新型城鎮(zhèn)化帶來的空間是巨大的，核心絕對(duì)不是用簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)思維，未來一定是提供一種生活方式，而不只是提供住房。

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“引擎”的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出，對(duì)于轉(zhuǎn)變時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，是不容忽視的機(jī)遇。

　　在探索和參與城鎮(zhèn)化的道路上，2009年就開始思考轉(zhuǎn)型的利海城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)可謂先驅(qū)之一。

　　“利海的目標(biāo)就是從傳統(tǒng)的地產(chǎn)商向圍繞著新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。”利海城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)總裁汪傳虎接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是說。

　　談及城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，汪傳虎認(rèn)為，過去十幾年中國(guó)城市化迅速發(fā)展的時(shí)期創(chuàng)造和成就了很多房地產(chǎn)企業(yè)，但傳統(tǒng)城市化以工業(yè)+地產(chǎn)為主的驅(qū)動(dòng)模式已在發(fā)生改變。

　　“為什么叫新型城鎮(zhèn)化？我認(rèn)為是區(qū)別于傳統(tǒng)城市化的延續(xù)，是中心城市的再城市化，與三四線城市的就地城鎮(zhèn)化，是對(duì)原來的功能布局、產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行優(yōu)化、升級(jí)和轉(zhuǎn)型。”

　　在汪傳虎看來，以往能夠快速提高銷售收入、依靠土地增值獲利的時(shí)期正在逝去，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展下向產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，是未來房企發(fā)展路徑的重要選擇之一。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過粗放式發(fā)展后，面臨的是新常態(tài)下如何定位未來發(fā)展路徑、發(fā)展戰(zhàn)略的問題。用傳統(tǒng)的、粗放式的發(fā)展模式是會(huì)碰到瓶頸的，所以我們很早地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。”

　　2009年，利海城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)開始介入鄭州雁鳴湖開發(fā)，通過對(duì)雁鳴湖的區(qū)位價(jià)值挖崛、項(xiàng)目理念定位以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和導(dǎo)入的創(chuàng)新實(shí)踐，利海開始探索與實(shí)踐新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的模式。

　　由傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商，對(duì)于企業(yè)的理念和能力是個(gè)挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)利海新型城鎮(zhèn)化探索發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，汪傳虎的概括是理念的轉(zhuǎn)變與能力的匹配，“首先要有理念，要認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)型的徹底性，其次，能力要匹配。”

　　頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃能力、以客戶為導(dǎo)向、資本為紐帶、與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的產(chǎn)業(yè)整合能力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力以及金融與產(chǎn)融結(jié)合的能力，是利海模式強(qiáng)調(diào)的四大能力。

　　“城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心是要有產(chǎn)業(yè)作為支撐，利海實(shí)際是重點(diǎn)在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，通過產(chǎn)融結(jié)合來打通新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)未來城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展。”

　　汪傳虎表示，利海將通過產(chǎn)業(yè)整合帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型立體復(fù)合新城鎮(zhèn)，目前已經(jīng)有將近10個(gè)項(xiàng)目在推行之中。

　　談及市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行與中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展瓶頸的討論，汪傳虎認(rèn)為并不能單純用房地產(chǎn)思維來思考問題，“城鎮(zhèn)化的進(jìn)程是人民生活水平的進(jìn)一步提高，這個(gè)提高不僅僅是住房面積，而是對(duì)工作環(huán)境、生活環(huán)境、服務(wù)和精神享受的更高層次的要求。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)利海城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)總裁汪傳虎先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：利海主要專注城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)，您怎么看新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系？

　　汪傳虎：改革開放三十多年是中國(guó)城市化發(fā)展非?？斓臅r(shí)期，在這個(gè)過程中，成長(zhǎng)了很多房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了很多機(jī)會(huì)，但是這種建設(shè)還是以“工業(yè)+地產(chǎn)”為驅(qū)動(dòng)的模式。

　　地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)是以政府城投作為一級(jí)開發(fā)的主體，地產(chǎn)商作為二級(jí)主體，發(fā)展區(qū)域?qū)嶋H上是以中心城市為主的，這種方式的優(yōu)點(diǎn)就是比較快地帶動(dòng)GDP和城市發(fā)展，劣勢(shì)就是過于集中到大中城市，造成了區(qū)域發(fā)展不平衡越來越突出，同時(shí)大中城市的交通、資源、能源、環(huán)境等的制約都越來越突出，所以現(xiàn)在政府提出新型城鎮(zhèn)化來驅(qū)動(dòng)，以新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)新四化。

　　新型城鎮(zhèn)化區(qū)別于傳統(tǒng)城市化，而且是城市化的一個(gè)延續(xù)。過去的城市化過于強(qiáng)調(diào)中心城市的聚集，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)，第一是中心城市的再城市化，而不是簡(jiǎn)單的攤大餅。對(duì)原來城市功能的布局、產(chǎn)業(yè)的布局要進(jìn)行優(yōu)化、升級(jí)、轉(zhuǎn)型。例如廣東提出騰籠換鳥，北京現(xiàn)在也是把中低端的產(chǎn)業(yè)遷出，把一些創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)往里面放；第二，就是注重三四線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：開始啟動(dòng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略是在什么時(shí)候？當(dāng)時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是什么？

　　汪傳虎：利海在2009年就開始在鄭州雁鳴湖進(jìn)行探索，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)比較熱，也面臨一些調(diào)控，我們通過對(duì)行業(yè)的分析研究，認(rèn)識(shí)到中心城市攤大餅式的發(fā)展肯定會(huì)遇到一些問題，就開始探索一種新的模式和路徑。

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過粗放式的發(fā)展以后，現(xiàn)在面臨的是新常態(tài)下如何定位未來發(fā)展路徑、發(fā)展戰(zhàn)略的問題。利海比較早地認(rèn)識(shí)到，傳統(tǒng)粗放式的發(fā)展模式會(huì)碰到瓶頸，所以我們很早進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向新型城鎮(zhèn)化為主的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

　　觀點(diǎn)新媒體：利海要在2015年布局30個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在這個(gè)目標(biāo)進(jìn)展如何？

　　汪傳虎：我們?cè)瓉淼南敕ㄊ堑?015年布置23個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在還沒有完全做到這個(gè)目標(biāo)，大概已經(jīng)有將近10個(gè)項(xiàng)目在推行之中。

　　新型城鎮(zhèn)化的探索跟中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)周期也有關(guān)系，我們現(xiàn)在不能太過于注重速度，要注重內(nèi)涵、注重質(zhì)量、注重效益，未來的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)一定是走精耕細(xì)作的路徑。利?，F(xiàn)在在做模式的優(yōu)化、資源的整合，尤其是產(chǎn)業(yè)與資本的結(jié)合，把基礎(chǔ)打牢。

　　觀點(diǎn)新媒體：有很多企業(yè)正在介入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)，您覺得利海在這方面有哪些比較成熟的經(jīng)驗(yàn)或者優(yōu)勢(shì)？

　　汪傳虎：由傳統(tǒng)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，這是開發(fā)商未來很重要的路徑選擇之一。未來一定是產(chǎn)業(yè)為主、地產(chǎn)為輔，傳統(tǒng)的做法是產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)的附庸，或者是配套，未來十年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，一定是地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)的載體。對(duì)企業(yè)而言，要完成這種轉(zhuǎn)型就要在理念、能力構(gòu)建、人才隊(duì)伍的支撐包括資源的匹配度等方面，完成一次很大的飛躍。

　　現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，但是他們的理念還不是很確定，還是在變相做地產(chǎn)，這條路徑是走不長(zhǎng)的，必須轉(zhuǎn)到以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，把產(chǎn)業(yè)作為真正的目標(biāo)，這對(duì)企業(yè)的能力要求是不一樣的。

　　首先要有理念，要認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)型的徹底性；其次，能力要匹配。利海強(qiáng)調(diào)四大能力，第一個(gè)是規(guī)劃定位的能力，尤其基于產(chǎn)業(yè)的，基于金融的，基于產(chǎn)融結(jié)合的頂層設(shè)計(jì)能力；第二是以在客戶為導(dǎo)向、以資本為紐帶、與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的產(chǎn)業(yè)的整合能力；第三是金融和產(chǎn)融結(jié)合的能力；第四是產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

　　城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心是要有產(chǎn)業(yè)支撐，而產(chǎn)業(yè)支撐的核心是用金融和互聯(lián)網(wǎng)思維來指導(dǎo)，這是非常重要的。利海實(shí)際上是在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，通過產(chǎn)融結(jié)合來打通新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)未來城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展。

　　這對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)來說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)的核心還是理念，很多人都沒有這種意識(shí)，所以要注重意識(shí)方面的構(gòu)建，這種構(gòu)建是很難的。

　　觀點(diǎn)新媒體：利海有沒有上市的打算？

　　汪傳虎：我們?cè)诰惩庥幸患疑鲜泄?，叫利海資源，是一個(gè)國(guó)際化的公司，現(xiàn)在正在跟一家大的國(guó)際機(jī)構(gòu)重組。未來除了新型城鎮(zhèn)化本身上市以外，一定會(huì)通過資本作為紐帶，參與控股若干家上市公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念出發(fā)，您認(rèn)為今后房地產(chǎn)企業(yè)的模式是不是會(huì)發(fā)生改變？

　　汪傳虎：房地產(chǎn)公司的收入模型會(huì)發(fā)生改變，真正逼著開發(fā)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，也就是未來賣房子的收入不可能很快提高，靠土地增值收入來解決房地產(chǎn)公司收益的時(shí)期已經(jīng)一去不復(fù)返了。

　　未來的收入靠產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收益、增值服務(wù)收益，當(dāng)這個(gè)變得越來越重要的時(shí)候，我認(rèn)為房地產(chǎn)就會(huì)成為一個(gè)載體，那個(gè)時(shí)候開發(fā)商才會(huì)真正下決心轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)。就像手機(jī)，最早賣得很貴，一個(gè)大哥大賣幾萬塊錢，但是現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)商可以把手機(jī)免費(fèi)送給你，只綁定通訊服務(wù)。

　　地產(chǎn)公司發(fā)展趨勢(shì)是什么？第一，純地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，對(duì)設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷和管理能力要求會(huì)越來越高，行業(yè)利潤(rùn)會(huì)越來越趨向于平均化，留下來的公司專業(yè)化程度會(huì)非常高；第二，未來房地產(chǎn)公司一定會(huì)跟產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)深度融合。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到瓶頸，您怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)？

　　汪傳虎：我覺得這個(gè)觀點(diǎn)是非常片面、粗放式的，不能簡(jiǎn)單用住房面積、人均居住面積來評(píng)估中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程是人民生活水平的進(jìn)一步提高，這個(gè)進(jìn)一步提高不僅僅是住房面積，是對(duì)工作環(huán)境、生活環(huán)境、服務(wù)和精神享受更高層次的要求，帶來的更高的是區(qū)域的再平衡、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型、消費(fèi)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

　　從這個(gè)層面來看，新型城鎮(zhèn)化帶來的空間是巨大的，核心絕對(duì)不是用簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)思維，未來一定是提供一種生活方式，而不只是提供住房。從提供生活方式這個(gè)角度來說，人們的需求是無限的。