記登記署（LandRegistry）數(shù)據(jù)顯示，倫敦約80%的倫敦市中心豪宅已經(jīng)從印花稅新政的沖擊中恢復(fù)過(guò)來(lái)，價(jià)格開(kāi)始逐步回升。

豪宅市場(chǎng)之外，倫敦本地人的剛需市場(chǎng)非常穩(wěn)健。倫敦2014年統(tǒng)計(jì)的平均工資就達(dá)到40,752英鎊，高工資和高就業(yè)率依舊支撐著剛需市場(chǎng)。按照工資的5.5倍進(jìn)行貸款的話，兩夫妻能夠輕松貸到45萬(wàn)英鎊左右，加上一部分首付，剛需價(jià)位的房子依然非常搶手。

再者，印花稅新政并不適用于首套房買(mǎi)家，倫敦政府近期重申了還會(huì)繼續(xù)支持HelptoBuy政策，為首次購(gòu)房者提供最多40%的首付權(quán)益補(bǔ)助（equityloan），加上55%的銀行貸款，倫敦購(gòu)房者只需支付5%首付便可買(mǎi)房。

對(duì)于海外投資者來(lái)說(shuō)，目前英鎊處于又一個(gè)低位，兌人民幣8.49，兌美元1.29，大大降低了海外投資者進(jìn)入倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，增加了投資者的利潤(rùn)空間。該不該把握這個(gè)匯率機(jī)會(huì)，海外投資者現(xiàn)在還能不能買(mǎi)倫敦的房子？如果之前一直有看過(guò)英倫投資客文章，特別是《和上海朋友聊倫敦房產(chǎn)》這篇，答案是肯定的，不過(guò)前提一定是找到合適的項(xiàng)目。是不是新房沒(méi)關(guān)系，甚至豪宅也不是什么大問(wèn)題，只要價(jià)格合適，區(qū)域供需正常，未來(lái)接盤(pán)俠可期，還是可以適當(dāng)入手。

傅士鵬 常駐倫敦供職于英國(guó)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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