觀點網(wǎng) “這幾年的房地產(chǎn)市場處于下行的狀態(tài)，其實已經(jīng)到了下半場，萬科在廣州這個城市發(fā)展了將近20年，其實我們一直努力地去踐行城市配套服務商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務商的業(yè)務類型。”

這是在2015觀點年會會客室現(xiàn)場接受采訪時，廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊衛(wèi)東說的第一句話。

此前30年，萬科一直是傳統(tǒng)住宅的行業(yè)帶頭者，而隨著市場環(huán)境和需求的變化，萬科開始嘗試創(chuàng)新業(yè)務。2012年6月，萬科總裁郁亮提出了萬科新定位：城市配套服務商。隨后，“八爪魚戰(zhàn)略”應運而生，萬科由此開始了一場自上而下的轉(zhuǎn)型。

自上而下的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

據(jù)了解，八爪魚戰(zhàn)略囊括了萬科未來的八大產(chǎn)品線：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅，涵蓋了創(chuàng)意、辦公、會務、商業(yè)、休閑、娛樂、運動與居住一體的產(chǎn)品集群，是萬科在共享經(jīng)濟下企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

如楊衛(wèi)東所言，“萬科現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)型去做城市配套服務商，城市配套服務商一定要跟城市里面很多的業(yè)態(tài)發(fā)生關(guān)聯(lián)。”

因此，這一戰(zhàn)略的提出，預示著除了傳統(tǒng)住宅，萬科將陸續(xù)試水辦公綜合體、經(jīng)濟長租、養(yǎng)老業(yè)務、購物中心、教育、長租公寓以及社區(qū)購物等業(yè)務。

而作為新業(yè)務戰(zhàn)略中探路者角色的廣州萬科，通過這幾年的發(fā)展，已經(jīng)積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色。

楊衛(wèi)東介紹，廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線，第一是以社區(qū)商業(yè)為主的街區(qū)型或是半開放式的商業(yè)項目，目前大概有4個這樣的項目；第二是集中式的商業(yè)，在華冠路、金沙洲、海珠江燕路都分別有項目；第三是大型的城市綜合體項目，目前在廣州南站有一個這樣的項目。

1.0版本的城市配套服務商

萬科在海珠區(qū)江燕路的項目是一個位于地鐵上蓋的集中式購物中心，主要針對年輕、白領(lǐng)家庭中孩子的教育、培訓，及媽媽群體日常的購物、消費、社交等在內(nèi)的家庭型消費。

項目包括跟加拿大科技局合作的一個兒童科技樂園，以及涵蓋3到12歲年齡段孩子所有的成長素質(zhì)教育培訓的教育營地，另外還有配套的餐飲、以香港、臺灣進口食品為主的精品超市、零售品牌旗艦店等。

“這個項目體量不大，大概是3萬方左右，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的一個商業(yè)產(chǎn)品，12月份馬上就會面市。”

楊衛(wèi)東透露，這個項目相當于廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0的版本，還有一個純粹以萬科教育為特色2.0的版本，將在2017年底左右面市。

而除了教育產(chǎn)品，廣州萬科1.0版本的社區(qū)商業(yè)項目也已經(jīng)在探索和嘗試中。

據(jù)了解，僅在廣州這個城市，萬科就已經(jīng)積累了近10萬的住宅用戶。萬科社區(qū)商業(yè)項目重點就是圍繞并依托其自身的社區(qū)，深入挖掘并打通這些客戶群，盤活社區(qū)資源，在周圍3公里范圍內(nèi)有效地開展配套服務。

廣州萬科在蘿崗的東匯城項目，是一個比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有8—10萬人。“我們在這個項目上做了一個探索和嘗試，開了一個幸福街市，它是我們的1.0產(chǎn)品。”

幸福街市是線上線下業(yè)務服務融合的產(chǎn)品，體量根據(jù)物業(yè)條件規(guī)劃，最小可能只有在七八百平方米，大的有兩三千平方米，甚至五千平米左右。業(yè)態(tài)包含休閑咖啡、書吧、簡餐、超市等，還跟生鮮類電商、外賣、快遞、洗衣等線上平臺合作探索更多的生活配套服務。

此外，還有歐洲館、日韓館、美國館、澳大利亞館等完全以進口商品為主的跨境電商平臺。用楊衛(wèi)東的話說，“跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會有。”

“我們幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費者和業(yè)主的反饋都還不錯。接下來會做這個產(chǎn)品的升級版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡就是這樣的。”

以下為觀點新媒體對廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊衛(wèi)東先生的采訪實錄：

觀點新媒體：萬科在傳統(tǒng)住宅方面一直是非常領(lǐng)先的行業(yè)帶頭者，這幾年也在各種創(chuàng)新的業(yè)務領(lǐng)域做一些嘗試，您能不能先給我們介紹一下，廣州萬科在商業(yè)這一塊的業(yè)務的整體的構(gòu)成和規(guī)劃？

楊衛(wèi)東：這幾年的房地產(chǎn)市場處于一個下行的狀態(tài)，其實已經(jīng)到了下半場，萬科在廣州這個城市發(fā)展了將近20年，其實我們一直努力地去踐行城市配套服務商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務商的業(yè)務類型。

這中間就包含了長租公寓、教育、酒店、醫(yī)療，也包括廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)。在這些年的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務探索中，廣州萬科積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色，商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線。

第一個是以社區(qū)商業(yè)為主的，街區(qū)型或者是半開放式的商業(yè)項目，重點是圍繞著我們自身的社區(qū)，服務社區(qū)周圍3公里，這種項目大概有4個。第二種是集中式的商業(yè)，在海珠的江燕路有一個，一個在華冠路，金沙洲還有一個。第三是大型的城市綜合體項目，在廣州南站有一個。這是廣州萬科這幾年著力發(fā)展的一些商業(yè)地產(chǎn)項目。

我們這個月底在海珠會有一個雙地鐵上蓋的小型商業(yè)項目面市。

觀點新媒體：您剛剛提到12月份海珠區(qū)馬上會有一個的集中式的購物中心項目面市，因為萬科首次嘗試這種項目，大家也比較關(guān)注，您可不可以就這個項目跟我們分享一下它的特點？

楊衛(wèi)東：我很樂意跟大家分享我們首個集中式商業(yè)的探索。萬科在著力發(fā)展萬科的教育，萬科的商業(yè)一定會跟教育做強關(guān)聯(lián)的結(jié)合，這個商業(yè)項目的核心主力店就是教育。這個項目在海珠區(qū)江燕路2號線和11號線的交匯處，大概3萬方左右，地下三層，地上四層。

這個項目的體量不大，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的商業(yè)產(chǎn)品。里面有我們跟加拿大科技局合作的一個we  park，兒童科技樂園，類似于少年宮的科技館，包括一些益智類的項目，科技知識，還有動力學、聲學、光學，以銷售門票的方式經(jīng)營，節(jié)假日家長帶著孩子們?nèi)⒂^、學習、交流，這是我們的核心理念。

另外一個主力店是萬科自創(chuàng)的科技營地、教育營地。教育營地是萬科教育的一個核心品牌，里面涵蓋了3到12歲年齡段孩子所有的成長素質(zhì)教育培訓，包括應試教育的培訓都有體現(xiàn)，這也是我們的一個核心特色。

這個商業(yè)主要配套餐飲，包括少量的零售，還有一些次主力店。負二層地鐵出入口有一個約2000平方的百佳超市，是百佳新型業(yè)態(tài)下規(guī)劃的一個體量較小的精品超市，以香港、臺灣的進口食品為主，大概占50%左右。還有海珠區(qū)首個無印良品的旗艦店、優(yōu)衣庫之類的零售品牌，星巴克、探魚、樂凱撒這樣的餐飲。

我們對整個海珠片區(qū)做了較深度的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)除了樂峰廣場外，其它的商業(yè)項目相對比較分散，特色的商業(yè)項目并不多。江南西又是傳統(tǒng)的海珠老商圈，周圍的居民區(qū)資源相對比較豐富，高校、小學資源也較多。我們希望覆蓋周圍大概三公里范圍內(nèi)年輕家庭、白領(lǐng)家庭為主的家庭型的消費，比方說他們孩子的教育、培訓，還有媽媽群日常的購物、消費、社交等，都可以在我們這個項目里面實現(xiàn)。

這是一個半開放式的項目，所有的室外場所打造的都是休閑的氛圍，對周圍的家庭會有比較大的吸引力。

觀點新媒體：像這種項目，以萬科的教育為主題的商業(yè)中心，會不會在別的項目中進行復制？

楊衛(wèi)東：當然會，其實這個項目相當于是廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0版本，我們還有一個2.0版本的產(chǎn)品，規(guī)劃和細則都出來了。

這個項目位于黃埔的華冠路，體量更大，有7.5萬平米，純粹以萬科教育為特色。換句話說，它是個教育的mall，教育的商城，但是又不同于傳統(tǒng)的教育商城。這個教育商城里有兩所國際學校，還有科技營地、教育營地、電影院、兒童樂園、一些兒童的零售產(chǎn)品，也有超市、跨境電商，是一個多業(yè)態(tài)共生的商業(yè)項目。

這個產(chǎn)品的模塊已經(jīng)在實施當中，國際學校已經(jīng)動工，招商也基本啟動了，預計到2017年底左右會面市。

對廣州萬科，包括整個廣州區(qū)域公司而言，這個產(chǎn)品的研發(fā)其實是從上至下的，從區(qū)域首席執(zhí)行官一直到各個城市公司的總經(jīng)理、各個商業(yè)公司具體的執(zhí)行層面。我們花了兩年多的時間，從研發(fā)到設(shè)計，對這個產(chǎn)品進行探索，不斷地論證，跟設(shè)計方進行了很多的溝通，它現(xiàn)在基本的模型是有萬科特色的。

觀點新媒體：在集中式的商業(yè)發(fā)展這一塊，無論是從項目的體量規(guī)模還是表現(xiàn)，廣州區(qū)域有沒有一些既定的目標？

楊衛(wèi)東：廣州萬科目前并不特別追求商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)進入了下半場，對企業(yè)的操盤能力，城市的定位，以及在城市的發(fā)展提出了更高的要求，如果有合適的機會，我們肯定會有選擇的去做。社區(qū)畢竟是我們最大的資源，所以會緊緊地依托自身的社區(qū)去做文章，覆蓋周圍3公里范圍，把這個商業(yè)資源做足、做旺、做深、做透，這對萬科而言已經(jīng)是非常不容易的一件事情。

當然也不排除未來有一些比較好的項目，我們會參與其中。我們參與了荔灣區(qū)恩寧路這個舊區(qū)域的改造，計劃把它打造成一個具有休閑特色的街區(qū)，類似上海的田子坊、佛山嶺南天地的風格，這是廣州萬科參與城市舊城改造、提升所做的一個動作。

觀點新媒體：如果是集中在覆蓋社區(qū)商業(yè)這一塊，別的開發(fā)商可能也同樣擁有一些社區(qū)資源的存量，萬科在這一方面的挖掘會有什么樣的優(yōu)勢和資源特點？

楊衛(wèi)東：無庸諱言，現(xiàn)在各個發(fā)展商手上都有大把的社區(qū)商業(yè)資源，如何把這些社區(qū)資源盤活，有效地為我們的社區(qū)、地產(chǎn)服務，仍然是當前所有社區(qū)商業(yè)必須要考慮的一個方向。

五年前在東莞的時候萬科已經(jīng)開始嘗試和探討，東莞的萬科松山湖生活廣場、厚街萬科生活廣場、塘廈萬科生活廣場3個產(chǎn)品都是以自己的樓盤、社區(qū)為主。以生活廣場命名，核心主力業(yè)態(tài)就是超市、影院，加上一些餐飲，再加一些配套，體量都不會很大，大概也就兩三萬方左右。因為體量有限，業(yè)態(tài)相對比較齊全、比較豐富，同時又依托于自身的社區(qū)，相對而言抗風險能力比較強，同時又有一定的成長性。

后來我們也做了一些輕資產(chǎn)的嘗試，也算是比較成功的，開創(chuàng)了國內(nèi)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)做輕資產(chǎn)項目的模式。

對廣州萬科而言，會在原有的經(jīng)驗基礎(chǔ)上做一些調(diào)整和提升。我們?nèi)匀痪o緊依托于自身的社區(qū)，這是第一位的。第二，深入地挖掘自身的客戶。在廣州這個城市，萬科積累了近10萬的住宅用戶，他們都是我們的會員，我們的客戶。如何把這部分的客戶群體打通，其實我們也做了很多的思考和嘗試。

蘿崗的東匯城項目，是廣州一個比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有近8—10萬人，我們在這個項目上做了一個探索和嘗試，圍繞著一個創(chuàng)新的萬科幸福街市品牌，探索線上線下的融合業(yè)務。

這個品牌依托社區(qū)的物業(yè)條件，體量可大可小，最小大概在七八百平米，大的兩三千平米，甚至五千平米左右。里面有我們一個叫理想空間的自創(chuàng)休閑咖啡品牌，涵蓋咖啡、書吧、簡餐，以及一些文創(chuàng)在內(nèi)的品牌。還有生鮮類的O2O店，當然還有超市，跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會有。

餓了么、速遞易、e袋洗這些互聯(lián)網(wǎng)平臺都是我們的戰(zhàn)略合作商家。餓了么負責對整個蘿崗片區(qū)周圍5公里范圍內(nèi)的配送，除了外賣配送，它的配送服務已經(jīng)延伸到各個業(yè)態(tài)。

另外，目前在黃埔文沖我們已經(jīng)有一個跨境電商品牌展示館，歐洲館、日韓館、美國館、澳大利亞館，這些館完全是以進口商品為主，配送范圍基本在黃埔保稅區(qū)里。我們把跨境電商的平臺移植到幸福街市里，奶粉、食品這些跟居民緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)都會在上面展示?，F(xiàn)場有三臺可隨時下單的觸摸屏，顧客下單后，物流配送到我們的速遞易的柜子里，顧客下班了就回來取。這是有別于其它一些項目的探索。

蘿崗東匯城的幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費者和業(yè)主的反饋都還不錯，里面包含了很多這類的業(yè)態(tài)。接下來我們會做這個產(chǎn)品的升級版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡就是這樣的。

在番禺萬達廣場旁邊還有一個大型的社區(qū)項目，也會依托我們的社區(qū)做這樣的幸福街市，這個可能就是一個升級版的幸福街市，會在明年5月份左右呈現(xiàn)出來。

觀點新媒體：總結(jié)下來廣州萬科在社區(qū)資源挖掘這一塊，比別的開發(fā)商要走得先一些，在時間的長度上更久一些？

楊衛(wèi)東：更精細一些。我們邀請了觀點新媒體跟其它的一些媒體去實地考察我們的幸福街市，雖然它很小，現(xiàn)在還是一個1.0的產(chǎn)品，但是可以不停地升級的。現(xiàn)在萬科提了一個八爪魚戰(zhàn)略，我們可以不停地在這個業(yè)務模型里加載內(nèi)容，因為東匯城這個項目只有750平方米，面積比較小，所以受制于它的體量，里面呈現(xiàn)的內(nèi)容相對會少一些。但是如果有一個比較大的場地，或是一個大的物業(yè)形態(tài)，里面加載的內(nèi)容就會更豐富，更多元化，也更加能夠滿足小區(qū)或者是周圍居民的日常消費需求。

觀點新媒體：剛才您說到接下來會在金沙洲和南站都有一個商業(yè)項目，金沙洲的常住人口已經(jīng)比較多了，我們是不是可以理解在那里建立商業(yè)項目還是有前景的？但現(xiàn)在南站周邊的人流量還是非常少的，你們是基于怎樣的考慮在那里建一個項目？

楊衛(wèi)東：我們是第一批進入南站做開發(fā)的幾個發(fā)展商之一。確實正如你所言，南站周圍的居住氛圍，包括一些商業(yè)氛圍都不是特別成熟，需要一定的時間。但是南站會是廣州這兩年的下一個發(fā)展熱點板塊，已經(jīng)有很多的發(fā)展商開始進入了，在這些發(fā)展商當中，萬科希望做一些嘗試，把我們的教育產(chǎn)品，包括國際學校融入到這個商業(yè)項目里面去，到時候大家可以看到有一個不一樣的商業(yè)項目出來。

我們在南站的住宅體量比較大，將近120萬平方米，商業(yè)項目則是以綜合型的業(yè)態(tài)為主去做，預期會在2018年左右面市。

觀點新媒體：是有公寓、有辦公、有購物中心這種大型的？具體進度怎樣？大概在南站的哪個地方？

楊衛(wèi)東：對，有公寓、有辦公、有商業(yè)、有國際學校，還有一些多業(yè)態(tài)的商業(yè)在這里面呈現(xiàn)出來。具體現(xiàn)在還沒有完全對外公布，就在南站的正對面，靠旁邊一點點，我們預計在明年二季度左右公布。

觀點新媒體：前段時間國務院首次給公寓定性為生活服務業(yè)，以前其實公寓是沒有定性的，很多是辦公做不下去才去做公寓的。但是這次也沒有提出什么具體的東西，只是提了這么一個說法，那您覺得對現(xiàn)在的公寓市場來說，有沒有產(chǎn)生什么樣的影響？

楊衛(wèi)東：我覺得這其實對公寓市場應該說是一個積極的信號。作為發(fā)展商而言，我們也在積極地探索國家的政策落地的執(zhí)行性，包括在這個產(chǎn)品具體的規(guī)劃、設(shè)計、定位方面，也會適當?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。當下南站的供應量還是比較大的，我們也在積極地做一些調(diào)整、摸索，以什么樣的產(chǎn)品形態(tài)切入，會更容易被市場接受，這是我們目前在做規(guī)劃設(shè)計的一個重點板塊。

觀點新媒體：您可否跟我們談一下廣州和武漢的市場有什么樣的不同點？

楊衛(wèi)東：我覺得廣州跟武漢都是非常重要的商都，廣州是千年商都，武漢也是商貿(mào)流通非常發(fā)達的城市，我覺得這是它們的共同之處。可能不同之處在于市場的容量和規(guī)模，這方面來說，廣州市場相對更大一些，在城市舊改，城市更新的探索上，廣州也相對是走在前面的，而武漢正在發(fā)展當中。

觀點新媒體：剛才您談到在這個月底有一個項目即將開業(yè)，上個月底，萬科在武漢首個商業(yè)項目也開業(yè)了，同樣做社區(qū)型的購物中心，我們說搶占最后一公里，您剛才也提到覆蓋周圍3公里，不管搶占1公里也好，3公里也好，這個搶占的難點，在您看來是在哪里？

楊衛(wèi)東：如何把消費者跟我們的商業(yè)項目真正地結(jié)合起來讓消費者愿意來，愿意在這里消費，并且產(chǎn)生高頻次的消費，同時依賴于這個消費場所，也就是如何去增強消費者的黏性，這個難點確實是擺在每個發(fā)展商面前的一個重要的問題。

但是因為目前電商的沖擊，商業(yè)市場、包括經(jīng)濟環(huán)境的下行，對大部分的發(fā)展商而言，確實有很大的消費分流，存在不確定性。

我們現(xiàn)在希望把教育、服務、酒店、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等這些綜合進來，做一些加載類型的業(yè)態(tài)，這樣服務的內(nèi)容、涵蓋的業(yè)態(tài)就更加廣，可能形成的消費群體相對更大一些，消費密度或者消費黏性也會有所增強。

至于這些產(chǎn)品落地以后的可執(zhí)行性和效果，我們也在不停地調(diào)整和升級當中。這些商業(yè)項目已經(jīng)在我們的一些社區(qū)里落地，目前看來效果還是比較明顯的，大家都說萬科的社區(qū)里不僅有商業(yè)、酒店、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，還有長者關(guān)懷、臨終關(guān)懷等。未來在這一塊，萬科還會積極地做一些探索和嘗試。

觀點新媒體：現(xiàn)在武漢有一些綜合性的商業(yè)，可能面臨一個同質(zhì)化的問題，您覺得在廣州這邊有沒有？根據(jù)您的經(jīng)驗，如何去避免這種同質(zhì)化？

楊衛(wèi)東：從我的觀察而言，廣州市場的同質(zhì)化的項目，現(xiàn)階段還沒有完全的表現(xiàn)出來。因為廣州萬科本身的商業(yè)市場發(fā)展相對于武漢的這種爆發(fā)式的發(fā)展而言，會比較慢一些。在商圈的選擇、項目的體量、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，包括最終呈現(xiàn)的招商結(jié)果，可能都有所不同。所以說到完全同質(zhì)化，相對廣州市場而言其實是比較好的，但是其它的城市，像武漢、成都、沈陽這一類地區(qū)的商業(yè)項目，確實是有一些同質(zhì)化的。廣州在這一塊我覺得還是不錯的，而且各個項目的特色和差異化還是比較明顯的。