中國(guó)數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，及政府、協(xié)會(huì)、金融、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國(guó)房地產(chǎn)把脈，尋找新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 正經(jīng)歷“倒春寒”的三月，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握未來(lái)的風(fēng)向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢(shì)與判斷”的2015觀點(diǎn)年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國(guó)數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會(huì)、金融、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國(guó)房地產(chǎn)把脈，尋找新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場(chǎng)，還將盛大發(fā)布“2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，評(píng)選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)群體。同時(shí)，借助榜單評(píng)選、數(shù)據(jù)分析、報(bào)告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢(shì)與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

　　“形勢(shì)與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（二）

　　“形勢(shì)與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（三）

　　“形勢(shì)與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（四）

　　接下來(lái)我們要進(jìn)入本屆論壇重頭戲“華譽(yù)景觀?2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”發(fā)布儀式。有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士上臺(tái)，為我們發(fā)布2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜，以及對(duì)榜單進(jìn)行總點(diǎn)評(píng)。掌聲有請(qǐng)陳詩(shī)濤女士！

　　陳詩(shī)濤：各位好，現(xiàn)在由我發(fā)布華譽(yù)景觀2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜。從2008年觀點(diǎn)發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)開(kāi)始，我們就已經(jīng)每年度在發(fā)布觀點(diǎn)卓越100榜，目的是對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，對(duì)中國(guó)目前運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行深入的分析，最后評(píng)選出我們認(rèn)為一大批優(yōu)秀的群體，他們是這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)真正的強(qiáng)者，而且也是正在走向卓越的企業(yè)。

　　這份報(bào)告我們將會(huì)在今天晚上到明天發(fā)布到我們的5萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)和3000多家金融機(jī)構(gòu)，包括證券業(yè)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、投行、商業(yè)銀行、基金、信托和各種金融專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。

　　剛才巴教授他們已經(jīng)講了很多，我想做一個(gè)最簡(jiǎn)單的陳述。本榜單由一個(gè)主榜單卓越100榜和9個(gè)分榜單組成，包含房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)、非內(nèi)地房地產(chǎn)卓越榜、品牌價(jià)值卓越榜、管理團(tuán)隊(duì)卓越榜、商業(yè)模式卓越榜、銷(xiāo)售金額TOP10、合作伙伴卓越榜，還有非常有代表性的單項(xiàng)獎(jiǎng)和項(xiàng)目卓越榜。我們同時(shí)發(fā)布15個(gè)城市的區(qū)域榜單。

　　我們所篩選的城市全部是一線和二線活躍的大陸城市，企業(yè)的甄選標(biāo)準(zhǔn)是在2014年在內(nèi)地有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和配套企業(yè)，項(xiàng)目的甄選是全年在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們的運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間是1月1號(hào)至12月31號(hào)。財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們?yōu)榱私y(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，全部截取企業(yè)的中報(bào)，截止2014年6月30日。很多人問(wèn)到我們數(shù)據(jù)獲取的方法。其中第一個(gè)來(lái)源于企業(yè)的申報(bào)，第二個(gè)是上市公司的公開(kāi)資料，第三個(gè)是第三方的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供，包括我們的研報(bào)。我們的品牌管理指標(biāo)和商業(yè)模式的指標(biāo)采取全國(guó)性的行業(yè)問(wèn)卷，今年發(fā)了5萬(wàn)多份問(wèn)卷，實(shí)際回收的文件是9826份，比去年略有上升。我們的調(diào)研數(shù)據(jù)系統(tǒng)，涉及到全國(guó)重點(diǎn)的房地產(chǎn)區(qū)域的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、企業(yè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)、資本金融、土地市場(chǎng)、行業(yè)政策、價(jià)格走勢(shì)，包括商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各個(gè)方面都會(huì)涉及。如果我們的主榜單和30強(qiáng)的榜單出現(xiàn)了分?jǐn)?shù)相同，我們按照銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做降序。我們自去年10月1號(hào)走遍了全國(guó)的15個(gè)城市，我們從申報(bào)到調(diào)研、問(wèn)卷調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和評(píng)審，以及到今天的發(fā)布這樣5個(gè)環(huán)節(jié)。第一次篩選了全年銷(xiāo)售額20億以上的企業(yè)216家，經(jīng)過(guò)我們初次判斷和主營(yíng)業(yè)務(wù)，和整個(gè)活躍度、數(shù)據(jù)調(diào)研，再次篩選出30億以上的147家入圍企業(yè)，在座的每一位，在你們的桌面上都有一本卓越100榜的報(bào)告，這份報(bào)告里面也有一份147家入圍的名單，同樣的電子版今晚會(huì)發(fā)到各位朋友的郵箱。

　　卓越100榜的指標(biāo)體系由運(yùn)營(yíng)、品牌、管理和商業(yè)模式四大指標(biāo)體系構(gòu)成，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)在主榜單里面占了55分，其中主要是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，而我們的銷(xiāo)售面積、土儲(chǔ)和總資產(chǎn)作為參考指標(biāo)。品牌指標(biāo)有三個(gè)，包括熟知度、認(rèn)可度和社會(huì)貢獻(xiàn)，各5個(gè)分值構(gòu)成15分。管理模式由團(tuán)隊(duì)組織建設(shè)、管理模式領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行效率構(gòu)成的指標(biāo)15分。商業(yè)模式有產(chǎn)品的獨(dú)特性、革新的生產(chǎn)方式、營(yíng)銷(xiāo)方式和融資構(gòu)成15分。這個(gè)榜單的明細(xì)請(qǐng)大家參考我們的詳細(xì)報(bào)告。

　　如果說(shuō)卓越100榜是由上市公司和非上市公司整個(gè)大的群體構(gòu)成，我們的地產(chǎn)G30就是上市企業(yè)30強(qiáng)，是由最強(qiáng)的30家上市公司群體構(gòu)成，指標(biāo)里面其中品牌、管理和商業(yè)模式的45分沒(méi)有改變，但是上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)非常關(guān)鍵，所以我們?cè)谧吭?00榜主榜單的55分子榜單中分解銷(xiāo)售的30分，另外包括毛利率、凈資產(chǎn)收益率等等組成剩下的分?jǐn)?shù)。

　　我們的總榜單里面還表彰在內(nèi)地取得優(yōu)異成績(jī)的非內(nèi)地的房企，還有商業(yè)模式卓越榜等等，相關(guān)的榜單也有一些優(yōu)秀的企業(yè)。上市企業(yè)TOP10，大家可以看看報(bào)告。我們?cè)谡麄€(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈里面是全產(chǎn)業(yè)鏈，每個(gè)領(lǐng)域都有優(yōu)秀的表現(xiàn)企業(yè)，所以我們推出了房地產(chǎn)合作伙伴榜，包括我們每年會(huì)甄選一些有特殊表現(xiàn)的，包括今年我們認(rèn)為最佳城市運(yùn)營(yíng)的單項(xiàng)獎(jiǎng)，我們也特別隆重地要頒出。產(chǎn)品是企業(yè)的根本，我們對(duì)一些標(biāo)桿性的項(xiàng)目也進(jìn)行了表彰，也就是項(xiàng)目的卓越100榜。房地產(chǎn)區(qū)域分布非常廣泛，而且差異化非常大，今年我們篩選了4個(gè)一線城市和11個(gè)二線活躍城市作為區(qū)域榜單的發(fā)布。大家可以詳細(xì)地看我們的整個(gè)的報(bào)告。

　　2014年的行業(yè)可以定位為盛極而衰，轉(zhuǎn)入了一個(gè)下行周期，其實(shí)這個(gè)下行周期是相對(duì)而言，并非指房地產(chǎn)進(jìn)入了低谷，準(zhǔn)確地說(shuō)2014年是房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)都走了一個(gè)漂亮的下行中反轉(zhuǎn)的曲線，但是我們可以明確地感覺(jué)到，房地產(chǎn)高增速的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。2015年更多的判斷，我們是交給了在座的各位朋友。

　　概述一下2014年的榜單的表現(xiàn)，其中有一點(diǎn)，我們感覺(jué)到2014年有一個(gè)非常重要的，就是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诘贡破髽I(yè)的銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)軌?？赡艽蠹覄偛哦颊劦搅耍?014年持續(xù)買(mǎi)地、開(kāi)工，不斷刷新銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的，特別是大家感覺(jué)到綠地，它沒(méi)有上市，我們拿到它的口徑是2408億，在吸引了眾多眼球的時(shí)候，打了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否還需要沖量的銷(xiāo)售模式有疑問(wèn)。所以這時(shí)候往年銷(xiāo)售規(guī)模最大的萬(wàn)科，這時(shí)候提出的是由實(shí)際回款來(lái)評(píng)價(jià)自己的銷(xiāo)售規(guī)模的質(zhì)量。而最近吳亞軍在龍湖的業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，龍湖不用堆貨來(lái)做銷(xiāo)量，反而會(huì)用去化率實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。去年龍湖的銷(xiāo)售只有491億，但是他認(rèn)為他的銷(xiāo)售回款達(dá)到90%，認(rèn)為是在行業(yè)的前列。其實(shí)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布過(guò)2014年整個(gè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額，同比是下降的，但是我們這個(gè)榜單統(tǒng)計(jì)了100家上市企業(yè)，總銷(xiāo)售到了30194.26億元，相比于2013年，同比增長(zhǎng)了16.04%，而在卓越100榜排在前10的企業(yè)里面，同比上升了21.28%。所以我們可以概括為，也就是剛才巴教授他們講到的，可能房地產(chǎn)企業(yè)真的是強(qiáng)著恒強(qiáng)，兩級(jí)分化特別嚴(yán)重。剛才談到一個(gè)債務(wù)的問(wèn)題，我們感覺(jué)到2014年房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模是上升的，常規(guī)的金融的銀行的貸款，或者我們認(rèn)為境外發(fā)債、信托基金這些常規(guī)模式，已經(jīng)大幅增加。上市企業(yè)的各類(lèi)有序債、垃圾債，還有信托的夾股增債這些方法，使得我們的利息和財(cái)務(wù)的杠桿利用得比較高，攤薄了上市企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。我們從這里明顯地感覺(jué)到2014年房地產(chǎn)的盈利是在下降，可能未來(lái)中國(guó)的開(kāi)發(fā)商的定位，真的是需求面會(huì)轉(zhuǎn)向一個(gè)供應(yīng)鏈。因?yàn)榉巧鲜衅髽I(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相對(duì)不透明，我們看到上市企業(yè)的平均毛利是31.8%，比起2013、2012年都有所回落，我們挑選了入圍的84家上市企業(yè)，毛利率只有29.37%。在凈利潤(rùn)里面，上市企業(yè)30強(qiáng)是13.16%，比起2013年的18.18%，下降了5個(gè)點(diǎn)，入圍的84家上市企業(yè)只有11.10%，我們認(rèn)為2014年開(kāi)始，中國(guó)上市企業(yè)的平均凈利率將會(huì)無(wú)限接近于10%。剛才談到的財(cái)務(wù)杠桿或者是堆起的比較多的債務(wù)，可能都是我們前一段的急速發(fā)展的后遺癥，我們的品牌房企大部分的財(cái)務(wù)表現(xiàn)不是太好，我們能夠看到稍微好一點(diǎn)的有越秀地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、深圳龍光地產(chǎn)。

　　剛才都講到土地，最近我們看到包括吳亞軍表態(tài)的時(shí)候也提到這一點(diǎn)，土地市場(chǎng)在2014年是冰火兩重天，房企在調(diào)整自己的土地儲(chǔ)備。財(cái)政部剛剛公布的2014年全國(guó)土地出讓金是4.26萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3.2%，昆明在2014年的成交面積直接下降了66.1%，成交金額下降了62.51%。2014年廣州土地面積成交709萬(wàn)，成交金額同比增長(zhǎng)了35.91%?？赡芤痪€城市相對(duì)更好一些，或者一線城市、不活躍的二線城市，未來(lái)的土地儲(chǔ)備在房企拿地策略上會(huì)有所條件。恒大依然是土地儲(chǔ)備第一名，第二和第三名是萬(wàn)達(dá)和碧桂園。雨潤(rùn)地產(chǎn)有6000萬(wàn)的土儲(chǔ)，達(dá)到第四，萬(wàn)科的土儲(chǔ)下降，首次到了第10。往年的綠城和世房跌出了前10。大家認(rèn)定在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，行業(yè)洗牌的趨勢(shì)是大魚(yú)吃小魚(yú)，今年萬(wàn)達(dá)首次超過(guò)萬(wàn)科，成為總資產(chǎn)規(guī)模的第一，兩家都超過(guò)了5000億，綠地是4800億，恒大是第四。在整個(gè)榜單中超過(guò)千億的企業(yè)有23家，比去年增加了5家。前10強(qiáng)的企業(yè)里面，總資產(chǎn)的增加同比是36.35%，行業(yè)集中度優(yōu)勢(shì)比較明顯，可能未來(lái)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐步會(huì)轉(zhuǎn)型，甚至淡出房地產(chǎn)。剛才大家都談到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，去年有很多熱點(diǎn)，不管是明星領(lǐng)袖或者是博眼球的方式來(lái)炒作個(gè)人和企業(yè)都比較突出。大家可能看到潘石屹做平板支撐是一個(gè)小時(shí)，我們這幾年連續(xù)評(píng)榜會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使這樣也無(wú)法支撐SOHO的轉(zhuǎn)型之重。包括萬(wàn)科的明星經(jīng)理人也貢獻(xiàn)了很多的眼球，他們長(zhǎng)久會(huì)不會(huì)加分呢？我們還要拭目以待。當(dāng)然2014年我們看到孫宏斌的兩次并購(gòu)都還沒(méi)有劃上句號(hào)，但是2014年導(dǎo)致融創(chuàng)的品牌得到了急劇的上升。

　　在洗牌的階段，很多企業(yè)非常注重管理，我們發(fā)現(xiàn)管理指標(biāo)里面的得分3.16，同比2.48有所增長(zhǎng)。我們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)在執(zhí)行力上，已經(jīng)直接逼近了前幾年的冠軍萬(wàn)科。未來(lái)的商業(yè)模式會(huì)怎么樣，可能很難講，像奧園、陽(yáng)光城等很多企業(yè)都有各家的獨(dú)門(mén)暗器，他們未來(lái)的模式究竟會(huì)到一個(gè)瓶頸，還是會(huì)往旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)或者混合經(jīng)營(yíng)，都可能是一個(gè)尚未結(jié)論的話題，我們留待2015年繼續(xù)討論。在我們企業(yè)的簡(jiǎn)單點(diǎn)評(píng)里面，我們看到卓越100榜中前10名9家是上市企業(yè)，唯一沒(méi)上市的是綠地，正在做上市的準(zhǔn)備?？赡芊康禺a(chǎn)上市是必須的。第二個(gè)入選企業(yè)里面值得表彰的，除了一線城市就是福建企業(yè)，比2013年增加了3家，達(dá)到10家。西南區(qū)域的重慶是值得關(guān)注的一個(gè)新興區(qū)域。我們每一年都有一些黑馬出現(xiàn)，包括去年的融創(chuàng)。2015年將會(huì)有哪些黑馬企業(yè)，可能我們?cè)谧鲆粋€(gè)等待。

　　在2014年有各種利好的政策出來(lái)，但是三四線的庫(kù)存還在高企。這個(gè)問(wèn)題如何打破，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須改變，企業(yè)經(jīng)營(yíng)就如逆水行舟。我們看到三強(qiáng)中的萬(wàn)科以住宅開(kāi)發(fā)為主，綠地和萬(wàn)達(dá)，一個(gè)是第二，一個(gè)是第三名，都不是傳統(tǒng)意義上的住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)，反而是以商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)與資本經(jīng)營(yíng)共舉的一個(gè)大產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)架構(gòu)。最近大家應(yīng)該看到，萬(wàn)科已經(jīng)在改變，包括他們認(rèn)為堅(jiān)持多年的住宅快速的開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的主營(yíng)思想將會(huì)做調(diào)整。所以我們認(rèn)為改變是對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)最重要的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)如逆水行舟，不進(jìn)則退。

　　更多的點(diǎn)評(píng)請(qǐng)大家參考我們的紙質(zhì)版的報(bào)告，以及大家會(huì)陸續(xù)收到的電子版的報(bào)告，我們的不足之處也請(qǐng)大家給我們反饋和繼續(xù)支持。期望到我們頒發(fā)2015年卓越100榜的時(shí)候，有更多優(yōu)秀和卓越的企業(yè)、人物出現(xiàn)。

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士為我們帶來(lái)的榜單發(fā)布和精彩的分析點(diǎn)評(píng)。

　　最重磅的中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜已經(jīng)發(fā)布了，但是精彩還沒(méi)有結(jié)束，今天下午5點(diǎn)開(kāi)始，論壇現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)舉行2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜的頒獎(jiǎng)盛典，敬請(qǐng)各位來(lái)賓留意組委會(huì)的提示，準(zhǔn)時(shí)參與這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛事，一同見(jiàn)證卓越100榜獲獎(jiǎng)企業(yè)的光榮時(shí)刻。

　　下面我們將會(huì)繼續(xù)回到演講的環(huán)節(jié)，有請(qǐng)今天上午第四位演講嘉賓：彩生活服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學(xué)斌先生。唐學(xué)斌先生的演講題目是“彩生活社區(qū)輕資產(chǎn)模式解讀與實(shí)踐”，您的演講時(shí)間是15分鐘。

　　唐學(xué)斌：非常感謝組委會(huì)給我這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)參加房地產(chǎn)的一個(gè)盛會(huì)。我作為房地產(chǎn)的一個(gè)下游企業(yè)，做物業(yè)管理，今天站在這個(gè)臺(tái)上確實(shí)感到壓力很大，但是我也想把我如何把這個(gè)壓力釋放給房地產(chǎn)業(yè)在輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的一些心得，跟大家分享一下，也是作為今天我演講的一個(gè)內(nèi)容。

　　最近看到索尼已經(jīng)破產(chǎn)了。在20年前我們讀書(shū)的時(shí)候，如果說(shuō)誰(shuí)的腰間掛了一個(gè)索尼，耳機(jī)戴的是索尼耳機(jī)的話，這是一件非常榮耀的事情。應(yīng)該說(shuō)索尼是一個(gè)非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，在數(shù)字時(shí)代，它倒下了。我相信不用10年，我們?cè)谧幕蛘哒f(shuō)成千上萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)可能都面臨這么一個(gè)可能性，房地產(chǎn)一定是一個(gè)階段性的行業(yè)，但是有一個(gè)行業(yè)是永恒的，也就是說(shuō)我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出來(lái)以后，它的售后的服務(wù)是無(wú)限的。我當(dāng)時(shí)也是做房地產(chǎn)的，在座的也有一位是我原來(lái)的同事，我從做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到物業(yè)管理，也是一個(gè)主動(dòng)的選擇，因?yàn)槲液芟矚g這個(gè)行業(yè)。

　　彩生活到今天已經(jīng)成立了將近13個(gè)年頭，這13年一共做了4件事情，第一件事情就是我們改變了一個(gè)觀念，把物業(yè)管理由對(duì)物的管理轉(zhuǎn)變成了對(duì)人的服務(wù)?？赡艽蠹艺J(rèn)為這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的事，但是我認(rèn)為這是一個(gè)最難的事情。十天前我在美國(guó)紐約，也是住在麗思卡爾頓酒店，那個(gè)酒店很老，它那個(gè)電梯之古老，估計(jì)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)很難見(jiàn)到了。但是它有一項(xiàng)服務(wù)，就是我們一進(jìn)電梯里面，電梯里面有一個(gè)“司機(jī)”，其中有一個(gè)黑人司機(jī)，我問(wèn)了他一下，他說(shuō)他開(kāi)這個(gè)電梯已經(jīng)開(kāi)了20年。電梯很舊，但是這個(gè)司機(jī)一直在提供服務(wù)。我問(wèn)他為什么還不把這個(gè)電梯換成自動(dòng)電梯，還要再用人工來(lái)開(kāi)這個(gè)電梯呢？他說(shuō)，我們的業(yè)主習(xí)慣了。我問(wèn)他有多少人開(kāi)這個(gè)電梯呢？他說(shuō)我們一共有36個(gè)人開(kāi)電梯。所以一種思維觀念的形成，要把它改變是非常難的。很多企業(yè)首先是要轉(zhuǎn)型，嘴上在說(shuō)，思想并沒(méi)有轉(zhuǎn)。彩生活提出的第一件事就是要轉(zhuǎn)變思想，我們要把服務(wù)的內(nèi)容轉(zhuǎn)變，服務(wù)的對(duì)象轉(zhuǎn)變，所以這是我們彩生活做的最大的一件事情。

　　第二個(gè)事情，我們通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、智能化、自動(dòng)化、改造升級(jí)，對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容進(jìn)行改革，我們所有的業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了E化，我們有E繳費(fèi)、E投訴、E評(píng)價(jià)，這些都已經(jīng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。這讓我們彩生活有一種全新的成本結(jié)構(gòu)，絕大多數(shù)物業(yè)管理不掙錢(qián)，它的原因是在于過(guò)去30年這個(gè)行業(yè)幾乎沒(méi)有進(jìn)步，我認(rèn)為它仍然是停留在農(nóng)耕的時(shí)代，完全靠勞動(dòng)力、靠手工作業(yè)。我們的機(jī)械化、信息化到現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)化，基本上與這個(gè)行業(yè)沒(méi)有關(guān)系。所以這個(gè)行業(yè)很痛苦?，F(xiàn)在勞動(dòng)力成本每年大概以15%在增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)是來(lái)自于政府對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，而最低工資標(biāo)準(zhǔn)是精準(zhǔn)打擊物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的。因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)的保安員、清潔工都是受最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)的。所以這個(gè)行業(yè)每年要承受一個(gè)巨大的成本的增長(zhǎng)。大多數(shù)物業(yè)公司的人工成本占到60%以上，如果勞動(dòng)力成本增長(zhǎng)占到15%是什么概念？每年你的綜合成本要增長(zhǎng)10%。如果說(shuō)我們利用了互聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)化、智能化技術(shù)，可以打幅度地降低勞動(dòng)用工的數(shù)量。比如說(shuō)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，平均百萬(wàn)平米的勞動(dòng)用戶(hù)數(shù)大概是200多人，彩生活大概是100多人。這是彩生活能夠在物業(yè)管理行業(yè)普遍不掙錢(qián)、虧損的狀態(tài)下，彩生活過(guò)去三年迅速增長(zhǎng)的一個(gè)根本的原因。彩生活到目前為止，在全中國(guó)109個(gè)城市管理了2.95平米。

　　第三件事，我們由原來(lái)是一個(gè)具體的服務(wù)的提供者轉(zhuǎn)變成一個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)的平臺(tái)。我們要轉(zhuǎn)型，為業(yè)主的居家生活服務(wù)。如果說(shuō)這些服務(wù)都是由彩生活來(lái)提供，這個(gè)難度是可想而知的。但是我們很多物業(yè)管理企業(yè)它做服務(wù)是做增量。比如說(shuō)我要給業(yè)主解決吃飯問(wèn)題，我就搞個(gè)食堂，我要解決業(yè)主的購(gòu)物問(wèn)題，我就搞一個(gè)超市，就是不斷地做加法，來(lái)挑戰(zhàn)它的管理能力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司確實(shí)非常有錢(qián)，有錢(qián)他就認(rèn)為自己的能力是非常強(qiáng)大的，什么事情都能搞定。但是物業(yè)管理如果說(shuō)我們做很多我們不懂的行當(dāng)，注定會(huì)失敗。彩生活過(guò)去一直在做減法，我們把所有的這些服務(wù)都把它標(biāo)準(zhǔn)化，都把它變成平臺(tái)上的服務(wù)，把它轉(zhuǎn)交給其它的供應(yīng)商來(lái)提供，彩生活堅(jiān)決只做平臺(tái)，不做其它的任何的產(chǎn)品。所以轉(zhuǎn)變成一個(gè)平臺(tái)之后，彩生活不但可以做基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)我們也可以提供很多的其它方面的服務(wù)。

　　第四件事，現(xiàn)在彩生活正在做的是建設(shè)一個(gè)智慧社區(qū)O2O的生態(tài)圈。這實(shí)際上是分成三段，一個(gè)是智慧社區(qū)，一個(gè)是O2O，一個(gè)是生態(tài)圈。智慧社區(qū)是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該要著重研究的一個(gè)發(fā)展的方向。因?yàn)榉孔右院笤趹?hù)型、在其它方面的研發(fā)，應(yīng)該說(shuō)很難有突破，但是我們讓這個(gè)房屋能夠人性化，能夠智慧化，這個(gè)里面它有很多的文章可以去做。我們可以增加很多的軟性的東西。所以在這點(diǎn)上，我想是我們未來(lái)一個(gè)非常大的發(fā)展方向。

　　另外一個(gè)就是O2O，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在進(jìn)入了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)特別重要的跟互聯(lián)網(wǎng)不同的地方，就是它與時(shí)間、位置是高度相關(guān)的，所以現(xiàn)在很難再產(chǎn)生像BAT這樣的具有幾億用戶(hù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。將來(lái)都是以區(qū)域、時(shí)間為約束的，為邊界條件的一些服務(wù)的提供。我們既有線上的服務(wù)平臺(tái)，又有線下的服務(wù)能力，把這兩者結(jié)合起來(lái)，就形成一種互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)的全新模式。去年6月30號(hào)彩生活在香港上市，確實(shí)像巴老師說(shuō)的，我們的市值很快就超過(guò)了我們的母體花樣年地產(chǎn)公司。我們引導(dǎo)了一個(gè)新的潮流，也就是說(shuō)傳統(tǒng)行業(yè)如何來(lái)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擁抱。我想互聯(lián)網(wǎng)將來(lái)不是一個(gè)很神秘的東西，也不是只有一些高大上才能擁有的一個(gè)專(zhuān)有權(quán)，而是每個(gè)企業(yè)、每個(gè)人都可以擁有的一個(gè)信息的工具。

　　生態(tài)圈，彩生活不做食物鏈，而是形成以社區(qū)、家庭為場(chǎng)景的服務(wù)的生態(tài)系統(tǒng)，我們希望跟發(fā)展商，跟我們的業(yè)主，跟我們自己的員工，以及周邊的小商家，形成一種共生共融、互惠互利的關(guān)系。所以我也希望跟一些發(fā)展商進(jìn)行一些交流，我們?nèi)绾蝸?lái)打造移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的全新的產(chǎn)品。

　　彩生活創(chuàng)新開(kāi)發(fā)了一個(gè)線上+線下的綜合社區(qū)家庭服務(wù)平臺(tái)，我們主要是圍繞家庭這個(gè)場(chǎng)景來(lái)提供服務(wù)，在線下我們把原來(lái)的管理處變成彩生活體驗(yàn)空間，也就是說(shuō)原來(lái)的管理處是業(yè)主來(lái)找我們辦事的地方，交換管理費(fèi)、來(lái)投訴，來(lái)處理各種問(wèn)題的地方?，F(xiàn)在彩生活把這個(gè)管理處轉(zhuǎn)變成體驗(yàn)店以后，我們?cè)诶锩?，你?lái)交管理費(fèi)，我們會(huì)告訴你，如何使用我們“彩之云”這個(gè)線上的平臺(tái)交管理費(fèi)。你要投訴，我們告訴你，通過(guò)我們“彩之云”的投訴，比你直接跟我說(shuō)更有效。因?yàn)槿绻f(shuō)我不解決問(wèn)題，我們唐總也會(huì)知道這個(gè)事情沒(méi)有解決好。我們現(xiàn)在的彩空間跟嘿客形成戰(zhàn)略合作，我們每一個(gè)彩生活空間也是一個(gè)嘿客店。

　　我們還有線下的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的崗位叫客戶(hù)經(jīng)理，他做的工作只有一個(gè)，就是做家訪，跟業(yè)主打交道。

　　在線上有一個(gè)彩之云的線上平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)是以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為入口，比如說(shuō)我們把小區(qū)開(kāi)門(mén)的功能放到這個(gè)APP上，我們把傳統(tǒng)物業(yè)管理，業(yè)主要跟物業(yè)公司打交道方方面面的內(nèi)容，都把它放到這個(gè)平臺(tái)上。我們把周邊社區(qū)的商業(yè)形態(tài)和每一個(gè)商家放到我們這個(gè)平臺(tái)上，我們把社區(qū)鄰里關(guān)系放到這個(gè)平臺(tái)上，形成我們社區(qū)獨(dú)特的入口。這個(gè)入口我們跟微信、阿里巴巴是完全不一樣的。

　　我們現(xiàn)在在平臺(tái)上也推出了一些非常有價(jià)值的服務(wù)，比如說(shuō)圍繞社區(qū)熟人經(jīng)濟(jì)的“E理財(cái)”，也就是說(shuō)我們有錢(qián)的業(yè)主把錢(qián)借給需要錢(qián)的業(yè)主，我們的借款利率很便宜，比信用卡還便宜，18%。而且在兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)就可以把錢(qián)借到位，不需要抵押，不需要任何的面對(duì)面的評(píng)估。我們也圍繞房屋的租賃，做了一個(gè)租賃的平臺(tái)，也就是說(shuō)業(yè)主可以在網(wǎng)上進(jìn)行委托，房客也可以到這個(gè)平臺(tái)上來(lái)自動(dòng)租房。這是我在中歐讀書(shū)的時(shí)候?qū)懙囊粋€(gè)論文，現(xiàn)在把這個(gè)論文轉(zhuǎn)變成了一個(gè)商業(yè)模式。還有我們的“E維修”，這是一個(gè)非常好的產(chǎn)品，維修這個(gè)行當(dāng)是一個(gè)很有意思的行當(dāng)，它是有兩個(gè)高度不對(duì)稱(chēng)的維度，一個(gè)是技能的不對(duì)稱(chēng)，第二個(gè)是時(shí)間的不對(duì)稱(chēng)，也就是說(shuō)一個(gè)問(wèn)題可能對(duì)于A來(lái)說(shuō)就是非常簡(jiǎn)單的一個(gè)事，但是對(duì)于B來(lái)說(shuō)就是一個(gè)難得不得了的事。所以這樣的話我們就搞了一個(gè)類(lèi)似于“E代駕”的平臺(tái)，可以讓大家在平臺(tái)上自由地選擇供應(yīng)商。

 　　由于時(shí)間的關(guān)系，我就不再一一介紹我們的平臺(tái)，我希望跟有意愿的開(kāi)發(fā)商，我們一起來(lái)，像小米一樣打造既有房子，又有服務(wù)的這么一種全新的產(chǎn)品，由簡(jiǎn)單的賣(mài)房子變成賣(mài)70年的服務(wù)，謝謝大家。

　　主持人：感謝唐學(xué)斌先生的精彩演講。稍后我們還要再請(qǐng)您上來(lái)?，F(xiàn)在我們的演講環(huán)節(jié)就全部結(jié)束了，再一次感謝所有奉獻(xiàn)演講的嘉賓。

　　接下來(lái)進(jìn)入論壇的對(duì)話與討論的環(huán)節(jié)，首先開(kāi)啟的就是觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)之一：互聯(lián)網(wǎng)思維、合伙人制度、模式在革新，過(guò)往困境中的探索為行業(yè)帶來(lái)新的氣象。傳統(tǒng)與創(chuàng)新不應(yīng)是生死仇敵，變革之時(shí)，宜放眼量，共同推動(dòng)房地產(chǎn)邁進(jìn)全新未來(lái)。

　　2015觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)一的主題就是：大眾創(chuàng)業(yè)潮房地產(chǎn)能否萬(wàn)眾更新？

　　我們先請(qǐng)出本次討論的主持嘉賓，有請(qǐng)：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。接下來(lái)，請(qǐng)討論嘉賓上臺(tái)，他們是：中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠先生；彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學(xué)斌先生；新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生；新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李戰(zhàn)洪先生；萊蒙國(guó)際集團(tuán)副總裁鐘輝紅先生；SAP中國(guó)區(qū)聯(lián)席總經(jīng)理、全球副總裁郝旭東先生。

　　有請(qǐng)黎振偉先生為我們主持這場(chǎng)觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)，這一環(huán)節(jié)的時(shí)間是40分鐘。

　　黎振偉：謝謝主持人，臺(tái)上的嘉賓真的是陣容鼎盛，有來(lái)自各個(gè)企業(yè)的，也有各種代表性的。我覺(jué)得一場(chǎng)對(duì)話最精彩的就是不同的企業(yè)的代表人，他們講出自己的觀點(diǎn)。在今天這個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，我想我們都在探索如何創(chuàng)新，房地產(chǎn)現(xiàn)在給我們帶來(lái)的幾個(gè)最時(shí)髦的話題就是工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)、輕資產(chǎn)。這個(gè)東西對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是很大的挑戰(zhàn)，怎么去做？我會(huì)向每位嘉賓提出問(wèn)題。第一位嘉賓是來(lái)自?shī)W園的楊總。奧園是廣東很有代表性的企業(yè)，在如今這個(gè)時(shí)代奧園又如何創(chuàng)新呢？從過(guò)去的健康生活的理念到今天已經(jīng)不是健康這么簡(jiǎn)單了，創(chuàng)新的難點(diǎn)和突破點(diǎn)在哪里呢？請(qǐng)楊總這個(gè)創(chuàng)新的領(lǐng)導(dǎo)人給我們講一下奧園怎么面臨這個(gè)改革。

　　楊忠：我十分看好或十分推崇互聯(lián)網(wǎng)+這樣一個(gè)現(xiàn)在的國(guó)家戰(zhàn)略，因?yàn)楝F(xiàn)在無(wú)論是說(shuō)第三次工業(yè)浪潮，還是說(shuō)IT到DT，或者說(shuō)工業(yè)4.0等等，包括在中國(guó)的國(guó)家戰(zhàn)略，我覺(jué)得現(xiàn)在是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，但是關(guān)鍵是怎么樣理解和怎么樣做。其實(shí)我對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，就是房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的融合方面，我覺(jué)得是兩個(gè)層面的。第一個(gè)是認(rèn)識(shí)層面，就是說(shuō)把互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)比較緊密相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)意識(shí)結(jié)合起來(lái)，比如說(shuō)客戶(hù)意識(shí)、極致思維、平臺(tái)思維、迭代創(chuàng)新思維，把這樣一種思維融到房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，這是一個(gè)層面。另外一個(gè)層面就是技術(shù)層面，其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)該是信息技術(shù)的一個(gè)核心要素的提煉，把它融合到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。

　　我覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)+如果做好了，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)公式，而是一個(gè)化學(xué)的反應(yīng)方程式，就是1+1遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2，可以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的影響，如果做得好，現(xiàn)在普遍的說(shuō)法咱們是白銀時(shí)代，這個(gè)時(shí)代也是一個(gè)分化的，做得好的完全可以從白銀做回黃金，甚至于做到鉆石，當(dāng)然不是所有的企業(yè)，是看你這個(gè)企業(yè)做得好不好，如果做不好，你可能更快的進(jìn)入了青銅，進(jìn)入了爛鐵，所以我覺(jué)得這個(gè)本身就對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，我認(rèn)為有很多的創(chuàng)新工作可以做，空間還是很大的。

　　針對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，有一個(gè)重要的改變，我覺(jué)得新的思維模式會(huì)改變房地產(chǎn)傳統(tǒng)的盈利公式。傳統(tǒng)的盈利公式是什么呢？房地產(chǎn)大家都很熟悉，銷(xiāo)售收入減掉所有的成本，減掉稅就是利潤(rùn)，傳統(tǒng)的盈利公式是這樣的，我們所有的運(yùn)營(yíng)體系、運(yùn)營(yíng)制度、管理辦法是圍繞這樣的公式打造的。如果說(shuō)未來(lái)我們還這么做，會(huì)怎么樣呢？就是剛才黎總講到的，會(huì)有瓶頸出現(xiàn)，生意越來(lái)越難做，成本越來(lái)越高，收益越來(lái)越低，我們要和互聯(lián)網(wǎng)連起來(lái)的話，就會(huì)改變這種盈利模式，將來(lái)會(huì)有很多增值的服務(wù)或者新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　奧園在今年1月份已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略的發(fā)布會(huì)，針對(duì)奧園如何開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行整體的系統(tǒng)工作安排。我們會(huì)打造一個(gè)智愛(ài)生活平臺(tái)，我們叫AO智愛(ài)生活平臺(tái)，它從三個(gè)維度，從智能的工具，智慧的服務(wù)，到提供智愛(ài)生活空間。下面有三個(gè)模塊，和營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合的全網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)的模塊，有我們的AO智愛(ài)公寓、AO智愛(ài)商城、AO智愛(ài)商街，還有AO智愛(ài)街區(qū)，也是打造一個(gè)平臺(tái)，為我們的住戶(hù)和商戶(hù)提供一個(gè)很好的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。不僅僅是服務(wù)，還是協(xié)助他們能夠創(chuàng)造一個(gè)很開(kāi)放的、很時(shí)尚的、很個(gè)性化的生活。也和我們構(gòu)筑健康生活的理念結(jié)合在一起。我們總體來(lái)講是按照這樣一個(gè)思路來(lái)推進(jìn)有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)的。

　　黎振偉：楊總說(shuō)的創(chuàng)新我見(jiàn)證了，因?yàn)樯蟼€(gè)禮拜六他們做了一個(gè)論壇，他們做的公寓，提出AO智愛(ài)公寓，他已經(jīng)不是在做產(chǎn)品了，同時(shí)他也把租賃帶進(jìn)去，我們期待奧園創(chuàng)新的成效。

　　下一位嘉賓是彩生活的唐總。去年博鰲論壇潘軍主席介紹了彩生活，當(dāng)時(shí)大家都有一個(gè)很震撼的數(shù)據(jù)，我們的上市公司彩生活的市值已經(jīng)很快超過(guò)了母公司。剛才您談到要做好服務(wù)，但是現(xiàn)在消費(fèi)者面臨的問(wèn)題就是房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越貴，房子又有很多的問(wèn)題，您作為一個(gè)立志成為中國(guó)最大的社區(qū)家庭服務(wù)商，要做好這種輕資產(chǎn)的服務(wù)，我的開(kāi)發(fā)商怎么一起做好這個(gè)工作？因?yàn)槟墓竞芴貏e，您又是開(kāi)發(fā)商，又是服務(wù)商，這兩者間如何給我們正在要轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商提出一些好的建議？彩生活，包括花樣年這個(gè)企業(yè)，哪些東西是別人容易學(xué)到的，哪些東西是不容易學(xué)到的，哪些東西是必須要學(xué)的？

　　唐學(xué)斌：互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，我們要辯證地看問(wèn)題，最需要的一個(gè)東西實(shí)際上是要有入口?，F(xiàn)在房子蓋得差一點(diǎn)，我們認(rèn)為是一個(gè)不好的事情，但是另一方面也是一個(gè)好消息，因?yàn)闃I(yè)主他會(huì)不斷地找你，這樣你就有了一個(gè)平臺(tái)的入口。任何一個(gè)企業(yè)，如果說(shuō)要轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)+，一定要抓住我們的入口究竟在哪里。沒(méi)有入口，你就不會(huì)有平臺(tái)，你認(rèn)為這些業(yè)主都是你的用戶(hù)，實(shí)際上在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是錯(cuò)的，他跟你沒(méi)有任何關(guān)系，你只不過(guò)是他的一個(gè)看門(mén)的，只不過(guò)是他的一個(gè)掃地的而已，他不是你平臺(tái)的一個(gè)用戶(hù)。

　　彩生活打造的這個(gè)模式是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)模式，它需要有海量的用戶(hù)，需要把這些用戶(hù)從線下推到線上去，同時(shí)還要讓線上的服務(wù)和我們的業(yè)主有很高的黏性，讓他感興趣，成為他眾多的使用的平臺(tái)里面的一個(gè)，你才會(huì)有未來(lái)。所以這是彩生活致力于做的一個(gè)事情。作為房地產(chǎn)公司，我認(rèn)為首先它應(yīng)該改變?cè)瓉?lái)的建房子、賣(mài)房子，然后再去買(mǎi)地，再建房子，再賣(mài)房子這種方式，變成通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累用戶(hù)，也就是說(shuō)我們要從房子的設(shè)計(jì)、施工、交互、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，打造成一個(gè)留住用戶(hù)的體系。我們開(kāi)發(fā)的每一個(gè)用戶(hù)都是我們很尊貴的一個(gè)將來(lái)的資源，從這種方式去做的話，房地產(chǎn)就不是做加法，而是要做一個(gè)更大的乘法。

　　房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，哪些是容易學(xué)的？我覺(jué)得我們最容易學(xué)的是要把互聯(lián)網(wǎng)引入到工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中去。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該把它互聯(lián)網(wǎng)化。一個(gè)財(cái)務(wù)體系，難道一定要養(yǎng)這么多財(cái)務(wù)人員嗎？用互聯(lián)網(wǎng)可能你會(huì)少用很多財(cái)務(wù)。難道這些工程師、設(shè)計(jì)師都一定要我養(yǎng)嗎？也不一定，完全可以實(shí)現(xiàn)眾包的模式。這些我認(rèn)為是容易學(xué)的。學(xué)不到的是什么呢？太多的房地產(chǎn)公司不能生產(chǎn)海量的用戶(hù)，你說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一年開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平米，已經(jīng)很牛了，但是在海量用戶(hù)上，1000萬(wàn)平米也就10萬(wàn)個(gè)家庭，那還是非常小的數(shù)字?？赡芸梢詫W(xué)的，應(yīng)該說(shuō)也會(huì)有很大成果的一個(gè)事情，就是我們的房地產(chǎn)一定要+服務(wù)，你以后就不要簡(jiǎn)單地打折了，能不能和我們以后的消費(fèi)、社區(qū)的東西結(jié)合起來(lái)，形成一種新的商業(yè)模式，我認(rèn)為這個(gè)可能在一個(gè)小范圍之內(nèi)，也是可以有很大的成就的。

　　黎振偉：唐總給我們說(shuō)了幾個(gè)很關(guān)鍵的東西，有平臺(tái)還要有入口，所以有時(shí)候質(zhì)量差一點(diǎn)，也是一個(gè)入口。但我還是希望把房子做好一點(diǎn)，別搞得客戶(hù)總來(lái)投訴。想學(xué)花樣年也不容易，因?yàn)樗暮Ａ繑?shù)據(jù)不是一天就起來(lái)的，你們很早就在開(kāi)始做這些數(shù)據(jù)，也就是說(shuō)做中國(guó)最好的物業(yè)服務(wù)商還得有準(zhǔn)備，也不是說(shuō)我們每個(gè)人都能學(xué)彩生活去搞輕資產(chǎn)，其實(shí)每個(gè)行業(yè)都要整合，不是說(shuō)看得好我們就去做。

　　下一位嘉賓是來(lái)自新城控股的歐陽(yáng)總，您的新城控股是江蘇省最大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一說(shuō)到新常態(tài)的時(shí)候，我們馬上就遇到一個(gè)問(wèn)題，新常態(tài)要的不是要素發(fā)展，是要?jiǎng)?chuàng)新跟結(jié)構(gòu)發(fā)展，同時(shí)也不是以量為衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)新常態(tài)轉(zhuǎn)型中，作為江蘇省最大的開(kāi)發(fā)商，您怎么去解決從要素到結(jié)構(gòu)？從過(guò)去強(qiáng)調(diào)量現(xiàn)在回到質(zhì)，甚至是服務(wù)，請(qǐng)您給大家介紹一下你們企業(yè)的絲毫和一些正在實(shí)踐的東西。

　　歐陽(yáng)捷：主持人提出一個(gè)非常好的問(wèn)題，我們?cè)诳捶康禺a(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的大勢(shì)的時(shí)候，會(huì)聽(tīng)到很多觀點(diǎn)，昨天我們?cè)陂]門(mén)會(huì)上有一位老總，和我也是很好的朋友，他提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)很焦慮，開(kāi)發(fā)商都很焦慮，為什么焦慮？因?yàn)槲覀兊囊暰€太短，我們只是看到今年賣(mài)多少，這個(gè)季度賣(mài)多少，下個(gè)月賣(mài)多少。我們?nèi)狈﹂L(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念，我們?nèi)狈Υ髣?shì)的判斷。下午我有一個(gè)分享給大家，關(guān)于房地產(chǎn)的大勢(shì)。今天上午也有一些嘉賓已經(jīng)講過(guò)了。我們對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)的大勢(shì)有怎樣的判斷，在這種大師前提下，目前來(lái)看，規(guī)模依然很重要。唐總為什么要做海量數(shù)據(jù)？就是規(guī)模，房地產(chǎn)在未來(lái)的時(shí)代中間，我認(rèn)為還是要有規(guī)模取勝，有規(guī)模才有行業(yè)地位，有行業(yè)地位才有話語(yǔ)權(quán)，新城現(xiàn)在是全國(guó)百?gòu)?qiáng)的第20名，你沒(méi)有規(guī)模，很多人不跟你合作，如果你的排名掉下來(lái)了，供應(yīng)商找你的也少，跟著你的少了，銀行評(píng)級(jí)下來(lái)，政府不看重你，你還有什么資本呢？所以規(guī)模依然重要。不是說(shuō)萬(wàn)科不考核銷(xiāo)售簽約了它就不注重規(guī)模了，它更注重回款?；乜罹褪俏覀兏鼜?qiáng)調(diào)的質(zhì)量問(wèn)題?，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，過(guò)去是躺著掙錢(qián)的年代，應(yīng)該說(shuō)是高增長(zhǎng)時(shí)期，你做10個(gè)項(xiàng)目，10個(gè)項(xiàng)目賺錢(qián)?，F(xiàn)在的時(shí)代不一樣了，10個(gè)項(xiàng)目，5個(gè)賺錢(qián)，3個(gè)持平，2個(gè)虧損，所以整個(gè)凈利潤(rùn)水平是往下走的。怎么來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題？就必須要提高單盤(pán)的利潤(rùn)水平。所以現(xiàn)在很多企業(yè)都推出了合伙人制，新城也在做合伙人。合伙人制解決的問(wèn)題是什么呢？是大家把思想共識(shí)聚焦到同一個(gè)目標(biāo)上。舉個(gè)例子，我們這個(gè)吊燈，在售樓處有這個(gè)吊燈，原來(lái)是營(yíng)銷(xiāo)去買(mǎi)，買(mǎi)的時(shí)候這個(gè)吊燈可能是3萬(wàn)塊錢(qián)。但是以前沒(méi)人管，財(cái)務(wù)上不能提意見(jiàn)，成本上不能提意見(jiàn)，你提意見(jiàn)你去給我買(mǎi)更便宜的，所以大家提不了意見(jiàn)?，F(xiàn)在不一模一樣，你用合伙人制，大家都要跟投，跟投進(jìn)去的錢(qián)都要放在那個(gè)籃子里，我們?cè)谀暇╉?xiàng)目上實(shí)現(xiàn)了跟投，目前有1000萬(wàn)，所有的項(xiàng)目中層以上的人員全部跟投了。這個(gè)項(xiàng)目跟投下去之后，這個(gè)項(xiàng)目每天、每個(gè)月的動(dòng)態(tài)成本、動(dòng)態(tài)利潤(rùn)都能出來(lái)，出來(lái)之后，每個(gè)月你的獎(jiǎng)金池都跟動(dòng)態(tài)利潤(rùn)池掛鉤，每個(gè)老總的獎(jiǎng)金就跟這個(gè)獎(jiǎng)金池是掛鉤的。最后結(jié)果是什么呢？財(cái)務(wù)老總說(shuō)，我看到一個(gè)燈比你這個(gè)好，而且價(jià)格比你這個(gè)便宜，25000。營(yíng)銷(xiāo)老總說(shuō)，你看到在哪兒，我馬上去買(mǎi)。以前這是我的范圍，你侵犯了我的核心利益，現(xiàn)在不是，大家的目標(biāo)是一致的。所以項(xiàng)目合伙人解決了這個(gè)問(wèn)題。

　　但是這個(gè)問(wèn)題又會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的問(wèn)題，大家都在做這個(gè)的時(shí)候，我們的項(xiàng)目拿地的時(shí)候會(huì)遇到很大的問(wèn)題，因?yàn)槲覀兡玫氐某杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)比我們的建安成本多得多，而且它的彈性是非常大的，對(duì)我們的目標(biāo)利潤(rùn)成本影響是非常重要的。在這種情況下，到底這個(gè)地拿還是不拿，拿到什么程度，非常重要?，F(xiàn)在我們看到很多地方政府推出的地，地價(jià)一直攀升，在這樣情況下，我們的地價(jià)已經(jīng)抵到喉嚨口了，大家把地價(jià)測(cè)評(píng)下來(lái)，這個(gè)地就不能拿，到最后，我們發(fā)現(xiàn)很多實(shí)行合伙人制的企業(yè)，未來(lái)它的規(guī)模就會(huì)下來(lái)，至少增速會(huì)下來(lái)，這是我們目前面臨的一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。

　　盡管有這種挑戰(zhàn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)還是必須要提高你的質(zhì)量，必須要做出盈利，必須要給投資人做出回報(bào)，這是我們要采取的一個(gè)方面?，F(xiàn)在很多企業(yè)都把目標(biāo)利潤(rùn)、銷(xiāo)售回款作為考核的第一指標(biāo)和第二指標(biāo)，這就強(qiáng)化了我們的質(zhì)量。與此同時(shí)我們還在推出一些創(chuàng)新，還要推出一些與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的創(chuàng)新，比如說(shuō)我們的帶客通，通過(guò)帶客通把客戶(hù)吸引過(guò)來(lái)，越是好的城市，你的帶客通的效率越高，因?yàn)楹苋菀状蛟烊堑膫鞑ァＡ硗馕覀円苍谕瞥鲆恍┥虡I(yè)的APP，通過(guò)商業(yè)APP把我們新城打造的吾悅廣場(chǎng)打造成行業(yè)中的先進(jìn)地位。甚至我們還利用APP系統(tǒng)實(shí)行5公里免費(fèi)配送，這與電商的模式就完全一樣。所以我們利用所有的互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新，可以把我們現(xiàn)在做的商業(yè)項(xiàng)目新城吾悅廣場(chǎng)提升到行業(yè)中創(chuàng)新的領(lǐng)先地位。

　　黎振偉：歐陽(yáng)總談的東西是一個(gè)所有企業(yè)都面對(duì)的，規(guī)模很重要。但是今天我覺(jué)得一個(gè)很重要的調(diào)整就是，過(guò)去我們是從規(guī)模要效益，要利潤(rùn)，今天我們是要從效益和效率里面要規(guī)模，這個(gè)轉(zhuǎn)變是很重要的。如果沒(méi)有效益、效率做前提，規(guī)模就是沒(méi)有意義的。這是我們今天要面臨的改變，但是這個(gè)改變不容易，確實(shí)對(duì)很多企業(yè)是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)轉(zhuǎn)型。

　　下一位嘉賓是李戰(zhàn)洪，李總是我們這個(gè)行業(yè)里很具有思考，同時(shí)也很有危機(jī)感的一位企業(yè)家，我們注意到李總這兩年的轉(zhuǎn)型，他從金科地產(chǎn)到新鷗鵬，我相信李總不是為了謀求一個(gè)更好的職位，他其實(shí)就是要謀求突破和創(chuàng)新。我們這里不評(píng)價(jià)企業(yè)，但是從李總您這個(gè)轉(zhuǎn)型，您怎么去看這個(gè)創(chuàng)新？而且這對(duì)企業(yè)的創(chuàng)新的瓶頸我們又怎么突破？

　　李戰(zhàn)洪：這又問(wèn)到我半年多之前的一個(gè)選擇，其實(shí)當(dāng)時(shí)有一個(gè)思考，就是所謂的新常態(tài)，往往會(huì)走到一個(gè)誤區(qū)里面，過(guò)去輕易的成功，或者巨大的成功，往往會(huì)成為我們未來(lái)發(fā)展的障礙，所以這個(gè)時(shí)候我們要勇于創(chuàng)新、主動(dòng)變革，才會(huì)突破障礙，把自己不斷地帶到未來(lái)。所以基于這個(gè)思考，再考慮到行業(yè)的趨勢(shì)，在過(guò)去的企業(yè)里面，從融創(chuàng)到金科，在企業(yè)里面也發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不是最大的優(yōu)勢(shì)了，很多優(yōu)勢(shì)都不存在了，趨勢(shì)才是最大的優(yōu)勢(shì)，所以把握行業(yè)的趨勢(shì)才最重要。反思中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，從1998年開(kāi)始以來(lái)，后來(lái)所有的開(kāi)發(fā)商在中國(guó)房地產(chǎn)的土壤里面，沒(méi)有一個(gè)全能冠軍，包括我們卓越100榜里面的企業(yè)，沒(méi)有一個(gè)全能冠軍，都是依靠奪取單項(xiàng)冠軍來(lái)求生存、謀發(fā)展的?；谶@個(gè)思考，就選擇了我現(xiàn)在所在的新鷗鵬。為什么選擇它？我又想起魯迅的一句話，“世界上本來(lái)就沒(méi)有路，走的人多了就有了路”。其實(shí)這一塊已經(jīng)走到了紅海，如何選擇藍(lán)海呢？我把魯迅的那句話改一下“世界上本來(lái)就有路，走的人多了就沒(méi)有了路”，所以選擇新鷗鵬是什么呢？我在廣州華南理工大學(xué)工作了11年，然后做地產(chǎn)又做了十幾年，新鷗鵬是一個(gè)什么樣的企業(yè)？新鷗鵬是一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，下面有兩個(gè)集團(tuán)，一個(gè)是教育集團(tuán)，一個(gè)是地產(chǎn)集團(tuán)，它的教育集團(tuán)現(xiàn)在已經(jīng)有兩所全日制大學(xué)，要經(jīng)過(guò)高考的，還有5所中學(xué)，我們的一所中學(xué)已經(jīng)連續(xù)14年在大重慶中考第一名，還有31所幼兒園，還有國(guó)際班，它自己的國(guó)際班的高中的學(xué)生，百分之百地進(jìn)入世界50強(qiáng)的大學(xué)。2/3的學(xué)生能夠進(jìn)入世界20強(qiáng)的大學(xué)。用一句話來(lái)說(shuō)，新鷗鵬的教育比地產(chǎn)做得好，新鷗鵬集團(tuán)是中國(guó)500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)里面排名第392位。另外一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)5年排在中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)里面。教育+地產(chǎn)，新鷗鵬是做得最好的，所以就選擇了一條藍(lán)海的路線，而且是未來(lái)的趨勢(shì)，文、教、衛(wèi)是中國(guó)地產(chǎn)很少進(jìn)入的，所以我們選擇了教育這條路。

　　黎振偉：李總說(shuō)的創(chuàng)新，他選擇的不是企業(yè)，而是趨勢(shì)，如果這個(gè)企業(yè)抓住趨勢(shì)，當(dāng)然就是一個(gè)好企業(yè)，下午經(jīng)理人的對(duì)話中我們可以更多的溝通。

　　下一位嘉賓是萊蒙地產(chǎn)的鐘總。今年房地產(chǎn)最難的就是綜合體、商業(yè)地產(chǎn)，我們公司也為你們?cè)谀喜哪莻€(gè)巨大的綜合體做服務(wù)，其實(shí)銷(xiāo)售挺難的。同事問(wèn)我這個(gè)應(yīng)該怎么辦，我說(shuō)這個(gè)其實(shí)不能光靠銷(xiāo)售解決，一定要跟開(kāi)發(fā)商一起創(chuàng)新。我就一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，萊蒙地產(chǎn)在未來(lái)的創(chuàng)新中，在互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊下，如何做創(chuàng)新的綜合體，改變困局？

　　鐘輝紅：我說(shuō)幾個(gè)觀點(diǎn)，第一個(gè)就是剛才朱會(huì)長(zhǎng)、陳教授、巴教授都說(shuō)過(guò)的，就是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的未來(lái)，包括也要走規(guī)模。實(shí)際上我在全國(guó)做投資和做洽談的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多的中型的房地產(chǎn)公司其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了地產(chǎn)被查封等等很多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，我覺(jué)得雖然是一個(gè)樂(lè)觀的宏觀的狀態(tài)，但是我們還要審視自己企業(yè)內(nèi)部的情況。別說(shuō)躺著賺錢(qián)的時(shí)代沒(méi)有了，就算站著賺錢(qián)也沒(méi)了，得跑著賺錢(qián)。對(duì)于大部分中型企業(yè)來(lái)講，我們也要考慮未來(lái)的變化和創(chuàng)新。未來(lái)的創(chuàng)新，如果說(shuō)把我們?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)的行業(yè)變成X，要變革的方向是Y的話，我們的方向有幾種，X-Y是做一些輕資產(chǎn)的東西，還有X+Y，或者是X和Y等等不同的方向，在這樣的方向上，萊蒙從2013年中的時(shí)候就提出了守住紅海，要?jiǎng)?chuàng)藍(lán)海的戰(zhàn)略，在我們的地產(chǎn)方面也做了很多的內(nèi)容，營(yíng)銷(xiāo)手段也是變化很多，在南昌的一個(gè)綜合體總量在30萬(wàn)平方米的時(shí)候，我們也想到通過(guò)一個(gè)O2O的平臺(tái)，通過(guò)一個(gè)娛樂(lè)mall，打造包括文化、娛樂(lè)、休閑為主的一個(gè)Mall的概念，我們也在往這個(gè)方向走。因?yàn)槿R蒙那么多年一直堅(jiān)持品質(zhì)地產(chǎn)、品位生活的理念，我也希望我們坐在的一些中型的企業(yè)，雖然未來(lái)我們不能成為一片森林，但是我希望通過(guò)我們的創(chuàng)新，通過(guò)我們的X+Y，或者是XY等等方式，能夠在森林里面成為一個(gè)茁壯的大樹(shù)，我希望我們?nèi)R蒙能夠做到，大家也能做到。

　　黎振偉：下一位是來(lái)自SAP中國(guó)區(qū)聯(lián)席總經(jīng)理郝旭東先生，我看到你們是全球第一的管理軟件的公司，你們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)是很有研究的。你面對(duì)這么多開(kāi)發(fā)商企業(yè)，他們?cè)谵D(zhuǎn)型的過(guò)程中如何跟互聯(lián)網(wǎng)+結(jié)合，而不是把自己變成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，您有什么好的建議？

　　郝旭東：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)耳熟能詳了，非常的火爆，其實(shí)這個(gè)概念并不新，從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的角度，數(shù)字化、互聯(lián)化已經(jīng)是企業(yè)生存的一個(gè)空間的新的維度，掌握了數(shù)字化，掌握了互聯(lián)化，他就在一個(gè)高維的世界，掌握不了他就在一個(gè)低維的世界。在高維世界的可以很容易向低維世界發(fā)起進(jìn)攻，在低維世界的很難理解高維世界的做法。

　　SAP從數(shù)字化的角度把全球的商業(yè)分成26個(gè)行業(yè)，坦率地講，我們做過(guò)比對(duì)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的程度在26個(gè)行業(yè)中排名倒數(shù)第一和倒數(shù)第二，跟農(nóng)業(yè)處在同一個(gè)級(jí)別。舉個(gè)例子，我們各位老總，你們看看自己的企業(yè)，我需要一個(gè)報(bào)表的話，多長(zhǎng)時(shí)間能及時(shí)地拿到？拿到了這個(gè)報(bào)表，你相不相信這中間的成本的數(shù)字？你的企業(yè)的端到端的流程是不是可以打破信息的孤島，打破部門(mén)墻的障礙，實(shí)現(xiàn)流程的暢通？我們?nèi)ツ曜隽艘粋€(gè)調(diào)查，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化的投入占營(yíng)收的占比大概是萬(wàn)分之三到萬(wàn)分之五。我們最窮的行業(yè)零售業(yè)，它的平均凈利潤(rùn)1%，中國(guó)的零售業(yè)是千分之五到1%的投入，一流的企業(yè)達(dá)到7%。全球的零售業(yè)的平均IT的投入是5%到7%。

　　在過(guò)去這些年，我們?cè)谛畔⒒耐度肷闲枰a(bǔ)很多的課，但是現(xiàn)在有一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，我們可以利用互聯(lián)化，利用數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)一個(gè)跨越式的發(fā)展。如何來(lái)做呢？今天我看談的更多的是趨勢(shì)，SAP的觀點(diǎn)是說(shuō)，不管是黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，我們的企業(yè)可以以不變應(yīng)萬(wàn)變。這個(gè)以不變應(yīng)萬(wàn)變的變化，就是我們要做內(nèi)外兼休，練好內(nèi)外的數(shù)字化的功。內(nèi)功就是我把企業(yè)做到降本增效，精細(xì)化的管理，管控風(fēng)險(xiǎn)，管控成本，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)的規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的規(guī)范化。光有內(nèi)功不夠，還要有外功，外功就是以客戶(hù)為中心，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的洞察，知道我的客戶(hù)在哪里，建立客戶(hù)的忠誠(chéng)度，加強(qiáng)跟客戶(hù)的黏度，利用互聯(lián)網(wǎng)化的一些輕量級(jí)的移動(dòng)的應(yīng)用，O2O、社交媒體、全員經(jīng)濟(jì)，這樣內(nèi)外結(jié)合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外兼休，才能立于不敗之地。不管是黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，黃金時(shí)代我們攻城略地，白銀時(shí)代我們實(shí)現(xiàn)兼并整合，修煉內(nèi)功，我想這是王者之道。

　　黎振偉：郝總給我的這個(gè)數(shù)字我很驚訝，我們的信息化這么發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的IT投資才萬(wàn)分之三。未來(lái)我們?cè)谶@方面還有巨大的空間，我想也許不需要為減少的銷(xiāo)售擔(dān)心，應(yīng)該為我們行業(yè)有巨大的改善的空間而振奮。

　　我們這一輪的對(duì)話最后請(qǐng)每位嘉賓以一句話結(jié)束我們這個(gè)對(duì)話。怎么創(chuàng)新？萬(wàn)眾創(chuàng)新。

　　楊忠：我覺(jué)得在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)推進(jìn)的過(guò)程中，企業(yè)戰(zhàn)略里面，合作、開(kāi)放、共贏的心態(tài)至關(guān)重要。

　　唐學(xué)斌：房地產(chǎn)應(yīng)該由生產(chǎn)房子變成生產(chǎn)用戶(hù)。

　　歐陽(yáng)捷：未來(lái)的市場(chǎng)蛋糕越來(lái)越小，企業(yè)如何脫穎而出，我覺(jué)得關(guān)鍵還是要在效率和創(chuàng)新下功夫。

　　郝旭東：面對(duì)數(shù)字化、互聯(lián)化的趨勢(shì)，不要迷信，也不要恐懼，我們踏踏實(shí)實(shí)地從現(xiàn)在開(kāi)始，用開(kāi)放的心態(tài)，用創(chuàng)新的做法，快速的迭代。

　　鐘輝紅：不要用開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)理念去研究創(chuàng)新業(yè)務(wù)的落地，選準(zhǔn)方向要毫不猶豫地落地，因?yàn)槿绻悛q豫就一定死，毫不猶豫地往前還有可能活。

　　李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)利用好東宮西宮，東宮是金融，西宮是互聯(lián)網(wǎng)。

　　黎振偉：改變思維、淡定從容，面向互聯(lián)網(wǎng)，謝謝各位嘉賓。

　　主持人：感謝各位嘉賓的精彩對(duì)話。2015觀點(diǎn)年度論壇主題討論會(huì)到此暫告一段落，下面進(jìn)入今天上午論壇的最后一個(gè)環(huán)節(jié)：2015觀點(diǎn)年度論壇形勢(shì)討論會(huì)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連，一損皆損，一榮皆榮。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期中，房地產(chǎn)會(huì)是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要力量，但在下行的悲觀預(yù)期中，龐大需求從何處釋放？2015觀點(diǎn)年度論壇形勢(shì)討論會(huì)的主題就是：房地產(chǎn)“被通縮”了嗎？

　　我們先請(qǐng)出對(duì)話的主持嘉賓：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生，掌聲有請(qǐng)巴曙松先生。接下來(lái)，請(qǐng)對(duì)話嘉賓上臺(tái)，他們是：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生；五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生；瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生；中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)執(zhí)行主席梁上燕女士；信和置業(yè)有限公司中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理韓利民先生。

　　有請(qǐng)巴曙松先生，為我們開(kāi)啟今天這場(chǎng)2015觀點(diǎn)年度論壇形勢(shì)討論會(huì)，對(duì)話時(shí)間是45分鐘，謝謝。

　　巴曙松：我們還是按原定的日程，12點(diǎn)40結(jié)束。我看了一下這上面的題目，說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)目前這個(gè)狀況怎么辦，提了分議題一、分議題二、分議題三，我想也就別說(shuō)那么多了，因?yàn)榫桶雮€(gè)小時(shí)時(shí)間，臺(tái)上都是很有見(jiàn)地的專(zhuān)家，我們就直接說(shuō)，你作為所在領(lǐng)域的專(zhuān)家，你給業(yè)界的同仁提兩個(gè)建議，怎么辦？具體的簡(jiǎn)單論證一下，講一輪之后，我再看哪幾個(gè)共性比較高，再做第二輪的討論，基本就可以結(jié)束了。

　　首先請(qǐng)我們大家非常尊重的陳淮教授說(shuō)怎么辦。我覺(jué)得他是我見(jiàn)過(guò)的為數(shù)不多的跟我最欽佩的美國(guó)的金融家格林斯潘有類(lèi)比的，格林斯潘講話很不容易聽(tīng)懂，他有一句非常有名的話：如果你認(rèn)為你聽(tīng)懂了我的意思，那你一定是誤會(huì)了我的意思。所以今天我想請(qǐng)陳淮教授清晰地給大家講一下，今年我們業(yè)界怎么辦，兩個(gè)藥方，以及它的原因。

　　陳淮：謝謝巴教授的高抬，我是十年來(lái)第一次高度贊揚(yáng)巴教授的觀點(diǎn)，他剛才講了房地產(chǎn)+、互聯(lián)網(wǎng)+，并且在他的演講中還講到了二手房市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)，實(shí)際上二手房市場(chǎng)是我們?cè)谶^(guò)去10年來(lái)增量住房配置為主的市場(chǎng)發(fā)育到一個(gè)階段以后的自然過(guò)程，它需要住房存量資源和住的人之間有一個(gè)二次重新配置。剛才巴曙松教授講怎么結(jié)合，這很容易，賣(mài)摩托車(chē)的都有一個(gè)以舊換新，他的舊摩托車(chē)哪兒去了？賣(mài)電腦、賣(mài)空調(diào)以舊換新，他們收回去干嗎了？自然加速的開(kāi)發(fā)商的辦法恐怕就是互聯(lián)網(wǎng)+。另外以舊換新自然需要和金融、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，和重新優(yōu)化選擇的很多技術(shù)手段結(jié)合。我想今年怎么辦這件事上，恐怕沿著原來(lái)的蓋新房的老路子確實(shí)是到了一個(gè)轉(zhuǎn)型的階段了，今后的市場(chǎng)務(wù)必重視巴教授所說(shuō)的，是一個(gè)二次重新配置的資源市場(chǎng)快速發(fā)展壯大的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中帶動(dòng)新房發(fā)展。

　　至于說(shuō)我們今天說(shuō)的題目，“被通縮”，還有巴曙松非要問(wèn)2015怎么辦，這里多少有一些誤解。通脹、通縮是一個(gè)短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的概念，今年上半年通縮，下半年不一定通縮，今年、明年有通縮的趨勢(shì)，在未來(lái)5到8年過(guò)程中可能是通脹。

　　巴曙松：后面我又聽(tīng)不懂了。

　　陳淮：這個(gè)聽(tīng)不懂的，我到時(shí)候再解釋。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是一個(gè)中長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程，中國(guó)的城市化進(jìn)程才是剛剛拉開(kāi)帷幕，走到上半場(chǎng)，我想不必在意通脹、通縮的概念。至于巴曙松教授曾經(jīng)告訴我說(shuō)，為什么我們建設(shè)部的專(zhuān)家老被媒體炒，國(guó)務(wù)院發(fā)展中心的巴教授從來(lái)不被媒體炒呢？他說(shuō)因?yàn)槲抑v的他們從來(lái)聽(tīng)不懂。他講的這一套數(shù)據(jù)，從來(lái)記者聽(tīng)不懂，所以他很高明，他和格林斯潘或者是其他的這些專(zhuān)家都有類(lèi)似之處，你聽(tīng)懂了就聽(tīng)錯(cuò)了。

　　對(duì)于藥方，沒(méi)有更好的藥方，我剛才的演講中已經(jīng)講到，我們可能面對(duì)一個(gè)沒(méi)有政策，但是殘酷的優(yōu)勝劣汰，活下去，找到活路，進(jìn)化，才是最重要的?？寺〖夹g(shù)是一個(gè)高科技，但是克隆技術(shù)在生物領(lǐng)域最大的致命缺陷是克隆的生物體是不會(huì)進(jìn)化的，因?yàn)樗幕虿粫?huì)變異。希望我們的開(kāi)發(fā)商成為一個(gè)不斷快速變異的群體。

　　巴曙松：說(shuō)得有點(diǎn)悲壯，但是我想主要是兩條，一個(gè)是二手房，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)。

　　蔡會(huì)長(zhǎng)也是多次參加觀點(diǎn)論壇的嘉賓，從廣州看全國(guó)，給開(kāi)發(fā)商朋友兩條建議。

　　蔡穗聲：從廣東省的情況來(lái)看，今年肯定會(huì)抓住一個(gè)比較好的政策環(huán)境，加快庫(kù)存的消化。我算了一下，現(xiàn)在我們的待銷(xiāo)面積大概相等廣東一年銷(xiāo)售面積的50%左右，所以我覺(jué)得這個(gè)是應(yīng)該可以抓緊進(jìn)行的。第二個(gè)，從中長(zhǎng)期考慮，我們不能夠把住宅建設(shè)，買(mǎi)地、賣(mài)地、銷(xiāo)售這個(gè)鏈條不斷地循環(huán)下去，應(yīng)該有更多的考慮，比如說(shuō)從住宅方面來(lái)說(shuō)，從住宅建設(shè)銷(xiāo)售，我們逐步轉(zhuǎn)向到住宅的服務(wù)業(yè)。也是你們兩位大家所講到的二手房的銷(xiāo)售，以及到彩生活的居家服務(wù)，我覺(jué)得都是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)很重要的方向?；氐椒康禺a(chǎn)的本意上來(lái)說(shuō)，就是服務(wù)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不是第二產(chǎn)業(yè)，不是制造業(yè)。另外一個(gè)，我們從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該更多地關(guān)注住宅以外的更多的行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展，比如說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)、年輕人創(chuàng)業(yè)的那些公寓等等，以及到更廣闊的范圍，旅游、休閑、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、教育等等，都是我們?cè)趪L試的方向，這方面廣東房地產(chǎn)業(yè)界有很多的經(jīng)驗(yàn)，逐步地提供出來(lái)，我們正在歸納總結(jié)。

　　巴曙松：非常好，建議觀點(diǎn)專(zhuān)門(mén)做一起專(zhuān)刊，我想他不僅提了兩個(gè)建議，還奉送了一條建議：第一，趕快把庫(kù)存清理，按照目前的速度需要5個(gè)月。第二，確立自己是服務(wù)業(yè)的這么一個(gè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)移。奉送的建議是要疊加一些文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些新的因素。我們不是搞磚頭+水泥，我們除此之外，房地產(chǎn)界還可以做其它的要素，做其它的事情，這是2+1的建議。

　　五礦建設(shè)的何總也是在一線打拼的，我們聽(tīng)聽(tīng)何總，或者你對(duì)你公司下一步的戰(zhàn)略設(shè)想，以及對(duì)同業(yè)有什么建議。

　　何劍波：今天上午聽(tīng)了很多專(zhuān)家都說(shuō)了對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)的看法，作為在一線的企業(yè)來(lái)說(shuō)，我的觀點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)并不是那么悲觀，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不管中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在什么樣的階段，現(xiàn)在可能還是處在一個(gè)中等偏上國(guó)家的階段，也許過(guò)20年之后，成為一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家水平了，像美國(guó)這樣它也需要房地產(chǎn)，而且衣食住行，住是人類(lèi)社會(huì)的一個(gè)基本的需求，中國(guó)這么大，人口這么多，這個(gè)市場(chǎng)是存在的。但是現(xiàn)在為什么大家很悲觀呢？我認(rèn)為主要的問(wèn)題還是市場(chǎng)失衡。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是供大于求，在過(guò)去幾年里面，房地產(chǎn)賺錢(qián)太容易，進(jìn)入的資本太多，同時(shí)地方政府賣(mài)地太多。我們現(xiàn)在能看到一二三線城市，為什么各個(gè)城市表現(xiàn)不一樣？其實(shí)一線城市就是因?yàn)樗鼪](méi)地可賣(mài)了，所以它供需失衡的情況就沒(méi)那么嚴(yán)重。三線城市有大量的地在擴(kuò)張，在賣(mài)地，所以這個(gè)供求失衡是最嚴(yán)重的。所以現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)處在失衡再平衡的階段。這樣的情況在過(guò)去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程每，其實(shí)每?jī)扇昃陀幸淮?，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，尤其很多都是民間資本、社會(huì)資本進(jìn)入的行業(yè)來(lái)說(shuō)，只要是它市場(chǎng)化的機(jī)制發(fā)揮作用，它就能夠?qū)崿F(xiàn)自我的調(diào)節(jié)和再平衡。所以對(duì)這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為是一個(gè)階段性的。

　　另外一個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)是不是現(xiàn)在就非常低靡，非常困難呢？其實(shí)也不然。我們跟其它行業(yè)比較一下，包括制造業(yè)，這些行業(yè)的利潤(rùn)率可能只有3%、5%，而我們的毛利率可能最低也有20%多，凈利率根據(jù)上市公司公布的數(shù)據(jù)，都有10%，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，已經(jīng)比別人的日子好過(guò)很多了。

　　第三，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)特殊性，它不像制造業(yè)，它如果出現(xiàn)一個(gè)停滯或者失衡的情況，它的很多產(chǎn)能可能就報(bào)廢了。鋼鐵廠一旦生產(chǎn)出來(lái)了，它的高爐是不能停的，還有很多制造業(yè)，它的機(jī)器設(shè)備，可能升級(jí)換代之后，原來(lái)的就成廢鐵了。但是房地產(chǎn)不一樣，土地始終還是有價(jià)值的。所以從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我對(duì)這個(gè)行業(yè)并不悲觀。

　　怎么去做呢？我們最近一年也是在積極關(guān)注，也做了很多的事情，我覺(jué)得一個(gè)是城市的二手房市場(chǎng)，這是應(yīng)該去做的。過(guò)意不去的擴(kuò)張是一個(gè)簡(jiǎn)單的復(fù)制，從一線到二線到三線，是一個(gè)漣漪式的往外擴(kuò)展?，F(xiàn)在應(yīng)該尋找一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)，就是二手房和舊房的改造?，F(xiàn)在有很多資金都在往里面投，我們也接觸很多基金，包括北京、上海很多樓，它可能原來(lái)是一個(gè)商業(yè)樓，他把它買(mǎi)下來(lái)改成一個(gè)公寓，或者原來(lái)是一個(gè)檔次很低的樓，經(jīng)過(guò)重新包裝之后，提升它的價(jià)值，這里面有很多的價(jià)值。另外一個(gè)就是從產(chǎn)品提供者向服務(wù)這方面去發(fā)展。過(guò)去我們可能缺少手段，實(shí)際上這兩年互聯(lián)網(wǎng)快速的發(fā)展之后，我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，尤其是由單純的產(chǎn)品提供者轉(zhuǎn)向產(chǎn)品和服務(wù)的雙重提供者，給我們提供了很多技術(shù)性的支持，而且我們已經(jīng)看到了一些成功的案例，我認(rèn)為這個(gè)題目非常大，這個(gè)過(guò)程剛剛才開(kāi)始。雖然花樣年彩生活做得很好，已經(jīng)先走一步了，但我相信新的需求，新的行業(yè)，或者新的模式還會(huì)層出不窮，房地產(chǎn)企業(yè)都可以探索。

　　巴曙松：本來(lái)按照規(guī)則可以打斷你的，因?yàn)槟懔诉@么多，但是你講得很好，我又不忍打斷。

　　總結(jié)一下，從行業(yè)的周期來(lái)看，行業(yè)發(fā)展有起有落，在落的階段，你該做什么做什么，強(qiáng)化管理，等到經(jīng)濟(jì)周期起的時(shí)候，還有你的好日子過(guò)，只不過(guò)這個(gè)時(shí)候要做好你該做的事情。跟其它行業(yè)比，我們過(guò)得還不錯(cuò)。從你的建議來(lái)看，也是從二手房和互聯(lián)網(wǎng)這一塊來(lái)說(shuō)，從房地產(chǎn)企業(yè)家的角度論證了正在看微信的陳淮教授的觀點(diǎn)。確實(shí)我在紐約住的這一年多，我就經(jīng)常跟他們有些地產(chǎn)商，包括市政廳的人聊，我說(shuō)你們停車(chē)太難了，我住在郊區(qū)，有國(guó)內(nèi)來(lái)了朋友請(qǐng)我吃飯，紐約的物價(jià)又不是太貴，吃個(gè)牛排二三十塊，我開(kāi)個(gè)車(chē)過(guò)華盛頓橋收我16塊，我在曼哈頓停個(gè)車(chē)，停兩個(gè)小時(shí)四五十塊，我說(shuō)還不如你到我這里來(lái)，我請(qǐng)你吃飯。怎么停車(chē)這么難，車(chē)位這么少？他說(shuō)一個(gè)很重要的原因，這個(gè)島建了一兩百年，為什么那些房子還能那么舒服，就是不斷地維護(hù)、更新、改造，增加新的元素，所以看到那個(gè)外面好像很舊，進(jìn)去一看，里面什么時(shí)代該有的都有。這個(gè)題材如果展開(kāi)看，還是可以做的。謝謝何總。

　　接下來(lái)一位坐在那里很?chē)?yán)肅的在思考的就是在國(guó)際國(guó)內(nèi)都很熟悉的，在國(guó)際貨幣基金，包括我們國(guó)內(nèi)都很熟悉，長(zhǎng)期有很豐富研究成果的，我跟他也幾次參加過(guò)總理、國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的座談會(huì)，那不容易的，外資的研究人員參加總理的座談會(huì)，說(shuō)明沒(méi)有把他當(dāng)外人。我們有請(qǐng)沈建光博士談?wù)?，你從宏觀角度看，該怎么辦？?jī)蓚€(gè)建議。

 　　沈建光：謝謝巴老師的介紹，因?yàn)楦魑辉谧亩际琴Y深的房地產(chǎn)專(zhuān)家。我從宏觀層面上提兩點(diǎn)，也是我剛剛從國(guó)務(wù)院發(fā)展高層論壇回來(lái)的兩點(diǎn)感受，其中我聽(tīng)了周小川行長(zhǎng)的演講，跟房地產(chǎn)行業(yè)特別有關(guān)系，我想跟大家分享一下。

　　他講到的中國(guó)今年要爭(zhēng)取加入國(guó)際貨幣基金組織的特別提款權(quán)，如果加入，就意味著成為一個(gè)國(guó)際儲(chǔ)備貨幣，今年要達(dá)到資本項(xiàng)基本可兌換，就是基本上人民幣要成為一個(gè)國(guó)際貨幣，這是我聽(tīng)到最激進(jìn)的，從央行行長(zhǎng)的一個(gè)最開(kāi)放的宣布。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)很重要的影響。第一，如果資本項(xiàng)能真的像周行長(zhǎng)講到的基本可以開(kāi)放的話，意味著國(guó)內(nèi)和國(guó)外的兩個(gè)資本市場(chǎng)要很大程度上更進(jìn)一步融合。我們知道海外的利率是非常低的，國(guó)內(nèi)利率非常高，這兩個(gè)資本管制如果放開(kāi)的話，包括他提到金融市場(chǎng)的放開(kāi)，意味著中國(guó)今年到明年的融資成本會(huì)有大幅下降。我也是這么判斷的，我記得去年在博鰲論壇上我當(dāng)時(shí)也判斷，9月份的時(shí)候降準(zhǔn)、降息是很快可以看到的，后來(lái)都發(fā)生了。今年我覺(jué)得融資成本的下降，我很認(rèn)同何總講的，我們沒(méi)有必要太悲觀，我們知道去年的融資成本非常高，制造業(yè)通縮，但是我們的利率水平可能是全球所有的主要國(guó)家當(dāng)中最高的。如果我們的融資成本能大幅下降，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的支持，特別是對(duì)房貸，房貸利率去年我很吃驚，平均中國(guó)的房貸利率是7%，美國(guó)是2%到3%，全球都在1%到2%。我們的利率大幅下降，這是一個(gè)很大的利好。我覺(jué)得融資問(wèn)題接下來(lái)是一個(gè)很大的利好。第二，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一個(gè)很大的沖擊，可能就是周小川行長(zhǎng)講的，大力地鼓勵(lì)中國(guó)個(gè)人到海外投資。這一點(diǎn)還沒(méi)開(kāi)放，包括對(duì)外直接投資的開(kāi)發(fā)，允許中國(guó)公民到海外去買(mǎi)房子，這樣的話，其實(shí)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，不僅是國(guó)內(nèi)發(fā)展的機(jī)遇，還是一個(gè)海外擴(kuò)張，可能有很多的機(jī)會(huì)。我住在香港，也經(jīng)常去倫敦、紐約，我就注意到，最近綠地、萬(wàn)達(dá)在倫敦搞了幾個(gè)樓盤(pán)，在國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售非?；鸨ňG地在紐約也有一個(gè)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在居民在海外投資的限制的放開(kāi)，可能會(huì)使大家有熱情到海外投資。畢竟中國(guó)的房地產(chǎn)商對(duì)中國(guó)人的需求是最了解的，這樣可能是一個(gè)新的機(jī)會(huì)。

　　巴曙松：謝謝沈博士，我覺(jué)得他的幾個(gè)判斷非常有價(jià)值：第一，房地產(chǎn)最壞、最難熬的時(shí)候過(guò)去了，你說(shuō)中國(guó)的利率7%，我在上市銀行做過(guò)獨(dú)立董事風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)的主席，房地產(chǎn)商7%想從我這里借錢(qián)你想什么呢？綜合收益率沒(méi)到20%我根本就不會(huì)批。隨著整個(gè)的融資成本的下降，我們作為資金密集型行業(yè)，最難熬的時(shí)候應(yīng)該說(shuō)慢慢過(guò)去了，這也是一個(gè)比較謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。值得關(guān)注的就是從未來(lái)的大趨勢(shì)，要打開(kāi)視野來(lái)看，不僅僅看中國(guó)市場(chǎng)。我最近一年看到中國(guó)企業(yè)在曼哈頓買(mǎi)樓，它的直接收益可能是1%、2%，它有一個(gè)財(cái)務(wù)成本的置換，它找銀行借錢(qián)的時(shí)候利率才2%左右，國(guó)內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一個(gè)置換，這個(gè)是他自己才知道的。所以我覺(jué)得這是一個(gè)趨勢(shì)，要善用杠桿，善于控制財(cái)務(wù)成本，善于利用不同的融資渠道。第二，也有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的沖擊，對(duì)外投資的開(kāi)放，可能會(huì)使我們被抑制的一部分投資需求轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。好在現(xiàn)在投資需求實(shí)際上已經(jīng)很低了。謝謝沈博士。

　　接下來(lái)是梁上燕女士，她是房地產(chǎn)界大家都非常熟悉的，在營(yíng)銷(xiāo)策劃方面非常資深和有經(jīng)驗(yàn)。從幾個(gè)大的銷(xiāo)售的項(xiàng)目退出來(lái)這么一兩年，她到底在做什么，從她靜下來(lái)思考中國(guó)目前房地產(chǎn)面臨的困難該怎么做，出路在哪里，你有哪兩個(gè)建議給大家分享？

　　梁上燕：謝謝巴老師，首先巴老師今天上臺(tái)就說(shuō)了，梁上燕過(guò)去的業(yè)績(jī)不可能重復(fù)了，中國(guó)第一個(gè)大盤(pán)時(shí)代是1999年，剛好是廣州碧桂園，我操的盤(pán)，那時(shí)候中國(guó)開(kāi)始有了一大輪大盤(pán)時(shí)代，1000畝、2000畝、3000畝，那時(shí)候我們從量變到質(zhì)變。之后我們星河灣從一線城市到二線城市。從昨天下午的金融論壇到現(xiàn)在，還不到20個(gè)小時(shí)，大家就從昨天說(shuō)房地產(chǎn)繼續(xù)怎么做，沒(méi)錢(qián)，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)我們只是建筑工，我們只是建起房子之后，并沒(méi)有給予它功能。到今天上午的論壇，我相信大家回去之后就會(huì)真正思考房地產(chǎn)+什么，是房地產(chǎn)之間互相加，還是房地產(chǎn)加上互聯(lián)網(wǎng)。今天臺(tái)上嘉賓8個(gè)里面有2個(gè)金融專(zhuān)家，除了房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，還應(yīng)該是房地產(chǎn)+金融。而這個(gè)金融除了海外，我想國(guó)內(nèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)始。現(xiàn)在的城市化，所有城市都在發(fā)展，但是政府不會(huì)像過(guò)去一樣只求GDP，他們要GDP和政績(jī)同步進(jìn)行，這就給所有的二三線城鎮(zhèn)化發(fā)展，包括棚戶(hù)區(qū)的改造提出很多的要求。最近我接觸一些貴州的棚戶(hù)區(qū)的改造，還有地鐵沿線的發(fā)展，所有沿線發(fā)展，地鐵公司沒(méi)想通，十多年前我也是香港地鐵公司的顧問(wèn)，所有的地都是空下來(lái)的，以后軌道交通上面每一塊地可能都有30萬(wàn)到60萬(wàn)方，這里面的生活空間是怎么樣呢？還是像我們過(guò)去一樣水泥+鋼筋嗎？還是說(shuō)我們應(yīng)該從質(zhì)變到量變，又回歸到從量變到質(zhì)變？我們應(yīng)該是先有房子住，之后開(kāi)始講求質(zhì)量，有窗口，有小區(qū)，之后開(kāi)始向品質(zhì)改變。品質(zhì)改變之后，下一步是什么呢？就是今天我們很多人探討的，可能更多人在追求品位，從質(zhì)量到品質(zhì)到品位，只改變了一個(gè)字，但是帶來(lái)的改變是千差萬(wàn)別。我們不能再像過(guò)去二三十年一樣大干快上，如果這樣大干快上的思維帶到國(guó)外，就算我們以低成本拿到了更好的投資，但是我們?cè)谕饷嫒匀坏貌坏秸坡?，我們?cè)谥袊?guó)還在做著搬運(yùn)，如果從今天開(kāi)始，我們尊重地脈、人脈、文脈，做出獨(dú)特的特點(diǎn)，再加上互聯(lián)網(wǎng)金融，我覺(jué)得未來(lái)是一個(gè)全民金融的時(shí)代。因此對(duì)前景，我們應(yīng)該調(diào)整好自己的思維，真正的思維改變之后，拿出我們的行動(dòng)，仍然可以從白銀時(shí)代到一個(gè)更好的黃金時(shí)代，但這個(gè)時(shí)代不僅僅是在中國(guó)。就像我們的高鐵，把我們的好的經(jīng)驗(yàn)做出之后，我相信亞洲市場(chǎng)有很多我們的模式可以復(fù)制，再10年之后，非洲的市場(chǎng)是需要中國(guó)過(guò)去30年所摸索的經(jīng)驗(yàn)。所以我希望大家不是看在眼前的3年、5年，應(yīng)該從3年、5年一步，再到5年、10年一步，再到未來(lái)的15年到30年，這樣做的話，既對(duì)得起現(xiàn)在，也對(duì)得起未來(lái)。

　　巴曙松：謝謝梁總閉關(guān)幾年之后的思考。風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，國(guó)際在變，國(guó)內(nèi)在變，政商互動(dòng)博弈的格局在變，地方政府的訴求也在變。房地產(chǎn)商本來(lái)就是在夾縫中成長(zhǎng)起來(lái)的，適應(yīng)變化環(huán)境的一個(gè)群體，應(yīng)該說(shuō)我們這個(gè)群體不能因?yàn)檎f(shuō)過(guò)去賺了幾年順風(fēng)錢(qián)，忽然之間變得僵化了。房地產(chǎn)行業(yè)本身這種善變，適應(yīng)環(huán)境的基因不能丟，還要繼續(xù)拓展?？赡茏畛踬u(mài)的是低端的簡(jiǎn)易房，慢慢變成高端房，接下來(lái)就要順應(yīng)新的趨勢(shì)、新的環(huán)境，新的歷史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，找到我們的定位。如果說(shuō)今年觀點(diǎn)這個(gè)討論會(huì)有價(jià)值的話，我覺(jué)得就是大家?guī)缀豕餐|及了這個(gè)題目，不是在等待，而是開(kāi)始在思考新的環(huán)境的變化下我們?cè)趺崔k。

　　接下來(lái)是來(lái)自中原地產(chǎn)集團(tuán)的黎明楷主席，我在香港工作過(guò)7年，他是香港主導(dǎo)型的一個(gè)市場(chǎng)主體中介。大陸學(xué)習(xí)香港的很多，香港走過(guò)的道路，從起步、擴(kuò)張、泡沫破滅、幾次洗牌，應(yīng)該說(shuō)有這個(gè)完整的經(jīng)驗(yàn)，這是很寶貴的，而且中原在國(guó)內(nèi)也非?；钴S，又碰到相對(duì)的低谷期，或者叫軟著陸期，我們開(kāi)發(fā)商或者我們這個(gè)行業(yè)該干什么？?jī)蓷l，請(qǐng)黎主席給大家建議。

　　黎明楷：剛才聽(tīng)到好多專(zhuān)家都有提到二手房，因?yàn)槲覀円彩亲鲋薪闉橹?，也想談?wù)劧址俊．?dāng)然對(duì)二手房當(dāng)中開(kāi)發(fā)商可以怎么介入，對(duì)我來(lái)講還是個(gè)問(wèn)號(hào)，怎么去做，你們也可以想想。

　　二手房和一手房的關(guān)系，我覺(jué)得在目前來(lái)講應(yīng)該是比以前更加緊密。因此現(xiàn)在都在講改善型住房，如果你要啟動(dòng)改善型住房，一個(gè)存量房的市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)怎么理順，應(yīng)該是很重要的一個(gè)事情。因?yàn)槟阋纳?，舊的房子總不能扔掉。舊的房子怎么處置，肯定是牽涉到二手房，要有一個(gè)比較有效率的市場(chǎng)能把我的房子賣(mài)出去。如果解決了這個(gè)問(wèn)題，某種程度上也解決了一些首次置業(yè)的人的問(wèn)題。因?yàn)槭状沃脴I(yè)不一定要買(mǎi)新房的，你原本就是買(mǎi)人家改善剩下來(lái)的舊房子，那也是不錯(cuò)的，它的價(jià)格就沒(méi)有想象中的那么高。所以這方面我們覺(jué)得應(yīng)該要逐步做好整個(gè)置業(yè)的階梯，首次買(mǎi)房就買(mǎi)便宜一點(diǎn)的，舊一點(diǎn)的，可以先上車(chē)，上車(chē)之后，你買(mǎi)了之后，人家就可以把房子賣(mài)出去，然后買(mǎi)新的房子，整個(gè)市場(chǎng)就可以活起來(lái)。但是現(xiàn)在的存量房市場(chǎng)當(dāng)中，我覺(jué)得政府過(guò)去在這方面的關(guān)注度是不夠的。我們覺(jué)得如果要改善存量房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)，應(yīng)該有幾方面提議給政府做。第一個(gè)是交易稅費(fèi)，現(xiàn)在的交易稅費(fèi)是偏高的，交易成本高了，不利于整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。所以如果我們想把存量房整個(gè)市場(chǎng)盤(pán)活起來(lái)，把改善型的需求釋放出來(lái)，應(yīng)該降低稅費(fèi)，這是其中一個(gè)。第二，除了稅費(fèi)之外，另外一個(gè)很重要的就是現(xiàn)在的交易手續(xù)，基本上可以說(shuō)是很混亂的，其實(shí)每個(gè)城市都不同，不止是每個(gè)城市不同，每個(gè)城市里頭的每個(gè)區(qū)的做法都有不同。其實(shí)有一些算法，在北京我們?nèi)ジ蛻?hù)做二手買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，我們不敢說(shuō)準(zhǔn)了交易稅費(fèi)是多少，因?yàn)槊恳粋€(gè)操辦人員算出來(lái)的算法都有所不同，他的樓價(jià)的評(píng)估也有不同，所以你根本說(shuō)不準(zhǔn)。所以如果在交易流程沒(méi)有理順之前，整個(gè)市場(chǎng)還是比較難運(yùn)轉(zhuǎn)得有效率的。第三，金融方面，現(xiàn)在我們?cè)诙址康慕鹑谂涮追矫媸菄?yán)重不足的，包括贖樓，包括首期款不夠，要貸款的情況。其實(shí)我們的按揭利率現(xiàn)在已經(jīng)是偏高了，如果說(shuō)到那些短貸，首期貸款，或者贖樓，那個(gè)貸款是達(dá)到年利率20%多的。這樣的利率肯定是降低了好多人在二手房買(mǎi)賣(mài)的意愿。如果這幾方面可以做好之后，就釋放了改善型的需求，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)盤(pán)活起來(lái)。也會(huì)進(jìn)一步像剛才陳主任說(shuō)的，人家買(mǎi)空調(diào)也能以舊換新。如果二手市場(chǎng)不成熟，以舊換新，開(kāi)發(fā)商就慘了，把能賣(mài)的房子賣(mài)出去之后，換了一批不能賣(mài)的，那就是一堆磚頭，那也是沒(méi)法干。如果這個(gè)做好之后，有可能盤(pán)活起來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以啟動(dòng)跟一些公司的合作，有可能啟動(dòng)一些以舊換新的方法，這樣對(duì)于整個(gè)新房的銷(xiāo)售應(yīng)該有很大的幫助。

　　巴曙松：謝謝黎主席，我最近看到新聞?wù)f政府部門(mén)要對(duì)全國(guó)大媽跳廣場(chǎng)舞要規(guī)范、統(tǒng)一。有這么多時(shí)間統(tǒng)一廣場(chǎng)舞，能不能抽點(diǎn)時(shí)間統(tǒng)一一下二手房的交易稅費(fèi)呢？統(tǒng)一二手房的交易流程呢？以及給二手房的金融支持？我建議今年我們業(yè)界是不是可以齊心協(xié)力，既然我們都認(rèn)為二手房有巨大的空間，中間設(shè)置的巨大的交易成本大家可以一起呼吁呼吁，把這個(gè)交易成本降下來(lái)了，可能這個(gè)市場(chǎng)的潛力才能釋放出來(lái)。這個(gè)估計(jì)真正需要房地產(chǎn)界的專(zhuān)家，比如說(shuō)那些城鄉(xiāng)建設(shè)研究所的所長(zhǎng)、協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，他們說(shuō)話管用一些。如果在明年的觀點(diǎn)論壇上，一點(diǎn)進(jìn)展都沒(méi)有，我們?cè)谧母魑粚?duì)我們協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)家，也要搞一個(gè)小范圍的問(wèn)責(zé)，他們?cè)谏蟻?lái)演講的時(shí)候，我們鼓三次掌。我們希望你們幫忙呼吁見(jiàn)一點(diǎn)，結(jié)果一年寸進(jìn)都沒(méi)有。觀點(diǎn)的工作人員記好，如果明年你們忘了，我們就拿你是問(wèn)。

　　黎主席的幾個(gè)建議都非常具有可操作性，香港人做事確實(shí)是很職業(yè)，統(tǒng)一流程、交易稅費(fèi)、金融支持的利率真正要降下來(lái)，這三點(diǎn)哪怕改進(jìn)一點(diǎn)，就是很大的成績(jī)，或者至少?gòu)膹V東開(kāi)始做起，廣東省內(nèi)應(yīng)該統(tǒng)一。

　　時(shí)間已經(jīng)快到了，最后我們把總結(jié)的任務(wù)放在韓總這里，你認(rèn)為前面這6位專(zhuān)家講的，哪些是你比較贊同，哪些是你不贊同的，你做個(gè)總結(jié)評(píng)論，然后我再對(duì)你的評(píng)論做一個(gè)再評(píng)論，咱們就結(jié)束這一場(chǎng)。

　　韓利民：謝謝巴教授，不過(guò)這個(gè)要求對(duì)我有點(diǎn)高。我想講另外一個(gè)話題。

　　簡(jiǎn)單說(shuō)兩點(diǎn)，第一，我希望各位企業(yè)很多年以后都還在這里，我們企業(yè)經(jīng)歷了幾十年下來(lái)仍然堅(jiān)持下來(lái)了。怎么堅(jiān)持下來(lái)呢？這就是我要說(shuō)的第二點(diǎn)，我在這里受到很大的啟發(fā)，我們有很多思維的探討，我們要學(xué)習(xí)，但在這個(gè)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，我在想，什么互聯(lián)網(wǎng)+，這個(gè)“+”在什么上面+？就是像您說(shuō)的，自始至終以客戶(hù)為中心，從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和服務(wù)，從建筑的品質(zhì)到后期的服務(wù)都有它的重要性。我們公司也是在各個(gè)領(lǐng)域都涉及，比如說(shuō)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店。但是我們從管理層的指導(dǎo)思想到整個(gè)公司每天、每一分鐘操作的重要的指標(biāo)，到員工的培訓(xùn)，其實(shí)就圍繞一點(diǎn)——以客戶(hù)為中心。以這個(gè)為中心，我想在困難的時(shí)期，你還是賣(mài)得出去房的。因?yàn)槟愕钠焚|(zhì)被你的客戶(hù)接受了，你還是賣(mài)得出去。價(jià)錢(qián)也是通過(guò)這個(gè)體現(xiàn)的。所以我想補(bǔ)充這一點(diǎn)。

　　巴曙松：韓總本著和氣生財(cái)，不愿意得罪同行，但是我覺(jué)得他提了一個(gè)很好的標(biāo)尺來(lái)幫助各位判斷，就是房地產(chǎn)行業(yè)的變與不變，不管你怎么花里胡哨，你首先得活下去。第二個(gè)，活下去不能太僵化，要保持開(kāi)放的心態(tài)，往里疊加新的內(nèi)容，但是不管怎么疊加，要為客戶(hù)服務(wù)好。我也是經(jīng)常在不同的城市出差，在美國(guó)住了一年半，又在香港待了7年，又到過(guò)倫敦、東京，包括現(xiàn)在住在北京。我經(jīng)常在想，小區(qū)里垃圾亂丟，送快遞也沒(méi)地方送，就這么一個(gè)破小區(qū)，怎么可能每個(gè)平方賣(mài)到七八萬(wàn)呢？同樣一萬(wàn)多美金一平米的房子在紐約、香港那都是管理得非常好的小區(qū)。所以我們可能房?jī)r(jià)先上去了，很多其它的服務(wù)都差得太遠(yuǎn)。我當(dāng)時(shí)為了了解我們那個(gè)小區(qū)，怕排在陳淮教授前面講了，他會(huì)批評(píng)我脫離實(shí)際。我專(zhuān)門(mén)報(bào)名參加了我們小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)，我去看管理費(fèi)怎么收，物業(yè)管理工作人員怎么回事，跟其他的相關(guān)的怎么打交道，當(dāng)了一屆，因?yàn)槔锩嬗泻脦讉€(gè)金融機(jī)構(gòu)的買(mǎi)了整棟樓，有時(shí)候希望我去協(xié)調(diào)，包括銀行總務(wù)處長(zhǎng)，牛得不行，希望我去協(xié)調(diào)一下。中間的管理非常的粗放，可做的，可以提供服務(wù)的地方非常多。但是因?yàn)樵瓉?lái)錢(qián)太好掙了，沒(méi)有去做。如果做了就會(huì)增強(qiáng)客戶(hù)的黏性。我說(shuō)一點(diǎn)跟房地產(chǎn)不相關(guān)，但是跟韓總講的相關(guān)的一點(diǎn)，大家都談互聯(lián)網(wǎng)+，我拜訪一家數(shù)一數(shù)二的互聯(lián)網(wǎng)公司，它也在開(kāi)始做金融，他說(shuō)金融業(yè)不改變，我就改變你們金融業(yè)。我就跟他們的高管說(shuō)，我說(shuō)你們憑什么？你忽悠什么？我們金融業(yè)搞了幾百年了。最后有一點(diǎn)他說(shuō)動(dòng)我了，他說(shuō)你們金融業(yè)說(shuō)以客戶(hù)為中心說(shuō)了這么多年，都是說(shuō)說(shuō)而已，你看你內(nèi)部的流程、管理都是方便你自己管的，我們以客戶(hù)為中心，那是真的，我要是讓客戶(hù)多點(diǎn)一次按鍵，客戶(hù)就流失百分之四五十，他就不愿意點(diǎn)了，所以我必須以客戶(hù)為中心，我讓他就點(diǎn)一下，他就進(jìn)了我的頁(yè)面就可以做業(yè)務(wù)，我不能讓他多點(diǎn)，我必須把復(fù)雜留給我自己，把簡(jiǎn)單留給客戶(hù)，這才是以客戶(hù)為中心。我在想我們的金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，不是停留在口頭上向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)，而是要真正掌握互聯(lián)網(wǎng)的那種開(kāi)放、平等、以客戶(hù)為中心的體驗(yàn)，把這些熔化到我們的業(yè)務(wù)中。

　　我們這一環(huán)節(jié)到此結(jié)束，謝謝各位專(zhuān)家。

　　主持人：謝謝臺(tái)上的各位嘉賓，也謝謝巴曙松先生的主持。尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們，今天上午的論壇議程到此暫告一段落，下午論壇繼續(xù)精彩。

　　“形勢(shì)與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

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