觀點(diǎn)網(wǎng) 7月28日晚間，方興地產(chǎn)中國(guó)有限公司發(fā)布公告稱，將公司的英文名稱由Franshion Properties(China) Limited更改為China Jinmao Holdings Group Limited；中文名稱由方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司更改為中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司。更名提案要待股東會(huì)審議后方可落實(shí)。

事實(shí)上，就在一兩年前，市場(chǎng)人士提及方興地產(chǎn)時(shí)還常常以“中化方興”指代，其背后的央企血統(tǒng)不言而喻。聯(lián)系此前6月份配股引入社會(huì)資本的動(dòng)作，分析人士指出，方興地產(chǎn)今次一紙公告，并非僅僅是公司名稱的變動(dòng)，更是國(guó)有企業(yè)混合所有制改革思路的一種延續(xù)。

無(wú)獨(dú)有偶，上海金豐投資股份有限公司也于當(dāng)日早間宣布，公司重大資產(chǎn)重組工作已基本完成，公司主要資產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等事項(xiàng)均已發(fā)生變化。為適應(yīng)公司發(fā)展的需要，擬將公司名稱變更為“綠地控股股份有限公司”。

這是金豐完成重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)綠地控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)的過(guò)戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記工作完成后的又一標(biāo)志性進(jìn)展。

同時(shí)擁有“國(guó)企混改”、“更名”以及“地產(chǎn)主業(yè)”的關(guān)鍵詞標(biāo)簽，很容易讓市場(chǎng)將這兩家公司放到一個(gè)集合中審視和討論。

高通智庫(kù)研究員李丹接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出，“方興大股東中化集團(tuán)是央企，國(guó)家對(duì)央企改革要求是比較嚴(yán)格的。因此方興的混改道路可能會(huì)相對(duì)困難，和綠地的對(duì)標(biāo)，只能是思路上的一種參考，二者路徑完全不同。”

方興混改起步

不同于塵埃落定的綠地改革，方興地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)混改才剛剛邁出步伐，尚處于不夠明朗的曖昧階段。至少在6月初的配售公告中，并未有相關(guān)字眼出現(xiàn)，方興地產(chǎn)管理層亦并未有戰(zhàn)略層面的解讀發(fā)布。

回看彼時(shí)公告，是次配股涉及16億股，占公司經(jīng)擴(kuò)大后股本約14.99%，每股售價(jià)2.73元，在所配售股份中，新華保險(xiǎn)認(rèn)購(gòu)10.137億股、GIC占約4.259億股、華平占約8518.6萬(wàn)股，及由郭炳湘持有的Dynasty Hill 占約7512.4萬(wàn)股。

緊隨配售完成后，中化集團(tuán)持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%，新華保險(xiǎn)持股比例為9.5%，成為單一第二大股東，GIC、華平和新鴻基則分別以6.5%、2.63%和0.7%的持股比例緊隨其后。

根據(jù)方興地產(chǎn)過(guò)往上市資料披露的股權(quán)結(jié)構(gòu)，GIC是公司以方興地產(chǎn)之名上市時(shí)的基石投資者，其認(rèn)購(gòu)數(shù)量約占全球發(fā)售完成后公司股份總數(shù)的2.76%；美國(guó)華平投資此前也曾認(rèn)購(gòu)方興地產(chǎn)債券、成為公司旗下酒店品牌金茂投資的上市基石投資者，在具體項(xiàng)目上亦有股權(quán)投資。而新華保險(xiǎn)作為被引入的全新力量，其險(xiǎn)資+國(guó)企的身份被市場(chǎng)認(rèn)為具有相當(dāng)?shù)南胂罂臻g。

高通智庫(kù)研究員李丹對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析稱，新華保險(xiǎn)此次認(rèn)購(gòu)可能有兩種情況，一是作為單純財(cái)務(wù)投資者，待到金茂控股股價(jià)大幅溢價(jià)或公司業(yè)績(jī)分紅時(shí)套現(xiàn)離開(kāi)；另一種則是作為戰(zhàn)略投資者，做深入的地產(chǎn)和金融的結(jié)合。

“是戰(zhàn)略投資者的可能性比較大，如果是這樣，新華保險(xiǎn)后續(xù)的持股比例會(huì)進(jìn)一步增加。”

對(duì)標(biāo)綠地控股，與金豐投資重組完成后，上海地產(chǎn)集團(tuán)與中星集團(tuán)合計(jì)持有綠地集團(tuán)25.82%股權(quán)、深圳平安持有9.91%股權(quán)、上海城投持有20.55%股權(quán)，上海格林蘭持有28.79%股權(quán)。

上海國(guó)資系統(tǒng)雖然仍是綠地控股的最大實(shí)際控制人，但其一致行動(dòng)人持股比例已經(jīng)減少到50%的紅線以下。

“既然已經(jīng)涉足混改，大股東超過(guò)50%以上的絕對(duì)控制權(quán)這種情況肯定要消失的，基于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，為保持公司既定發(fā)展方針的持續(xù)性，最可能的情況是幾個(gè)大股東形成一致行動(dòng)人，擁有低于50%的控制權(quán)，然后把管理權(quán)委托給公司管理層。”

金茂漸進(jìn)思路

方興地產(chǎn)于公告中透露，此次更名是為統(tǒng)一品牌戰(zhàn)略，將促使公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提升。

資料顯示，金茂商標(biāo)以公司全資附屬公司名義在中國(guó)注冊(cè)，2010年經(jīng)國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)局認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)。公司主要從事的商業(yè)及住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)以及寫字樓、酒店持有及經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，均使用“金茂”品牌。

“方興和綠地的改革思路是兩類模式。綠地憑借的是多元化的產(chǎn)品戰(zhàn)略，而方興則是一種產(chǎn)品聚焦的戰(zhàn)略。但最后的目的是一樣的，即通過(guò)改善公司治理結(jié)構(gòu)來(lái)促進(jìn)業(yè)績(jī)的提升。”上海某智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是分析。

高通智庫(kù)研究員李丹亦認(rèn)為，從更名方向以及引入股東力量可以大致窺探方興地產(chǎn)不同于綠地控股的混改路徑。

“綠地做混改的時(shí)候，大家最關(guān)注的是引入的社會(huì)資本是多少、員工持股計(jì)劃怎么樣，它的方案是讓員工得到激勵(lì)從而促進(jìn)公司發(fā)展，更多是經(jīng)營(yíng)管理層面的改變。”

反觀方興地產(chǎn)，其更名金茂控股，更加凸出了公司產(chǎn)品和業(yè)務(wù)重心，引入的新華保險(xiǎn)，作為險(xiǎn)資概念，與公司金融、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)融合方面有很大想象空間，而郭炳湘和華平基金在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗(yàn)，這也是方興地產(chǎn)眼下著重發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

此外，匯豐銀行還指出，新投資者新華保險(xiǎn)可通過(guò)共享的銷售平臺(tái)，提升銷售執(zhí)行力，同時(shí)新鴻基前主席郭炳湘有豐富在港經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，料有助公司管理及發(fā)展。

根據(jù)方興地產(chǎn)管理層透露的五年計(jì)劃，到2019年，公司的銷售規(guī)模簽約額達(dá)800億，2019年持有收入50億元，稅前利潤(rùn)總額80億。為嚴(yán)守現(xiàn)金流安全穩(wěn)健，方興地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿比率嚴(yán)格控制在60%的安全線以下。

彼時(shí)中金公司分析師曾指出，“方興地產(chǎn)未來(lái)五年銷售目標(biāo)雄心勃勃，但公司過(guò)往表現(xiàn)難以支撐。”但若將該目標(biāo)置于公司充分享受混改紅利的前提下，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)增加達(dá)成幾率。