在這種態(tài)勢下可以看到，今年對房地產(chǎn)最重要的一點就是什么樣的融資環(huán)境。

沈建光 現(xiàn)在貨幣放松的態(tài)勢是非常明顯，但中國離QE還很遠(yuǎn)，我們跟美國的情況差很多。美國的利率降到0還不行，只能搞QE，我們的利率太高，房貸利率7%，銀行對企業(yè)的貸款利率8%左右，這是很高的。

現(xiàn)在有些企業(yè)還不能到正規(guī)的銀行借錢，到影子銀行是百分之十幾的利率成本，所以常規(guī)的利率手段就可以讓貨幣變得寬松，而且正規(guī)的金融渠道要對房地產(chǎn)大幅的放開，今年都能看得到。

中國2010年推出4萬億的時候，貨幣政策非常寬松，但是跟全球其它國家相比，我們的貨幣政策還是比較緊的。

全球主要央行中負(fù)債表最高的兩個，一個是美國，另一個是英國，現(xiàn)在央行印的貨幣是在量化寬松之前的5倍。今年中國要力爭成為第五個儲備貨幣，但是我們看其它4個儲備國的央行的政策，例如日本央行，盡管日本開始大量印錢，但是幅度跟美國和英國相比其實是小巫見大巫。

再看歐洲央行，前段時間非常興奮，歐洲央行要搞QE了，但是我們看到它的資產(chǎn)負(fù)債表上已經(jīng)縮短了1萬億歐元。

從全球來看，盡管美聯(lián)儲要退出QE、要加息，但離真正的退出還差得很遠(yuǎn)。美聯(lián)儲只不過從零利率開始要加息，但是我們看到美元漲了，美聯(lián)儲的貨幣政策委員會又說強(qiáng)勢的美元已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)了，所以加息的步伐要往后拖。

不管怎么樣，美國經(jīng)濟(jì)就是最早搞量化寬松，恢復(fù)得最快，現(xiàn)在美元收緊的趨勢肯定要比其它央行更快，至少不再加碼了，日本央行、歐洲央行還在加碼。

這種情況下，我們看到最近美元出現(xiàn)了一個比較強(qiáng)的走勢，但是跟歷史上美元走強(qiáng)的幅度相比，還是幅度比較小。

看中國的經(jīng)濟(jì)，看人民幣的流動性，看人民幣的走勢，首先要看美元的走勢，因為中國畢竟還是跟美元掛鉤。

這就是為什么人民銀行現(xiàn)在努力加入儲備貨幣，因為不加入儲備貨幣，像中國這種發(fā)展中國家，其實貨幣都盯著美元。

美元和黃金脫鉤以后，每一輪美元的下降周期都伴隨著全球金融危機(jī)，這是非常有意思的。相對來說，美元受的沖擊最小，其它跟美元掛鉤的國家受沖擊最大。

80年代是拉丁美洲危機(jī)，90年代亞洲金融危機(jī)，都是這些國家盯著美元，當(dāng)美元走弱的時候，這些國家頂不過危機(jī)。美元不管是走強(qiáng)還是走弱，都伴隨著對掛鉤貨幣的極大沖擊。

中國通縮的一個最大來源，包括李克強(qiáng)總理的判斷，就是"輸入性通縮"，跟美元有很大的關(guān)系。美元強(qiáng)，大宗商品必然走弱，所有這些經(jīng)濟(jì)、金融、大宗商品價格都跟美元是密切相關(guān)。

2009年，當(dāng)美國次貸危機(jī)爆發(fā)最嚴(yán)重的時候，周小川行長就提到，人民幣要成為一個國際貨幣，因為不成為國際貨幣就受制于美元，所以要脫鉤，使人民幣成為一個儲備貨幣。

這樣就需要中國的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行變革，這里涉及到資本要開放，中國這么高的利率跟全球這么低的利率怎么融合？允許資金自由移動，肯定系是高水位到低水位的變化。還有一個風(fēng)險，就是大量熱錢的外逃，會不會使人民幣貶值；第二個是離岸人民幣市場；第三個是人民幣匯率彈性。人民銀行去年和今年加大了人民幣兌美元匯率的區(qū)間，今后人民幣的匯率波動會成為一個常態(tài)；最后一個是匯率市場化，這跟房地產(chǎn)非常有關(guān)系，現(xiàn)在存貸款利率還是央行決定，銀行已經(jīng)放開了貸款利率，但是貸款利率是最后一個攻堅。這個利率到底是高還是低，升值還是貶值，跟我們每個人都有關(guān)系。

現(xiàn)在中央銀行要把人民幣作為貨幣儲備需求的意愿非常強(qiáng)烈，而且我們走出去，很大的一塊就是企業(yè)做強(qiáng)，要在全球布局、競爭、收購資產(chǎn)，這些都需要資本項的放開。

我們試想一下，今年到明年如果允許融資了，房地產(chǎn)企業(yè)是融資成本將大大下降。我們以前估計十年以后人民幣才能成為儲備貨幣，這個過程已經(jīng)大大縮短了。

現(xiàn)在雖然股市很好，貨幣政策放松，但是實體經(jīng)濟(jì)確實比較差，就宏觀上的數(shù)據(jù)來看，一二月份發(fā)電量下降了7.6%，新房開工也都是下降的。在基建投資維持20%以上增長的情況下，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資下降非?？?。

PPI通縮了37個月，制造業(yè)要承受產(chǎn)品價格下降，但是融資成本還是居高不下，實際融資成本非常高，這對決策者來說一定要解決，否則經(jīng)濟(jì)要想企穩(wěn)是很難的。

從央行最新表態(tài)來看，不是不想改變這種態(tài)勢，融資難、融資貴，這是最高領(lǐng)導(dǎo)層、央行都想解決的問題，但是在中國，其實也沒有想象的這么簡單。

貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制有些問題，央行降息之后，市場的利率反而上升了，這里很重要的原因就是所謂的僵尸企業(yè)，很多大量的低效企業(yè)、地方融資平臺占用了大量資源。

這些企業(yè)有國家信用作后盾，繼續(xù)可以貸更多的款，占用了大量信貸資源，包括房地產(chǎn)以及其它私人企業(yè)的融資成本就很貴了。

一方面貨幣政策需要降準(zhǔn)、降息，另一方面也要進(jìn)行財政、國企體制的改革。我們看到今年最大的一個改革就是財政體制改革，要限制地方融資平臺進(jìn)行借貸，不允許去影子銀行借錢，而是通過發(fā)債的方式，發(fā)債本身也是降低融資成本的一個重要手段。

在這種態(tài)勢下可以看到，今年對房地產(chǎn)最重要的一點就是什么樣的融資環(huán)境。

有一個是非常利好的，就是實際利率在經(jīng)濟(jì)下行的情況下還這么高，準(zhǔn)備金下降會成為一個常態(tài)。準(zhǔn)備金現(xiàn)在還有19.5%，在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)下行、資金已經(jīng)流出的情況下，大銀行的法定準(zhǔn)備金率還有19.5%，這完全是不符合穩(wěn)健貨幣政策的態(tài)勢。當(dāng)然利率也很高，包括企業(yè)實際利率，所以今年可能會看到一系列的貨幣政策放松。

還有一塊就是財政，財政對房地產(chǎn)也有很大關(guān)系。財政其實收入在下降，財政支出也在下降。政府有很大一塊存量的資金。所以我覺得很奇怪，一方面政府沒錢，財政收入下降，去年4季度地方政府賣地收入下降20%多，但是同時中央和地方的現(xiàn)金存款還有三四萬億，我覺得今年會大量使用這個存量資金，對支持實體經(jīng)濟(jì)也是把大量的錢投到民生方面，而且可以用這個錢支持城鎮(zhèn)化改革、戶籍制度改革，給進(jìn)城人員提供住房和就業(yè)，滿足實際需求。

本文為沈建光先生在2015觀點年度論壇上所發(fā)表的演講全文實錄，未經(jīng)本人審定，選入本刊時有修改。

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