主要是通過分段投，幫政府盤活資源，然后進(jìn)行站點(diǎn)開發(fā)，沿線的新區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 4月24日、4月27日，綠地集團(tuán)宣布其地鐵投資產(chǎn)業(yè)進(jìn)入哈爾濱、濟(jì)南市場(chǎng)，并就哈爾濱地鐵6號(hào)線、9號(hào)線和濟(jì)南一條地鐵線路分別進(jìn)行簽約，三條地鐵預(yù)計(jì)總投資420億元。

　　根據(jù)綠地方面披露的資料，該公司自2014年年中宣布進(jìn)軍地鐵產(chǎn)業(yè)（大基建），并高調(diào)設(shè)立地鐵國(guó)資公司；2014年12月、2015年1月，分別簽約徐州、南京、重慶地鐵項(xiàng)目。

　　加上此次新簽約的地鐵項(xiàng)目，綠地在不到一年時(shí)間內(nèi)在5個(gè)二三線城市共獲得6條地鐵項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)1150億元。事情遠(yuǎn)未結(jié)束，按照該公司的設(shè)想，未來還將圍繞南寧、南昌、天津等城市力爭(zhēng)再簽4-5個(gè)項(xiàng)目。

　　參與地方政府國(guó)家級(jí)各類開發(fā)投資與建設(shè)，向來是綠地慣常使用的產(chǎn)業(yè)投資手段。不過，綠地如此積極簽約地鐵項(xiàng)目，其算盤或許并非資金需求量極大的地鐵建設(shè)，而是其地鐵沿線物業(yè)的投資。

　　綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良此前接受包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的訪問時(shí)的表態(tài)佐證了這一點(diǎn)。他如是稱：“（投資地鐵項(xiàng)目）當(dāng)然是通過分段投，幫助政府盤活資源，然后進(jìn)行站點(diǎn)開發(fā)，沿線的新區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)?！?/p>

　　420億攬三地鐵項(xiàng)目

　　據(jù)綠地方面介紹，此次簽約三條地鐵項(xiàng)目中，哈爾濱軌道交通6號(hào)線東起道外區(qū)哈爾濱華南城、西至群力新區(qū)，全長(zhǎng)33公里，這也是簽約地鐵項(xiàng)目最長(zhǎng)的一條。六號(hào)線工程擬于2016年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年底建成，總投資預(yù)計(jì)200億元。

　　哈爾濱軌道交通9號(hào)線東起哈西高鐵站、西至太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)，全長(zhǎng)28公里，工程擬于2016年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年底建成，總投資預(yù)計(jì)100億元。

　　除此之外，綠地還與濟(jì)南市簽約了一條地鐵項(xiàng)目，全長(zhǎng)20公里，工程擬于2017年開工建設(shè)，總投資預(yù)計(jì)120億元。

　　談及區(qū)域的選擇原因時(shí)，綠地方面解釋稱，今年兩會(huì)后，國(guó)務(wù)院總理赴東北考察，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)新一輪東北振興必須抓好的幾件大事時(shí)，第一件即是“加大對(duì)交通等公共產(chǎn)品項(xiàng)目投入”。在此情況下，公司簽約哈爾濱兩條地鐵，實(shí)現(xiàn)地鐵產(chǎn)業(yè)首次進(jìn)軍東北地區(qū)。

　　“同樣，濟(jì)南作為山東省省會(huì)城市，在城市能級(jí)、發(fā)展空間以及在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，優(yōu)勢(shì)均非常明顯。”

　　在具體的地鐵投資建設(shè)上，綠地主要采用包括BT投資模式在內(nèi)的多種方式，聯(lián)合上海申通地鐵、上海建工、上海隧道公司等戰(zhàn)略合作單位作投資建設(shè)主體，承擔(dān)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、設(shè)備運(yùn)營(yíng)等職能。

　　綠地方面認(rèn)為，這種地鐵產(chǎn)業(yè)模式符合“新常態(tài)”下經(jīng)濟(jì)基本特征、適應(yīng)各地區(qū)發(fā)展特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制及投資效率兼顧。

　　以此次新簽的地鐵項(xiàng)目為例，項(xiàng)目將采取“項(xiàng)目投融資+設(shè)計(jì)施工總承包+物業(yè)綜合開發(fā)+運(yùn)營(yíng)管理”的PPP模式合作建設(shè)，發(fā)揮合作各方的優(yōu)勢(shì)資源。

　　“綠地將進(jìn)一步發(fā)揮投資、建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的四位一體全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，將土地開發(fā)與軌道的投資建設(shè)聯(lián)動(dòng)實(shí)施。”綠地方面如是稱。

　　千億大基建格局

　　事實(shí)上，綠地經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，早已不滿足于單一的房地產(chǎn)開發(fā)。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，該公司除了住宅、商業(yè)及酒店等房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)外，還擁有建筑、能源、金融、足球等業(yè)務(wù)板塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，綠地整體經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4021億元，同比增長(zhǎng)22%。早前張玉良信心滿滿地表示，2015年綠地的目標(biāo)是4500億元，“新格局”將是公司贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要依靠之一。

　　觀點(diǎn)新媒體翻查資料得知，張玉良口中的“新格局”，指的主要是地鐵產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，分別對(duì)應(yīng)大基建、大金融、大消費(fèi)發(fā)展方向。

　　其中，2014年7月21日，綠地宣布成立地鐵投資公司，由此正式開始布局全國(guó)地鐵建設(shè)。張玉良顯然對(duì)地鐵產(chǎn)業(yè)十分看重。在他的構(gòu)想中，地鐵投資公司要成為“綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要突破點(diǎn)、增長(zhǎng)點(diǎn)”。

　　按照張玉良透露的戰(zhàn)略規(guī)劃，軌道交通和沿線物業(yè)捆綁統(tǒng)一開發(fā)，綠地以“地鐵+物業(yè)”綜合開發(fā)為核心模式，推動(dòng)地鐵項(xiàng)目“大規(guī)模落地”。

　　有市場(chǎng)消息稱，綠地收到很多地方政府投資地鐵的邀約，不過考慮到城市本身的前期規(guī)劃、人口基數(shù)和城鎮(zhèn)化率等因素，最終在2014年12月至2015年1月分別簽約徐州地鐵3號(hào)線、南京地鐵5號(hào)線、重慶軌道交通項(xiàng)目，投資規(guī)模分別達(dá)117億元、313億元、300億元。

　　在獲得上述3條地鐵項(xiàng)目后，張玉良在接受包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的訪問時(shí)就多次強(qiáng)調(diào)，能夠參與這樣的建設(shè)，現(xiàn)在是“非常好的契機(jī)”。

　　這句話暗指當(dāng)下地方財(cái)政隱約面臨的困境。據(jù)審計(jì)署2013年底公布的數(shù)據(jù)顯示，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約為11萬億元。有媒體測(cè)算，按照相應(yīng)償債比例，僅2014年地方政府需償還的債務(wù)或已達(dá)2.4萬億元。

　　張玉良援引國(guó)務(wù)院2014年下發(fā)的31號(hào)文件稱，地方政府負(fù)債被嚴(yán)格限制，在這樣的情況下，中央極大鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入。

　　據(jù)其透露，2015年綠地共計(jì)要新簽7條地鐵項(xiàng)目，加上已有的3條地鐵項(xiàng)目，合計(jì)10條地鐵項(xiàng)目投資達(dá)到1000多億元。

　　而在4月24日、4月27日新增3條地鐵項(xiàng)目后，目前綠地在徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟(jì)南共計(jì)擁有6條地鐵項(xiàng)目，僅此投資便已達(dá)1150億元。綠地方面還透露，未來還將圍繞南寧、南昌、天津等城市力爭(zhēng)再簽4-5個(gè)項(xiàng)目。

　　綠地的地產(chǎn)因子

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)境內(nèi)每公里地鐵造價(jià)約在5億元左右。同時(shí)，參與地鐵規(guī)劃的企業(yè)基本要承擔(dān)地鐵鐵路的一級(jí)開發(fā)，這過程中產(chǎn)生的資金費(fèi)用，毫無疑問需要企業(yè)先行墊付。因此，僅就地鐵這項(xiàng)基建業(yè)務(wù)而言，企業(yè)看似需要承擔(dān)極大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，作為一家年?duì)I收逾4000億元的企業(yè)一把手，張玉良顯然不會(huì)白掏錢做基建。事實(shí)上，綠地早在創(chuàng)業(yè)之初，正是采用“公交線路+郊區(qū)組團(tuán)”模式在上世紀(jì)90年代的上海大規(guī)模動(dòng)拆遷項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)發(fā)展。如今，張玉良將再一次運(yùn)用綠地創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。

　　張玉良此前闡述綠地的“地鐵+物業(yè)”模式時(shí)表示，這主要是通過分段投，幫政府盤活資源，然后進(jìn)行站點(diǎn)開發(fā)，沿線的新區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。

　　“國(guó)務(wù)院文件允許規(guī)定，地方政府沒錢，誰來開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，政府就把土地同步掛牌給企業(yè)，沖抵建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的資金費(fèi)用?！辈贿^，張玉良指出，這些項(xiàng)目投資規(guī)模很大，并不是所有企業(yè)都能做。

　　以徐州地鐵3號(hào)線為例，綠地及其聯(lián)合體承擔(dān)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等職能，并參與地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)。其中綠地可以發(fā)揮其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的特長(zhǎng)，打造具備商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，綠地簽約的南京地鐵5號(hào)線、重慶軌道交通項(xiàng)目時(shí)，也分別包含了“物業(yè)綜合開發(fā)”、“區(qū)域綜合開發(fā)”等條款。其中，綠地還獲得全面參與重慶城市軌道交通建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)開發(fā)等權(quán)利。

　　市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，地鐵物業(yè)的開發(fā)一般能讓區(qū)域房產(chǎn)普遍增值10%-20%，中心區(qū)域甚至高達(dá)30%，因此地鐵附近的地塊潛力較大。而綠地參與地鐵項(xiàng)目的建設(shè)，既利于獲得沿線的優(yōu)質(zhì)地塊，還可獲得相應(yīng)優(yōu)惠條件。

　　而接近綠地的人士此前的表態(tài)也多少證實(shí)了這一點(diǎn)。該人士曾經(jīng)透露，按照慣例，基本上地鐵站的土地范圍300米以內(nèi)的項(xiàng)目都屬于開發(fā)商，開發(fā)商想拿這些土地是沒有問題的。

　　市場(chǎng)人士續(xù)指，除了在拿地上有優(yōu)勢(shì)，由于地鐵等基建業(yè)務(wù)融資成本相對(duì)較低，綠地往后在融資方面或也會(huì)獲得優(yōu)勢(shì)。“不過，考慮到地鐵的開發(fā)過程復(fù)雜，投入資金大，綠地以后究竟能否獲得好的收益還有待觀察?！?/p>