觀點網(wǎng) 熱熱鬧鬧的地產(chǎn)圈，除了繞不開的“漲跌”外，開發(fā)商們的大混戰(zhàn)或是明星項目的小波折都是眾人樂此不疲的聊天佳話。

時隔4年，杭州規(guī)劃局一紙公示讓御園這個曾經(jīng)的“頂豪”重出江湖。而7月17日規(guī)劃局召開的征求意見會后，調整規(guī)劃后的項目重啟或已幾成定局。

至此，綠城御園這一場已耗時4年多的“重生戰(zhàn)”也許終將落下帷幕。但時光改變的不僅是項目的“外觀”，也讓這個昔日地王晉升為當下隱形的“新地王”。

據(jù)觀點新媒體了解，御園項目停工4年多，每年的損失超過7000萬元，再算上拿地價，綜合成本已超過10億元。照此計算，御園項目實際樓面價已由當初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，幾近一倍的漲幅讓其成為杭州不折不扣的住宅新地王。

“在當前市場情況下，按照這個成本價，即便可以賣到8、9萬元每平米，項目的銷售還是有壓力的。”杭州業(yè)內人士陳潔對觀點新媒體分析，御園項目周邊的社區(qū)環(huán)境并不是特別理想，而且目前豪宅可供選擇面越來越廣。

隱形的新地王

據(jù)觀點新媒體了解，杭州市規(guī)劃局已于7月17日召開了包括杭州市文保所、開發(fā)商參加的綠城御園項目重啟的征求意見會，不過根據(jù)披露。目前雙方分歧過大，還未最終達成一致。

會上，御園置業(yè)總經(jīng)理表示，公司當年是通過合法程序拍得該地塊，結果卻因遺址爭議中途被迫停工。停工4年多，每年的損失超過7000萬元，再算上拿地的錢，綜合成本已超過10億元。“如果不是綠城、西子房產(chǎn)這樣的大開發(fā)商，可能早就被這塊地拖死了。”

而參會的學者則堅持“御園”項目所在地塊就是南宋皇宮遺址，并呼吁對南宋皇宮遺址加強保護，希望開發(fā)商把地退掉。

其實，早在4年前項目被叫停時，御園方面已提出過“退地”的意愿，和置換土地另行開發(fā)的建議，但未得接納。

對此，有杭州業(yè)內人士就分析指出，已經(jīng)規(guī)劃公示的房產(chǎn)項目還沒有出現(xiàn)過規(guī)劃不通過并整個取消的先例，因此會對規(guī)劃進行調整，因為“地是企業(yè)花錢買來的，誰都賠不起”。

現(xiàn)在，雖說開發(fā)商與學者們的意見并未統(tǒng)一，但國家文物局則在會上首次公布了關于杭州“御園”項目選址的批復。

國家文物局要求御園項目建設方案應做進一步優(yōu)化，嚴格控制建筑高度、體量、面積等，并優(yōu)化外觀設計，以與遺址及其周邊環(huán)境相協(xié)調，并建議考慮對已發(fā)掘重要遺跡予以保留并進行適當展示。

此外，國家文物局還要求浙江省文物局，組織專業(yè)考古研究單位在御園項目涉及臨安城遺址建設控制地帶的擬建設區(qū)域進一步開展必要的考古工作，所需經(jīng)費由建設單位承擔。

而據(jù)此前杭州規(guī)劃局給出最新規(guī)劃，雖地塊位置未變動，但杭州御園的容積率已從1.4調整為1.01，戶型則由70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，而建筑風格則由法式宮廷變?yōu)榘讐彝咧惺浇ㄖ?/p>

“企業(yè)無法完全做慈善，這些年停建損失的利息又如何解決呢？地退不了是企業(yè)和政府在經(jīng)濟利益上無法統(tǒng)一。”御園置業(yè)方面表示，新規(guī)劃中整個項目要少建9000平方米，企業(yè)已經(jīng)做出很大的讓步。

而浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕早前在接受觀點新媒體采訪時表示，“停建這么多年，項目也積累了大筆的財務等其他成本，規(guī)劃的調整某種程度上也算是政府對其做出的一種補償。”

國家文物局的批復意見，或許意味著御園重啟這事已塵埃落定，但項目開發(fā)商仍然面臨諸多無奈境地，而最突出應是項目停擺后帶來實際樓面價的暴增。

按照目前給出的數(shù)據(jù)，停工4年的時間里，御園項目實際樓面價已由當初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，幾近一倍的漲幅讓其成為杭州不折不扣的住宅新地王。

崛起的“御園”們

或許因地處皇城根腳下，頂著“龍脈”的御園才會多次成為矚目的焦點。但循跡一下，其中不乏與御園有著同樣命運的豪宅。

這些“御園”們同樣位于杭城黃金地段，同樣囿于周圍老社區(qū)，但同樣也遭遇了各方口水戰(zhàn)，綠城·元福里便是其中一例。

2013年初，一則“綠城接盤開發(fā)西湖邊稀缺地塊”的新聞引起各方關注，而文中所提到的“西湖邊稀缺地塊”就是指此前擱置多年的西湖大道十號地塊。

其實，西湖大道十號地塊最早出現(xiàn)在公眾視野，需追溯到2002年。彼時，該地塊經(jīng)政府批準，依法協(xié)議出讓給杭州銀嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但此后3年一直毫無動靜。

2005年，上述地塊與地鐵試驗段、杭州市民中心同時出現(xiàn)在“杭州市2005年重點項目”建議名單里，但一直未有開工跡象。同年末，該地塊又出現(xiàn)在了杭州市產(chǎn)權交易中心的掛牌轉讓名單中，32%的股權掛牌轉讓起始價351萬元。

再沉寂三年后，西湖大道十號地塊案名定為“元福里”，規(guī)劃為40多套排屋。但該項目2009年卻意外出現(xiàn)在綠城年報中，其再次亮相已換上新衣“綠城·元福里”。

“西湖大道十號地塊目前確實是由綠城集團進行開發(fā)建設，但并非外界所猜想的土地轉讓，而是綠城集團直接收購了銀嘉房產(chǎn)。”元福里相關負責人2013年在接受采訪時稱，之所以收購事項遲遲未公布，是因為政府一直在調整規(guī)劃。

至此，歷經(jīng)十余年之久，元福里項目算是步入正常軌道，并多次以“西湖邊最貴豪宅”出現(xiàn)在新聞頭條中。

“位于主城區(qū)，特別是西湖邊的這些豪宅項目，因地塊的稀缺性及復雜性，其在拆遷及施工過程中大多會遇到各種開發(fā)問題。”陳潔對觀點新媒體稱，這些項目因其高拿地價還需要一個耗時長的產(chǎn)品論證過程。

“在這個過程中，豪宅開發(fā)商需要綜合衡量產(chǎn)品的市場受眾群及戶型設計等，也需要等待一個成熟的入市環(huán)境。”

這樣看來，地塊本身的獨特性無疑是開發(fā)商的一把雙刃劍。然而，讓這些“御園”們焦慮的卻不只限于此，還有更為沉重的一擊則是耗時過長帶來的資金重壓。

作為浙江人口中的“第一豪宅”，武林壹號地處寸土寸金的武林商圈寶地，卻也在拿地后長達8年的時間里尚未開發(fā)完畢。

一拖再拖的進度，武林壹號開發(fā)所需的巨額資金對濱江及另外兩個股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。公開資料顯示，開工后不久，濱江及綠智科技和添慧投資便向濱綠房地產(chǎn)公司注資10億元，注冊資本由3.89億增至13.89億。

而另據(jù)不完全統(tǒng)計，武林壹號所撬動的各項貸款共計42.1億元，超7成為信托貸款，其中國投信托和興業(yè)國際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元，并成為開發(fā)過程中主要的融資方式。