觀點網(wǎng) 置身太古城和太古坊，便仿若走進一個獨立的小城市。每一天，都有數(shù)以萬計的人流動在這個占地超過90公頃的龐大社區(qū)中。

在香港，“太古”的名字家喻戶曉。從太古城、太古坊到太古廣場，所有關于居住、辦公、商務和娛樂的城市生活需求都能在其中找到載體。

但很少有人能夠真正了解太古集團與香港，以及太古地產(chǎn)與太古城的起點和故事。

訪問太古地產(chǎn)總部的時間，是一個周四的上午。逾80位來自五湖四海的內(nèi)地房企高層走進了位于太古坊的港島東中心。

這座由太古地產(chǎn)自持的甲級寫字樓，別出心裁地在37樓設置了一個空中觀景大堂。透過落地式全玻璃幕墻，可以直接俯瞰由61幢住宅大廈、13幢寫字樓、酒店以及港島最大型購物中心組成的太古城及太古坊。

64樓的太古地產(chǎn)會議室并不大，最終落座的席位從會議座椅排到了玻璃幕墻邊的沙發(fā)上。

簡短的開場詞后，太古地產(chǎn)公共事務總監(jiān)林珩以及公共事務經(jīng)理梁巧穎開始介紹公司的歷史背景以及業(yè)務布局。

太古地產(chǎn)分享會現(xiàn)場，左二為林珩

太古地產(chǎn)的介紹以一段視頻開始，主題是創(chuàng)新衍變。

這段概括了太古地產(chǎn)理念核心的介紹中，有兩句話讓人印象深刻：轉(zhuǎn)化社區(qū)是一個相當有趣的過程，它需要投入很長時間，但絕對樂在其中。當一個地方真正融入社區(qū)中，你會知道這才是成功的。

這點出了太古地產(chǎn)最重要的一個理念——遠見。太古地產(chǎn)的股東看重長線投資，并且認為成功的項目必然源自細致的規(guī)劃、持續(xù)的改進，以及項目所產(chǎn)生的社會和環(huán)境影響。

作為一個家族企業(yè)，決策者的理念決定了太古地產(chǎn)的發(fā)展路徑。與內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)以快周轉(zhuǎn)模式主導的迅猛發(fā)展相比，太古地產(chǎn)以三十年甚至五十年為投資周期的商業(yè)模式顯然有著巨大不同。

持有運營超過30年的商業(yè)項目在內(nèi)地難覓，但在太古地產(chǎn)旗下不乏案例。其成立之初發(fā)展的第一個項目太古城，就是最佳代表。

上世紀70年代，香港產(chǎn)業(yè)步入轉(zhuǎn)型。在港島東擁有船塢和糖廠的太古集團選擇順應時勢進行業(yè)務調(diào)整，在關閉糖廠和搬遷船塢后開始發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務。

1972年，太古地產(chǎn)成立，成為太古集團旗下一個年輕的子公司，開始在糖廠和船塢原址地皮上興建大型私人屋苑太古城及后來的辦公樓社區(qū)太古坊。

自70年代后期就逐步落成的太古城住宅、太古城中心及太古坊寫字樓，如今已擁有超過40年的歷史。除了銷售型住宅以外，購物中心及寫字樓都是長期受益的貢獻者。

數(shù)十年維持有利潤的經(jīng)營，顯然并不僅靠有遠見的原則來支撐，太古地產(chǎn)的第二個理念，是不斷追求品質(zhì)以及原創(chuàng)。

太古地產(chǎn)分享會現(xiàn)場，認真聽講的學員們

“在太古地產(chǎn)看來，新建只是一個過程，不是終點，落成之后的運營和優(yōu)化才是重點”。不斷優(yōu)化持有型物業(yè)的硬件，適應市場變化調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶組合，并不是一件輕易能做好的事情。

臺下嘉賓的問題也隨之而來，“太古地產(chǎn)每年花在項目優(yōu)化上面的費用是多少？你們是如何測算這個投資成本的？”

答案不能簡單地一概而論，但是已經(jīng)隱藏在了太古城中心和太古廣場中。太古城中心最新的一次優(yōu)化工程，始于2013年底，斥資1億港元，引入了超過30個全新的品牌。

而更極致的優(yōu)化工程發(fā)生在太古廣場。2007年，已經(jīng)落成16年的太古廣場啟動了一項最終耗時長達5年，耗資21億港元的翻新和優(yōu)化。

為了不影響商家的營業(yè)，太古廣場的工程只能在晚上11點到早上7點之間進行，這場近乎“自虐”的優(yōu)化工程，在當時立下的目標是超前20年。

這次優(yōu)化工程真的能讓太古廣場超前20年嗎？答案有待時間印證。不過，優(yōu)化后的太古廣場對建筑設計以及業(yè)態(tài)設置的種種做法，確實被視為不少商業(yè)項目的參考。

其中一個令臺下的提問嘉賓印象深刻的細節(jié)，就是太古廣場將奢侈品品牌移向三樓高層的做法，“這在內(nèi)地商場中是難以想象的”。

無論是優(yōu)化活化項目和社區(qū)，還是調(diào)整品牌和租戶組合，種種做法都流露出了太古地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)和零售管理商上的技巧。

這些在香港沉淀下來的模式，也被太古地產(chǎn)帶進了內(nèi)地。截至目前，太古地產(chǎn)在內(nèi)地有4個運營項目，另一個即將在明年開幕的項目位于上海。

談及內(nèi)地項目時，太古地產(chǎn)公共事務總監(jiān)林珩數(shù)次強調(diào)是“結(jié)合當?shù)匚幕?rdquo;。“雖然我們把香港經(jīng)驗帶到了內(nèi)地，但絕不是簡單地復制，我們非常注重融合當?shù)匚幕瘉泶蛟祉椖俊?rdquo;

最后一個理念和人才相關，當一個企業(yè)開拓市場時，團隊和人才永遠是關鍵。提問環(huán)節(jié)，團隊問題自然成為了一個焦點。“太古地產(chǎn)是如何打造既保持自己的特色，同時又符合當?shù)匚幕攸c的項目？內(nèi)地項目中負責前期的核心團隊是由香港總部派遣的嗎？”

“保證每一個項目都能夠保持太古地產(chǎn)的理念和特色是件不容易的事情，既有香港的同事努力也有本地的團隊努力”。太古地產(chǎn)的本土化進程中，多元化而綜合性的團隊正在成為強力的組合。

這種理念同樣也呈現(xiàn)在的上海興業(yè)太古匯中。雖然購物商場的品牌仍未能對外披露，但這不妨礙其成為上海南京西路上最值得期待的新項目。

據(jù)介紹，上海興業(yè)太古匯落成之后，內(nèi)地項目將占據(jù)太古地產(chǎn)總樓面面積的1/3。

太古地產(chǎn)以太古城而起的故事，顯然還會繼續(xù)在更多布局中演繹下去。