觀點網 抽身一級開發(fā)之后的云南城投，把眼光轉向了旅游地產，而云南城投手下所謀的這盤旅游地產棋局正處于征伐當中。

繼今年3月宣布投資51億于昆明市呈貢新區(qū)一商業(yè)旅游地產項目后，9月26日，云南城投在旅游棋局上再落一子，擬在8年時間內，投資50億元打造四川省彭山區(qū)的彭祖山旅游開發(fā)項目，最終目標是打造成集文化旅游、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)等為一體的全國示范性項目。

相關資料顯示，彭祖山是四川眉山市彭山區(qū)境內的省級風景名勝區(qū)，據傳是商賢大夫彭祖的故里和安葬地，有彭祖墓等景點，是國內獨有、世界唯一以長壽養(yǎng)生為特色的文化旅游風景名勝區(qū)，總面積約30平方公里。

按照彭祖山項目規(guī)劃，于2018年底，項目的核心景區(qū)建設將初具規(guī)模。另外，項目的武陽養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)、江口古鎮(zhèn)、三角洲、仙女湖區(qū)域，待整體規(guī)劃完成后分期開發(fā)。

投資額度上，核心景區(qū)投資總額不低于10億元。預計2016年至2023年，整個項目計劃投資約40億元。

押寶旅游地產

“十二五期間，作為培育業(yè)務的旅游地產業(yè)務與城市住宅綜合體業(yè)務并駕齊驅，將成長為云南城投新的核心主業(yè)”。在多份公告中，云南城投曾如此強調旅游地產業(yè)務之于未來公司的戰(zhàn)略意義。

為了做好旅游地產，云南城投早在2011年便選擇了一個很好的學習對象，那就是華僑城。其通過收購云南華僑城30%的股權，成為參股公司，進而獲得與華僑城合作的機會。

對于合作，云南城投也不掩飾自身“學生”的身份，表示通過與華僑城的合作，可提升公司的項目管理和開發(fā)能力。

據悉，雙方合作的首個項目為云南陽宗海生態(tài)旅游小鎮(zhèn)項目。該項目地處云南陽宗海北岸，老昆石公路南側。項目擬打造成一個融會議、休閑、康體、旅游、度假為一體的高標準國際化休閑度假勝地。

云南城投在告別了土地一級開發(fā)模式后，在旅游地產方面能否迎來新的曙光？長期研究旅游地產的分析師胡曉鶯向觀點新媒體表示，在旅游品牌的塑造上，云南城投還需要長時間的沉淀。

另外，對于回報周期長，資金沉淀大的旅游地產，資金顯得非常關鍵。以云南城投最新打造的彭祖山項目為例，雖然彭祖山項目有一定的歷史文化沉淀，但不管是從旅游設施，還是交通配套上來講都很不成熟，所以不會很快開發(fā)旅游度假類產品。

而按照云南城投常規(guī)的做法，預計會先借彭祖山的概念，去賣養(yǎng)老養(yǎng)生的產品，滿足首期回款的要求。若首期產品銷售緩慢，旅游地產的開發(fā)周期會相應更長。

胡曉鶯還表示，依照云南城投當前資金及布局現狀，自身并沒有太多計劃要進入到云南以外的板塊，而這次進入四川開發(fā)彭祖山，或也是跟這個項目大的股東方有一些長久的合作?；谶@樣的內部關系才考慮拿這樣一個項目，否則不會輕易走到四川去。

銷售反哺模式承壓

伴隨旅游地產的逐步鋪網，云南城投旗下旅游地塊板塊已初具規(guī)模。據云南城投所披露報告顯示，公司旗下有12個旅游地產項目，擁有權益300億元，總建筑面積530余萬平方米，分布在云南省內的昆明、玉溪、大理、保山、西雙版納等地，和四川、陜西等省份。

其“夢云南”系列現有5個項目在建，分別是夢云南雨林瀾山（西雙版納）、夢云南海東方（大理）、夢云南太陽山（玉溪撫仙湖）、夢云南黃金海岸（大理）、夢云南溫泉山谷（昆明），是目前云南擁有旅游地產項目最多、分布最廣的企業(yè)，根據云南城投戰(zhàn)略，未來將開發(fā)更多“夢云南”旅游地產。

要想走得更遠，擁有一套行之有效的旅游地產開發(fā)模式非常關鍵。

“作為公司下一步發(fā)展考慮，云南城投也在朝中高端城市住宅和旅游產業(yè)、養(yǎng)老方面轉型。當然這個轉型講得非常多，但是到底怎么轉，應該說非常成熟的運營模式和盈利模式也還沒有形成”，在一次接受觀點新媒體采訪時，一位云南城投內部人士曾如此表示。

該位內部人士還透露，關于旅游地產這一塊，也就是公司旗下夢云南平臺，應該說旅游地產是一個周期長、資產重、資金成本高，培育起來比較慢熱的。

相關人士向觀點新媒體表示，傳統(tǒng)的旅游地產運營模式，即通過銷售回款來保證旅游基礎設施投入。通過對云南城投過去幾年開發(fā)的觀察情況來看，當下云南城投旅游地產的運營模式更多的也還是地產銷售反哺旅游開發(fā)模式。

但對比云南城投想迅速做大旅游地產的雄心，從云南城投2015年上半年銷售來看，支撐其發(fā)展的住宅銷售或并不那么給力。

云南城投于2015年半年報中指出，公司地處云南昆明，項目大部分均在二線城市及三四線城市，由于受經濟大環(huán)境及區(qū)域市場環(huán)境的影響，公司上半年銷售并未達到預期。

1至6月，云南城投營業(yè)總收入2.82億元，利潤總額-1.85億元；完成項目開發(fā)投資49.51億元。目前，公司參控股項目總計29個，規(guī)劃用地規(guī)模近2.6萬畝，其中已取得土地證面積1.78萬畝，規(guī)劃總建筑面積約1237萬平。

另外，云南城投還表示，雖然公司總資產規(guī)模迅速擴張，實現了戰(zhàn)略定位，但收入、利潤等指標仍不理想，同時在當前市場行情下，房地產企業(yè)銷售速度普遍降低，存貨增加，市場壓力加大，因此，2015年公司將把去存貨作為核心任務，以銷售和利潤為目標，倒排開發(fā)計劃。