觀點地產(chǎn)網(wǎng) 7月全國70個大中城市新建商品住宅均價環(huán)比漲幅為0.16%，較上月略有縮窄；其中，一線、二線、三線城市環(huán)比分別為2.70%、0.18%和-0.15%。同比來看，降幅繼續(xù)縮小至-4.63%，已連續(xù)三個月均價同比降幅收窄。

結(jié)合成交情況，1-7月商品房銷售面積與銷售額同比分別增長6.1%和13.4%，增速較上期繼續(xù)提高。7、8月為傳統(tǒng)淡季，7月單月銷售面積和銷售額均較6月環(huán)比下降約三成，但同比增幅仍高達18.9%和33.4%，表明當(dāng)前的市場熱度相比去年同期仍有很大提升。

預(yù)計9月起新盤上市量加大，淡季后購房者看房熱情也會提高，下半年第一個交易高峰將在“金九銀十”出現(xiàn)，房價向上提升動力將增強；年末開發(fā)商為沖刺業(yè)績優(yōu)惠力度通常會加大，也可能出現(xiàn)另一個小高峰。然而下半年不會再出現(xiàn)類似“330”的強力政策刺激，井噴式的瘋狂較難出現(xiàn)，考慮基數(shù)效應(yīng)，商品房成交量將以既定步伐穩(wěn)步提升，房價同比年內(nèi)有望轉(zhuǎn)正。

各線城市庫存消化速度差異較大。截至7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米，其中住宅待售面積增加221萬平方米。總體庫存的增長速度放緩，庫存問題似有好轉(zhuǎn)，但細化分析的情況并不樂觀。

一線城市自4月起銷供比持續(xù)上升，最近一個月尤為明顯，二線城市整體則恰好相反。反映出庫存下降較快的城市多為本已供應(yīng)緊張的城市，而較高庫存城市消化速度依舊較慢。

房地產(chǎn)投資增速仍在下滑，但降幅已連續(xù)三個月縮窄。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長4.3%，增速比上期回落0.3個百分點。拖累房地產(chǎn)投資的負面因素主要來自兩個方面：一是新開工情況不甚理想，前7月房屋新開工面積同比下降16.8%，降幅雖然比去年有所收窄，但兩位數(shù)的降幅依然很大；加之去年的低基數(shù)，當(dāng)前總體開工情況并沒有出現(xiàn)明顯改善，對庫存緩解作用亦有限。

二是土地市場交易冷清，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和成交價款同比去年大幅度滑坡32.0%和25.6%；單月成交似有回溫，但趨勢性尚不明朗。由于銷售確定性提升下，開發(fā)商在一二線城市補庫存的意愿是具備的，因此推測造成這種局面很可能源自官方的有意控制。

好的方面也有兩個：一是占房地產(chǎn)投資比重高達67%的住宅投資同比增長3.0%，增速提高0.2個百分點，為自去年初以來的首次抬頭。二是目前商品房成交階段性企穩(wěn)已經(jīng)確立，且銷售增速回升幅度可觀，其對于資金回籠好轉(zhuǎn)、進而改善前端投資的傳導(dǎo)效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)。

綜合起來可以預(yù)見的是，投資增速在銷售端帶動下將在年內(nèi)實現(xiàn)觸底企穩(wěn)。

近期人民幣貶值對流動性格局、進而對房地產(chǎn)行業(yè)資金面的影響值得關(guān)注。8月11-13日三個交易日內(nèi)，人民幣對美元匯率中間價大幅貶值2848個基點。在過去人民幣兌美元長期升值、恰逢房地產(chǎn)市場快速增長時期，相當(dāng)一部分流入國內(nèi)的避險外資都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，若人民幣貶值預(yù)期伴隨著資本外流，則對房地產(chǎn)行業(yè)的直接影響偏負面。

考慮到央行在大幅矯正匯率后，可能會應(yīng)對市場變化動態(tài)調(diào)整并進行反向操作，因此總的來看對房地產(chǎn)市場的沖擊預(yù)計不會太大。

作者：夏丹? 交通銀行金融研究中心高級研究員

本文來源：《交通銀行：樓市淡季進行時 量價同比不降溫》

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