觀點(diǎn)網(wǎng) “2015年萬科會發(fā)生更多轉(zhuǎn)變，將獨(dú)立三個(gè)事業(yè)部”，王石于今年3月份為萬科轉(zhuǎn)型劃下的經(jīng)緯，至7月底似乎都逐一水落石出。

7月31日，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖宣布，萬科將與北京鏈家地產(chǎn)展開精裝業(yè)務(wù)合作。目前雙方已經(jīng)開始成立家裝公司，劉肖也會兼任北京萬科裝修公司董事長。據(jù)悉，8月份北京萬科將會向外發(fā)布啟動裝修業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

同一天，幾個(gè)月前宣布上市計(jì)劃的萬科物業(yè)，宣布與首創(chuàng)置業(yè)成立新物業(yè)公司，以更好地管理雙方物業(yè)資源。據(jù)了解，萬科與首創(chuàng)置業(yè)此次合作聯(lián)合注冊成立了一家物業(yè)公司，公司名稱為首萬譽(yù)業(yè)股份有限公司，股權(quán)架構(gòu)為首創(chuàng)占比51%，萬科占比49%。

與此同時(shí)，由上海萬科發(fā)展起來的萬科產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，也拋出了2017年分拆上市、60倍估值以及180億市值的目標(biāo)藍(lán)圖。

華泰證券地產(chǎn)分析師謝皓宇對觀點(diǎn)新媒體分析指，物業(yè)、精裝以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是王石口中所說獨(dú)立的“三個(gè)事業(yè)部”。

聯(lián)系郁亮曾于股東會上發(fā)表的，萬科將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺的一個(gè)控股集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)萬億市值的宣言，市場即有猜想指，上述三個(gè)業(yè)務(wù)或成為萬科計(jì)劃中萬億市值的重要組成部分。

“重資產(chǎn)”掘金

雖然不論是單一創(chuàng)業(yè)方向還是集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型計(jì)劃，萬科都希望能夠“輕”起來，但正如謝皓宇所言，“房地產(chǎn)公司想做純輕業(yè)務(wù)不是特別好做，只要做，基本會偏重。”尤其萬科的創(chuàng)業(yè)方向要求“體現(xiàn)萬科的優(yōu)勢與潛力”，與萬科的“客戶基礎(chǔ)和能力優(yōu)勢相符合”。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)，目前兩大板塊分開發(fā)展。萬科產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人鄭華近期對外發(fā)聲表示，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)想要嘗試的是“重服務(wù)，偏運(yùn)營”。

然而在培養(yǎng)讓行業(yè)信服的服務(wù)和運(yùn)營能力的過程中，萬科勢必要經(jīng)過一個(gè)持有物業(yè)、建立口碑和形象的過程。換言之，短時(shí)期內(nèi)萬科物業(yè)應(yīng)還是以“重資產(chǎn)”為主。

一個(gè)佐證是，按照設(shè)想，到2017年底、2018年左右，萬科希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)部分能產(chǎn)生550億的總收入，租金約五六十億元；輕資產(chǎn)部分能有11億元的收入，利潤約為3億元，利潤率約是25%~30%。輕重資產(chǎn)的規(guī)模和利潤貢獻(xiàn)比較可見一斑。

至于尚未有太多信息公布的家裝公司，以及最先公布分拆上市計(jì)劃的物業(yè)公司，都需要大量人力資源，這在某種程度上來說，也是“重資產(chǎn)”的一種表現(xiàn)。

王石于今年3月份演講中關(guān)于大量使用機(jī)器人的表態(tài)，也即說明萬科也意識到擁有太多服務(wù)人員，與萬科希望輕起來的愿望背道而馳。

“據(jù)萬科計(jì)算，在客戶數(shù)量達(dá)到1000萬人時(shí)，服務(wù)人員的比例是30萬，6000萬客戶對應(yīng)的服務(wù)人員將達(dá)到180萬人。這些服務(wù)人員包括保安、清潔、綠化、老年護(hù)理等。如何找到這么多的服務(wù)人員？答案是機(jī)器人。未來十年，萬科要做到30%的物業(yè)服務(wù)用機(jī)器人替代，預(yù)計(jì)頭三年進(jìn)行機(jī)器人實(shí)驗(yàn)，后五年開始應(yīng)用。”

對比同級別地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)、綠地轉(zhuǎn)型方向中金融業(yè)務(wù)在扮演“輕”的角色，而這也是目前房企轉(zhuǎn)型中頗受歡迎的“瘦身”方法。相比之下，萬科在金融方面則缺少較好的落腳點(diǎn)。

“針對原有物業(yè)來講社區(qū)金融也可以提，但意義不大。金融是要有線下消費(fèi)的，對于萬科社區(qū)金融來說，就是社區(qū)中物業(yè)和金融的結(jié)合。但目前萬科物業(yè)的尚沒有起勢。”

萬億市值難題

“我們需要萬億的市值。我希望，萬科未來能夠培養(yǎng)更多業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，萬科也將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺的一個(gè)控股集團(tuán)，希望整個(gè)平臺加起來有1萬億市值。”郁亮為萬科喊出的星辰大海般口號，也讓這個(gè)行業(yè)為之振奮。

然而現(xiàn)實(shí)總是過于骨感。在剛剛過去的短暫牛市中，諸多企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了估值上的跨越式增長，惟有背負(fù)原罪的地產(chǎn)股倍顯落寞和蕭瑟。

2015年5月13日，兩家創(chuàng)業(yè)版公司樂視網(wǎng)以及東方財(cái)富，分別以1526.57億元和1429.43億元的市值成功超越萬科市值。不敵創(chuàng)業(yè)板公司和萬億市值夢想間的落差，也是這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)余暉下的一個(gè)投影。

一個(gè)普遍被接受的行業(yè)共識是，在目前的經(jīng)濟(jì)格局下，地產(chǎn)企業(yè)是不可能在資本市場獲得高估值的。郁亮亦明白個(gè)中道理，因此寄希望于多業(yè)態(tài)和多平臺。

對于今年五月提出上市計(jì)劃的物業(yè)公司，郁亮寄望頗高。據(jù)稱其在內(nèi)部會議上表態(tài)稱：“萬科物業(yè)前景可期，若上市，它的市值一定會大于萬科地產(chǎn)。”

而根據(jù)中銀國際的研報(bào)，參考先行者彩生活2014年市盈率為53倍，按照萬科物業(yè)2014年凈利潤2.99億元及估算同期市盈率為50倍，估算萬科物業(yè)估值可達(dá)150億元。

“萬科物業(yè)所謂的獨(dú)立出來，是指在新三板上市。確定這個(gè)計(jì)劃是在5月份，那時(shí)候整個(gè)新三板的估值都已經(jīng)達(dá)到一個(gè)非常高的水平。”謝皓宇向觀點(diǎn)新媒體透露。

家裝公司方面，劉肖放的狠話是，“預(yù)計(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)在今年就會有5個(gè)億左右的銷售額，三年之內(nèi)，不能再造一個(gè)北京萬科的市值，就是我的失職。”

粗略估算，加上物業(yè)公司150億市值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)180億市值，家裝公司200億市值，萬科地產(chǎn)1400億估值，距離萬億市值仍有較大距離。

值得注意的是，多位分析師和智庫研究員對觀點(diǎn)新媒體指出，萬科的萬億市值目標(biāo)實(shí)際上不夠明確，因?yàn)楣芾韺硬⑽唇o出達(dá)成目標(biāo)的路徑和節(jié)點(diǎn)。

“目標(biāo)可以提出來，只是什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)的問題。”