如何在異地擴張的過程中去把握好市場節(jié)點或許是方興長周期造城模式未來需要面對的挑戰(zhàn)。

　　觀點網(wǎng) 過往長沙梅溪湖的一二級聯(lián)動似乎讓方興地產(chǎn)嘗到了當“地主”的甜頭，后來以此為藍本的造城模式，讓這家中字頭房企接二連三地成為地方政府的“座上客”。

　　而在今年2月方興成功獲取南京江寧上坊中心區(qū)棚戶區(qū)改造項目一級開發(fā)權后，近期該片區(qū)首宗整備地塊出現(xiàn)在南京公布的第三批土地預出讓公告中，這也意味著由央企方興一手操刀的上坊新城開發(fā)正式揭開了帷幕。

　　“未來該區(qū)域?qū)⒂?9幅地塊待出讓開發(fā)，預計開發(fā)周期達到8-10年?！卑凑找?guī)劃，總建筑面積為380萬平方米的上坊國際新城將包含270萬方的住宅以及70萬方的商辦。

　　雖然從體量而言，南京上坊項目與長沙梅溪湖國際新城相差甚遠，但有了“梅溪湖模式”在先，方興的異地擴張似乎也多了砝碼。

　　不過，值得關注的一點是，曾讓方興名噪一時的“梅溪湖模式”目前也正在經(jīng)歷著忍耐期。據(jù)悉，在當前長沙土地市場整體供大于求的情況下，方興梅溪湖一級開發(fā)處于停滯狀態(tài)。

　　因此，有市場人士告訴觀點新媒體，如何在異地擴張的過程中去把握好市場節(jié)點或許是方興長周期造城模式未來需要面對的挑戰(zhàn)。

　　方興淘金南京舊改

　　依據(jù)南京江寧上坊片區(qū)舊城改造管委會提供的資料顯示，江寧上坊片區(qū)隸屬于江寧東山副城，未來的定位是成為了以研發(fā)、汽車文化、專業(yè)商貿(mào)、居住功能為主，集研發(fā)、汽車主題商務服務等為一體的綜合性功能板塊，

　　該板塊的總用地面積約3.92平方公里，折合392萬平方米，功能片區(qū)涵蓋核心商務區(qū)、品質(zhì)住宅區(qū)、共建配套區(qū)和景觀區(qū)，業(yè)態(tài)類型涵括品質(zhì)住宅、五星級酒店、寫字樓、公寓等。

　　方興地產(chǎn)向觀點新媒體表示，上坊項目將命名為南京青龍山國際生態(tài)新城，項目將依托青龍山的自然資源，并引入智慧城市概念，打造成為一個生態(tài)城區(qū)，整個項目預計投入資金200億元左右。

　　此次率先亮相的是新城西南部的11號地塊，公告披露，該宗位于江寧區(qū)東山街道萬安西路以南，上高路以西，萬安南路以東的宅地用地面積約49650.62平方米，容積率介乎1至2.6，建筑限高為100米，預計將在今年下半年迎來入市。而整個片區(qū)的全部經(jīng)營性用地將不晚于2020年12月31日供應完畢。

　　方興地產(chǎn)南京公司相關人士早前接受媒體采訪時曾透露，不同于以往的一些“邊拆邊建”式的舊城改造，上坊新城與河西新城一樣，都將按照“先整體規(guī)劃，再開發(fā)”的模式進行打造。

　　“方興地產(chǎn)將負責上坊新城的一級開發(fā)，包括拆遷、征地、基本設施建設等，然后再通過二級市場招拍掛拿地?！?/p>

　　目前，該片區(qū)的拆遷工程一期已經(jīng)基本結束，二期也已經(jīng)在進行之中，預計兩年左右完成。對于首宗啟動地塊，上述人士稱，方興很可能對該地塊進行招商，交給其他企業(yè)去開發(fā)。

　　與此同時，據(jù)觀點新媒體了解，其實方興對于南京上坊片區(qū)的舊改關注已久，早在2013年10月，方興地產(chǎn)的有關高層就曾與南京方面就片區(qū)的城市改造進行交流。而其與上坊舊改的“緋聞”到2014年7月也有了更清楚的眉目。

　　彼時，方興地產(chǎn)首席執(zhí)行官李從瑞就表示，公司已成功鎖定南京江寧區(qū)上坊地區(qū)中心城改造的項目。當年12月，方興正式完成上述項目的簽約，并在今年2月獲得項目一級開發(fā)權。方興地產(chǎn)年報顯示，其在該項目中的權益占比為80%。

　　據(jù)了解，上坊所屬的城市東南片區(qū)在南京北拓南延、東進西擴的城市版圖擴張進程中一直都是個“盲點”。

　　“南京往南發(fā)展已經(jīng)到了秣陵，祿口也已經(jīng)有了空港規(guī)劃，南部有軟件園，但上坊那邊的規(guī)劃出臺較晚。從大的地理位置來看，上坊的區(qū)位還是不錯的?！蹦暇┵Y深房地產(chǎn)評論人士尹霄飛如是指出。

　　梅溪湖一二級聯(lián)動樣本

　　雖說舊改對方興而言尚屬首次，但一二級聯(lián)動卻已是外界觀察方興的一個切入點，何況這家央企還有著長沙梅溪湖國際新城這張“對外名片”。

　　2011年1月26日，方興與長沙市政府簽署《梅溪湖國際服務與科技創(chuàng)新城開發(fā)協(xié)議》，獲得梅溪湖核心片區(qū)土地一級開發(fā)權。官方資料顯示，長沙梅溪湖項目位于湘江新區(qū)中心地帶，總占地面積達28411.9畝。

　　其中，梅溪湖一級開發(fā)項目一期總占地11452畝，總建面約940萬平方米，涵括住宅、酒店、寫字樓、公寓、科技創(chuàng)新中心等多種業(yè)態(tài)地塊。

　　隨后兩年，方興又先后簽約成為梅溪湖片區(qū)A組團地塊土地一級整理合作方以及片區(qū)一級開發(fā)二期的第二投資人。

　　雖是首次涉足土地一級開發(fā)，但央企方興在梅溪湖的處子秀卻也是掛了個好彩頭。2012年該片區(qū)的整備土地正式開售，當年方興一級開發(fā)便錄得50.86億元，占其年全年業(yè)績的近四分之一。其后的2013年，這一數(shù)字更是達到了64.04億元。而在這兩三年間，包括萬科、中海、佳兆業(yè)、卓越、中建等在內(nèi)的眾多知名開發(fā)商都在梅溪湖這片土地上撒下“真金白銀”。

　　作為地主的方興，憑借著土地一級開發(fā)的先發(fā)優(yōu)勢，其在梅溪湖的二級開發(fā)上也毫不示弱，其先后通過公開市場拿下多宗處于片區(qū)核心區(qū)域的地塊。據(jù)了解，目前方興在梅溪湖已有金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悅、梅溪湖金茂廣場等商住項目，涵蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等全業(yè)態(tài)。

　　不過，長周期的一二級聯(lián)動造城模式也無法逃避市場波動帶來的風險。就在方興梅溪湖藍圖一步步從規(guī)劃變身高樓大廈的同時，長沙整體的市場環(huán)境卻發(fā)生了驟變。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行，這時過往高企的方興梅溪湖一級開發(fā)收入也驟降至29.29億元?！澳壳懊废耐恋鼗咎幱谕顟B(tài)?！贝饲埃L沙業(yè)內(nèi)人士楊虹薇這樣告訴觀點新媒體。

　　“不少項目跟以前相比價格都下降了很多，目前來講，改善型和剛需項目基本上要通過降價才能有去化?！?/p>

　　種種跡象表明，曾讓方興名噪一時的“梅溪湖模式”目前也陷入了忍耐期。楊虹薇指出，造成梅溪湖目前停滯局面的癥結在于其起步定位較高，面粉貴過面包，因此市場下滑之后，售價難以形成支撐。

　　“長沙開發(fā)總體供過于求，早前大量供應的土地還處于中后期的消化過程，周邊一些地價便宜的項目也在不斷地供貨，即便梅溪湖有優(yōu)勢，但是具有性價比的備選項目也不少，因而，現(xiàn)在梅溪湖的最大優(yōu)勢并沒有體現(xiàn)出來?！?/p>

　　以此為鑒，如何最大程度地規(guī)避市場波動帶來的影響或許是方興異地復制梅溪湖模式過程中需要正視的問題，尤其是一二級聯(lián)動模式本身周期長、資金需求大。

　　從梅溪湖開發(fā)歷程來看，在面臨大手筆資金投入時，方興也是引入合作方共同分擔。據(jù)觀點新媒體了解，2011年9月，方興便曾引入中建股份共同參與沙梅溪湖國際服務和科技創(chuàng)新城的開發(fā)。

　　因此，具體到南京上坊項目，方興地產(chǎn)相關負責人亦向觀點新媒體表示，目前項目是由方興獨立操盤，后期有可能引入優(yōu)秀的合作方共同開發(fā)、品牌共建。

　　“方興會在主導區(qū)域一級開發(fā)的同時，積極獲取地塊進行二級開發(fā)，具體會根據(jù)市場情況來確定，最大程度的促進整體項目收益和利潤的最大化?！?/p>

　　此外，與梅溪湖項目略微不同的，南京上坊項目作為棚戶區(qū)中心區(qū)改造項目，涉及到較多的居民、企業(yè)的拆遷工作。一般經(jīng)驗來看，開發(fā)企業(yè)在涉及舊改的時候往往容易舉步維艱。

　　不過，上述方興負責人指出，上坊項目目前的拆遷進展順利，且由政府統(tǒng)籌包干，對方興而言不會產(chǎn)生影響。