保利置業(yè)此番高價拿地，頗有一點與保利地產(chǎn)暗自較勁，不輸人后的意味。

　　觀點網(wǎng) 高溢價顯然已經(jīng)成為上海土地市場的代名詞。6月19日上午，上海迎來6月的第四場土拍，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01E2-01、02地塊(12、13街坊)今年推出的首幅宅地以46.12%的高溢價率成交。

　　據(jù)媒體現(xiàn)場消息，該地塊共吸引了6家房企參與現(xiàn)場競拍，分別為1號恒基旭輝、2號碧桂園、3號新城、4號保利地產(chǎn)、5號平安濱江及6號首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體。

　　最終，經(jīng)過逾50輪激烈競價后，6號首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體成功將該地塊收入囊中，成交總價34.54億元，折合樓面價35635元/平方米。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，高溢價拿下楊浦地塊后，開發(fā)商后續(xù)開發(fā)定將承受較大壓力，無論是產(chǎn)品還是定價都面臨著一定挑戰(zhàn)。

　　保利置業(yè)上海搶地

　　縱觀全場土拍會，5號平安濱江及6號首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體成為絕對的主角，1號恒基旭輝、2號碧桂園分別叫價兩輪后便偃旗息鼓，而本以為會與保利置業(yè)上演一場“兄弟”爭產(chǎn)戲碼的保利地產(chǎn)全程沉默，與3號新城一起充當(dāng)“打醬油”角色。

　　據(jù)現(xiàn)場報道，平安濱江與保利置業(yè)聯(lián)合體的拉鋸戰(zhàn)始于第14輪競價，雙方都表達出勢在必得的決心，叫價毫不猶豫，一方報價后，另一方亦馬上應(yīng)價，競拍過程激烈且迅速。

　　最終，保利置業(yè)聯(lián)合體經(jīng)過50多輪角逐后，以總價34.54億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾缃衲晖瞥龅氖鬃谡?，折合樓面價35635元/平方米，溢價率46.12%。

　　出讓公告顯示，該宗地出讓面積32359.6平米，起始價格236373萬元。其中，01E2-01商辦地塊用地面積9164.4平方米，01E2-02住宅地塊用地面積23195.2平方米，且全裝修比例為100%。

　　根據(jù)規(guī)定，該宗地的出讓條件也較為苛刻，地上建筑面積80842.16平方米，地下建筑面積不大于16084平方米，其中01E2-01地塊可建設(shè)地下二層。地下一層為經(jīng)營性用途，建筑面積不大于8042平方米，地下二層為停車庫，建筑面積不大于8042平方米。

　　同時，該宗土地辦公部分的產(chǎn)證辦理以單層樓面為最小單位，需整層出售。O1E2-01地塊應(yīng)打造高品質(zhì)辦公樓宇，商業(yè)整體經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)不得分割出售，主要為周邊辦公人群提供優(yōu)質(zhì)商務(wù)配套服務(wù)，并兼顧附近居民的生活配套需求，面積控制在商辦建筑面積的20%以內(nèi)；O1E2-02地塊不再設(shè)置商業(yè)配套。

　　此外，商辦地塊建筑限高80米，宅地建筑限高60米，且須配建不低于住宅總建筑面積5%的保障性住房。另外，住宅地塊綠地率不少于35%，商辦地塊綠地率不少于20%。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，35635元/平方米的樓面價會給開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)帶來比較大的壓力，因為地價跟周邊在售的項目并沒有拉開。

　　根據(jù)35635元/平方米的樓面價計算，01E2-01、02地塊未來要實現(xiàn)盈利，定價至少要在7元萬/平米以上，但目前該地塊周邊在售項目中，文通雅苑均價51000元/平方米，宏惠花苑二期54000元/平方米。

　　因此，宋會雍表示，該地塊后期的產(chǎn)品和定價都將面臨著較大挑戰(zhàn)，即使打造的產(chǎn)品比周邊項目高一個檔次，也未必有很大的利潤空間。

　　追趕保利地產(chǎn)？

　　作為保利集團旗下的兩個地產(chǎn)平臺，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)之間的同業(yè)競爭問題一直是市場關(guān)注所在。而在保利置業(yè)本次聯(lián)合拿地之前，保利地產(chǎn)剛公告宣布將以并購方式在上海實現(xiàn)擴儲。

　　6月9日，保利地產(chǎn)宣布，將以0.25港元/股的價格現(xiàn)金認購上置集團新發(fā)股份，成為上置集團持股30%以上的單一最大股東。這意味著，保利地產(chǎn)在上海的項目儲備將得到有效補充。

　　據(jù)上置集團2014年年報顯示，截至2014年12月31日，該公司以供出售的持有或開發(fā)中的物業(yè)達93.68億港元，其中上海區(qū)域物業(yè)貨值為58.89億港元，分別為綠杉海上華府、綠洲雅賓利花園、上置浦東濱海項目、黃埔華庭、華府一號、浦迪1號等。

　　也因此，在市場人士看來，保利置業(yè)此番高價拿地，頗有一點與保利地產(chǎn)暗自較勁，不輸人后的意味。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，保利地產(chǎn)住宅銷售金額為66.88億元，銷售面積25.75萬平方米，而保利置業(yè)銷售金額僅為32.15億元，銷售面積15.36萬平方米。

　　但是到2014年，保利地產(chǎn)銷售金額為44.73億元，銷售面積10.73萬平方米，而保利置業(yè)銷售金額卻達到了47.54億元，銷售面積15.85萬平方米。

　　相較之下，不難發(fā)現(xiàn)，保利置業(yè)在上海住宅市場的表現(xiàn)已經(jīng)開始超越保利地產(chǎn)。

　　不僅如此，保利置業(yè)近兩年在上海市場的拿地也較為積極。2014年，保利置業(yè)經(jīng)過近兩個半小時的激烈競拍，以32.4億奪得楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊地塊，樓面價39264元/平方米，溢價36.8%。更早前2012年保利置業(yè)還以32.5億元拿得的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦地塊。

　　而據(jù)觀點新媒體粗略查閱，保利地產(chǎn)上次在上海拿地已經(jīng)是2011年10月，彼時，該公司以45億競得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊。

　　通過迅速的擴張，保利置業(yè)的項目數(shù)量也在向保利地產(chǎn)逼近。據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)目前持有16個項目，保利置業(yè)持有15個，基本持平。

　　面對后來者保利置業(yè)的緊追直上，保利地產(chǎn)顯然不能淡定，于是通過并購曲線擴儲，但保利置業(yè)也并不示弱，積極投身土地市場搶地。各自較勁下的兩家公司未來將迎來怎樣的競爭格局，還需要用更長時間來檢驗。