觀點網 經長達五年“潛伏期”后，綠城最終選擇“冬至日”在港交所掛出了分拆物業(yè)上市的招股書。

觀點新媒體查閱招股書發(fā)現，綠城物業(yè)上市的主體為綠城服務集團有限公司，尚未介紹此次上市發(fā)行的具體股份數、招股價及募資金額，聯席保薦人為美林遠東有限公司及中銀國際亞洲有限公司。

籌資用途上，分別為用于開發(fā)及推廣“智慧園區(qū)”項目及園區(qū)O2O平臺，收購物業(yè)管理項目組合具吸引力的物業(yè)服務公司，運營資金及一般企業(yè)用途。

當幾乎所有獨立上市的物業(yè)服務公司均以社區(qū)O2O作為賣點時，綠城則將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。

雖然換了一身裝束，但園區(qū)O2O新故事背后的實質仍為“社區(qū)O2O”，綠城服務的新包裝能否喚起略顯疲憊的物業(yè)資本市場上投資者們的興趣，需靜待最終揭盅。

資本“新故事”

觀點新媒體查閱公告發(fā)現，綠城服務集團業(yè)務主要由三大板塊構成，分別為物業(yè)管理服務、顧問咨詢服務及園區(qū)增值服務。

其中，物業(yè)管理服務即提供傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，如保安、保潔、綠化、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務等。截至2015年9月30日，綠城服務的在管合同建筑面積總和達7400萬平方米物業(yè)，覆蓋全國23個省、直轄市及自治區(qū)的73個城市。

數據顯示，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日止九個月，綠城服務的物業(yè)管理服務的收入分別達9.008億元、12.239億元、16.236億元及14.261億元，分別占總收入約71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

顧問咨詢服務則為向房地產開發(fā)商及地方物業(yè)服務公司提供咨詢服務，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢滿足其在房地產開發(fā)周期中各個主要階段的不同需求。

于2013年及2014年，綠城服務的顧問咨詢服務收入分別為3.303億元、4.394億元，分別占公司總收入約19.8%、19.9%。

除物業(yè)管理、顧問咨詢外，綠城物業(yè)的“新故事”中最受市場關注的部分則為園區(qū)增值服務，包括園區(qū)服務及產品平臺（園區(qū)O2O平臺）、家居生活服務及園區(qū)空間服務。

綠城服務指出，到2014年底，園區(qū)增值服務的收入由2013年1.175億元增加20.5%至1.416億元，主要由于家居生活服務及園區(qū)服務及產品平臺產生的收入增加所致。

在既定業(yè)務板塊下，如何通過三者之間的協調來實現盈利，則是綠城服務需要向資本市場交代的關鍵問題。

對此，綠城服務于公告中明確指出，公司的業(yè)務模式是“三大板塊協同效應”。例如，物業(yè)服務能為園區(qū)增值服務提供龐大的客戶基礎，園區(qū)增值服務可通過一站式平臺為在管園區(qū)的業(yè)主和住戶提供各式各樣的服務及產品，“有助提高市場對收取較高物業(yè)服務費的接受程度”。

此外，綠城服務還將在提供咨詢服務基礎上，推廣“綠城聯盟”服務，與旗下在管物業(yè)的服務一致，包括全套服務及管理控制系統(tǒng)。

“我們深信‘綠城聯盟’服務將增加伙伴的收益，提高運營效益，并可為‘園區(qū)O2O平臺’擴大顧客群，提供新的收益來源，為公司帶來裨益。”

園區(qū)O2O概念

實際上，盡管幾乎所有獨立上市的物業(yè)服務公司均以社區(qū)O2O作為賣點，但尚未有一家能讓增值服務成為主要利潤來源。

上市最早的彩生活增值服務收入占公司總收入的15%左右，中海物業(yè)的占比更低至4.7%，考慮到社區(qū)O2O僅僅是增值服務中的一環(huán)，實際占比可能會更低。

當然，綠城服務也不例外，據觀點新媒體了解，截至2015年9月30日止九個月，綠城服務的收入為19.79億元，毛利3.58億元，經營利潤1.92億元。

其中，物業(yè)管理服務14.26億元，占比72%，毛利率9.8%；物業(yè)咨詢服務3.97億元，占比20.1%，毛利率36.8%；園區(qū)增值服務僅為1.56億元，占比7.9%，毛利率45.8%。

不過，盡管增值服務的占比僅約為彩生活的一半，但毛利率卻高達45.8%，這也是綠城服務愿意花大筆墨精心裝扮的“賣點”。

正是由于從低毛利物業(yè)服務板塊轉移至其余兩個板塊（利潤率高于物業(yè)服務），綠城服務的毛利才由2013年的2.424億元增加約49.8%至2014年的3.631億元， 而毛利率由從14.5%增至16.5%。

雖說是資本市場的香饃饃，但社區(qū)O2O盈利如何持續(xù)，仍然是每一家房企分拆物業(yè)時必須面對的問題。

對此，業(yè)內人士嚴躍進就告訴觀點新媒體，物業(yè)管理背后的盈利機制尚未完全建立，上市后投資者是否認同具有不確定性，“未來前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

為保持穩(wěn)定盈利，綠城服務于2014年9 月在其管理的若干住宅園區(qū)開始推行“智慧園區(qū)”項目，包括園區(qū)O2O平臺、智慧物管服務平臺及智慧硬件平臺。

公告數據顯示，于最后實際可行日期，綠城服務已在265個管理的住宅園區(qū)發(fā)布園區(qū)O2O平臺，占總在管住宅園區(qū)數量的44.3%，且正在實施園區(qū)O2O平臺的全國發(fā)布計劃。

據觀點新媒體了解，2014年9月至2015年9月期間，綠城服務的園區(qū)O2O平臺覆蓋園區(qū)數從8個上升至265個，覆蓋比例從1.5%升至44.3%；覆蓋家庭數則從949個升至118687個，注冊用戶數從1091家提至148021家。

“幸福綠城”網站及移動應用的已登記用戶于2015年9月30日超出148000位，覆蓋中國38個城市中265個居住園區(qū)的超過118000個注冊家庭。

目前，綠城服務的客戶群主要包括在管物業(yè)的業(yè)主和住戶、地產開發(fā)商、物業(yè)服務公司以及利用其平臺銷售服務和產品的商戶。

截至2012年、2013年及2014年12月31日止年度，綠城服務單一大客戶綠城中國的收入分別為9450萬元、11.03億元及14.49億元，占同期總收入的比例分別約為7.5%、6.6%及6.6%。

上述這些龐大的客群則被看成是綠城服務未來園區(qū)O2O平臺發(fā)展的有力基石，也是整個物業(yè)得以持續(xù)盈利的蓄水池。

五年潛伏期

觀點新媒體查閱上市招股書發(fā)現，綠城服務的控股股東為宋衛(wèi)平、壽柏年、夏一波女士、 Osmanthus Garden Investment、Lily International Investment、ShenaLan International Investment及Orchid Garden Investment。

熟悉綠城分拆業(yè)務發(fā)展史的人應該記得，早在2010年8月3日，綠城就宣布與宋衛(wèi)平及兩家顧問公司合作成立合資公司，主營業(yè)務為在國內從事物業(yè)建設管理及提供咨詢服務。

雖是一個簡單動作，但此舉卻牽動著綠城及彼時董事會主席宋衛(wèi)平的一整盤棋局。

2009年，綠城的物業(yè)建設管理以及咨詢服務業(yè)務的總收入371萬元，僅占集團總收入82.37億元的0.04%。占比如此之小，卻讓宋衛(wèi)平如此大費周章，不禁引來市場諸多猜測。

雖然綠城方面給出的解釋是，由于公司主業(yè)是資本密集型，而物業(yè)建設管理及咨詢服務業(yè)務則是不需要太多資本就可獲得產出的業(yè)務，因此將后者“劃分單列”。

但更多的市場觀點則認為，將物業(yè)建設管理以及咨詢服務業(yè)務全部交給合資公司，意味著宋衛(wèi)平在物業(yè)開發(fā)之外，形成一個投資與管理的平臺。

“涵蓋了上述全部業(yè)務的合資公司，可以預見其穩(wěn)定而持續(xù)的收入增長。在國內資本市場同樣是一個可以講述的故事。”

雖然此后關于綠城分拆物業(yè)上市的討論熱度隨著時間而逐漸淡化，但在2014年業(yè)績會上，綠城財務官的一句無心之語則將其再次推向風口浪尖。

當時，馮征對包括觀點新媒體在內的媒體表示，綠城正在籌備物業(yè)分拆上市工作。

隨后，壽柏年便及時救火打起了“太極”：“分拆計劃指的是我們在房地產服務領域的一個遠期計劃，近期沒有分拆的計劃。”

馮征也立即改口解釋：“我并不是說綠城現在已經有一個分拆計劃，因為我們比較注重園區(qū)服務（物業(yè)服務和管理），所以會比較早在這方面努力?，F在有一些同行準備分拆這部分業(yè)務，我們也具備這個條件，但并不是說現在我們有這個計劃。”

看似是一場無心的“口誤”，但當時綠城對于分拆物業(yè)上市計劃顯然已基本定調，只是為了避免成為市場關注的焦點。

因此，從宋衛(wèi)平分拆物管咨詢業(yè)務“吸金”平臺到現在赴港上市，綠城分拆物業(yè)經歷了一個長達五年的“潛伏期”，只不過平臺的規(guī)模與上市地已不能同日而語。

未來綠城將如何玩轉旗下7400萬平方米（不包括已訂立前期合同但未交付的建筑面積8000萬平方米）物業(yè)規(guī)模，則是其留給市場的一大問號。

或許不管如何突圍，綠城都將不可避免來自萬科、中海、花樣年、協信、藍光等大鱷或同行的競爭與擠壓，這一次宋衛(wèi)平會給出一份怎樣的答案呢？