從方興過(guò)往的豪宅開發(fā)歷程來(lái)看，似乎在不少項(xiàng)目上都能找到大寧金茂府“低開高走”營(yíng)銷策略的“影子”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 地王從來(lái)都是鎂光燈下的主角，自2014年斥資101億奪下上海大寧地王以來(lái)，方興大寧金茂府就一直處于輿論風(fēng)暴中。

　　外界博弈的焦點(diǎn)正是“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)實(shí)，鑒于此，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，方興如何實(shí)現(xiàn)地王“解套”成了市場(chǎng)最大的疑惑。

　　不過(guò)，當(dāng)時(shí)間來(lái)到2015年4月18日，拿下地王一年多的方興多多少少還是給了外界一個(gè)“驚喜”。當(dāng)天，大寧金茂府首次開盤，一小時(shí)錄得21.2億元。

　　方興地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理吳文俊向觀點(diǎn)新媒體表示，此次大寧金茂府的的開盤均價(jià)在7萬(wàn)/平方米左右，之所以能夠熱銷與金茂的品牌及科技理念不無(wú)關(guān)系。

　　然而，有上海業(yè)內(nèi)人士指出，方興首次7萬(wàn)左右的開盤均價(jià)相較于47609元/平方米的地價(jià)來(lái)說(shuō)，幾乎是成本價(jià)入市。“能看出來(lái)，金茂府對(duì)市場(chǎng)做了一定的讓步。”該人士稱。

　　在德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟看來(lái)，大寧金茂府首開試水成功與其主推小戶型，做低總價(jià)休戚相關(guān)。其稱，若今后金茂府大戶型集中入市，市場(chǎng)接受度可能就會(huì)回落。

　　95平小戶型開道

　　據(jù)了解，大寧金茂府首次開盤推出282套房源。其中，95平方米戶型入市176套，158平方米戶型入市84套，195平方米戶型入市22套。

　　該項(xiàng)目采取“異戶型異價(jià)”的定價(jià)策略，95平方米3房位于1號(hào)樓和2號(hào)樓，折后總價(jià)588-688萬(wàn)/套，而4號(hào)樓的158平方米3房折后總價(jià)1028-1128萬(wàn)/套，另外，位于6號(hào)樓西邊套的192平方米4房折后總價(jià)則達(dá)到1350-1550萬(wàn)/套。

　　最終成交數(shù)據(jù)來(lái)看，三種戶型的去化率各為79.5%、71.4%和63.6%，分別成交140套、60套和14套。

　　顯然，此次開盤，95平方米的小戶型成為了大寧金茂府取勝的法寶。陸騎麟在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出，就產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊并沒(méi)有高端項(xiàng)目，但區(qū)域的置換型需求存在，所以會(huì)看中大寧金茂府。

　　據(jù)了解，目前金茂府周邊競(jìng)品樓盤有象嶼大寧悅府、明園森林都市三期涵翠等，除了象嶼大寧悅府均價(jià)5萬(wàn)/平方米，其余都低于這一水平，產(chǎn)品定位也難言高端。因而，金茂府的推出也使目前大寧板塊的高端改善需求得到一定釋放。

　　“實(shí)際上從金茂府首次開盤推出的房型來(lái)看，都是戶型比較小，總價(jià)比較低的，所以能夠得到客戶的一定認(rèn)可，以后要是集中推出大戶型產(chǎn)品的話，認(rèn)可度可能會(huì)有所回落。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)。

　　其補(bǔ)充到，對(duì)于大寧板塊，老上海人的認(rèn)可度其實(shí)并不高，更多的可能是新上海人，如果是同一價(jià)位的話，老上海人往往會(huì)選擇黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。

　　實(shí)際上，金茂府在產(chǎn)品上的一個(gè)“取巧”之處恰恰就是在于控制總價(jià)段，做小豪宅的戶型定位。在方興地產(chǎn)總裁助理兼上海公司總經(jīng)理陶天?？磥?lái)，這正是金茂府和上海一般豪宅的不一樣之處。

　　“不到700萬(wàn)的功能性95平米三房，1100萬(wàn)的158平大三房和1500萬(wàn)以下的195平四房，契合了區(qū)域改善性客戶的需求和置換支付能力。”

　　金茂府定價(jià)陽(yáng)謀

　　撇去小戶型的開道外，大寧金茂府控制總價(jià)的另一只手無(wú)疑就是“價(jià)格”。雖然采取的異戶型異價(jià)策略，但據(jù)吳文俊介紹，總體而言此次金茂府開盤均價(jià)在7萬(wàn)/平方米左右。

　　即便挑破區(qū)域均價(jià)天花板，但在上海業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，金茂府的入市價(jià)格還是比此前預(yù)計(jì)的低不少。在拿地之初，曾有預(yù)測(cè)稱該項(xiàng)目的入市價(jià)格要去到7.5萬(wàn)/平方米，否則開發(fā)商便面臨虧本。

　　對(duì)此，陸騎麟表示，首次開盤的去化對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)重要性是不言而喻的，金茂府之所以以7萬(wàn)/平方米左右的均價(jià)開出來(lái)也是沒(méi)辦法的辦法。

　　“因?yàn)榈谝慌吭匆欢ㄒ斜容^好的銷售，要不然后面的房子沒(méi)辦法賣。如果房源賣不動(dòng)，后面很長(zhǎng)一段時(shí)間將用來(lái)清理存貨。”

　　更何況，大寧金茂府是方興在上海的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，其戰(zhàn)略性作用溢于言表。不過(guò)吳文俊向觀點(diǎn)新媒體表示，7萬(wàn)/平方米左右的價(jià)格只是暫時(shí)，在接下來(lái)的開盤中，大寧金茂府肯定會(huì)提價(jià)的，而下一期開盤初步定在6、7月。

　　實(shí)際上，從方興過(guò)往的豪宅開發(fā)歷程來(lái)看，似乎在不少項(xiàng)目上都能找到大寧金茂府“低開高走”營(yíng)銷策略的“影子”，其中，最為相似的無(wú)疑要算廣渠金茂府。

　　2009年6月30日，方興以創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京土地總價(jià)、單價(jià)“雙料地王”的紀(jì)錄摘下北京廣渠門15號(hào)地塊，也成為方興在北京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。

　　其后的2011年4月17日，廣渠金茂府正式開盤，首次推出3、9、10號(hào)樓共240套，均價(jià)45000元/平米，首次開盤項(xiàng)目便宣告售罄。

　　爾后，在推出項(xiàng)目二期房源時(shí)，金茂府的均價(jià)已經(jīng)上漲至50000元/平方米，雖然價(jià)格上漲不少，但開盤依然銷售了15億。其后，三期開出依然是“連戰(zhàn)連捷”，錄得銷售10億元。

　　正是有了廣渠金茂府的成功在前，方興在外界看空的情況下也依然顯得底氣十足。不過(guò)，雖然眼下大寧板塊并無(wú)與金茂府定位相同的產(chǎn)品，但隨著大寧板塊新地塊的出讓，方興在不久的將來(lái)勢(shì)必將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　其中，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體在3月20日經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)以70.52億元競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價(jià)34871元/平方米，遠(yuǎn)低于金茂府的拿地價(jià)格。

　　并且，與10號(hào)地塊相鄰的9號(hào)街坊地塊掛牌手續(xù)已經(jīng)辦完，隨時(shí)都可以掛牌，市場(chǎng)推測(cè)9號(hào)地塊起拍價(jià)70億元以上。