“現(xiàn)在的價(jià)格雖說(shuō)是市場(chǎng)價(jià)，但并不算低，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格還是很敏感的，太高的話也不愿意拿?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 沉寂近半年的廣州土地市場(chǎng)，在5月底終于迎來(lái)爆發(fā)。兩日來(lái)，廣州國(guó)土局一口氣連推17宗地塊，總起拍價(jià)高達(dá)295億元，堪稱(chēng)2015年來(lái)最大的土地盛宴。

　　5月27日，廣州國(guó)土局推出7宗地塊，包括金融城起步區(qū)三宗地、海珠區(qū)廣紙片區(qū)兩宗地、白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣花公路東側(cè)商業(yè)地塊以及荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南兩條規(guī)劃路下的地下空間，總起拍價(jià)近198億元，總建筑面積達(dá)到98萬(wàn)多平方米，7宗地將于6月26日以拍賣(mài)方式出讓。

　　5月28日，海珠區(qū)琶洲A區(qū)10宗商務(wù)設(shè)施兼容商業(yè)設(shè)施用地集中亮相，總起拍價(jià)達(dá)97億元，其中起始價(jià)超10億元的有5宗，10宗地將于6月30日以拍賣(mài)方式出讓。

　　對(duì)于此次大規(guī)模密集出讓土地，中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這是政府和開(kāi)發(fā)商的共同意愿：“政府本來(lái)就有推地計(jì)劃，而開(kāi)發(fā)商由于市場(chǎng)回暖，拿地需求也增加了?！?/p>

　　不過(guò)，在黃韜看來(lái)，盡管推出的17宗地塊都可以稱(chēng)得上是靚地，但大部分還是會(huì)底價(jià)或者低溢價(jià)成交，即使產(chǎn)生溢價(jià)也只是20-30%。

　　兩日推地三百億

　　出讓公告顯示，此次推出的17宗地塊主要集中在金融城起步區(qū)、海珠區(qū)廣紙片區(qū)以及海珠區(qū)琶洲A區(qū)三大板塊，最受關(guān)注的無(wú)疑是與廣鋼、廣船并稱(chēng)為廣州舊改三大明星項(xiàng)目的廣紙片區(qū)。

　　據(jù)了解，廣紙片區(qū)具有一線南向望江資源，是廣州市區(qū)罕有的優(yōu)質(zhì)地塊，此次出讓的兩宗地塊總起拍價(jià)高達(dá)115億元，折合樓面價(jià)均為16000元/平方米。

　　其中，地塊一AH050107地塊總用地面積47111平方米，土地用途為商住混合用地，起始價(jià)26.34億元；巨無(wú)霸地塊二AH050108、AH050114、AH050201、AH050203、AH050204、AH050316、AH050323地塊起始價(jià)達(dá)88.98億元，總用地面積257692平方米，土地用途為商住混合用地、商業(yè)商務(wù)用地。

　　屆時(shí)，廣紙地塊將采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式競(jìng)價(jià)，地塊一最高限制地價(jià)為38.19億元，地塊二最高限制地價(jià)為129.02億元，換而言之，兩宗地最高能賣(mài)到167億元。

　　金融城起步區(qū)出讓的三宗均為商業(yè)商務(wù)綜合用地，值得一提的是，AT091007地塊及AT091002地塊去年曾兩次中止出讓。鑒于此，AT091007地塊本次出讓出現(xiàn)一定讓步，減少3.8億至50億元，地塊面積為29140.59平方米。

　　另外兩宗分別為AT090939地塊和AT091002地塊，AT090939地塊宗地面積8825.85平方米，掛牌起始價(jià)16.43億元；AT091002地塊宗地面積8189.57平方米，起始價(jià)15.77億元。

　　海珠區(qū)琶洲A區(qū)出讓的10宗地塊均為商務(wù)設(shè)施兼容商業(yè)設(shè)施用地，總起拍價(jià)達(dá)97億元，其中起始價(jià)超10億元的有5宗，除AH040237、AH040241兩宗地樓面價(jià)為13000元/平方米外，其余8宗地均為18000元/平方米。

　　10宗地中，起始價(jià)最高的是AH040223地塊，達(dá)18.72億元，宗地面積10075平方米；出讓面積最大的是AH040237地塊，宗地面積為12047平方米，起始價(jià)13.33億元。

　　同于6月底出讓的還有白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣花公路東側(cè)AB0403059地塊，宗地面積為4197平方米(可建設(shè)用地面積1909平方米)，土地用途為商業(yè)用地，起始價(jià)1833萬(wàn)元；荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南AF040403、AF040404、AF040416地塊之間兩條規(guī)劃道路地下空間(分地塊一、分地塊二)，總用地面積為7340.3平方米(其中分地塊一4013.9平方米，分地塊二3326.4平方米)，土地用途為地下停車(chē)場(chǎng)(地下二層及以下地下空間)，起始價(jià)2816萬(wàn)元。

　　“理性”市場(chǎng)難出地王

　　截至5月26日止，廣州土地市場(chǎng)表現(xiàn)一直都比較冷清。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州今年土地出讓金僅有100多億，只達(dá)到去年同期的1/3。根據(jù)2015年土地出讓計(jì)劃，下半年無(wú)疑將迎來(lái)推地高峰。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，此次大規(guī)模推地的一個(gè)原因是基于廣州政府原有的出讓計(jì)劃，另一個(gè)主要原因則是市場(chǎng)開(kāi)始回暖，開(kāi)發(fā)商拿地需求增加。

　　最新消息顯示，截至5月26日，廣州5月全市一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到7506套，成為近三年來(lái)成交最好的“紅五月”。與此同時(shí)，在五月剛過(guò)半的時(shí)候，廣州已經(jīng)誕生14個(gè)億元盤(pán)。

　　“市場(chǎng)回暖給了開(kāi)發(fā)商拿地的信心，因?yàn)殇N(xiāo)售變好了，資金回籠有了保證，想繼續(xù)發(fā)展就會(huì)去拿地。”黃韜續(xù)稱(chēng)。

　　盡管拿地意愿強(qiáng)烈，加上此次推出的地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)，但黃韜并不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大幅溢價(jià)，“現(xiàn)在土地市場(chǎng)并沒(méi)有回到以前的火爆，或者地王再生的時(shí)候，還是比較理性的?！?/p>

　　黃韜預(yù)計(jì)，可能一半以上的地塊都是底價(jià)或者低溢價(jià)成交，即使溢價(jià)也只有20-30%左右。因?yàn)楝F(xiàn)在的價(jià)格雖說(shuō)是市場(chǎng)價(jià)，但并不算低，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格還是很敏感的，太高的話也不愿意拿。

　　“比如溢價(jià)機(jī)會(huì)比較高的廣紙地塊，現(xiàn)在16000元/平方米的樓面價(jià)，到時(shí)可能會(huì)去到2萬(wàn)元/平方米左右。”黃韜表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也并不太希望地王出現(xiàn)，市場(chǎng)雖然回暖了，但不代表價(jià)格會(huì)有很大的升幅，開(kāi)發(fā)商還是以去庫(kù)存為主。

　　合富輝煌分析師黃瓊也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，之前開(kāi)發(fā)商拿下的地王現(xiàn)在處境都不太好，高溢價(jià)應(yīng)該很難出現(xiàn)。

　　針對(duì)各片區(qū)的出讓情況，黃瓊也認(rèn)為，廣紙片區(qū)會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槭袇^(qū)的住宅用地比較稀缺。但商業(yè)用地可能就會(huì)比較差一點(diǎn)。

　　她舉例稱(chēng)，金融城前兩年出讓的地塊一直都在延期入市，這影響了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

　　據(jù)了解，被稱(chēng)為金融城首個(gè)面市的項(xiàng)目世茂匯金中心至今仍未開(kāi)盤(pán)，這距離2013年2月7日的拿地時(shí)間已經(jīng)兩年有多。

　　在黃韜看來(lái)，本次土地出讓流拍的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，現(xiàn)在地塊的定價(jià)算是比較合理的，比以前的地王項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)低了很多了。