編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 2015年，對于第一太平戴維斯是不同尋常的一年。創(chuàng)始于1855年的第一太平戴維斯已走過160年的歷程，也在2015年迎來進駐中國的二十周年。

1995年，時值中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整時期。剛剛踏足這個新興市場的第一太平戴維斯，開始意識到了中國房地產(chǎn)市場的巨大潛力，由此展開二十年的拓展之旅。

7月一個炎熱的中午，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生在廣州珠江新城與觀點新媒體展開對話，詳實地講述了第一太平戴維斯的華南故事，講述了這家百年房地產(chǎn)顧問企業(yè)的生存之道與發(fā)展理念。

華南故事

2015年，第一太平戴維斯在南中國已成為以廣州為核心，輻射珠三角及整個華南地區(qū)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)?；厮莸谝惶酱骶S斯在華南區(qū)的起點，應(yīng)從廣州說起。

1992年，廣州世界貿(mào)易中心大廈落成投入使用。作為廣州第一座甲級商業(yè)寫字樓，世貿(mào)中心是廣州最早引進香港物業(yè)管理模式的項目之一，而擔(dān)任香港模式“引路人”角色的，就是第一太平戴維斯。

1993年，廣州天河城啟動建設(shè)，如今已成為廣州商業(yè)地標(biāo)。在天河城的開發(fā)建設(shè)過程中，同樣可以追尋到第一太平戴維斯的參與足跡。

彼時，天河城集團前身天貿(mào)集團在開發(fā)建設(shè)廣州天河城前，開始思考應(yīng)如何推進現(xiàn)代化購物中心的管理模式。與天貿(mào)集團展開合作的第一太平戴維斯，全程參與協(xié)助廣州天河城物管中心組建、商場管理運營等工作。

決定借智香港專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司的決定，最終奠定了廣州天河城物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

在廣州尚未擁有成熟的現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)驗之時，以第一太平戴維斯為代表的專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司，成功地將港式物業(yè)管理中的酬金代理模式、費用與服務(wù)系統(tǒng)制度等基礎(chǔ)帶到內(nèi)地，同時也用專業(yè)能力為自己打開了內(nèi)地拓展的大門。

談及最初與內(nèi)地房地產(chǎn)市場的接觸，林木雄稱，給他印象最深刻的是內(nèi)地房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)態(tài)度，“當(dāng)時對國內(nèi)企業(yè)的了解還不太多，但已經(jīng)看到從業(yè)人員同樣對于工作抱有非常勤奮的態(tài)度。”

1993年，林木雄加入第一太平戴維斯香港公司。2003年從香港被委派至廣州負責(zé)開拓中國南區(qū)的業(yè)務(wù)，帶領(lǐng)第一太平戴維斯在華南開啟了開疆拓土的歷程。

2003年，林木雄開始負責(zé)組建深圳分公司，當(dāng)時的情景也與不少創(chuàng)業(yè)型公司相似。“當(dāng)時我們在福田區(qū)租下了一套酒店式服務(wù)公寓，就開始開展具體業(yè)務(wù)和招聘工作。”

隨后壯大起來的深圳分公司終于搬入寫字樓辦公。林木雄如今依然清晰地記得，當(dāng)時110平方米的辦公室中僅有著10張辦公桌。

以12年前的廣深為中心，一步一步地落地發(fā)展，如今第一太平戴維斯在華南區(qū)已成為提供前期策劃、項目開發(fā)顧問、物業(yè)及資產(chǎn)管理、評估咨詢、代理及交易、等一站式服務(wù)的房地產(chǎn)權(quán)威顧問，覆蓋業(yè)務(wù)范圍拓展至整個廣東、福建、廣西、湖南、江西及海南等，員工近1000人。

過往的歷程中，第一太平戴維斯亦不乏與極具代表性的項目合作的經(jīng)驗。廣州國際金融中心（廣州西塔）與太古匯，便是給林木雄留下深刻印象的兩大項目。

“對于第一太平戴維斯來說，西塔是一個意義重大的項目”，林木雄表示，當(dāng)時第一太平戴維斯團隊前后經(jīng)過近半年時間的準(zhǔn)備，最終順利中標(biāo)，獲委任為廣州西塔項目的營銷顧問及竣工前期管理顧問。

經(jīng)此一役，第一太平戴維斯華南公司高端物業(yè)服務(wù)史增添了濃墨重彩的一筆。

解讀市場

2015年，第一太平戴維斯集團業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋超過60個國家，全球設(shè)600多家辦事處，員工總數(shù)超過27000名。在繼續(xù)擴張的道路上，中國市場已經(jīng)成為第一太平戴維斯主要目標(biāo)。

在第一太平戴維斯看來，中國房地產(chǎn)市場在過去20年中已長成為兼具全球性與競爭性的市場，并且有可能在未來五年內(nèi)成為第一太平戴維斯亞洲區(qū)最大的業(yè)務(wù)板塊。

作為管理者，林木雄對中國房地產(chǎn)市場的解讀現(xiàn)實而理性。基于中國城鎮(zhèn)化進程，他指房地產(chǎn)市場依然有很大空間，“不能預(yù)計未來十年都能像過去十年有那么快的增長，但是整個市場的基數(shù)還是在變大的。”

在市場調(diào)整時期房企的并購分化現(xiàn)象在林木雄看來也是頗為自然的過程，“過去五十年香港房地產(chǎn)有多少開發(fā)商陷下去了？房地產(chǎn)是很專業(yè)的行業(yè)，能夠做下來的企業(yè)肯定都有各自的優(yōu)勢。”

對于下半年的市場走勢，林木雄認為依然有些不確定因素，“一方面，近期股票市場的波動對于房地產(chǎn)市場的影響還有待觀察，另一方面，下半年繼續(xù)降息的可能性或許會繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好空間。”

談及第二季度各大一線城市成交回暖，林木雄指，從投資的角度看，二手市場的表現(xiàn)更不容忽略。“一手住宅市場中，可能某些大項目的漲價降價措施就影響到短期的成交情況和數(shù)據(jù)表現(xiàn)。但從二手市場的出售和入手表現(xiàn)可以觀察到普遍個體組成的群體對房地產(chǎn)市場的預(yù)判。”

商業(yè)地產(chǎn)方面，REITs試水松動風(fēng)聲是今年熱議焦點之一。結(jié)合國外市場經(jīng)驗來看，林木雄認為REITs交易、上市及稅收等相關(guān)制度依然有待完善，“我認為這個過程依然需要一段較長的時間。”

以下是觀點新媒體對第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生的采訪實錄：

觀點新媒體:第一太平戴維斯進入中國20周年，期間有哪些給您留下深刻印象的事件或項目？

林木雄：我個人感受比較深的主要是兩個項目。第一個是廣州國際金融中心，第一太平戴維斯被委任為項目的營銷顧問及竣工前期管理顧問。當(dāng)時我?guī)ьI(lǐng)著團隊去投標(biāo)，全程參與應(yīng)標(biāo)、條款談判等過程，從準(zhǔn)備到公布投標(biāo)結(jié)果的整個過程大約有六個月，最終第一太平戴維斯順利中標(biāo)。IFC是廣州的地標(biāo)，當(dāng)時有很多事情在廣州是創(chuàng)新性的，能夠參與其中是第一太平戴維斯一個重要機會。

第二個是廣州非常具有代表性的太古匯，當(dāng)時第一太平戴維斯負責(zé)商場零售部分的租賃，參與的工作由華南區(qū)團隊和香港團隊通力合作完成。

觀點新媒體：回顧過去，您對國內(nèi)市場的展望是怎樣的？您覺得第一太平戴維斯未來發(fā)展中可能遇到的挑戰(zhàn)有哪些方面？

林木雄：進入中國市場二十年，最大的一個感受是國內(nèi)市場真的很大，現(xiàn)在仍然有很多發(fā)展空間，我們認為前景非常長遠。當(dāng)然，市場肯定不會一成不變，第一太平戴維斯的服務(wù)內(nèi)容也會與時俱進。

關(guān)于發(fā)展，我認為當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)還是人才資源，這里面涉及三方面。首先，房地產(chǎn)市場前景長遠而且當(dāng)下機會也非常多，對于人才來說，面對的問題是如何選擇行業(yè)和機會？房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的挑戰(zhàn)就是要在各行各業(yè)中凸顯出優(yōu)勢。我們在過去一段時間中都在不斷地尋找人才和培養(yǎng)人才，怎么樣讓他們相信這個行業(yè)的優(yōu)勢和機會，怎么讓他們能在這里發(fā)揮能力和才華，這是很大的挑戰(zhàn)。

其次，合伙人制度是去年以來房地產(chǎn)企業(yè)中非?；馃岬脑掝}，但事實上合伙人制度一直存在于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。第一太平戴維斯發(fā)展至今已有160年，期間也是通過合伙人制發(fā)展壯大的，這是我們的優(yōu)勢。但是現(xiàn)在國內(nèi)開發(fā)商和其他相關(guān)行業(yè)的企業(yè)也都在嘗試合伙人制，一定程度上對于我們的吸引力也有些影響。

第三，部分相對門檻低一些、平臺重要性強一些的業(yè)務(wù)版塊，比如說交易類業(yè)務(wù)，現(xiàn)在競爭越來越激烈。有些同行將提成點提得很高，甚至改變了很多行業(yè)的規(guī)則，這種做法能否持續(xù)我并不肯定，但目前對于市場的發(fā)展、人員的流動是有影響的。

所以未來如何保證人才資源是個關(guān)鍵，因為我們的行業(yè)中人才培養(yǎng)并不容易。幸而第一太平戴維斯通過二十年的發(fā)展，已經(jīng)擁有了自己的資源和優(yōu)勢。第一個就是客戶資源。包括中國在內(nèi)的世界各國的市場中，我們的客戶對第一太平戴維斯都建立了信任感，這種信任不是一時就會被取代的。第二個就是第一太平戴維斯的服務(wù)和員工。有很多的伙伴適應(yīng)公司的文化后已經(jīng)在這里扎根下來，推動公司的發(fā)展。從服務(wù)供應(yīng)商的角度來說，我們的服務(wù)是具有持續(xù)性和粘稠性的，可能項目方面的人員已經(jīng)經(jīng)歷幾番變動，但是我們的服務(wù)團隊是一直都沒有變的，第一太平戴維斯有一些項目服務(wù)合作可以長達十幾年二十年。這是我們長遠耕耘的理念。

觀點新媒體：在較為樂觀的長期展望基礎(chǔ)之上，您怎么看下半年房地產(chǎn)市場的走向？今年第二季度一線城市房地產(chǎn)成交量回升，您是否認為回暖已經(jīng)到來？

林木雄：我認為現(xiàn)在還有些不確定因素。一方面，近期股票市場的波動對于房地產(chǎn)市場的影響還有待觀察，但另一方面，下半年繼續(xù)降息的可能性會給房地產(chǎn)市場帶來利好空間。

第二季度一線城市一手住宅的交易量在回升，但我們的觀察點應(yīng)該還要包括二手市場。一手住宅市場中，可能某些大項目的漲價降價措施就能夠影響到短期的成交情況和數(shù)據(jù)表現(xiàn)。但是二手市場的表現(xiàn)更多地代表了整體的趨勢，這是買家和賣家的對于入市和出售的雙向選擇，可以觀察到更多群體對于房地產(chǎn)市場未來的期望和判斷。

今年年初的時候我們的判斷是會有四次降息，下半年可能繼續(xù)降息，如果確實推出的話對房地產(chǎn)市場也是加分利好，利率的影響作用還是非常重要的。

總結(jié)2015年，我認為方向還是好的。市場隨時都處在一個變化過程中，有時候波動小一點有時候波動大一點，但是我相信大方向依然是好的。

觀點新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題是轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型也是房企中熱議的話題，對此您如何理解？

林木雄：首先不能預(yù)計未來十年都能像過去十年那樣增長那么快，對比過去的業(yè)績增長目前的增幅可能是下降了，但是整個市場的基數(shù)還是在變大的，整體的住宅市場還是在增長的。因為現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)進行中，經(jīng)濟仍在繼續(xù)發(fā)展中，還是需要房屋建設(shè)的，所以總的判斷，市場的蛋糕肯定會變大。

其次，市場也不是今天才發(fā)生改變，企業(yè)要做的是如何應(yīng)對改變的市場，從而實現(xiàn)增長。所以市場調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)生優(yōu)勝劣汰是很自然的，因為這是很專業(yè)的行業(yè)。可以看看香港房地產(chǎn)行業(yè)過去五十年中陷下來的開發(fā)商有多少個，做開發(fā)商也不容易，能夠做下來的肯定都有各自的優(yōu)勢。

觀點新媒體：近期國內(nèi)首支公募REITs啟動，您認為REITs在中國推行的關(guān)鍵和難點是什么？這將對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和格局產(chǎn)生什么樣的影響？

林木雄：REITs是個大方向，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展自然是會往這個方向走的。按美國和日本的經(jīng)驗來看，從長遠的角度去考慮，持有物業(yè)很多時候不是開發(fā)商的行為。打個比方，開發(fā)銷售就像工廠，必須要有資金才能流轉(zhuǎn)運作。假如你獲得一個地標(biāo)性項目，需要100億貸款來開發(fā)建設(shè)，建成后持有物業(yè)的年收益率是7%，那么一年只有7億資金回籠，對于更多的買地滾動發(fā)展其實杯水車薪。如果有REITs,可以從市場實現(xiàn)短期回籠資金80億、100億，這筆資金就足以讓開發(fā)商繼續(xù)買地開發(fā)滾動發(fā)展。這是成熟的房地產(chǎn)行業(yè)中的一個模式，所以也可能是國內(nèi)未來一個很有想象的空間。

但是REITs到底能走多快，怎么走，還是要考慮多方面的因素。首先是股票市場制度，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該怎樣按照制度在國內(nèi)股票市場實現(xiàn)上市交易。其次是稅制，國內(nèi)現(xiàn)行稅收制度對于房地產(chǎn)投資信托基金并不一定有利，未來如果沒有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策來降低稅收成本，REITs也很難操作。我認為這個過程依然需要一段較長的時間來等待。

至于對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和格局的影響，從全球市場來看，REITs在美國做得比較好，其次是日本、新加坡，香港雖然有但相比之下并不是特別活躍，而且香港和內(nèi)地資產(chǎn)租金收益率不高。按照香港6%-7%的投資回報率來倒推，在內(nèi)地市場中很難找到租金回報率能夠達到要求的資產(chǎn)。但是怎樣才能提升物業(yè)租金回報率？歸根到底還是要看供求情況，看經(jīng)濟發(fā)展帶來的真實需求。

觀點新媒體：相較于房地產(chǎn)私募基金、信托還有近期大熱的眾籌，REITs的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

林木雄：風(fēng)險不一樣，REITs是通過持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)經(jīng)營租金分紅來收益，它本身有物業(yè)的權(quán)益及價值提升的優(yōu)勢，相對來說風(fēng)險更小。公務(wù)REITs一般都是落成了并經(jīng)營成熟的物業(yè)，將一個物業(yè)租出去，至少會有一定時期的穩(wěn)定收益，不會在一天兩年內(nèi)發(fā)生大變化，所以收益率能夠保證的。其次，REITs畢竟還是持有資產(chǎn)作保證，價值比較穩(wěn)定。所以有些基金的配置中，REITs是比較保險的選擇。私募、信托或是縱籌，較多的是集中未建成的項目，收入還未必得到保證，而且它受到的監(jiān)管相對較少。