卓越100指數(shù)周報(北京區(qū)域2016年5月2日-5月8日)：本周傳聞已久的通州商住限購終于落地，而在經(jīng)歷過小長假的爆發(fā)，市場成交也趨于回落。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月2日-5月8日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現(xiàn)成交1875套，成交面積18.42萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少37%、42%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近8周的新低。

隨著5月5日半夜通州商住限購“靴子”的落下，北京市場前四月的火熱被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低，郭毅認為，預(yù)計5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢已現(xiàn)明朗。

市場觀察

北京商品住宅共有5個項目入市，相比之前一周減少1個。不過在這其中有3個項目為五一假期期間入市，假期之后入市的僅有首開萬科城市之光、天恒金融街·公園懿府兩個項目，其中首開萬科城市之光為5月5日通州限購當晚加推50套房源，周末開盤的僅天恒金融街·公園懿府1個項目。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，通州商住限購政策發(fā)布后，區(qū)域商住產(chǎn)品成交應(yīng)聲下降。上周北京商住公寓市場總成交額17.59億元，環(huán)比下跌44%，共成交1066套，環(huán)比減少561套。其中LOFT商住公寓成交11.24億元，環(huán)比下挫31%，成交均價26391元/平方米，環(huán)比上揚8000元/平方米。

平層商住公寓成交6.35億元，環(huán)比同樣下跌58%，成交均價29814元/平方米，價格下跌6000元/平方米。

房山項目五和萬科長陽天地僅以總成交額1.67億元，已然在上周北京商住公寓市場奪魁，成交均價21952元/平方米。在通州市場受限后，大興、房山兩地的商住項目是否因此受益？

亞豪機構(gòu)也認為，在通州限購“落停”之后，以及周邊區(qū)域商住項目也將積極入市，接收“被溢出”的市場需求，預(yù)計未來商住占據(jù)較大市場份額的狀況仍將持續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)

近日，北京市場傳聞稱，從國浩中國接盤東直門國盛后，中國信達尋求援手解救最大爛尾。據(jù)一位知情人士透露，中國信達希望通過引入第三方公司盤活東直門項目，入局團隊有可能是大悅城，雙方已在洽談。

去年8月，國浩中國以105億元(包括45.63億元現(xiàn)金以及59.37億元項目債權(quán))出售東直門交通樞紐項目國盛中心，資產(chǎn)管理公司中國信達拿下該項目。在不良資產(chǎn)運作上有頗多經(jīng)驗的中國信達對商業(yè)運營一片空白，上述人士稱，中國信達方面希望通過委托管理讓東直門項目重生。大悅城地產(chǎn)正在京尋找輕資產(chǎn)項目，雙方均有意，不過目前還未有結(jié)果。

此前，國浩中國對東直門項目定義為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃總建筑面積51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店。目前，商場被交通樞紐一分為二，原國盛招商中心被佰益匯折扣商場取代。國盛中心的預(yù)定軌道為定位“國際、時尚、潮流”，現(xiàn)有的佰益匯折扣商場主要銷售超低折扣的品牌服裝。北京商報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，國盛中心項目中包括地下20萬平方米，其中7萬平方米需交由政府運營，涉及項目后續(xù)與東城區(qū)政府的合作。

土地市場

5月5日，北京土地市場三宗地集體拍賣，最終收金95.35億元。

據(jù)了解，當日土拍中兩宗“7090”商品房住宅地塊都被招商銘嘉收入囊中。其中，昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊由招商銘嘉以31.95億、配建2萬平方米公租房的代價拿下，樓面價為3.38萬元/平方米；而昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-70地塊的代價則為30億、配建2.2萬平公租房面積競得，樓面價3.52萬元/平方米。

該地規(guī)定將配建建筑面積不少于3.75萬平方米的“公共租賃住房”，招商銘嘉以配建2萬平方米的公租房取得該地，再加上該地為“7090”地塊，因此，該地最后剩余約6.76萬平方米商品房住宅和5.75萬平方米公租房，商品房住宅中有4.73萬平方米為中小套型。

而另一宗地——昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（昌平新城東區(qū)六期（東））0302-70地塊規(guī)劃用途為F1住宅混合公建用地，總面積8.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積16.75萬平方米，容積率為2，出讓年限為居住70年、商業(yè)40年、辦公50年，出讓起始價20億元，出讓保證金6億元。

該地也要求配建建筑面積不少于3.52萬平方米的“公共租賃住房”，因此該地住宅只有約6萬平方米，其中約4.20萬平方米將是90平方米以下的物業(yè)。

首創(chuàng)則以33.4億拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街地塊，溢價率118.3%，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉估算此地樓面價為3.47萬元/平方米。

據(jù)觀點新媒體查詢，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0307地塊規(guī)劃用途為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，總面積8.42萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.45萬平方米，容積率為4，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年，出讓起始價15.3億元，出讓保證金4.6億元。

政策與市

5月4日，國土部與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015~2020年）》明確：“未來5年，原則上不再安排京津冀地區(qū)優(yōu)化區(qū)的新增建設(shè)用地，鼓勵將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。”

《規(guī)劃》明確將京津冀地區(qū)劃定為減量優(yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)四個區(qū)位，明確各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向根據(jù)這四個區(qū)位來供應(yīng)土地。

按照初步規(guī)劃，減量優(yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)；存量挖潛區(qū)是指北京四環(huán)至北京六環(huán)；增量控制區(qū)是指北京六環(huán)至和河北交界線處、京津冀生態(tài)保護地區(qū)，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地地區(qū)；適度發(fā)展區(qū)是指燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區(qū)。

另外，5月5日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。

據(jù)觀點新媒體查閱公告，《通知》明確提到，購買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

對于已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買通州區(qū)商務(wù)型公寓。

《通知》還指出，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項目應(yīng)當按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位、社會組織等。

《通知》規(guī)定，文件發(fā)布次日起，居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。5月5日前已由居民家庭或個人購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目，再次出售時可按之前的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理其他規(guī)定不變。

北京區(qū)域房地產(chǎn)項目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年5月2日-5月8日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點數(shù)據(jù)研究中心