觀點(diǎn)指數(shù) 和全國(guó)大多數(shù)城市無異，2017上半年南京樓市在調(diào)控下交投活躍度明顯下降。

數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年南京全市商品住宅入市3.2萬套，同比下降42.3%；成交3.7萬套，同比降幅56.7%，這也是自去年12月以來，南京樓市連續(xù)6個(gè)月下滑。

新房成交價(jià)格方面也出現(xiàn)了六連跌，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月中旬公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，南京5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比再降0.2%，與2017年4月的數(shù)據(jù)相比，跌幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

除了調(diào)控政策外，上半年南京土地供應(yīng)也趨向收緊。南京市國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月，南京共進(jìn)行了三場(chǎng)土拍，共計(jì)出讓地塊22幅，出讓面積為148.58萬平方米，總出讓金額為430.4億元，相比去年土拍的收入和面積大大減少。

數(shù)據(jù)進(jìn)一步說明，南京已從去年的火熱牛市回歸到理性溫和狀態(tài)，房企2017上半年排行榜也不可避免受到影響。

上半年，保利依靠63億元的銷售額奪魁，不過這一數(shù)字比去年銷冠恒大大幅縮水了10億元。需要注意的是，新城、招商去年上半年還未能出現(xiàn)在榜單前十位，今年則憑借多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，位列南京區(qū)域前三甲。

榜單大易位，新城、招商擠入前三

2017年上半年，南京樓市榜單前十房企重新洗牌，去年同期的一半企業(yè)均未出現(xiàn)在TOP10榜單中，萬科更是意外跌出前三，以43億元的銷售額位居第四。

雖然銷售金額有所下降，但是房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面并沒有變化，排名前三的房企銷售額占據(jù)榜單的37.24%，其中保利更是占據(jù)15.04%的份額。

具體來看，2017年上半年江北、江寧依舊是成交大戶，保利憑借兩區(qū)域中的保利中央公園、保利梧桐語(yǔ)、新城保利天地等項(xiàng)目錄得銷售大頭。

據(jù)了解，保利中央公園上半年兩次開盤已推出剩余最后3棟樓，其中6月9日新領(lǐng)最后兩棟住宅樓西苑6#、9#銷許，共計(jì)406套房源，銷許均價(jià)28730元/平方米。憑借約14個(gè)項(xiàng)目的多盤聯(lián)動(dòng)，保利上半年錄得63億元，拿下2017年上半年銷售冠軍，這一數(shù)字也與第二名新城拉開了15億元距離。

新城、招商雖然不是新面孔，但是卻是2016年后首次進(jìn)入榜單前十。2017年，新城在南京城東布局了4盤，分別是璞樾鐘山、香悅瀾山、璞樾和山、新城源山。數(shù)據(jù)顯示，上半年新城的香悅瀾山項(xiàng)目排錄得17.37億元的銷售額，數(shù)據(jù)相當(dāng)可觀。

和新城一樣，招商此次上位也讓榜單出現(xiàn)了大洗牌。據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，招商上半年僅憑借招商1872、葛洲壩招商紫郡襕園兩個(gè)城北項(xiàng)目就收金23.15億元，占據(jù)總銷售額的51.4%。

資料顯示，葛洲壩招商紫郡蘭園項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)，規(guī)劃為商住、商辦混合用地，因此房?jī)r(jià)也比其他樓盤要高，達(dá)到建面均價(jià)在37000元/平方米，為招商進(jìn)入前三甲打下了基礎(chǔ)。

榜單中讓人稍顯意外的是萬科跌落前三甲。自2001年進(jìn)駐南京，萬科已開發(fā)了21個(gè)項(xiàng)目，不過上半年在南京推出的項(xiàng)目不多。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查詢，上半年萬科翡翠公園、萬科九都薈、萬科城三個(gè)項(xiàng)目為萬科貢獻(xiàn)了業(yè)績(jī)大頭，錄得35.33億元。

不過，2016年全年萬科賣房收入124億，這一成績(jī)也讓南京正式誕生了單年銷售金額過百億的房企。從過往的銷售歷史來說，萬科下半年能否奪回優(yōu)勢(shì)值得期待。

除此之外，上半年TOP10榜單中原來熟悉的本土企業(yè)幾乎不見身影，唯一上榜的弘陽(yáng)也由去年同期的第八跌落至榜尾?？梢哉f，大牌房企爭(zhēng)相入駐給南京市場(chǎng)帶來了無限生機(jī)的同時(shí)，本土房企的空間也被進(jìn)一步擠壓。

樓市、土地收緊，穩(wěn)中略降或是未來常態(tài) 

上半年，“限購(gòu)升級(jí)”、“市場(chǎng)冷卻”、“信貸收緊”成為南京樓市的高頻詞匯。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，在3月限購(gòu)升級(jí)前，即使是在被稱為傳統(tǒng)淡季的1、2月份，南京樓市的銷量都尚且可觀。自從3月底、5月初南京調(diào)控再加碼后，認(rèn)購(gòu)量逐漸減少。

3月15日，南京調(diào)控政策升級(jí)，非本市戶籍社保繳納證明由原來的“2年滿1”升級(jí)為需要3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅或社保。六合、溧水、高淳三個(gè)區(qū)域也正式納入非本市戶籍限購(gòu)的范圍內(nèi)。

在隨后的5月，南京調(diào)控再加碼，新購(gòu)房拿到產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，至此南京“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”四限湊齊。

受此影響，在歷來的“金三銀四”，南京樓市降溫不少。3、4兩個(gè)月南京樓市總成交9682套、認(rèn)購(gòu)19923套，與去年同期總成交近3萬套、認(rèn)購(gòu)3.4萬套相比出現(xiàn)明顯下跌，跌幅分別達(dá)到67.5%、42.4%。5、6月分別同比下跌29.24%、30.42%。僅5月成交量突破萬套，與去年上半年形成鮮明對(duì)比。

總體來看，上半年，南京共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數(shù)也創(chuàng)下2011年以來（上半年）新低。

從區(qū)域角度分析，上半年南京的板塊分化也比較明顯。江北、江寧依舊是成交大戶。其中，雙江板塊憑借1.8萬多套的成交量位居前二；城北板塊由于上市量高，以6350套躍居第三位。六合、溧水擔(dān)起重要角色，份額占全市比重顯著提升，而去年上漲過快的浦口板塊銷量降幅最大。

新房成交價(jià)格方面，南京也出現(xiàn)了六連跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月中旬公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，南京5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比再降0.2%，與2017年4月的數(shù)據(jù)相比，跌幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。去年12月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比首次回落，降幅為0.1個(gè)百分點(diǎn)，今年1月環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，此后的2月和3月分別下滑0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)，4月份則擴(kuò)大至0.3個(gè)百分點(diǎn)。

除了調(diào)控政策外，土地市場(chǎng)也迎來新規(guī)則，包括宅地和商住地網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過起始價(jià)45%時(shí)，超出部分不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本；競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售等，另外南京還提高住宅、商住用地的競(jìng)買保證金比例至出讓起始價(jià)的50%，部分區(qū)域甚至提至60%。

土地供應(yīng)政策進(jìn)一步收緊，也讓上半年南京的的土拍收入和面積大大減少。據(jù)南京市國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年南京共計(jì)出讓地塊22幅，總賣地收入約430億元，同比下跌約41%；出讓面積148.58萬平方米，同比下跌9.2%。在上半年出讓的22幅地塊中，含有住宅性質(zhì)的地塊共計(jì)14幅，銷售金額365億元，占總收入的85%左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著調(diào)控陸續(xù)推進(jìn)，下半年樓市將逐漸回歸理性。對(duì)于南京市場(chǎng)來說，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)有太大變化，預(yù)計(jì)樓市下半年將會(huì)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。而為了促進(jìn)樓市回暖，依據(jù)市場(chǎng)變化微調(diào)可能性較大。