3月25日“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”發(fā)布，至今為止，已經(jīng)有一個月有余，那么，上海市單價10萬元/平方米以上的“天價豪宅”成交量呈現(xiàn)出什么樣的特征？“滬九條”有沒有影響“天價豪宅”市場的表現(xiàn)？接下來上海“天價豪宅”市場趨勢是什么樣的？

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止4月30日，2016年1-4月上海商品住宅成交面積531.75萬平方米，同比上漲66%，成交均價34317元/平方米，同比上漲19%。盡管1-4月商品住宅銷售量價出現(xiàn)齊升，但是，“滬九條”之后的4月份市場表現(xiàn)來看已經(jīng)發(fā)生明顯的變化。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比2016年3月下跌56.08%(這跌幅算暴跌)；商品住宅銷售價格為32636元/平方米，同比上漲10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。

盡管上述數(shù)據(jù)存在成交結(jié)構(gòu)變化的因素，但是，從4月份商品住宅成交量環(huán)比3月份出現(xiàn)56.08%的大幅下降可以看出，“滬九條”新政的效果是明顯的，市場也會因為成交量的降低而降溫。那么，上海市單價10萬元/平方米以上的“天價豪宅”成交量呈現(xiàn)出什么樣的特征？“滬九條”有沒有影響“天價豪宅”市場的表現(xiàn)？

從2016年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數(shù)情況來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止4月30日，2016年1-4月上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交400套，其中，公寓358套，別墅42套（見附件一各項目成交明細(xì)）。而2015年同期天價豪宅成交套數(shù)僅為55套，其中，公寓37套，別墅18套，2016年上海天價豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象。

回顧近幾年上海天價豪宅的市場成交情況，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年6年上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交1213套，其中別墅豪宅291套。2010-2015年這6年天價豪宅分別交易了78套、119套、149套、112套、144套，611套，6年平均每年賣出202套左右。而僅僅2016年1-4月上海單價10萬元/平方米以上天價豪宅就賣出400套，大幅超出近6年202的年均套數(shù)，也達(dá)到2015年“天價豪宅”元年611套的65%。從2016年1-4月上海天價豪宅市場表現(xiàn)來看，已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量新高值，火爆程度可以說是 “亮瞎眼”。

從2016年1-4月分月份來看，上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅四個月分別成交103套、55套、156套、86套。從數(shù)據(jù)層面來看，3月份的天價豪宅的成交量拉升了全年的成交數(shù)據(jù)?；仡?ldquo;滬九條”出臺的市場背景，當(dāng)時，3月初已經(jīng)傳聞上海樓市政策會收緊，對于豪宅項目來講，為了規(guī)避政策面的影響積極跑量，造就了3月份156套的單月成交高峰值，從結(jié)果來看，由于政策預(yù)期出臺的因素，3月份成為上海10萬元/平方米以上天價豪宅放量的“窗口期”。

從“滬九條”出臺前后“天價豪宅”的市場表現(xiàn)來看，“滬九條”出臺之前，由于政策預(yù)期出臺，豪宅市場開始集中跑量，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日-3月24日，上海天價豪宅成交了259套，其中公寓豪宅229套，別墅豪宅30套；“滬九條”出臺之后，3月25日-4月30日，一個月有余的時間當(dāng)中上海市“天價豪宅”成交套數(shù)仍然高達(dá)141套，其中，公寓豪宅129套，別墅豪宅12套，似乎沒有受到“滬九條”政策面的影響。

2016年1-4月上海天價豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因

那么，上海天價豪宅為何2016年1-4月突然成交量翻紅？天價豪宅是否還會延續(xù)繼續(xù)放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2016年1-4上海天價豪宅成交套數(shù)高達(dá)400套，天價豪宅成交量創(chuàng)下歷史新高。從天價豪宅市場翻紅的原因來看，政策預(yù)期出臺導(dǎo)致市場放量、單個項目主動推盤跑量、富豪群體的資產(chǎn)配置需求、部分富二代、海歸人士投資豪宅等成為2016年1-4月天價豪宅市場表現(xiàn)“亮瞎眼”的主要原因。具體來講：

第一、3月初已經(jīng)傳聞上海樓市政策會收緊，對于豪宅項目來講，為了規(guī)避政策面的影響積極跑量，造就了3月份156套的單月成交高峰值，從結(jié)果來看，由于政策預(yù)期出臺的因素，3月份成為上海10萬元/平方米以上天價豪宅放量的“窗口期”。

第二、在政策預(yù)期出臺等因素影響下，1-4月單個項目主動推盤跑量，推升整體“天價豪宅”市場成交套數(shù)走高。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月上海天價豪宅成交套數(shù)超過（含）10套的項目就高達(dá)43個，其中，翠湖天地雋薈都50套、嘉天匯御苑37套、嘉御庭36套、新世界花園26套、尚海灣豪庭23套、虹橋尚嘉苑22套、海珀佳苑20套；翠湖天地雋薈都成為2016年天價豪宅的一批黑馬，一舉成交50套，成為上海強勢崛起的天價豪宅典型項目。

第三、經(jīng)濟(jì)低迷并且下行趨勢明顯，股市低迷不振，投資渠道缺乏，投資者不得不選擇天價豪宅進(jìn)行資產(chǎn)配置。

筆者認(rèn)為，毫無疑問，從天價豪宅成交數(shù)據(jù)來看，在經(jīng)濟(jì)低迷并且下行趨勢的市場背景下，尤其是股市進(jìn)入低迷期之后，投資渠道缺乏，投資客更加看重天價豪宅的資產(chǎn)配置作用，由此而繼續(xù)推動天價豪宅市場高歌前進(jìn)。2015年全年就是天價豪宅的元年，2016年1-4月，雖然有“滬九條”政策出臺，但是，并沒有影響投資者對于天價豪宅的資產(chǎn)配置熱情。

第四、部分富二代、海歸人士瞄準(zhǔn)陸家嘴等優(yōu)勢天價豪宅項目進(jìn)行投資。

天價豪宅市場價值還會繼續(xù)體現(xiàn)

如上所述，上海市2016年1-4月賣出了400套天價豪宅，按照這個銷售總量真的算是火爆的“亮瞎眼”，那么，后續(xù)天價豪宅市場是否一如既往那么堅挺？天價豪宅是否還會延續(xù)繼續(xù)放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于市中心土地資源“稀缺性”、上海樓板價“地王”頻現(xiàn)、高端人才及富豪階層聚集、上海樓市限購政策等成為上海天價豪宅市場價值繼續(xù)表現(xiàn)較為堅挺的主要原因。從2016年上海天價豪宅市場趨勢來看，2016年天價豪宅成交套數(shù)超越2015年的成交套數(shù)是沒有懸念的，但是，由于上述幾方面的綜合利好，天價豪宅的成交量也將成為歷年相對較高的水平，預(yù)計2016年成交套數(shù)或超過800套，達(dá)到歷年來豪宅成交套數(shù)總量最高值。具體來講：

首先、市中心土地資源“稀缺性”支持天價豪宅價值持續(xù)增值。

市中心的地塊，出讓一塊少一塊，土地資源“稀缺性”的特征決定了市中心核心地段的地塊還是走高端豪宅的路線。比如，在陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設(shè)用地的供應(yīng)，這也就意味著，這些板塊天價豪宅賣一套少一套，天價豪宅的“稀缺性”將逐步體現(xiàn)，其未來升值及增值價值也值得期待。

第二、上海樓板價“地王”出現(xiàn)，誘發(fā)天價豪宅市場更加堅挺。

2014年7月9日，麗豐控股旗下注冊公司東方動力有限公司以5.77億元奪得黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊成交樓板價為59859元/平方米，剔除保障房的樓板價為85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全國“單價地王”的紀(jì)錄!

此外，2014年年底，格力地產(chǎn)、三湘地產(chǎn)分別拿下前灘上海樓板價“地王”，而6.6萬元/平方米的樓板價已經(jīng)成為周邊豪宅項目走向堅挺的依據(jù)。如今，這些項目即將入市，據(jù)筆者了解，這些項目基本上是10萬元/平方米的項目范疇，并且隨著前灘建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，未來這些項目銷售價格超過10萬元/平方米也是指日可待。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊樓板價已達(dá)85513元/平方米，前灘地塊樓板價也達(dá)到6.6萬/平方米，這對于周邊板塊來講，比如黃埔濱江板塊、陸家嘴板塊、外灘板塊、淮海中路板塊，甚至整個天價豪宅市場，均會受到土地成本攀升的影響，這些板塊的天價豪宅價格一定會因此而更加堅挺。

第三、高端人才及富豪階層聚集，上海天價豪宅市場需求長期存在。

從客戶需求的角度來講，上海處于未來世界級經(jīng)濟(jì)中心的長三角都市圈中的核心地位，上海國際金融中心、上海國際航運中心、上海國際貿(mào)易中心等 上海“四個中心”啟動，上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立、上?？苿?chuàng)中心的建設(shè)等等，將有大量高科技人才、管理人員引進(jìn)，大上海的高端居住市場需求前景可期。

此外，2014年9月12日，胡潤研究院發(fā)布了《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》。該白皮書顯示，截至2013年年底，除港澳臺之外的全國31個省、市、自治區(qū)中，千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數(shù)已達(dá)109萬人，比上一年增加4萬人，漲幅3.8%；其中億萬富豪人數(shù)已達(dá)6.7萬人，比上一年增加2500人，漲幅3.7%。胡潤預(yù)測，未來三年，中國億萬資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬人，千萬富豪可能達(dá)到121萬人。富豪人數(shù)的上漲主要源自GDP和房價的增長。

從地理分布來看，定居北京的千萬富豪比去年增加8000人，達(dá)到19.2萬人，億萬富豪比去年增加600人，達(dá)到1.13萬人，全國排名第一；廣東有18萬位千萬富豪和1萬位億萬富豪，排名第二；上海有15.9萬位千萬富豪和9100位億萬富豪，排名第三；浙江有13.3萬位千萬富豪和7800位億萬富豪，排名第四。這四個省市共擁有千萬富豪66.4萬人，占全國的61%。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，正是由于這些富豪階層頻出，使得全國各地的一些資金流向上海最為尊貴優(yōu)越的頂級豪宅，未來上海天價豪宅項目的前景可期，未來仍然有較大的市場需求及增值空間。

第四、2016年上海樓市繼續(xù)“限購”利好天價豪宅市場。

3月25日“史上最嚴(yán)”樓市新政“滬九條”發(fā)布，限購政策從嚴(yán)執(zhí)行，這也就意味著由于樓市限購存在，仍然會使大量高端市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，高端住宅市場的抗跌性還是比較強的，在市場高漲期，高端住宅市場成交較為活躍，對于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要的作用；而在市場低迷或市場平穩(wěn)期，天價豪宅市場盡管有時會呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業(yè)的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候正是有更多的時間去選擇合適的項目去投資“抄底”。

當(dāng)前，在2016年樓市繼續(xù)“限購”的市場背景下，由于投資者資產(chǎn)配置、地價推動等因素，天價豪宅市場需求正在大幅釋放，當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)火熱的趨勢。而此時，由于樓市限購存在，仍然會使大量高端市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。這也就意味著，未來市場一旦反彈或限購政策一旦松動，投資者將獲得更大的投資回報與收益。

2016年1-4月上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交明細(xì)

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