中國(guó)企業(yè)出海是最近這兩年開始的，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財(cái)富，需要進(jìn)行全球資本配置以防范風(fēng)險(xiǎn)，這是正常的舉動(dòng)。

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “以后雙向投資會(huì)是比較恒定的模式，這也是比較健康的?！碧崞鸾陙淼闹袊?guó)企業(yè)出海熱，亨瑞集團(tuán)投資部總監(jiān)王硯回憶自己去美國(guó)的情形：“1997年，從北京大學(xué)畢業(yè)后，我出國(guó)時(shí)，還是外資來中國(guó)投資比較多?！?/p>

　　6月23日，觀點(diǎn)新媒體與亨瑞集團(tuán)投資部總監(jiān)王硯面對(duì)面，詳聊這些年中國(guó)投資客對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的熱捧和失落。

　　最近這兩年，去海外投資的中國(guó)企業(yè)大量增加，在王硯看來，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財(cái)富，這些財(cái)富需要進(jìn)行全球資本配置防范風(fēng)險(xiǎn)，是個(gè)正常的舉動(dòng)。

　　有不少觀點(diǎn)將近來中國(guó)海外投資熱潮對(duì)比當(dāng)年日本，甚至回憶起日本那場(chǎng)“泡沫史”。

　　對(duì)此，王硯則認(rèn)為，兩者還是有很大差別的，“這個(gè)差別在于中國(guó)人愿意做開發(fā)，而日本當(dāng)時(shí)沒有做開發(fā)，只是買成熟物業(yè)”。

　　在她看來，買現(xiàn)成物業(yè)只是一個(gè)資本轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的動(dòng)作，本身沒有做太多工作，但開發(fā)房地產(chǎn)顯然有很大不同，更傾向于實(shí)業(yè)，承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)，也創(chuàng)造更多價(jià)值。

　　多數(shù)中國(guó)房企出海還是選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，合作是因?yàn)闆]有培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)，“萬科跟當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，主要是團(tuán)隊(duì)組建比較晚，合作的話風(fēng)險(xiǎn)可能小一點(diǎn)，但是讓利會(huì)比較多。”

　　“企業(yè)出海最難的就是人才方面，既要了解國(guó)內(nèi)，又要了解國(guó)外的情況，需要平衡起來。”王硯指出，如果缺乏海外人才，中國(guó)企業(yè)跟海外公司溝通中會(huì)喪失話語權(quán)。

　　盡管如此，進(jìn)入海外市場(chǎng)仍是大多中國(guó)房企的目標(biāo)和夢(mèng)想。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)亨瑞集團(tuán)投資部總監(jiān)王硯的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地、萬達(dá)等房企都到海外進(jìn)行大手筆投資，您怎么看？

　　王硯：綠地進(jìn)入每一個(gè)市場(chǎng)，不需要合作伙伴，自己買地自己做，這樣就掌控了更多的話語權(quán)，但同時(shí)也承擔(dān)了更多的風(fēng)險(xiǎn)。

　　綠地高調(diào)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，在洛杉磯和紐約郊區(qū)都有大體量的投資， 我個(gè)人覺得手筆很大，進(jìn)入一個(gè)陌生市場(chǎng)就敢進(jìn)行大規(guī)模投資，確實(shí)很有魄力。畢竟作為國(guó)企，綠地比較有錢。

　　萬達(dá)在美國(guó)20億美元的項(xiàng)目是地標(biāo)性投資，有戰(zhàn)略考量在里面，很難簡(jiǎn)單用投資回報(bào)來衡量，除去這些大型企業(yè)的案例，還有大量中小型企業(yè)紛紛進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，為人知的有安邦，復(fù)星，朗詩，碧桂園等，不為人知的勒泰，拓宏等。

　　觀點(diǎn)新媒體：關(guān)于海外開發(fā)的人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)，您怎么看？

　　王硯：所有企業(yè)都一樣，出海最難的就是人才方面，既要了解國(guó)內(nèi)，又要了解國(guó)外的情況。

　　很多國(guó)內(nèi)公司跟海外公司溝通過程中，在談判方面會(huì)吃虧。另外，由于對(duì)海外不了解，在談判時(shí)也會(huì)上當(dāng)。

　　國(guó)內(nèi)有大公司跟美國(guó)公司談一個(gè)比較大的項(xiàng)目談了兩年，這期間國(guó)內(nèi)這個(gè)公司花了6000萬元，最后沒有談成。

　　海外的團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，綠地做得比較好，去美國(guó)請(qǐng)了一個(gè)在耶魯學(xué)過建筑的臺(tái)灣藉人員，有在日本等國(guó)際公司的工作經(jīng)驗(yàn)。這樣，綠地團(tuán)隊(duì)就對(duì)國(guó)內(nèi)外兩邊文化都非常熟悉，走出去遇到的阻力或者走的彎路就少很多，效率高很多。

　　觀點(diǎn)新媒體：人才本地化也很重要。

　　王硯：走出去一定要有本地化，熟悉本地人的生活方式、理念以及慣性思維，這樣溝通效率才會(huì)提高。

　　國(guó)內(nèi)企業(yè)走出去最難的是，由于國(guó)內(nèi)團(tuán)隊(duì)對(duì)國(guó)外不了解，在溝通上造成誤解和延誤的案例比較多。像萬科的項(xiàng)目讓利比較多，如果擁有更本地化的海外團(tuán)隊(duì)，就能夠獲得更多定價(jià)權(quán)和收益回報(bào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科選擇跟當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作是不是更好？

　　王硯：選擇合作是因?yàn)闆]有培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)，萬科跟當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，主要是團(tuán)隊(duì)組建比較晚，合作的話風(fēng)險(xiǎn)可能小一點(diǎn)，但是讓利會(huì)比較多，所以雖然項(xiàng)目很成功，但是最后收益并不大，也算是代價(jià)吧；綠地洛杉磯項(xiàng)目是完全自己開發(fā)的，找到了比較合適的人才，的確起了作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)外企業(yè)想和中方合作的企業(yè)多嗎？

　　王硯：國(guó)外企業(yè)很多都想跟中方企業(yè)合作，因?yàn)槟塬@得多一點(diǎn)的合理利潤(rùn)和收益。像萬科和鐵獅門的合作，鐵獅門的利潤(rùn)肯定比自己?jiǎn)为?dú)做高很多，萬科剛進(jìn)去要讓利，熟悉了就自己做，這個(gè)很正常。

　　觀點(diǎn)新媒體：企業(yè)出海項(xiàng)目一般能夠保障的利潤(rùn)是多少？

　　王硯：如果是做地產(chǎn)開發(fā)之類的項(xiàng)目，一般的年化回報(bào)率是10%到15%之間。

　　如果在二線城市，比如西雅圖可能收益率會(huì)多三到五個(gè)點(diǎn)，但是到這些地方中國(guó)投資方會(huì)由于欠缺了解而猶疑，因?yàn)檫@些城市的市場(chǎng)情況和國(guó)內(nèi)的三四線城市差不多。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)外開發(fā)商看重中國(guó)什么？

　　王硯：國(guó)外開發(fā)商主要是在中國(guó)找資本和資金，1997年我出國(guó)時(shí)還是外資來中國(guó)投資比較多。

　　中國(guó)企業(yè)出海是最近這兩年開始的，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財(cái)富，需要進(jìn)行全球資本配置以防范風(fēng)險(xiǎn)，這是正常的舉動(dòng)。

　　以后雙向的投資會(huì)是比較恒定的模式，也是比較健康的。很多人把中國(guó)這些年的海外房地產(chǎn)投資跟以前日本做比較，但這其實(shí)是有差別的。

　　這個(gè)差別在于中國(guó)人愿意做開發(fā)，而日本當(dāng)時(shí)沒有開發(fā)，只是買成熟物業(yè)。原則上來講，買現(xiàn)成物業(yè)只是資本轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的動(dòng)作，本身沒有做太多工作。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在中國(guó)在國(guó)外買物業(yè)的也很多。

　　王硯：現(xiàn)在是有很多，主要是分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從戰(zhàn)略角度分析沒有錯(cuò)。

　　美國(guó)地產(chǎn)是有周期的，經(jīng)過2008年到2012年的調(diào)整，現(xiàn)在是回升的趨勢(shì)，所以肯定會(huì)賺錢，只不過是賺多賺少、回報(bào)率大小的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房企去國(guó)外銷售大部分依靠的還是華人投資移民，這樣的開發(fā)銷售方式能夠算是真正意義上的出海投資嗎？

　　王硯：在美國(guó)市場(chǎng)的銷售中華人購買一般沒有這么高的比例，如果開發(fā)商是華人，現(xiàn)在由于移民以及留學(xué)的熱潮，華人本身有一些需求，銷售上會(huì)有一些傾向性。但是亨瑞在美國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目，華人購買方也是15%到20%左右的比例，甚至有時(shí)候比例更小。

　　其它的還是本地消化，一些華人有投資需求，但不是主力。比如綠地那么大的項(xiàng)目，不可能95%都賣給華人，這是不可能的。

　　觀點(diǎn)新媒體：以美國(guó)為例，美國(guó)人會(huì)認(rèn)可中國(guó)開發(fā)商品牌嗎？

　　王硯：這個(gè)沒有什么差別，客戶看的是質(zhì)量和地點(diǎn)。

　　美國(guó)是相對(duì)比較成熟的市場(chǎng)，法治要求嚴(yán)格，政府會(huì)提出各種各樣的限制和要求，要通過各種安全檢驗(yàn)，這樣項(xiàng)目的不安全性會(huì)小很多。

　　中國(guó)企業(yè)出海開發(fā)勢(shì)必會(huì)賣給華人，這不是壞事，也是因?yàn)橛行枨?。不過，這在美國(guó)不是占主力，大部分項(xiàng)目還是本地消化。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果小企業(yè)初次出國(guó)投資，住宅還是商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更低？

　　王硯：有時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)不是由業(yè)態(tài)決定，是由當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)決定，并不是某一個(gè)業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)更大還是更小，同樣的業(yè)態(tài)蓋在紐約和西雅圖是不一樣的。

　　如果一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)停滯了，像底特律，那這個(gè)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的需求會(huì)消失。地產(chǎn)是最能夠反映城市經(jīng)濟(jì)活力的，城市發(fā)展得越好，對(duì)地產(chǎn)的需求會(huì)越大。

　　開發(fā)商喜歡做一種業(yè)態(tài)，是因?yàn)榱私膺@種業(yè)態(tài)的運(yùn)作方式，所謂術(shù)業(yè)有專攻，偏重這種運(yùn)作方式，這樣也可以分散一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：以美國(guó)來說，一個(gè)項(xiàng)目從投資到開盤銷售、資金回籠，這均周期有多長(zhǎng)？

　　王硯：開發(fā)都要從買地開始，地分熟地和生地。買熟地可以直接開工，大的項(xiàng)目需要兩到三年建設(shè)，小項(xiàng)目一年或半年就可以蓋好，這要看項(xiàng)目體量。

　　如果蓋樓需要半年，就需要半年讓市場(chǎng)消化，出租式項(xiàng)目的消化時(shí)間也差不多是半年，銷售型的就不好說了，要看市場(chǎng)，但也有不到一年就賣完的。

　　這些因素加在一起，熟地的平均周期差不多是兩三年。如果是生地就慢一些，先要去市政申請(qǐng)?jiān)S可，這個(gè)過程本身就比較慢，有時(shí)候從生地變成熟地的過程就需要兩年。

　　這段時(shí)間雖然沒有什么資本付出，但土地成本沉淀的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，所以中國(guó)人投資喜歡投熟地，也就是馬上可以動(dòng)工的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：比國(guó)內(nèi)做項(xiàng)目的時(shí)間要長(zhǎng)。

　　王硯：國(guó)內(nèi)允許預(yù)售，使得國(guó)內(nèi)開發(fā)商可以快速拿回錢，但容易造成市場(chǎng)泡沫，消費(fèi)者承擔(dān)了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國(guó)允許交押金，但是押金是不允許動(dòng)用的，所以美國(guó)是開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年經(jīng)常會(huì)看到一些傳聞，EB5的投資方式會(huì)取消？

　　王硯：市場(chǎng)的角度看，EB5前些年良莠不齊，導(dǎo)致投資者有一定的信任的問題。EB5絕對(duì)沒有想象得那么簡(jiǎn)單，首先要選一個(gè)特別好的項(xiàng)目，這是一個(gè)投資的工作。

　　但是大部分EB5投資者只是想移民，并不是真正的投資人，所以很難對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的篩選，只能信任賣方，如果對(duì)賣方的規(guī)范不夠，這個(gè)過程中就會(huì)出現(xiàn)灰色的東西，會(huì)有一些不規(guī)范的東西。

　　美國(guó)也做了很多工作，希望通過市場(chǎng)來篩選這些不好甚至是詐騙性的項(xiàng)目，市場(chǎng)會(huì)越來越好。EB5最大的問題是有很多中介不做項(xiàng)目管控和管理，賣完就走了，這是最大的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：有一些地方限制中國(guó)投資移民，像澳洲、加拿大都限制了。

　　王硯：這不完全是針對(duì)中國(guó)人，這些國(guó)家從移民政策方面進(jìn)行限制。

　　美國(guó)本身是個(gè)移民國(guó)家，希望有多樣化的發(fā)展結(jié)局，不會(huì)有什么限制，排期的問題肯定會(huì)有，因?yàn)榭偸怯泄┙o和需求的問題。至于種族方面，對(duì)華人的歧視問題，在美國(guó)是最少的。

　　加拿大之所以限制，也是考慮到原來移民政策的設(shè)計(jì)不利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。加拿大的政策設(shè)計(jì)很簡(jiǎn)單，對(duì)經(jīng)濟(jì)沒有什么促進(jìn)作用，所以打算修正一下。

　　觀點(diǎn)新媒體：亨瑞在為出海房企提供融資渠道，在美國(guó)可以給房企提供的融資利率大概在什么程度？

　　王硯：一般的地產(chǎn)融資就是靠銀行、EB5還有股權(quán)，我們會(huì)用EB5優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，這方面亨瑞集團(tuán)做得很專業(yè)。

　　EB5是比較簡(jiǎn)單的融資方式，亨瑞集團(tuán)在這方面又做了很多年。現(xiàn)在公司有自己的基金，所以會(huì)考慮股權(quán)投資。

　　另外，中資銀行在海外也提供貸款，不過每家銀行貸款額度有限，有風(fēng)險(xiǎn)考量。中國(guó)房企出海最大問題是當(dāng)?shù)氐男庞脝栴}，這也是融資問題之一。

　　如果都用自有資金做，回報(bào)率會(huì)比較低，所以如果能夠融資就盡量融資，EB5還是相對(duì)簡(jiǎn)單。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有多少海外資金會(huì)直接投資中國(guó)企業(yè)的國(guó)外項(xiàng)目？

　　王硯：一個(gè)項(xiàng)目如果足夠好，自然會(huì)有資金方投資，但中國(guó)企業(yè)主打的項(xiàng)目，到外地不知道如何和資本方對(duì)接。

　　對(duì)于一些專門投資地產(chǎn)的基金來說，只要符合投資需求就可以，能夠達(dá)到回報(bào)率就愿意把錢交給企業(yè)，這些投資者大部分是一種資本投資者的概念。

　　中國(guó)企業(yè)出?？偸窍Ｍ袊?guó)人打交道多一點(diǎn)，畢竟不了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)很難跟當(dāng)?shù)刭Y本市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)話，所以這是一個(gè)逐漸的過程。

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年境外資金到國(guó)內(nèi)來投資比原來更高嗎？

　　王硯：全球金融風(fēng)暴在美國(guó)引起了全球的金融緊縮，所以各個(gè)國(guó)家有自身的國(guó)情因素，從美資的角度來說，2008年到2012年期間的投資肯定是受影響的，現(xiàn)在基本上是平穩(wěn)了，會(huì)繼續(xù)開拓中國(guó)市場(chǎng)。

　　以前有一些企業(yè)進(jìn)來，后來又撤資。我覺得這就像一面鏡子，跟中國(guó)人出海面臨的問題一樣，外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)也不適應(yīng)，文化背景對(duì)投資行為是有影響的。