劉水 近日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，目的是利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐。

《方案》指出開展利用集體建設用地建設租賃住房13個試點城市為：北京市、上海市、沈陽市、南京市、杭州市、合肥市、廈門市、鄭州市、武漢市、廣州市、佛山市、肇慶市、成都市。7月份住建部發(fā)文人口凈流入城市開展租賃房試點選取12個城市，差別是本次《方案》增加了北京、上海，減去了深圳，剩余城市相同。一向各項政策都先行先試的城市深圳，這次排除在試點城市之外。根據(jù)《方案》要求，各試點城市要在2017年11月底前編制上報實施方案，批復后才能開展試點。

該《方案》試點內(nèi)容主要是審批程序、建設和運營機制、監(jiān)管機制、保障公共服務。完善試點項目審批程序方面。試點城市梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。

完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。

本《方案》措施是對之前政策的落實和延續(xù)。2017年7月，住建部等發(fā)布政策《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取12城市開展試點，其中提出“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作”?？梢姡敬畏桨复胧┦菍ι洗握叩穆鋵?，進一步明確了試點城市、建設和運營機制等。

重點關注解決新市民居住問題，增加租賃住房供應，緩解租賃住房供求矛盾。經(jīng)過幾年的保障房建設，城市戶籍中低收入居民的住房保障問題基本得到解決，現(xiàn)在城市居住困難的最大群體是“新市民”，這類人群往往也收入較低，支付能力有限，讓他們都實現(xiàn)買房也不可能，租賃是一個很好的解決辦法，因此加快住房租賃市場發(fā)展也成為近期政府強力支持的重點。集體建設用地建設租賃住房，能釋放租賃住房供應的一個巨大潛力源，能增加租賃住房供應，緩解租賃住房供求矛盾。

本《方案》推進房地產(chǎn)供給側改革和農(nóng)村土地制度改革“雙突破”。房地產(chǎn)市場方面，之前城市住房建設用地由政府壟斷，住房建設企業(yè)必須經(jīng)過政府的土地招拍掛才能拿到土地。之后，房地產(chǎn)供給端又多了一個重要來源，集體建設用地上租賃住房，這是房地產(chǎn)供給側改革的一個重要突破，將新增大量可租房源，可緩解重點城市住房供給不足的局面。

農(nóng)村土地制度改革方面，農(nóng)村“三塊地”，農(nóng)用地、宅基地、集體建設用地，隨著我國城市化深入推進，農(nóng)村土地制度改革勢在必行。之前“十八屆三中全會”等多個會議、文件提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，集體建設用地與國有土地同權、同價入市，但是一直進展緩慢，沒有具體的實施細則，本次方案指出了集體建設用地“入市”的一個途徑，也是農(nóng)村土地制度改革的一個重要突破。城市的很多小產(chǎn)權房使用的是集體建設用地，此項措施改變了小產(chǎn)權房完全非法的局面，出租將是合法的，但是嚴禁以租代售。

本《方案》對房地產(chǎn)市場，短期基本無影響，長期將減小房價上漲動能。短期看，首先，根據(jù)政策，試點城市范圍有限，只有13個。其次，試點城市要在2017年11底前編制上報實施方案，項目還要規(guī)劃、施工建設，真正形成房源供給能力要1-2年時間。再者，試點項目數(shù)量有限，政策要求試點項目醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，另外地方政府土地財政依賴，也不可能大量批準試點項目。然后，2019年11月要對政策進行中期評估，評估前試點城市范圍不會放開，試點項目數(shù)量也會受到控制。總之，由于試點城市范圍少、短期內(nèi)形不成有效供給、試點項目數(shù)量有限等，該政策對房地產(chǎn)市場短期無影響。

長期來看，如果2019年中期評估和2020年試點總結效果良好，集體建設用地建設租賃住房大范圍、大幅度推行，將釋放租賃住房供應的巨大潛能，使得租賃住房供應大量增加，緩解住房供求矛盾，進而房價快速上漲的動力將受到抑制，恐慌性需求也將減少，從而進一步減小房價快速上漲動能。租金方面，這部分住房土地成本較低，租價也將會很低，會有更多人選擇租房而不買房，從而也會減少購房需求。因此，此類租賃住房如果大量上市，量的方面將緩解供求矛盾，價的方面將降低市場租金價格，更多人選擇租房，導致購房需求減少，綜合起來將減小房價上漲動能。

劉水 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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