無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都將持一種更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，而所謂的豪宅變局也更多或是一種假象或是“假動(dòng)作”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 歷時(shí)一年半，在市場(chǎng)的“千呼萬(wàn)喚”中，昔日華家池三大地王之一的濱江·華家池終將面市。

　　近日，有相關(guān)消息傳出，目前濱江·華家池正在進(jìn)行銷(xiāo)售中心以及樣板房的建設(shè)和打造，預(yù)計(jì)2015年5月份推入市場(chǎng)。

　　“作為濱江的第三代豪宅，公司在華家池項(xiàng)目的產(chǎn)品打造上花了很多時(shí)間，現(xiàn)在是市場(chǎng)行情最好的時(shí)候，我們打算下個(gè)月正式亮相。”當(dāng)觀點(diǎn)新媒體4月13日求證上述消息時(shí)，濱江華家池營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稅國(guó)珊表示。

　　其實(shí)，在濱江放言力推華家池項(xiàng)目前，“330新政”后的一周內(nèi)，杭州另一豪宅項(xiàng)目武林壹號(hào)恰好交出了一份2013年入市以來(lái)最好的“成績(jī)單”。

　　不難看出，新政帶來(lái)的豪宅市場(chǎng)回暖，已在一定程度上刺激著華家池一直較為“冷靜”的神經(jīng)。而這是否意味著，接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，沉寂已久的豪宅市場(chǎng)或迎一場(chǎng)新的變局？

　　對(duì)此，稅國(guó)珊稱，“華家池入市的好時(shí)機(jī)與新政的出臺(tái)肯定有很大的關(guān)系，從武林壹號(hào)近期的銷(xiāo)售來(lái)看，客戶的心理還是發(fā)生了很大的變化，以前對(duì)市場(chǎng)比較悲觀，現(xiàn)在還不錯(cuò)?！?/p>

　　但浙江中原資源中心經(jīng)理荊海燕則認(rèn)為，“感覺(jué)豪宅市場(chǎng)沒(méi)有那么火”，改善性需求是帶動(dòng)起來(lái)了，但“6改4”給這部分客群帶來(lái)的影響有限。

　　頂級(jí)到改善的轉(zhuǎn)變

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2013年9月，杭州華家池三幅地塊上演了一出“地王之戰(zhàn)”，除綠地、世茂外，作為唯一一家杭州本地房企，濱江集團(tuán)以總價(jià)43.83億元競(jìng)得59號(hào)地塊，樓面價(jià)高達(dá)23189.75元/平方米。

　　上述地塊占地面積7.12公頃，地上建筑面積28.9萬(wàn)平方米，其中商辦14.7萬(wàn)平方米，住宅14.2萬(wàn)平方米，且至少配建保障房面積2000平方米。

　　拿地近半年后，2014年3月，濱江在其內(nèi)刊上正式公布了華家池地塊住宅部分案名——“濱江華家池公寓”，其中包括10棟高層及6棟排屋。

　　彼時(shí)，濱江華家池營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稅國(guó)珊透露，華家池公寓將在當(dāng)年下半年面市，價(jià)格在50000元/平方米上下。

　　而隨著2014年整個(gè)樓市進(jìn)入下行通道后，杭州樓市特別是豪宅市場(chǎng)一改之前上漲局面，華家池公寓的開(kāi)盤(pán)也陷入“一拖再拖”中。

　　對(duì)此，稅國(guó)珊表示，“推盤(pán)節(jié)奏不能完全說(shuō)是放緩，華家池作為公司今年戰(zhàn)略中重點(diǎn)項(xiàng)目，從戶型、產(chǎn)品打造上都花了很多時(shí)間，雖然目前還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，但市場(chǎng)關(guān)注度還是很高的?！?/p>

　　因此，在“330”新政刺激武林壹號(hào)達(dá)到一個(gè)新的成交“高峰”后，伴著“6改4”的落地，濱江才選擇在這個(gè)“最后的時(shí)機(jī)”正式推出華家池公寓。

　　在稅國(guó)珊看來(lái)，作為濱江豪宅的第三代，與之前的一代、二代相比，華家池項(xiàng)目產(chǎn)品線定位的改變，是其“亮點(diǎn)”之一。

　　“華家池為市中心純改善的豪宅，整個(gè)項(xiàng)目的戶型面積段設(shè)置為126-220平方米，面對(duì)的主要客群是城市精英的客戶群體?！?/p>

　　而這一定位的改變，剛好契合濱江此前提出的“減少類(lèi)似武林壹號(hào)這樣的頂級(jí)豪宅的比例”的產(chǎn)品線“變身”。

　　“對(duì)于整個(gè)公司來(lái)說(shuō)，壓縮這一部分比例，能在一定程度上減少公司資金的占有，因?yàn)轫敿?jí)豪宅的成本投入非常高，而中高端豪宅更為龐大的客戶群則能使得公司發(fā)展更快?！眴?wèn)及產(chǎn)品線的變化，稅國(guó)珊向觀點(diǎn)新媒體解釋。

　　杭城豪宅遇變局？

　　但在浙江中原荊海燕看來(lái)，濱江產(chǎn)品線的變化反應(yīng)的恰恰是杭州豪宅市場(chǎng)，特別是其中主力客戶群的變化。

　　“在杭州，濱江屬于比較接地氣的公司，對(duì)市場(chǎng)客戶的理解比較到位，武林壹號(hào)鎖定的只是整個(gè)市場(chǎng)萬(wàn)分之一的客戶群，且目前已消耗得差不多，而中產(chǎn)階級(jí)這部分的客戶市場(chǎng)支撐較大?！?/p>

　　雖說(shuō)依照上述分析，杭州豪宅的主力客群已從頂級(jí)轉(zhuǎn)向中產(chǎn)，但在“330”新政的“6改4”“五改二”等利好刺激下，以武林壹號(hào)為代表的頂級(jí)豪宅還是出現(xiàn)了一個(gè)成交高潮。

　　據(jù)稅國(guó)珊介紹，從3月30號(hào)以來(lái)，短短一周的時(shí)間內(nèi)，整個(gè)武林壹號(hào)共成交了23套，基本上銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)4.2億元?！斑@是在2013年武林壹號(hào)面市以來(lái)最好的行情段，可以看出來(lái)改善型客戶購(gòu)買(mǎi)意愿也是非常迫切的。”

　　至于華家池項(xiàng)目能不能延續(xù)政策紅利，稅國(guó)珊認(rèn)為，二套房的首付比例從6成降到了4成，只是一個(gè)錦上添花的作用，因?yàn)樽韵拶J限購(gòu)松綁以來(lái)，大部分目標(biāo)客戶都會(huì)還清之前的房款，以首套的身份來(lái)購(gòu)買(mǎi)豪宅產(chǎn)品的，“首付低，還可以享受其他優(yōu)惠”。

　　這預(yù)示著，“6改4”新政真正觸動(dòng)市場(chǎng)的不是二套首付比例的降低，而是整個(gè)市場(chǎng)信心的提振?！澳壳岸追渴赘?成尚未真正落地，武林壹號(hào)一周23套成交中，只有一套是沖著4成首付來(lái)的，大部分還是得益于市場(chǎng)回暖帶來(lái)的信心?！?/p>

　　而市場(chǎng)信心的回暖，是不是意味著一度陷入“冰河期”的杭州市場(chǎng)也將迎來(lái)暖春？對(duì)此，荊海燕指出，“感覺(jué)沒(méi)有那么火，理論上說(shuō)，新政是比較大地提振了市場(chǎng)信心，但還是要具體看各個(gè)豪宅項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以及蓄客情況。”

　　資料顯示，自去年底首開(kāi)，歷時(shí)四個(gè)多月后，豪宅產(chǎn)品世茂天宸346套可售房源中，仍有328套待售，這也意味著目前為止其只賣(mài)了5%。而同樣于去年入市的錢(qián)塘印象則以單月攬金5.8億元摘得12月杭州樓市銷(xiāo)售榜首。

　　因此，雖然新政會(huì)加快杭州豪宅市場(chǎng)的整個(gè)成交節(jié)奏，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都將持一種更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，而所謂的豪宅變局也更多或是一種假象或是“假動(dòng)作”。

　　“新的政策出臺(tái)，的確能制造營(yíng)銷(xiāo)爆點(diǎn)，成交總體上升卻難說(shuō)根本改變，開(kāi)發(fā)商只是用變局來(lái)制造恐漲惜售的情緒?！鼻G海燕指出，目前豪宅變局還是屬于個(gè)別樓盤(pán)的，真正要買(mǎi)的客戶的確會(huì)加快動(dòng)作，但基本上持一種比較淡定的態(tài)度。