觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)“去庫存”已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)工作的重要一環(huán)，12月14日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，明確提及要化解房地產(chǎn)庫存。

近一個(gè)月來，中央對(duì)房地產(chǎn)去庫存的提及愈加密集。11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次談及房地產(chǎn)庫存問題。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資增速持續(xù)下滑的形勢下，“化解房地產(chǎn)庫存”釋放出了強(qiáng)烈的政策信號(hào)，而解讀其方向的關(guān)鍵詞必然將是“供給側(cè)改革”。

11月10日召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，首次提出供給側(cè)改革。這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語隨后頻繁地出現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)和中央政治局會(huì)等高層會(huì)議。

去庫存基調(diào)提升了房地產(chǎn)市場對(duì)政策支持的預(yù)期，而供給側(cè)改革則將是壓軸“藥方”。分析認(rèn)為，供給側(cè)改革引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展并非通過減少供給達(dá)到去庫存的效果，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給。

當(dāng)去庫存遇上供給側(cè)改革

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米，庫存劇增成了商品房市場不得不直面的問題。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速表現(xiàn)也難稱理想。2015年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.77萬億元，同比增長1.3%，增速比前10個(gè)月繼續(xù)回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降幅度為5.1%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的持續(xù)下滑以及經(jīng)濟(jì)下行壓力中，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展必須面對(duì)的關(guān)鍵點(diǎn)和殲滅戰(zhàn)。

不論是限購抑或限貸，過往中國樓市調(diào)控的邏輯一直是側(cè)重需求端，通過抑制和刺激的交替來調(diào)控住房需求的釋放節(jié)奏。而房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，在依靠土地升值推高房價(jià)的模式中整體呈現(xiàn)的是低質(zhì)量的高供給狀態(tài)。

從供給側(cè)來看，三四線城市供過于求、庫存積壓嚴(yán)重，而需求升溫的一二線市場卻出現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡。

截至11月，“北上廣深”2015年土地出讓金額累計(jì)已超過4000億元，區(qū)域“地王”頻出?？梢灶A(yù)見的情況是，隨著一線城市地價(jià)的攀升，未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢。

以北京為例，如東壩、豐臺(tái)等非傳統(tǒng)豪宅區(qū)的板塊未來也將成為豪宅項(xiàng)目聚集地。“全豪宅化”不僅對(duì)市場定價(jià)將有明顯影響，也將對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

一線城市中，北京已經(jīng)率先從供給側(cè)著力調(diào)整供應(yīng)層次，2013年以來北京自住房地塊的入市顯然是為了保障中小戶型剛需產(chǎn)品供應(yīng)。

高地價(jià)倒逼下爆發(fā)的“全豪宅化”高端住宅供給會(huì)面臨怎樣的考驗(yàn)？從完善供給側(cè)結(jié)構(gòu)的角度來看，提高住房質(zhì)量滿足真正的有效需求的開發(fā)能力，將成為豪宅白熱化競爭態(tài)勢中的立足之本。

專業(yè)開發(fā)能力之考驗(yàn)

近日，高端住宅銷售的全年表現(xiàn)成為市場焦點(diǎn)。以北京為例，中原地產(chǎn)研究部數(shù)顯示，截至12月14日，2015年北京單價(jià)10萬以上的高端住宅成交爆發(fā)，簽約套數(shù)225套，而在2014年這一數(shù)字僅為24套。

對(duì)于高凈值財(cái)富階層而言，寬松貨幣政策下的高端住宅升值潛力正在浮現(xiàn)，負(fù)利率時(shí)代的到來和人民幣貶值的可能更加突顯了高端住宅成為資產(chǎn)保值增值配置的必要性。

北京高端住宅的成交表現(xiàn)或許可以讓開發(fā)商們短暫地松口氣，因?yàn)槭袌鰧?duì)高品質(zhì)住宅的需求依然存在。但是，豪宅供應(yīng)的集中爆發(fā)卻是開發(fā)商不得不面對(duì)的長期挑戰(zhàn)。

有統(tǒng)計(jì)顯示，自2009年以來，北京成交樓面價(jià)超過3萬/平方米的地塊已有38宗，加上現(xiàn)存的部分老項(xiàng)目，未來北京單價(jià)超10萬的項(xiàng)目將有50個(gè)。而上海、廣州今年也在區(qū)域“地王”的刷新中同樣出現(xiàn)了“全豪宅化”趨勢。

讓市場擔(dān)憂的問題是，高地價(jià)成本倒逼之下的“被豪宅化”邏輯缺陷是：高地價(jià)從來就不是豪宅的必要條件。

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模膨脹的時(shí)代，規(guī)模訴求、土地資源的搶占和高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q定了房企們難以兼顧產(chǎn)品精細(xì)化。但是可預(yù)見的激烈競爭中，高端產(chǎn)品的研發(fā)和品質(zhì)將是成敗關(guān)鍵。

從關(guān)注價(jià)格和營銷到關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，幾乎所有的品牌房企都意識(shí)到，品質(zhì)化和精細(xì)化將是持續(xù)發(fā)展的必由之路。房企對(duì)高凈值人群的需求把握和產(chǎn)品品質(zhì)打造能力成為決勝利器。

以專注高品質(zhì)住宅開發(fā)的星河灣為例，一直潛心于產(chǎn)品研究和追求，純粹于大平層產(chǎn)品線和高品質(zhì)，12個(gè)項(xiàng)目無一不是所在城市的頂尖住宅代表。

在專一純粹的戰(zhàn)略定位和實(shí)戰(zhàn)磨礪下，星河灣甚至創(chuàng)造了高度專業(yè)的“星河灣式”產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)品質(zhì)，星河灣從工程、園林、物業(yè)等方面形成了一整套多達(dá)112項(xiàng)的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。正是基于對(duì)品質(zhì)細(xì)節(jié)的極致追求，星河灣上海、廣州等項(xiàng)目可以獲得高達(dá)99%的一次性交房率。

銷售成績也印證了市場對(duì)星河灣的專業(yè)能力的認(rèn)可，浦東星河灣、上海星河灣2015年前三季度銷售已近50億元，青島星河灣開盤熱銷13.5億元，而廣州星河灣半島同樣領(lǐng)先廣州千萬級(jí)豪宅銷售。

與此同時(shí)，星河灣依然在不斷進(jìn)行產(chǎn)品迭代。據(jù)了解，星河灣平均每三年對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一次全面升級(jí)，以高凈值人群需求導(dǎo)向探尋產(chǎn)品品質(zhì)的最大匹配。事實(shí)上，市場認(rèn)可背后正是星河灣堅(jiān)持以高品質(zhì)產(chǎn)品滿足有效需求的精品供給邏輯。

在供給側(cè)改革大幕揭開之時(shí)，會(huì)有越來越多的人發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是一場對(duì)需求把握、產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營效率的長期考驗(yàn)。