瑞房沒有通過收購新的資產(chǎn)來擴充投資組合，而是選擇透過出售資產(chǎn)來加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)，這是感覺到了業(yè)績倒逼之下的壓力。

　　觀點網(wǎng) 瑞安房地產(chǎn)上海企業(yè)天地計劃出售的不僅是一期，三期也將一并出售。

　　5月27日，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在股東會后，對外披露了這一消息。

　　這是3月份傳出瑞房將出售位于上海核心位置，且緊鄰上海新天地時尚中心的企業(yè)天地項目消息后，來自瑞房的最新回應(yīng)。

　　羅康瑞稱，市場對該項目抱有濃厚興趣，已有數(shù)名買家表達意向。相信在6月底前有出售定案，估計可套現(xiàn)逾100億元人民幣。

　　他還指出，由于集團資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，冀可通過出售資產(chǎn)減債代替融資，因為集團未有大型融資需求。

　　公司變革與業(yè)績表現(xiàn)是一場與時間的追逐賽跑，昔日借新天地模式聲名鵲起的羅康瑞，在遭遇現(xiàn)實困境后，出售部分核心資產(chǎn)，能否逆轉(zhuǎn)瑞房發(fā)展頹勢？

　　沽售企業(yè)天地

　　瑞房要出售上海新天地寫字樓企業(yè)天地的消息，最早源自港媒今年3月17日報道，彼時市場消息指，瑞房擬以12億美元價格出售旗下上海新天地企業(yè)天地一期。

　　當時瑞房方面的回應(yīng)是，有關(guān)個別物業(yè)交易的市場消息，未有資料需要公告，瑞房正積極調(diào)整發(fā)展策略，若時間及價格合適，將考慮出售各類物業(yè)，提升公司盈利能力，加強現(xiàn)金流。

　　資料顯示，企業(yè)天地位于上海太平橋人工湖北側(cè)的湖濱路，毗鄰知名的上海新天地時尚中心，包括多幢甲級寫字樓及購物娛樂中心，規(guī)劃建筑面積約56萬平方米，首期發(fā)展包括兩棟總建筑面積達7.8萬平方米的辦公大樓。

　　按照最新查詢到的數(shù)據(jù)，企業(yè)天地1號當前租金水平為9.8-15.6元/平方米/天，在上海寫字樓中企業(yè)天地的出租率及租金都屬于中上水平。

　　在出售消息傳出時，有市場人士指，若項目是整售，一般接盤方會要求租金回報率在6%以上，這就要求瑞房對12億美元的售價作出一定折讓。

　　不過有媒體援引羅康瑞的話稱，瑞房聯(lián)系的買家出價未達要求，并表示“企業(yè)天地真的是最好的資產(chǎn)，我們是很不舍得出售的”。

　　另外，據(jù)觀點新媒體了解，瑞房籌劃多時的分拆中國新天地上市計劃，直至現(xiàn)時仍未有具體時間表。羅康瑞則再度表示，不希望其成為收租股，令資產(chǎn)價值存折讓而不能完全反映，有損股東利益。

　　值得注意的是，在中國新天地上市全盤計劃中，地位至關(guān)重要的虹橋天地項目，發(fā)展狀況較為遲緩。從最初的2014年年中，再到2014年年底，一再公開表態(tài)將正式開業(yè)的虹橋天地商業(yè)部分，直到現(xiàn)在仍然延怠。

　　該項目最早于2011年3月動工，由商業(yè)、辦公、展示及酒店四個部分組成，總建筑面積約38萬平方米，總投資額80億元。由于項目位于上海虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，是與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，未來發(fā)展被瑞房寄予厚望。

　　早前，中國新天地行政總裁黃勤道在接受觀點新媒體采訪時曾表示：“沒有幾百億中國新天地不會考慮上市，這是我們的期望。”

　　他透露，中國新天地在2015年下半年上市是較好時機，重要的原因是要等到虹橋天地項目全面營業(yè)，提升公司整體價值。

　　黃勤道當時介紹，中國新天地發(fā)展思路是將現(xiàn)有資產(chǎn)進一步增值，通過整改提升租金回報。他還透露，不排除收購瑞房之外的資產(chǎn)，以便擴充資產(chǎn)組合，為公司提供新的業(yè)務(wù)增長點。

　　不過，現(xiàn)在虹橋天地還沒有按照早前規(guī)劃中寫就的劇本上演，而且虹橋天地未來發(fā)展及預(yù)期，也將在很大程度上影響到中國新天地上市計劃。

　　慢步的調(diào)整

　　有市場人士對觀點新媒體指出，瑞房沒有通過收購新的資產(chǎn)來擴充投資組合，而是選擇透過出售資產(chǎn)來加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)，這是感覺到了業(yè)績倒逼之下的壓力。

　　這次出售企業(yè)天地之舉或也是在這樣背景下，瑞房的再度忍痛割愛。

　　瑞房方面人士曾向觀點新媒體描述，羅康瑞是真正希望能夠做些事情的人，而且對做項目要求非常高。

　　這位締造出上海新天地項目的香港商人，無疑已向外界證明其打造經(jīng)典項目的能力，但公司的運營發(fā)展以及所遭遇的市場壓力，卻遠比打造一份經(jīng)典項目要復(fù)雜得多。

　　2011年，羅康瑞卸任瑞房行政總裁從一線抽身，把業(yè)務(wù)交由接班人打理，但接下來幾年，瑞房表現(xiàn)并不穩(wěn)定，又讓他不得已在2013年再度出山。

　　復(fù)出之初，羅康瑞調(diào)整公司發(fā)展策略，總公司負責支持、給予方向及管理，執(zhí)行就由項目委員會負責，加強項目自主權(quán)，即讓各個獨立小組可以因應(yīng)項目進度及市場情況調(diào)整策略。

　　隨后羅康瑞又陸續(xù)公布，將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項目為主，同時在業(yè)務(wù)的模式方面，不再直接參與動拆遷。

　　為了提升公司資產(chǎn)運轉(zhuǎn)不佳的問題，羅康瑞又開啟了瑞房連續(xù)出售資產(chǎn)之路——通過出售部分資產(chǎn)，加速業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2013年瑞房通過售出旗下資產(chǎn)換取資金64.73億元；2014年瑞房又陸續(xù)出售資產(chǎn)套現(xiàn)36.43億元，包括新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店和武漢天地企業(yè)中心2號項目。

　　不過，連番出售動作沒能扭轉(zhuǎn)瑞房持續(xù)下滑的業(yè)績，2014年報數(shù)據(jù)顯示，瑞房2014年全年合約銷售額為97.5億元，較2013年同期166.14億元減少41%，對應(yīng)的合約物業(yè)銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25%至46.32萬平方米。

　　據(jù)瑞房披露的月度簡報，2015年4月份合約物業(yè)銷售額為3.84億元，已出售建筑面積為2.96萬平方米及219個車位；1-4個月，瑞房累計合約物業(yè)銷售額12.71億元，同比減少38%。

　　對此，瑞房方面人士向觀點新媒體表示，公司在調(diào)整策略的同時，過去一年已進行了多項優(yōu)化財務(wù)組合的安排，“將繼續(xù)恪守審慎理財?shù)姆结?，減少利息開支和降低負債比率，致力改善和增強公司短期內(nèi)的整體財務(wù)表現(xiàn)?！?/p>

　　同時，瑞房在回應(yīng)觀點新媒體查詢時也表示，公司在業(yè)務(wù)模式調(diào)整、管理架構(gòu)變革等方面的種種措施，已取得一定進展，“通過出售部分商業(yè)資產(chǎn)以提升周轉(zhuǎn)率，公司位于上海瑞虹新城和太平橋的三塊住宅項目已于2014年中完成拆遷并已動工，可望于2015年下半年起為公司帶來可觀的物業(yè)銷售貢獻。”

　　因此，瑞房方面表示，對長遠期發(fā)展充滿信心，認為能夠在中長期內(nèi)為股東提供更高回報。