不僅禹洲地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)包括萬(wàn)科、綠地等在內(nèi)的大中小型房企都紛紛進(jìn)軍海外市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于海外投資，李克強(qiáng)總理在兩會(huì)期間答記者問(wèn)時(shí)曾明確表示，我們?cè)敢饪吹街袊?guó)的企業(yè)走出去。

　　而受到政府鼓舞的國(guó)內(nèi)房企，出海似乎也變得更有底氣。禹洲地產(chǎn)股份有限公司3月31日公告，邱于賡獲晉升為公司的副總裁，負(fù)責(zé)海外項(xiàng)目拓展及協(xié)助董事長(zhǎng)制定公司的投融資策略。

　　不難看出，禹洲地產(chǎn)在海外市場(chǎng)擴(kuò)張的急切愿望。而邱于賡在正式晉升的前一天，也還在為禹洲地產(chǎn)香港首個(gè)項(xiàng)目推售迷你豪宅站臺(tái)。

　　事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，收益高的鮮明對(duì)比下，不僅禹洲地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)包括萬(wàn)科、綠地等在內(nèi)的大中小型房企都紛紛進(jìn)軍海外市場(chǎng)。

　　禹洲香港建樓

　　對(duì)于禹洲地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前海外項(xiàng)目為香港港島堅(jiān)道項(xiàng)目。2014年8月28日，禹洲地產(chǎn)以3.738億港元，向具基金背景的豐泰地產(chǎn)買(mǎi)入西半山堅(jiān)道重建項(xiàng)目，面積約3.3萬(wàn)平方呎。

　　而在當(dāng)時(shí)拿地之時(shí)，邱于賡曾表示，香港這個(gè)項(xiàng)目是舊樓重建，將做一個(gè)27層的高端物業(yè)。

　　而今年3月30日，禹洲地產(chǎn)就宣布該項(xiàng)目推售迷你豪宅，在為項(xiàng)目站臺(tái)時(shí)邱于賡稱(chēng)，預(yù)計(jì)年底開(kāi)售的港島堅(jiān)道項(xiàng)目迷你豪宅，每戶(hù)面積約200呎，預(yù)計(jì)呎價(jià)達(dá)3.5萬(wàn)港元，每套售價(jià)至少600萬(wàn)港元，主攻中上環(huán)高收入白領(lǐng)。

　　而對(duì)于為何將禹洲地產(chǎn)海外發(fā)展首站選在香港，邱于賡就笑言，因?yàn)榈乩砦恢帽容^近。“其實(shí)福建離香港很近，甚至比去上海還要近。”

　　他同時(shí)指出，主要是因?yàn)榭吹较愀鄣拇_有龐大買(mǎi)房需求。同時(shí)香港雖然建筑成本高，但勝在稅低，融資成本亦較內(nèi)地有優(yōu)勢(shì)，令項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)可達(dá)20%。

　　不過(guò)，邱于賡也強(qiáng)調(diào)，禹洲地產(chǎn)港島堅(jiān)道項(xiàng)目只是公司業(yè)務(wù)國(guó)際化的嘗試，現(xiàn)在主要精力還是先把這個(gè)項(xiàng)目做好，做好了再去考慮拓展更多項(xiàng)目。

　　話(huà)雖如此，邱于賡并不否認(rèn)禹洲地產(chǎn)目前在香港有考察其他項(xiàng)目。“公司現(xiàn)在也在尋找合適的項(xiàng)目，但主要還是集中在港島區(qū)，如灣仔、上環(huán)、中環(huán)等地，新界這些供應(yīng)量較大的地方暫時(shí)不會(huì)考慮，而且會(huì)偏向一些小的項(xiàng)目，因?yàn)椴僮黠L(fēng)險(xiǎn)比較小。”

　　邱于賡亦透露，禹洲地產(chǎn)現(xiàn)階段的海外拓張還是集中在香港，東南亞、澳洲這些城市暫時(shí)沒(méi)有興趣，不會(huì)做考慮。

　　房企出海邏輯

　　其實(shí)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”邁進(jìn)，業(yè)內(nèi)人士就對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離“只要蓋房子就能賺錢(qián)的年代”，而在投資回報(bào)率下降的新常態(tài)下，利潤(rùn)已經(jīng)取代規(guī)模成為了開(kāi)發(fā)商新的追逐。

　　房企要賺更多錢(qián)，不外乎開(kāi)源節(jié)流兩大招，而海外融資成本低的優(yōu)勢(shì)無(wú)疑成為節(jié)流的有效方法。

　　禹洲地產(chǎn)邱于賡就曾表示，禹洲港島堅(jiān)道項(xiàng)目幾乎不需要什么自有資金去開(kāi)發(fā)，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)銀行貸款。“同時(shí)香港雖然建筑成本高，但勝在稅低，融資成本亦較內(nèi)地有優(yōu)勢(shì)。”

　　與此同時(shí)，今年3月初宣布進(jìn)軍澳洲市場(chǎng)的奧園地產(chǎn)也表示，澳洲四大銀行之一已經(jīng)承諾悉尼項(xiàng)目收購(gòu)還有開(kāi)發(fā)的貸款，綜合融資成本會(huì)比國(guó)內(nèi)低，甚至低于香港的。

　　而對(duì)于收益方面，奧園地產(chǎn)就認(rèn)為，悉尼項(xiàng)目的效益跟國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的效益差不多，毛利率跟國(guó)內(nèi)的毛利率也比較接近。

　　也就是說(shuō)，由于融資成本低一定程度上拉低了整體的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)收益維持國(guó)內(nèi)水平，開(kāi)發(fā)商布局海外項(xiàng)目能獲得更多利潤(rùn)。

　　當(dāng)然，平衡國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)也是開(kāi)發(fā)商看中海外市場(chǎng)的重要原因之一?？v觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策因素貫穿著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從最初4萬(wàn)億的投入，到后來(lái)限購(gòu)的出臺(tái)和放開(kāi)，再到如今的降息降準(zhǔn)調(diào)房貸等等。不由市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)充滿(mǎn)著各種變數(shù)和不成熟。

　　相較之下，經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的海外市場(chǎng)則顯得更加平穩(wěn)和健康，此外，隨著國(guó)內(nèi)移民潮的興起以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商在海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸降低。

　　因此，富有海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞就對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹，比如房企去美國(guó)發(fā)展，美國(guó)就有很多法律法規(guī)鼓勵(lì)投資，有很多合理的免稅、避稅的方式，只要合理規(guī)劃以后，常規(guī)稅率可以從40%左右降到25%甚至20%左右，這也是房企海外發(fā)展很重要因素。

　　除此以外，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，學(xué)習(xí)也是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商海外投資目的之一。日前萬(wàn)科總裁郁亮就表示，萬(wàn)科走出海外，不是為中國(guó)人去建新唐人街，而是希望全球資源為我所用。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，但在國(guó)外已經(jīng)經(jīng)過(guò)一兩百年的發(fā)展，國(guó)外同行如何適應(yīng)城市的發(fā)展變化，他們作為發(fā)展商能夠起什么作用等等，這些事情萬(wàn)科需要去學(xué)習(xí)。”