這一切的跡象都指向，這家河南本土房企在尋求香港IPO未果后，選擇了借殼上市這條路徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月6日港交所的一則公告顯示，河南正商地產(chǎn)或正在尋求借殼上市。

　　恒輝企業(yè)控股有限公司公告宣布，公司三大股東已有條件同意出售22.13億股股份予Joy Town Inc，約占公司全部已發(fā)行股本的55.02%。交易的總代價(jià)為7.31億港元，相當(dāng)于每股0.3305港元，該價(jià)格較停牌前的0.255港元溢價(jià)29.61%。

　　公告披露，接手方Joy TownInc由Huang Yanping女士全資擁有。公告顯示，這Huang Yanping女士是一家中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的創(chuàng)始人之一，在河南、山東及海南參與不少于36項(xiàng)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積不少于1400萬(wàn)平方米。

　　而值得注意的就是，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢?nèi)ツ?月披露的正商國(guó)際上市招股書曾顯示，這家河南房地產(chǎn)企業(yè)的總裁張敬國(guó)妻子黃燕萍，正是以“Huang Yanping”署名。而接近正商地產(chǎn)的人士就證實(shí)，黃燕萍為正商地產(chǎn)創(chuàng)始人之一。

　　目前，這次收購(gòu)，恰恰發(fā)生在早前正商地產(chǎn)赴港IPO歸于沉寂之后。市場(chǎng)分析指出，這一切的巧合或都指向，這家河南本土房企在尋求香港IPO未果后，選擇了借殼上市這條路徑。

　　借殼者河南正商？

　　此次出售股份的恒輝企業(yè)，主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及買賣、物業(yè)發(fā)展管理、酒店?duì)I運(yùn)以及證券買賣及投資。而過(guò)往一系列數(shù)據(jù)都顯示，這家公司已陷入經(jīng)營(yíng)困境。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2014年12月，恒輝企業(yè)曾披露，公司于美國(guó)場(chǎng)外電子柜臺(tái)交易系統(tǒng)上市附屬American Housing REITInc.由6月底止九個(gè)月，虧損由上年同期8.6萬(wàn)美元，收窄至3.4萬(wàn)美元；截至8月底止年度，Global Medical REIT則錄得收益38.04萬(wàn)美元，期內(nèi)虧損由上年同期4.5萬(wàn)美元擴(kuò)大至65.22萬(wàn)美元。

　　同時(shí)，截至2014年3月止年度，恒輝企業(yè)收益3559.2萬(wàn)港元，同比下降37.15%；公司擁有人應(yīng)占虧損4350.3萬(wàn)港元。截至2014年9月底止半年度，該公司收益3206.4萬(wàn)港元，公司擁有人應(yīng)占溢利975.8萬(wàn)港元。

　　或正是由于經(jīng)營(yíng)原因，恒輝企業(yè)從2015年4月前后開始與一名或以上獨(dú)立第3方洽售持股股份。最終，JoyTownInc脫穎而出。

　　根據(jù)最新公告，Joy TownInc將從恒輝企業(yè)的股東Heng FaiHoldings Limited手中收購(gòu)16.38億股股份，從PrimeStarGroupCo.,Ltd.收購(gòu)6.51億股股份，另外從陳玉嬌女士收購(gòu)2.54億股股份，占恒輝企業(yè)總股本55.02%。

　　Joy TownInc由Huang Yanping女士全資擁有。而公告對(duì)這位黃女士背景的描述，與河南房地產(chǎn)企業(yè)正商的發(fā)展軌跡高度吻合。

　　其中，公告稱Huang Yanping女士一直在河南、山東及海南省參與不少于36項(xiàng)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展工作，其總樓面面積不少于1400萬(wàn)平方米。而正商國(guó)際2014年7月披露的招股書顯示，正商地產(chǎn)在河南鄭州、信仰、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)，山東青島以及海南文昌均有布局項(xiàng)目。

　　接近正商地產(chǎn)的人士告訴觀點(diǎn)新媒體，正商地產(chǎn)的創(chuàng)始人包含張敬國(guó)的妻子黃燕萍。不過(guò)，該人士也表示自己暫未聽說(shuō)借殼的消息，因此不能判斷收購(gòu)恒輝企業(yè)股份的Huang Yanping是否就是黃燕萍本人。

　　截至發(fā)稿時(shí)，觀點(diǎn)新媒體未能獲得正商地產(chǎn)的正面回應(yīng)。不過(guò)，正商國(guó)際在早前披露的IPO招股書中，曾將正商地產(chǎn)的總裁張敬國(guó)妻子用“Huang Yanping”署名。

　　正商重組上市路

　　實(shí)際上，處于快速擴(kuò)張的正商地產(chǎn)一直都在籌備上市。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以2011-2013年已售面積計(jì)算，該公司在鄭州的市場(chǎng)份額連續(xù)3年分別為：5.3%、9.0%和8.2%，排在各大地產(chǎn)商首位。

　　直到2013年，正商地產(chǎn)正式開始重組，并于7月17日在開曼群島設(shè)立上市平臺(tái)正商國(guó)際。次年7月，正商國(guó)際在港交所提交招股說(shuō)明書，正式啟動(dòng)IPO程序。

　　根據(jù)招股書，正商國(guó)際2011-2013年收益分別為30.74億元、44.24億元、32.83億元，毛利率分別為30.4%、31.1%、28.1%，利潤(rùn)分別為5.1億元、7.4億元、4.1億元。

　　截至2014年3月底，正商國(guó)際擁有33個(gè)已竣工或在不同施工階段的項(xiàng)目，總建筑面積約為12.2萬(wàn)平方米。其中，30個(gè)項(xiàng)目位于河南，2個(gè)項(xiàng)目位于山東青島市，1個(gè)項(xiàng)目位于海南文昌市。

　　同時(shí)，截至2014年3月底，正商國(guó)際的總土地儲(chǔ)備為932.75萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，根據(jù)港交所2014年12月29日最后更新的信息，正商國(guó)際提交的招股說(shuō)明書，以“失效”告終。

　　對(duì)此，早前曾有市場(chǎng)分析對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱，香港上市不需要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)審批、注冊(cè)等流程，因此正商地產(chǎn)上市進(jìn)程的擱淺“更多是自身或市場(chǎng)原因?qū)е碌?rdquo;。

　　市場(chǎng)分析指出，正商地產(chǎn)的開發(fā)模式類似恒大，快速拿地，快速?gòu)?fù)制開發(fā)，快速開盤，以高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。由于鄭州樓市2014年并不景氣，河南本地房企的銷售都不算特別好，項(xiàng)目回款速度變慢，開發(fā)資金壓力增大。

　　按照市場(chǎng)一般觀點(diǎn)，內(nèi)房香港IPO過(guò)往邏輯是，上市前拿地越多，公司的估值就越高。但不斷拿地就會(huì)造成資金占用過(guò)大，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)會(huì)帶來(lái)回款緩慢，資金壓力相對(duì)較大等問(wèn)題。

　　因此，對(duì)比正商早前招股書披露數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)截至2014年7月，正商地產(chǎn)在河南本省拿地曾耗資38.57億元，累計(jì)942.9畝，約占2013年全年銷售收入的40%。

　　而進(jìn)入2015年后，正商地產(chǎn)已明顯放緩拿地節(jié)奏。公開資料顯示，該公司除了1月15日以底價(jià)3.21億元競(jìng)得鄭州經(jīng)開區(qū)一宗商務(wù)金融用地外，再也沒有拿地的相關(guān)消息。

　　顯然，在收縮拿地的同時(shí)，正商地產(chǎn)或借殼恒輝企業(yè)的舉動(dòng)，市場(chǎng)人士解讀為正商上市策略發(fā)生變化絕非偶然。

　　市場(chǎng)分析對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，相比直接上市，借殼上市的優(yōu)點(diǎn)在于殼公司由于進(jìn)行了資產(chǎn)置換，在股市上的價(jià)值可能迅速增長(zhǎng)，企業(yè)所購(gòu)買的股權(quán)價(jià)值或成倍增長(zhǎng)。

　　“另外，借殼上市也可以簡(jiǎn)化上市手續(xù)，不必經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的審批、登記、公開發(fā)行手續(xù)。企業(yè)財(cái)務(wù)披露也較寬松，被不少企業(yè)當(dāng)成上市的捷徑。”分析認(rèn)為，正商花了7.31億港元，獲得的或是一條上市的捷徑。