中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　觀點網(wǎng) 正經(jīng)歷“倒春寒”的三月，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握未來的風(fēng)向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場，還將盛大發(fā)布“2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，評選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)群體。同時，借助榜單評選、數(shù)據(jù)分析、報告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（四）

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家早上好！歡迎來到2015觀點年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布現(xiàn)場。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點。2005年，觀點新媒體首倡城市觀點論壇，并從2008年開始，定點在廣州舉辦觀點年度論壇。直到如今，觀點年度論壇已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛事之一，也是我們總結(jié)過去一年、展望新一年的契機所在。

　　每一年，我們都相聚于此，探討中國房地產(chǎn)行業(yè)形勢與發(fā)展。同時，一起見證中國房地產(chǎn)卓越100榜的榮耀盛典。

　　2014年上半年，中國房地產(chǎn)行業(yè)從高峰中跌落，轉(zhuǎn)入下行周期，前路一片艱難。下半年，峰回路轉(zhuǎn)，交織著政策與經(jīng)濟互相博弈的因果，房地產(chǎn)行業(yè)再一次成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵元素，并得到了更多資源的支撐。但是，伴隨著多年的政策調(diào)控、行業(yè)變革與市場供求關(guān)系的變更，房地產(chǎn)正在告別高速增長的黃金時代，企業(yè)需要未雨綢繆。

　　2015年，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)繼續(xù)面臨著極大的下行壓力，怎樣看清這瞬息萬變的復(fù)雜形勢，判斷成敗得失，是每一個企業(yè)發(fā)展和策略制定的關(guān)鍵所在。

　　追問“形勢與判斷”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中睿智與遠見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案，這也將是2015觀點年度論壇的意義所在。

　　與此同時，我們會繼續(xù)盤點2014年度中國房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈中，最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第七年評選與發(fā)布“中國房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰在過去一年卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)群體。

　　最后，我代表本次論壇主辦方觀點新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點，合作伙伴威海雙島灣科技城、華譽景觀、圣象集團、合富輝煌、SAP中國、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

　　下面，我們將介紹今天出席論壇的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生

　　中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會執(zhí)行主席梁上燕女士

　　五礦建設(shè)有限公司執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波先生

　　中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司執(zhí)行總裁楊忠先生

　　中原集團主席黎明楷先生

　　彩生活服務(wù)集團有限公司執(zhí)行董事、行政總裁唐學(xué)斌先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生

　　新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　正大中國房地產(chǎn)集團有限公司總裁滕維方先生

　　廈門國貿(mào)集團副董事長、總裁陳金銘先生

　　毅德國際控股有限公司副總裁馬祎先生

　　萊蒙國際集團有限公司副總裁鐘輝紅先生

　　瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生

　　華南城控股有限公司副總裁姜玲女士

　　廣州市城市科學(xué)研究會副會長談錦釗先生

　　景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理楊凱先生

　　深圳控股有限公司副總裁董方先生

　　中國奧園地產(chǎn)集團副總裁兼廣州區(qū)域公司總裁王曙煜女士

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

　　信和置業(yè)有限公司中國業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理韓利民先生

　　恒億集團董事局主席郭建平先生

　　九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)傳播總經(jīng)理王春蕾女士

　　云南城投置業(yè)股份有限公司董事、董事會秘書栗亭倩女士

　　海亮地產(chǎn)控股集團管理有限公司營銷管理中心總經(jīng)理黃征先生

　　SAP中國區(qū)聯(lián)席總經(jīng)理、全球副總裁郝旭東先生

　　圣象集團有限公司總經(jīng)理楊同勇先生

　　清控人居集團董事、洲聯(lián)集團總裁劉力先生

　　時代地產(chǎn)集團總裁助理丘平先生

　　宏圖地產(chǎn)副總經(jīng)理任琳女士

　　廣東華美立家投資控股有限公司副總裁張志良先生

　　佳兆業(yè)長沙公司總經(jīng)理楊世強先生

　　中交（汕頭）東海岸新城投資建設(shè)有限公司總經(jīng)理助理李少峰先生

　　鼎信長城（北京）投資管理有限公司執(zhí)行總裁王健飛先生

　　合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌先生

　　盛世神州基金北京項目部總經(jīng)理朱亮先生

　　廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　每日經(jīng)濟新聞華南中心總經(jīng)理楊勣先生

　　搜狐焦點廣州總經(jīng)理袁希先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　另外，本次論壇還獲得眾多全國暨華南實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015觀點年度論壇的朋友們。

　　接下來，我們進入論壇的致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)每一位嘉賓的致辭時間為3分鐘，謝謝。有請第一位致辭嘉賓上臺，他是：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生。有請蔡穗聲先生。

　　蔡穗聲：各位來賓、企業(yè)家們、媒體朋友們，大家上午好！

　　去年3月份的時候，我記得媒體各方面的報道都是說，馬年是開發(fā)商的逃命年，但下半年形勢就有很大的變化，從廣東省或者全國的情況來看，去年是一個僅次于2013年的比較好的年景，當(dāng)然比2013年下滑了一些，也是一個比較正常的年景。今年我們看到兩會之后，整個政策形勢的大局基本都已經(jīng)定了，今年的情況大家都感覺到春風(fēng)瞬暖，隨著中央政策大局已定，可以預(yù)料到今年整個房地產(chǎn)的政策環(huán)境會比較寬松。但是似曾相識畢竟是似曾相識，不一定完全相同，我們看到現(xiàn)在的情況跟2008、2009年有了很大的變化，這不得不引起我們的重視，不得不思維我們面對今年的政策環(huán)境，我就想到“無可奈何花落去”這句話，這形容當(dāng)前一些人對形勢的判斷，對前景的悲觀和無奈是比較恰當(dāng)?shù)?。剛才主持人也說一句話，說房地產(chǎn)的黃金時代過去了，對這句話我不敢茍同。我們看房地產(chǎn)的前景，我就拿一個數(shù)字來比較一下，美國房地產(chǎn)業(yè)從50年代末期以來，房地產(chǎn)增加值在國民經(jīng)濟中的比重在10%上下波動，2007年達到13.5%，2008年以后跌了一些，達到12%。我們看看中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，在2013年是5.85%，廣東2014年是6.5%，是美國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟占比的一半。由此來看，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)過去的20年或者是30年，僅僅是一個序幕過去了，我們的高潮還沒開始。但是這需要我們轉(zhuǎn)變增長方式，改變我們的商業(yè)模式。

　　最后我引用李白《行路難》的兩句古詩“乘風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海”。祝今天論壇圓滿舉辦。

　　主持人：感謝蔡穗聲先生，您的一番致辭讓我們又對未來的前景充滿了希望，等待著高潮的到來。

　　接下來有請下一位致辭嘉賓，搜狐焦點廣州總經(jīng)理袁希先生。

　　袁希：大家早上好，非常榮幸能夠參加2015年觀點年度論壇，也非常高興能夠再見到在座的各位新老朋友。

　　去年，我們聽到最多的名詞叫做“新常態(tài)”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”、“跨界”等等，我們今天在這個論壇上午的主題就是“新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)”，2014年可以說是新常態(tài)的元年，樓市政策、購房者需求以及開發(fā)商的銷售都在發(fā)生巨大的變化，這是我們所有從業(yè)者都要面對的新的環(huán)境、新的課題，在這個新的語境之下，過去關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一些傳統(tǒng)的經(jīng)營手法，一些玩法，可能都在逐漸地被顛覆。如今，從互聯(lián)網(wǎng)的角度來看，購房者已經(jīng)從電腦上面獲取房源信息，了解房地產(chǎn)行業(yè)，逐漸過渡到通過手機來了解。大家都知道，移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展是非常迅猛的，比當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)的普及來得更快、更兇猛。開發(fā)商的營銷方式也正在發(fā)生巨大的變化，傳媒也正在出現(xiàn)了移動化服務(wù)更貼近，逐漸向交易環(huán)節(jié)過渡等等特點，渠道整合更加豐富和充分。以焦點為例，在過去的一年時間里，移動用戶的比例已經(jīng)占到了全部用戶的50%以上。

　　在此背景下，搜狐焦點今年將通過內(nèi)容架構(gòu)的調(diào)整以及產(chǎn)品技術(shù)的迭代，把為購房者服務(wù)的平臺升級為購房者直達，經(jīng)紀(jì)人共享，與開發(fā)商共贏的三大體系，構(gòu)建一個全新的房地產(chǎn)網(wǎng)站的新的生態(tài)系統(tǒng)。

　　就在即將到來的4月1日，搜狐焦點的PC頁面將完成15年來最大的升級，通過此次升級，我們把關(guān)注重點從樓盤延伸到戶型，延伸到具體的產(chǎn)品，將構(gòu)建成為行業(yè)最大、最全的戶型和產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫。與此同時，我們的移動產(chǎn)品端搜狐購房助手客戶端也將升級，為開發(fā)商朋友提供更好的服務(wù)。

　　這是一個劇變的時代，房企多元化的轉(zhuǎn)型、電商的變更令人眼花繚亂，我們都是這個大時代當(dāng)中的參與者，我們也將期待今天各位重量級嘉賓的思想碰撞，能為在座各位提供更多的啟發(fā)，謝謝大家，祝論壇圓滿成功。

　　主持人：謝謝袁希先生，接下來有請今天致辭的最后一位嘉賓，她是觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！剛才聽到了蔡會長的話，把我昨天的很多我們認(rèn)為去年下行的反轉(zhuǎn)線，大家覺得很迷盲或者忐忑，我在前兩天在香港的一個上市公司的業(yè)績會上，有一位董事長在私下講，我們的日子其實還是很好過，不過以前習(xí)慣了吃鮑魚，現(xiàn)在可能我們會吃豬肉，或者西紅柿炒蛋。他想到房地產(chǎn)可能到了一個瓶頸，不是不好做，而是產(chǎn)品或者是90后的需求在哪里。所以他準(zhǔn)備在接下來的兩個月花一點時間去趟德國，看一下工業(yè)4.0可不可以在一些思維或者一些產(chǎn)品上，為我們的房地產(chǎn)做一些轉(zhuǎn)變。

　　昨天下午我們首場的金融閉門會已經(jīng)開了，當(dāng)時有60多位高層的討論非常激烈。我們這個行業(yè)可能如蔡會長所說的，沒有太大的低谷，而是我們現(xiàn)在需要非常好的反思、沉淀或者是創(chuàng)新。在今年全年，觀點新媒體將會邀請業(yè)界的各位朋友繼續(xù)到杭州、成都、青島、武漢等地，以及夏季的博鰲，我們繼續(xù)利用這個平臺，希望大家在行業(yè)轉(zhuǎn)變的時候有更多的交流，這個行業(yè)需要更多的專業(yè)、專注，這也是觀點作為一個平臺，為這個行業(yè)能夠帶來的一些東西。

　　今天我們到現(xiàn)場有200多家企業(yè)，有300多位來賓，即使在非常繁忙的3月，我們也希望在這個時候為未來做一些有預(yù)見性的判斷。

　　預(yù)祝今天的論壇圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。大會致辭環(huán)節(jié)到此全部結(jié)束，接下來將進入2015觀點年度論壇的正式議程。

　　2015年，中國經(jīng)濟改革進入關(guān)鍵一年，增長在放緩，下行壓力如山重，房地產(chǎn)卻贏得新的發(fā)展契機。調(diào)控基調(diào)逆轉(zhuǎn)，利好政策頻出，新的時代大潮在涌動，企業(yè)如何應(yīng)對才能作出正確選擇？

　　尊敬的各位來賓，2015觀點年度論壇的大會主題是：形勢與判斷。今天上午的會議主題是：2015年房地產(chǎn)行業(yè)形勢與判斷上半場。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生；彩生活服務(wù)集團有限公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學(xué)斌先生等重要嘉賓，為我們帶來精彩的演講及對話。

　　尊敬的各位來賓，2015觀點年度論壇的大會主題是：形勢與判斷。今天上午的會議主題是：2015年房地產(chǎn)行業(yè)形勢與判斷上半場。

　　首先有請朱中一先生為大會做致辭以及主旨演講。朱中一先生演講的題目是“我對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的幾點看法”，您的演講時間15分鐘。

　　朱中一：各位嘉賓、各位同仁、各位朋友，大家好！首先感謝觀點論壇的邀請，主辦方希望我致辭并做主旨演講，我給他們聲明了，因為我現(xiàn)在的身份，我已經(jīng)辭去了協(xié)會原來的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，所以不適宜做致辭和主旨演講，我只談一下個人的一些看法。他們叫我談一下對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的幾點看法。

　　剛才三位致辭嘉賓的思想也很活躍，我談的看法也不一定完全跟他們相同。我主要是側(cè)重自己對政府工作報告學(xué)習(xí)的理解來談一談，我從四個方面來談。

　　第一，中國的房地產(chǎn)市場總體上還處在軟著陸的過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大，在建規(guī)模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

　　對去年的形勢我想不過多的回顧，剛才老蔡已經(jīng)說了，去年二三月份，不少媒體，尤其是境外媒體，講中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由底到高，主要是政策的調(diào)整，包括限購政策的松綁，包括10月份的降息，全年的很多指標(biāo)是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。但是如果從同比來說，不少指標(biāo)還是下降的，而且待售商品房的面積，全年是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。而且今年1—2月份，市場總體來說還是延續(xù)了去年的一個態(tài)勢，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續(xù)回落，待售面積繼續(xù)增加。70個大中城市除個別城市以外，房價無論是環(huán)比還是同比，絕大多數(shù)都是下降的，這說明咱們的市場還是比較低靡的。

　　正像中國的經(jīng)濟進入新常態(tài)一樣，我認(rèn)為房地產(chǎn)也進入了新常態(tài)。我個人的理解，說中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，不等于中國經(jīng)濟已經(jīng)實現(xiàn)了新常態(tài)，例如政府工作報告里面有一些話，“我國的經(jīng)濟進入了新常態(tài)，但我國正處于爬坡過坎的關(guān)頭”。還提到“今年面臨的困難可能比去年還要大”，里面還提到“要實現(xiàn)從中高速增長到提質(zhì)增效的目標(biāo)可能還要花很大的目標(biāo)”等等。所以我認(rèn)為進入新常態(tài)跟實現(xiàn)新常態(tài)還不完全一樣。房地產(chǎn)也是這樣，我們進入了新常態(tài)，也不等于實現(xiàn)新常態(tài)，因為我們有些指標(biāo)還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時間可能還很長。如果僅僅從庫存量來講，現(xiàn)在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因為我們一年的銷售有十多億平方米。但是關(guān)鍵是我們的在建規(guī)模很大，而這些在建規(guī)模要陸續(xù)進入市場，所以我認(rèn)為這個壓力很大。所以我認(rèn)為不少地方消化壓力可能還是一個很大的課題。

　　但是我相信，一是中國的城鎮(zhèn)化仍然在快速的發(fā)展過程當(dāng)中，剛需仍然存在。二是今年的政策比較寬松，除了少數(shù)存量房過大的城市以外，多數(shù)地方的市場在今年是能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸的。比如像廣東，我看了一下，好多指標(biāo)都是好于全國的平均指標(biāo)的，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復(fù)蘇是比較快的，所以我認(rèn)為今年的情況肯定要好于去年。

　　第二，今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，或者說房地產(chǎn)要實現(xiàn)的主要目標(biāo)，我在學(xué)習(xí)了政府工作報告以后我的理解，用“兩個穩(wěn)定”來概括，也就是說“穩(wěn)定住房消費”、“穩(wěn)定住房市場”。要實現(xiàn)兩個穩(wěn)定，主要的措施也就是兩個方面，一個方面是要加強城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城鄉(xiāng)危房改造和保障性安居工程的建設(shè)，增加住房的有效供應(yīng)，同時加大去庫存的力度，支持居民自住性、改善性的需求，這個在政府工作報告中的內(nèi)容很多，我就不說了。二是要堅持分類指導(dǎo)，因地施政，強化地方政府的主動調(diào)控責(zé)任。這在政府工作報告和克強總理3月15號的答記者問中講得非常明確。我認(rèn)為要實現(xiàn)上述的任務(wù)和目標(biāo)，中央政府和地方政府必然會有政策跟進，比如說政府工作報告里頭已經(jīng)明確，住房保障要素逐步實現(xiàn)實物保障和貨幣補貼并舉，把一些存量房改為公租房或安置房。逐漸不在年初也印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，又比如住建部、財政部、人民銀行發(fā)布的關(guān)于促進住房貸款的通知?，F(xiàn)在一些地方放寬公積金貸款政策，支持老百姓的購房，實際上它的源頭就是去年三部委的通知。在總理3月15號回答記者提問的時候，我有一句話還是很有啟發(fā)的。他說“我多次說過，在新常態(tài)下我們會保持中國經(jīng)濟在合理區(qū)間運行，如果速度放緩，影響了就業(yè)、收入等，畢竟合理區(qū)間的下行，我們會在穩(wěn)定政策與穩(wěn)定市場，對中國長期預(yù)期的同時，加大定向調(diào)控的力度，來穩(wěn)定市場的當(dāng)前信心，我們這幾年沒有采取短期強刺激政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明他政策的儲備、政策的預(yù)期不是沒有考慮的，所以我想今年的政策肯定會相對的要寬松一點。中央政府和地方政府肯定也會根據(jù)市場的變化進行一些微調(diào)，我想這是今年的市場要好于去年的一個原因。

　　第三，認(rèn)真研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關(guān)系問題。要實現(xiàn)穩(wěn)定住房消費和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，必須在落實政府工作報告提出的任務(wù)的同時，還要認(rèn)真研究并踐行兩個問題，一是房地產(chǎn)市場的自身規(guī)律問題，二是在城鎮(zhèn)化快速推進中怎樣把房地產(chǎn)市場的剛性需求落地的問題，特別是解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題。這兩個問題在總理3月15號回答中外記者提問的時候都提到了?？偫碚f“房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律”，他后面講了大中小城市等等，當(dāng)然他沒有說房地產(chǎn)自身有哪些規(guī)律，我認(rèn)為這個問題需要我們業(yè)內(nèi)的人士，包括在座的各位共同研究，達成共識。我想大家有一點是比較認(rèn)可的，昨天在會上，黎總也提到了，房地產(chǎn)市場的地域性和長周期性，這是房地產(chǎn)的一個特點。因為有地域性，所以我們的政策要因地制宜，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以我們希望政策要穩(wěn)定，不能頻頻出臺政策，這樣我們就無所適從。

　　我想除了這個最基本的規(guī)律以外，還有沒有其它的一些規(guī)律性的東西？坦率來說，我從2006年到協(xié)會以后，到去年離開，我在協(xié)會基本上就是分管市場這一塊的，跟上面的匯報也比較多，在匯報市場的時候，我經(jīng)常感覺到有幾個問題是需要研究的。第一個問題就是房地產(chǎn)的定位問題，我們怎么定位？因為我們經(jīng)常碰到一個問題，在經(jīng)濟下行的時候強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟好的時候，房價上漲的時候，又遏制房價，在穩(wěn)增長和惠民生之間老是在搖擺，我們的政策搖擺很大，我們就無所適從。這里就牽涉到房地產(chǎn)如何與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)?？偫磉@次也專門提到了，住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務(wù)院文件里頭是強調(diào)的，我認(rèn)為這次的再次強調(diào)，對住房提出了新的定位。第二，房地產(chǎn)與政策的調(diào)整怎么協(xié)調(diào)，第三，怎么完善住房保障體系，構(gòu)建總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格與支付能力基本適應(yīng)的體制機制。第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎么協(xié)調(diào)發(fā)展。我認(rèn)為這些問題是非常關(guān)鍵的，當(dāng)然是不是就是這些問題，講得對不對希望大家研究。

　　另外，房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)問題，總理的原話是“中國的城市化進程還在加快，房地產(chǎn)的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標(biāo)與實際情況結(jié)合的問題。咱們的理論目標(biāo)里頭，比如說我們的城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展方針是大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，但是我們的人口流向并不完全是按這個來流的，這是一個問題。第二個問題，在城鎮(zhèn)化里頭著重要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口問題，但是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個支付能力問題，也有一個地方承受問題。第三個問題，如果要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題，涉及到土地制度改革的問題，涉及到宅基地和原來的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的問題，所以我認(rèn)為理論與實際的問題比較多。

　　最后，限于時間問題，我簡單地跟在座的房地產(chǎn)企業(yè)談幾點個人的希望。第一，要適應(yīng)新常態(tài)，認(rèn)識新常態(tài)。第二，需要謀求新的發(fā)展，這里首先要認(rèn)識到我們穩(wěn)定住房消費還是第一任務(wù)，所以住房市場還是一個比較大的市場。第二，我們還要探索新的業(yè)態(tài)，包括一些養(yǎng)老問題、旅游問題，這些在政府工作報告里面是多次提到的，尤其像國務(wù)院在2013年的文件里頭提到的，將來新建的小區(qū)都要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)來構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。不管你將來搞不搞養(yǎng)老社區(qū)，今后新建的小區(qū)一定要配養(yǎng)老設(shè)施，所以這些問題可能都要研究。另外，環(huán)保的問題，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的問題等等課題，需要研究的問題還很多。另外，怎么走出去的問題，現(xiàn)在不少企業(yè)已經(jīng)有這方面的建議了。還有一個問題，我認(rèn)為大家必須要重視，就是今年可能企業(yè)的兼并重組比往年會更大。事實的情況是，去年12月16號，中國經(jīng)濟測評中心和國家統(tǒng)計局發(fā)布了一個公報，它公布了房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2013年末全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個數(shù)字是什么意思？我算了一下，按城鎮(zhèn)的常住人口算，每5000個人就有一個開發(fā)公司，顯然這個量是大的。所以在當(dāng)前的情況下，必然會面臨著兼并重組問題。當(dāng)然，有實力的開發(fā)企業(yè)怎么樣從項目層面、從企業(yè)層面來做好并購工作，對企業(yè)也是發(fā)展的機遇。

　　我就談這么多，謝謝大家。

　　主持人：感謝朱中一先生的精彩演講。接下來有請下一位演講嘉賓，他是著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生。他演講的題目是“城市與鄉(xiāng)村，何謂城鎮(zhèn)化進程中分層之策”。您的演講時間是20分鐘。

　　陳淮：謝謝大家，抓緊時間，我今天用15分鐘，保障后面的議程，我是個守規(guī)矩的人。

　　我很贊成剛才幾位主旨演講，包括主持人、蔡會長等所講的，我聽出來了，朱會長與蔡會長和主持人的基調(diào)有所不同的是，前面說的偏悲觀，朱會長是比較樂觀的基調(diào)，我比較贊成，但是也有點小小的不贊成，朱會長說2014到2015的轉(zhuǎn)折向好是政策使然，我認(rèn)為不是，恰好2014年是政策退出之年，我們才有了今天的結(jié)果。在上屆政府十年調(diào)控里頭，這十年的政策造就的是4大缺陷，第一，明顯充斥著強化政府權(quán)力，沒有一條是依靠市場機制的，從8·31大限到土地招拍掛、加征營業(yè)稅，9070政策，后來的國五條、國八條等等。第二，高成本、低效率。這十年頻繁變動。第三，滯后性、被動性、主觀性明顯。第四，十年調(diào)控的政策沒有一條是和改革相結(jié)合的。十年調(diào)控，四大缺陷。

　　2013年新一屆政府上臺，在他上臺前的前一屆政府最后一次常務(wù)會出臺了國五條，成為了房地產(chǎn)欲購從速的動員令。2013年量價齊升，購銷兩旺。李克強總理這一屆政府用了整整一年時間，到2014年年初，才把上屆政府導(dǎo)致的這一個過度異動、高漲繁榮平穩(wěn)下來。2014年并非是一個低谷、低靡之年，2014年如果用一個詞來概括的話，叫“平穩(wěn)”。政策穩(wěn)定，2014年沒出臺任何新政策，2014年的社會預(yù)期穩(wěn)定，2014年的供求關(guān)系穩(wěn)定，上下波動的幅度在一個合理的范圍內(nèi)，包括房價和成交量，2014比2013總高點也不過沒超過6%到7%的波動。有媒體說，限購取消是不是政策？限購取消，徐徐退出，讓各地政府審時度勢，因地制宜地采取對策，恰好是一種政策穩(wěn)定的特征。如果說李總理工具箱還有工具沒拿出來，那就是因為2013年11月末，十八屆三中全會改革的決定至今推遲緩慢，沒有改革的基礎(chǔ)的政策調(diào)控一定是要失敗的政策調(diào)控。包括土地制度的改革、資金的改革、間接融資到直接融資的改革，包括市場化。因此李總理一再講，把錯裝在政府身上的那只手給它卸掉。

　　2015年，我們認(rèn)為仍然是一個市場機制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。朱會長說，開發(fā)商多了，多了不是靠政府關(guān)停并轉(zhuǎn)，一個父母有5個兒子，你不知道哪個兒子是最優(yōu)秀的，你最看得上的大兒子早戀，不成才，你看上的三兒子，你讓他給家里種地澆水，結(jié)果人家考清華大學(xué)，父母尚且不知道自己的幾個孩子誰是最優(yōu)秀的，政府知道幾萬個開發(fā)商誰是優(yōu)秀的嗎？誰來選？市場，市場的競爭，市場的優(yōu)勝劣汰，最終選出高效率的資源支配者，市場經(jīng)濟的發(fā)展，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無一例外的將驗證市場的神奇作用。

　　給我說的題目，我看不懂這個題目。我接著朱會長關(guān)于政府工作報告，關(guān)于住宅建設(shè)和房地產(chǎn)有哪些新意，我自我感覺，迄今為止，包括主流媒體在內(nèi)，包括央視在內(nèi)，基本上沒把兩會政府工作報告中的最有意義的新鮮信息解讀出來。有四條，第一條叫穩(wěn)定住房消費，所以過度悲觀的看法是沒有依據(jù)的。過度樂觀地認(rèn)為今年是大漲、大旺的一年，恐怕也預(yù)期過早了，穩(wěn)定住房消費，我以為包括穩(wěn)定這個市場的需求結(jié)構(gòu)，比如說我們在前幾年已經(jīng)把投機性需求逐出市場了，不允許它卷土重來，比如說我們在住房供應(yīng)體系上，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢已經(jīng)開頭起步了，要繼續(xù)發(fā)展下去，還有在政策維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行上，是堅定不移的，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，2015在短期經(jīng)濟運行中一個最主要的難題就是李總理講的被通縮，我們講經(jīng)濟增速下行這些問題。穩(wěn)定住房消費是我們第一要關(guān)注的，這個穩(wěn)定住房消費的背后有很多可值得解讀的地方，但是我們今天時間關(guān)系，不能一一介紹。

　　第二個值得關(guān)注的地方是，鼓勵和支持自主型、改善型住房消費。總的需求，無論是規(guī)模還是總量上、分布上，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，其中支持、鼓勵自住和改善型消費，這句話是有新意的，如果說在進入2008年之后，鼓勵消費的政策重點落在90后或者剛需身上的話，這個市場的主導(dǎo)性的需求力量正在從基本型需求向改善型、舒適型需求過渡，也就是市場的重心已經(jīng)出現(xiàn)了上移，政策的重心同樣正在逐步上移。

　　住房需求和穿衣服一樣，可以界限清晰地劃分為四個層級：遮寒避體，這是基本需求；講干凈，講體面，分四季、分場合，這叫改善型需求。講時髦，流行露肚臍眼的來一個露臍裝，這是享受需求層級。非名牌不穿，這是奢侈性需求。住房也是一樣，我們的政策在前些年鼓勵的是剛性需求的話，這個任務(wù)并沒有最終完成，但是已經(jīng)出現(xiàn)了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升級。

　　第三，完善住房保障體系。這個住房保障體系的話題就更多一些，傳遞的信息更多一些，既有剛才朱會長提到的，今后保障房不僅僅是實物型保障，而且實物型保障和貨幣型保障并重，探索新的對低端群體的政府兜底的合理形勢。更重要的是今后希望在我們的媒體上不要再簡單地說保障房，2015的核心詞叫“棚改房”。別老用過時的詞來討論同樣一個話題。為什么是棚改房呢？在“十二五”開局的2011年，我們3600萬套保障房中就有棚改房的一個選項，但是那個棚改房的政策是不包括老舊城區(qū)的危舊房改造的。專指的是大型國有工礦企業(yè)、農(nóng)林牧場員工集中居住區(qū)，媒體可以說一個老城市，我們這個市政府決定了，對一個老城區(qū)的連片改造，叫棚戶區(qū)改造，你叫可以，但是不享受中央的棚改政策。從2014年起已經(jīng)開始，今年政府工作報告進一步明確，棚改的政策范圍大大擴大。大家注意到一組數(shù)據(jù)，李克強總理說2015年蓋740萬套保障房，其中棚改房580萬套，占多大比重，你自己想。這意味著我們在實物型保障上從原來的平地起房的保障房轉(zhuǎn)為了和老舊城區(qū)改造、老舊危房改造密切結(jié)合，這個轉(zhuǎn)變應(yīng)當(dāng)是我們在座諸位，作為市場參與者值得注意的地方。因為棚戶區(qū)改造和原有的“十二五”前三年保障房建設(shè)的區(qū)別，第一個，它沒有土地的問題，我們那個保障房建設(shè)的時候有兩個最大的難題，一個是窮人該住哪兒，住核心市區(qū)還是住遠郊區(qū)縣，第二錢從哪兒來，棚改房沒有土地的問題，它本來就是城市居民用地，城市建設(shè)用地。另外一個，棚改房容易和城市的整體升級密切結(jié)合，包括多年來已經(jīng)嚴(yán)重老化的地下市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃、城市功能分區(qū)、老百姓住房的檔次，以底商為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級結(jié)合。第三，棚戶區(qū)改造更容易引入市場化力量，“十二五”前三年，媒體老問保障房的錢從哪兒來。但是棚戶區(qū)改造則相對的容易引入市場化力量，因為我拆一還三、拆一還五，建20層的樓，也還有十多層可賣，引入市場化的力量比較容易，而且必然地和我們前10余年房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中累積起來的一批過去采用鴕鳥政策，自己遮著眼不看的一些體制性難題環(huán)節(jié)密切結(jié)合。比如城中村、小產(chǎn)權(quán)，比如城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民出租屋等。棚戶區(qū)改造容易和過去被掩蓋下來，問題積累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相結(jié)合。所以棚戶區(qū)改造既是保障體系的完善和發(fā)展，也是保障形式的一個變革，也是城市化建設(shè)的一個新特點，也是我們在座的開發(fā)商等市場化力量值得關(guān)注的一個新契機。

　　第四，和改革相結(jié)合。我剛才說，沒有改革為基礎(chǔ)的任何工具箱里的政策拿出來都是無效和相反的?？傁氚阎饔^意志強加于客觀規(guī)律之上，總想讓政府之手凌駕于市場之上，那一定是要失敗的。李克強總理從沒上臺到上臺之后再三強調(diào)城市化與改革，改革和城市化的紅利，一再強調(diào)政府要把它那只不該動的手縮回來，一再強調(diào)發(fā)揮市場機制的力量，這不是簡單的政府少蓋章就行，而是包括土地制度、資金供給、金融市場化機制等等。改改管得過多、過死的辦法，實現(xiàn)我們說了十多年從間接融資到直接融資，轉(zhuǎn)變至今寸步未進，不是政府總想把市場的閥門拿在自己手里頭，那是一個失敗的思路。如同十八屆三中全會所講，市場機制是配置資源的決定性力量。2015是中國房地產(chǎn)市場通過市場化力量實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、健康發(fā)展的關(guān)鍵一年。

　　以上僅供大家參考。

　　主持人：謝謝陳淮先生。接下來有請下一位演講嘉賓，掌聲有請國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生。他演講的題目是“金融視角下的地產(chǎn)趨勢與預(yù)測”。您的演講時間是20分鐘。

　　巴曙松：謝謝主持人。每一次我都特別喜歡在陳淮教授后面講，因為對我來說是個非常難得的學(xué)習(xí)機會，以前經(jīng)常看他的書，難得當(dāng)面聽他講。

　　今天我有一個很重要的體會，就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和陳淮教授剛才講的內(nèi)容一樣，很糾結(jié)。我剛才認(rèn)真地想記筆記，便于將來向其他人傳達，但是我聽下來，覺得一方面他猛烈地抨擊了政策，另一方面他又非常謙卑地替領(lǐng)導(dǎo)解讀政策。所以對待政策都很糾結(jié)，所以我想還是報點數(shù)，給大家參考一下，看看大概的數(shù)據(jù)圖表是什么樣的，供大家自己做參考。因為我看到前面朱會長也做了很宏觀的判斷，陳淮教授也做了政策的解讀，我就把數(shù)字給大家梳理一下。

　　從2014年的情況看，從這個大的圖形走勢來看，剛才陳淮教授說房地產(chǎn)市場沒有什么改革措施，但是我覺得房地產(chǎn)市場的成長本身就是改革的產(chǎn)物，從這么多年快速的成長，有起伏，但是確實是中國經(jīng)濟里面非常重要的一個力量。在2013年到了一個階段性的高點之后，確實開始在回落。而且目前還在這個回落的趨勢中，所以這個大的判斷，我覺得是很難抗拒的。就像股市的周期一樣，盡管剛才陳淮教授習(xí)慣性地總是要對金融進行抨擊，說直接融資沒有發(fā)展，他肯定好長時間沒有看股市了，最近漲得這么兇，融資增長這么快，并購這么活躍，三板上市得這么快，到2000家了，到他嘴里說直接融資沒有寸進。我想陳淮教授對我們金融體系的要求太高了，我覺得還是發(fā)展得很快的。

　　不管怎么講，2014年商品房的待售面積在上升，背后壓著的就是銀行的貸款、開發(fā)商的利潤、現(xiàn)金流的問題，你必須要處理，這很現(xiàn)實，這就是我們這個行業(yè)洗牌的一個現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。其它的數(shù)字我們不敢說有多可靠，上市公司總不敢亂來，所以用上市公司的數(shù)來看，經(jīng)過審計師審計的，做假是要起訴他的。我們算了一下，A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)商，他的去化周期的估算已經(jīng)處于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年開發(fā)商說自己很困難的時候，這個峰值的數(shù)字。左邊這個圖是A股的上市開發(fā)商的存貨和預(yù)售款的情況，我們也看到去化的壓力比較大。一講到去化壓力大的時候，陳淮教授心情沉重地出去抽煙去了。等一會兒講好的趨勢的時候，我們再歡迎陳淮教授回來參加討論。

　　2014年的情況，不同城市的房價的環(huán)比降幅在收窄，12月份，一線城市的房價的環(huán)比在直接回升，這是用實際的數(shù)據(jù)，從這三條線我們看出，二三線城市在分化。我記得去年觀點也在廣州開會，大家都認(rèn)可的一個趨勢——分化，這個判斷還是成立的。從房價的波動趨勢，我們也能看到這一點。

　　我們從開發(fā)商的行為來觀察，開發(fā)商是最敏感的，他們在第一線能感受春江水暖，我從世聯(lián)要的數(shù)，從它監(jiān)控的40個城市房價走勢來看，去年4月以后成交在逐步的好轉(zhuǎn)，新增的降價樓盤的個數(shù)、降幅都在收窄，心理預(yù)期在趨穩(wěn)。這是我們看到從4月份、5月份一直能逐月看到降價幅度在收窄的趨勢。

　　土地市場降溫非常明顯。也是不同城市分化。土地財政在2015年肯定是個壓力，從隱性到顯性暴露的一年。我們看到一些研究，有些沿海城市幾年前開發(fā)、銷售已經(jīng)慢了，土地銷售得很好，后來再往深去查，它是讓自己的平臺公司買了，自己控制的企業(yè)買了之后，錢拿去自己維持這個土地財政，使得這個調(diào)整的壓力在滯后，但是現(xiàn)在來看，2015年從40個大中城市成交的土地規(guī)劃、建筑面積增長的情況看，以及不同城市土地成交的溢價率來看，土地財政在2015年肯定是一個風(fēng)險從隱性向顯性暴露的一年。土地的溢價率在下行，而且在一些城市還存在著地方政府的自買自賣的情況，使得土地財政的壓力在延后。

　　剛才陳淮老師解讀了克強總理的報告，說要強調(diào)改自住和改善需求。與其說是他的解讀，還不如說是市場本身就有這樣的需求，從人口結(jié)構(gòu)來看，我們從2015年到2020年這幾年時間，中國25到34歲的人口還是在2.4億這個水平，占總?cè)丝诘谋壤?7%，而34到49歲的人口在2015到2035年會到3.1億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，這是首置和改善需求的主力軍，人口結(jié)構(gòu)決定了。

　　李總理的講話說要鼓勵自住和改善性住房，與此對應(yīng)的，實際上投資需求已經(jīng)降到了歷史的最低點。從2014年的統(tǒng)計，降到10%，這是歷史最低的?，F(xiàn)在很少有人能想到把房地產(chǎn)作為優(yōu)先的做投資的配置，市場這個擾動因素基本上應(yīng)該說穩(wěn)定下來了。

　　整個調(diào)控的行政色彩在淡化，更加尊重市場本身的規(guī)律。在答記者問里，李總理用的詞是“因地制宜、分層制策”，分層制策的意思就是“你自己看著辦”，政府主要做住房保障。這也是前期調(diào)控的經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)，而且從實際執(zhí)行來看，調(diào)控更加傾向于差異化、因地制宜。不同城市政策差異很大，這也是各顯神通，本身也是跟這一輪房地產(chǎn)回落，市場分化的市場格局相一致的。

　　與此對應(yīng)的金融政策，不僅股市活躍了，對房地產(chǎn)其實是相應(yīng)的在跟進。不像陳淮教授說的這樣，金融政策無動于衷，金融政策在積極跟進，利率、信貸政策都在積極跟進，所以這也是一個穩(wěn)定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么說，大家開始越來越接受的一個現(xiàn)實就是，咱們這個行業(yè)高利潤時代，掙錢比較爽的時代過去了。我們看一下上市的房企的ROE的波動情況，持續(xù)在回落，掙錢不是那么容易了，上市公司其實也是這樣。

　　整個上市的房企從它的趨勢來看，毛利率和凈利潤率是在回落的趨勢，我覺得這也是剛才朱會長講的軟著陸的一個很重要的內(nèi)容。與此對應(yīng)的就是費用率的大幅的上升，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用都在上升。在這個過程中，正好就是剛才陳淮教授講的，怎么通過市場機制來進行整合，識別那么多房地產(chǎn)企業(yè)，并購、整合、融合是一個非常好的時機。實際上這個行業(yè)確實也是這樣，并購、整合非常的活躍，從2013到2014年，整個的數(shù)量在陡峭的上升。

　　在這個并購整合的過程中，房地產(chǎn)的新格局在隱隱閃現(xiàn)。我們似乎看到這個行業(yè)的格局在經(jīng)過初期百馬奔騰之后，基本上在逐步固化。我曾經(jīng)也逐步地對照了一下不同階段香港市場上房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)，最開始的時候，六七十年代，小小的港島五六千家開發(fā)企業(yè)，后來慢慢整合到前5大、前10大開發(fā)商恨不得占到80%的開發(fā)量，而目前這種整合，我的理解，也是中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向新常態(tài)的一個必經(jīng)的階段。所以我們可以看到，行業(yè)的格局大致在形成，市場格局在逐步固化，第一梯隊、第二梯隊、第三梯隊在形成，你再向憑空創(chuàng)造一個行業(yè)奇跡已經(jīng)很難了，這個行業(yè)格局大致上基本成形。所以以后再讓觀點評這個行業(yè)的前幾名很好評，數(shù)據(jù)差異很大。原來大家差不多，觀點愿意給誰就給到誰了，現(xiàn)在你們的回旋余地就大幅的縮減，除非你讓陳淮教授出來說，他才有權(quán)威、代表性，其他的一般的數(shù)據(jù)基本上顯示差距越來越清晰，梯隊越來越清晰。

　　前三大開發(fā)商的份額，逐年在穩(wěn)步上升。上市開發(fā)商的份額也是穩(wěn)中趨升，這是在擴大中的力量。

　　還有點時間，我再講一點對中長期的看法。第一個判斷，市場結(jié)構(gòu)在大致平衡，我們有很多統(tǒng)計數(shù)據(jù)，家庭套數(shù)比已經(jīng)過1了，供求大致平衡，房地產(chǎn)行業(yè)在洗牌，這個時候房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈在重構(gòu)。以前是誰離開發(fā)商最近，誰獲益最多，從趨勢上看，誰離消費者最近，誰的獲益最多。這也是經(jīng)濟學(xué)的一個基本的原理，在供給不足的時候，供給為王?？拷_發(fā)端的產(chǎn)業(yè)鏈條，土地、代理銷售、傳統(tǒng)的紙媒等等獲益很大。我的一些朋友在香港做開發(fā)商的，或者在海外做開發(fā)商的，和在中國做開發(fā)商的，他們說中國做開發(fā)商不像開發(fā)商，老百姓買個房子還要托人，唯一感覺到像開發(fā)商的就是2008年房子不好賣的時候，房子有什么問題，客戶一投訴，馬上帶人去處理，那時候像開發(fā)商。供求平衡之后，房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈條在重構(gòu)。

　　渠道的競爭在激烈，房屋的銷售模式正在發(fā)生變化，會出現(xiàn)很多新型的渠道的整合者，所以圍繞買方的競爭會加劇。所以我們觀點以后也要相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，從原來僅僅只是圍繞開發(fā)商轉(zhuǎn)，下一步也要圍繞消費者轉(zhuǎn)，引導(dǎo)消費者的判斷，這樣開發(fā)商自動會跟著你跑。首當(dāng)其沖的就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)媒體，它的廣告投放數(shù)量變化非常的顯著。新房地產(chǎn)電商在快速崛起。

　　第二個判斷，二手房正在成為市場的主導(dǎo)性的供給力量，圍繞二手房的房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈條會迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地產(chǎn)融資，證券化這些服務(wù)會迅速崛起。我這一年半在哥大待著，在郊區(qū)租了一個小房，我散步散了一年半，這么大一個小鎮(zhèn)，就那么兩三棟新樓在蓋，基本上都是二手房，所以你要說二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至還不止。這個在一線城市在迅速的到來。

　　我們大膽地預(yù)測一下，待會兒討論的時候，我相信陳淮教授會批判，我給他多提供一點靶子來批判。預(yù)期到2020年，中國住房市場的構(gòu)成是什么樣的呢？存量3億套，住房1.8億自有，使用結(jié)構(gòu)、年均銷售、庫存結(jié)構(gòu)，總體來看就是這個表上列的這個狀況。所以存量房的黃金時代正在到來。我在去年的觀點博鰲論壇上就專門講了這個，因為我觀察，這在香港、美國是一個非常龐大的市場，租房、買房中間衍生的服務(wù)真的是不計其數(shù)。我自己親身經(jīng)歷的，租房要辦的手續(xù)，查你的名稱，包括后期的保險、融資等等都非常多。而且消費的基礎(chǔ)非常龐大，這個會催生新的專業(yè)的服務(wù)市場，龐大的交易傭金，而且目前看，二手房的增長，正在成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的非常重要的動力。從發(fā)達國家來看，美國的二手房比新房是9比1，英國是8.1比1，這是一個非常大的數(shù)字。目前二手房交易只是在前面的這5個城市有所體現(xiàn)，未來會更多地體現(xiàn)它的市場活力。

　　我已經(jīng)超了一分鐘了，陳教授已經(jīng)很不耐煩了，謝謝主持人的寬容，謝謝大家。

　　主持人：謝謝巴曙松先生，您的演講非常的幽默。我還沒有來得及挽留住您，這個臺上還需要您，再次感謝您奉獻的精彩演講，接下來我們要進行的是2015觀點年度論壇的答問環(huán)節(jié)。

　　沒有真實的了解，就無法作出準(zhǔn)確的判斷。每一年，面對不一樣的行業(yè)，怎樣才能看清重重迷霧下的房地產(chǎn)形勢？本次觀點答問的主題是：形勢與判斷2015年的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　首先請討論嘉賓臺上就坐，他們是：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生。接下來有請?zhí)釂柤钨e上臺，他是：合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌先生。掌聲有請以上四位嘉賓。

　　龍斌：大家好，我是合富輝煌的龍斌，剛才聽到三位重量級嘉賓的演講，受到很多啟發(fā)。我聽到三位也有不同的看法，我根據(jù)各位的演講準(zhǔn)備了一些問題，也希望有一個交流，因為我們也算是來自市場的第一線，接觸市場也比較多，首先就想請問朱會長，剛才您說到今年應(yīng)該是軟著陸的過程，政策的環(huán)境也都在趨于寬松，特別您也提到，在這樣的一個環(huán)境之下，一線城市、二線城市可能會更快一些，三線、四線的庫存量壓力比較大，會比較慢。我想請您再給我們闡釋一下，在這樣的格局下，就像之前概括的這種分化，是不是今年還是在分化？還是說我們的地方政府會出臺一系列的政策來逆轉(zhuǎn)這個周期？這樣給我們的房地產(chǎn)行業(yè)是不是也會提供一些機會？或者說三四線仍然還是很困難的？確實我們看到現(xiàn)在很多三四線城市拿地已經(jīng)很困難了，福建已經(jīng)出臺了政策，包括湛江也出臺了一些扶持性的政策，您能不能給我們闡釋一下，在這樣的格局下，我們的行業(yè)，或者說我們企業(yè)該怎么來應(yīng)對？這個進程會有多長？今年會不會都存在這樣一個格局的狀態(tài)？

　　朱中一：中央政府從去年開始就是這么一個套路，當(dāng)然去年講的是分類調(diào)控，它實際上的做法就是分類指導(dǎo)，強化地方政府的調(diào)控責(zé)任。對于去年地方政府，包括松綁的政策，中央政府都沒叫停，今年延續(xù)了這么一種態(tài)勢。我剛才講了，比如說住房公積金支持個人買房，實際上是住建部跟有關(guān)的部門去年4月份出臺的政策，現(xiàn)在有些地方就降低公積金的門檻，支持個人的自住性的和合理的購房。你剛才提到福建，福建的市場就很有說服力，我在想為什么福建的政策出臺得快，因為福建的市場分化也很厲害，廈門現(xiàn)在的市場是相當(dāng)好的，它的需求很旺盛，在今年2月份，新建商品房房價，69個城市是環(huán)比下降的，唯獨廈門是持平的。就說明廈門的房價沒有降。在福建其它的三四線城市，消化的壓力很大，正因為此，所以福建出臺這個政策很積極。所以我想在因地制宜、因城施策的情況下，地方政府會有一些招。

　　龍斌：會不會有更多的省市會跟進？

　　朱中一：我想肯定會跟進。這里我也想補充一下陳淮的一句話，這個話也是我引出來的，克強總理3月15號講，我們的工具箱里還有很多的工具，有很大的回旋余地。當(dāng)然那個工具他肯定也要看的，如果一些老工具不能用了，他肯定不會用的，他要用的工具肯定是要有利于改革的工具。我看最近的媒體報道，包括發(fā)改委主任、副主任帶隊在搞一些調(diào)查，他在搞政策準(zhǔn)備，我想其他的有關(guān)部門也在調(diào)查，也在考慮，像住建部可能就要考慮怎么樣穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，它可能也要做一些政策準(zhǔn)備。

　　龍斌：謝謝朱會長。接下來提問陳淮教授，剛才您強烈地抨擊了過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年是回歸到市場化這樣一個基調(diào)，您也提出了幾個要注意的地方。今年總理提到支持、鼓勵自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年應(yīng)該還會突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投資的目的，也應(yīng)該是可以理解的。所以我們的政策如果說真的要回到市場，房地產(chǎn)一定是有投資屬性的，把投資壓倒是不科學(xué)的，會不會在房地產(chǎn)貸款政策方面，甚至第二套都要逐步恢復(fù)到以前的，利率也不能上浮，對我們的房地產(chǎn)市場是不是應(yīng)該更加關(guān)注政府的政策導(dǎo)向？

　　陳淮：我們的主持人問了一個很有意思的問題。我先聲明，“會不會”“是不是”這種坑我不會往里面跳。但是主持人說的問題我要糾正兩點，第一，我沒有抨擊過去的政策，過去的政策是有巨大成就的，但是它存在明顯重大缺陷，第二，市場化力量不是從2015年開始，是我們從2013年就開始，逐步把上屆政府導(dǎo)致的過熱、過猛用了一年時間平穩(wěn)下來，在2014年基本實現(xiàn)了市場主導(dǎo)。

　　剛才巴曙松教授講，他說股市都興旺了，我都沒注意到，我們金融怎么沒改革？股市指數(shù)的上漲遠遠快于房地產(chǎn)板塊的上漲。為什么呢？因為房地產(chǎn)最需要的資本市場不是股權(quán)融資，是十八屆三中全會說的努力發(fā)展債市。在這個問題上，我還是那四個字，叫“寸步未進”。它需要的是項目融資、企業(yè)債，巴曙松教授也講到了，2014年的庫存量上升，導(dǎo)致銀行背了包袱。銀行為什么不通過資產(chǎn)證券化的方式打包在債市上賣掉，賣給投資者呢？我很愿意賣銀行債權(quán)的打折品。改革嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了實際上在金融體制上是貌似改了，實際沒改。

　　至于主持人提問說的，改善性住房并非就意味著第二套，以舊換新是最重要的一個改善性過程?？梢赃@樣說，我們在2015及此后一個中期范圍內(nèi)，市場的一個主導(dǎo)性力量不再是年輕人娶媳婦，而是那些需要以舊換新的，5成以上的力量是這樣一個群體。比如廣州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人還住在房改房。巴曙松教授已經(jīng)有很多套的這種當(dāng)然另當(dāng)別論。房改房的衛(wèi)生間叫衛(wèi)生間嗎？那最多叫廁所，放一個馬桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空間，需要有女主人化妝的地方，需要有家庭公共活動的空間，一個適度大小的廳，有這樣的功能的叫改善性需求。這個過程也需要金融業(yè)的大力支持，因為以舊換新的時候，享受不享受買新房首套置業(yè)時候的優(yōu)惠政策，老房子能不能也取得貸款作為一種信用資產(chǎn)？我們看到銀行在這方面的動作還不甚積極。改善性住房是不是就是有投資？什么樣的自住房，只要你買的是產(chǎn)權(quán)，買的就是資產(chǎn)，買資產(chǎn)本身就有資產(chǎn)性收益。請注意，2月26號公布的2014年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報，這次統(tǒng)計公報有一組此前歷年統(tǒng)計公報沒有的數(shù)字，就是居民的財產(chǎn)性收入，是7%左右，把城鄉(xiāng)都納進來了，城市比鄉(xiāng)村還要高一點。所以買房子，就是你買的第一套房、首次置業(yè)，買的就是資產(chǎn)。有資產(chǎn)性收入，自然就要承擔(dān)資產(chǎn)性風(fēng)險。

　　龍斌：還有一個我相信很多企業(yè)都會關(guān)注的問題，您剛才也談到，這種改革的方向最終要涉及土地、金融方面，在土地方面，其實我們也看到，甚至兩會也說了，加快集體經(jīng)營性土地同權(quán)、同地、同地試點……（提問被打斷）

　　陳淮：這不是兩會說的，是十八屆三中全會說的。但是各個政府部門是不是在積極推進？

　　龍斌：已經(jīng)在試點。

　　陳淮：中國試了很多點了，有試錯的根本就要推倒重來的，有的只是做樣子給老百姓看，沒打算真正實施的。取消人民公社就推了，怎么樣呢？高考改革沒試點就推了。人頭沒落地，血流沒成河，中國向前發(fā)展了一大步。凡是試點的，朱镕基1998年一上臺其中一個就是費改稅，試點了8年一點沒推進，最后還是推了，所以別信試點的話。

　　龍斌：您覺得對房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)這些行業(yè)發(fā)展模式改變大不大？還是地方政府的財政改變會更大？

　　陳淮：對地方政府來說不光是依賴于土地制度的改革，因為土地制度是它的救命稻草。土地制度改革固然是一個重要的方面，更重要的是給它城市建設(shè)新的融資的創(chuàng)新，這也是三中全會明確講了的。地方政府的財源收入，它承擔(dān)了城市化的重要任務(wù)，錢從哪兒來？1993年分稅制改革，沒有這個經(jīng)常性收入，世界各國的客觀規(guī)律使然，不是調(diào)控的政策使然，是制度使然。第一個，也還得依賴巴曙松教授大力呼吁，發(fā)展債市，通過發(fā)市政債擺脫對土地財政的依賴，這個要拜托巴教授。第二，和稅有關(guān)，需要通過對不動產(chǎn)征稅的辦法來獲取財源、地方性財政收入，才能擺脫對土地財政的依賴。土地制度的改革是非常重要的，但是我們的土地管理部門是不是那么積極推進，我至今打問號。

　　龍斌：謝謝陳教授?，F(xiàn)在請教巴博士，剛才您給我們看了非常多非常震撼的數(shù)據(jù)，也蘊涵非常深的道理，我們注意到這兩年的供給和需求的變化很明顯?？磥斫咏枨笠欢藭Πl(fā)展帶來更多的機遇?，F(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)的大型開發(fā)企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)越來越綜合化了，我們這個行業(yè)在供給需求這一塊，我理解可能他們更注重自己這種綜合實力、綜合的競爭力，剛才您列的數(shù)據(jù)也看到了，它的規(guī)模也越來越大，涉獵的領(lǐng)域也越來越多。在這樣一個格局，需求端越來越大，還有新技術(shù)的影響方面，對我們的行業(yè)會有一個什么樣的影響？或者說我們的企業(yè)在這樣的過程中應(yīng)該多尋找什么樣的機會？

　　巴曙松：謝謝龍斌院長，我覺得你特別不容易，因為我跟陳淮教授是一二十年的老朋友，這種討論會，要么就是請朱會長這樣的德高望重的老領(lǐng)導(dǎo)主持，要么就找個美女，偏偏是一個業(yè)界的男士，所以他就有點搓火，你多寬容一點。

　　再一個，他剛才一發(fā)揮，把金融一批斗，他自己過去10年一直是房地產(chǎn)政策研究一線專家，他批這個，體現(xiàn)了他寬大的胸懷，實際上是自我批評。所以現(xiàn)在他反過來只好來批金融，結(jié)果一批，時間到了，所以我就你這個問題簡單說一下，咱們就收場，別耽誤后面的時間。

　　龍斌：我還有第二個問題，還有很多開發(fā)企業(yè)，如果二手房成為主導(dǎo)，他怎么轉(zhuǎn)呢？

　　巴曙松：我把你的兩個問題結(jié)合起來回答，最近大家都在提互聯(lián)網(wǎng)+，我覺得我們房地產(chǎn)也要有一個把互聯(lián)網(wǎng)加起來的戰(zhàn)略考慮。一個房地產(chǎn)企業(yè)辛苦開發(fā)很多年，結(jié)果把他的服務(wù)企業(yè)上市之后，市值比房地產(chǎn)公司的市值還大，市場已經(jīng)對它做了評價。我們怎么做房地產(chǎn)的服務(wù)，這個市場需求是很大的。我陪很多朋友在紐約買房子、租房子，我發(fā)現(xiàn)這個服務(wù)的需求空間之大。比如你買一個房子，你要有保函、收入證明，然后要進行估值，房地產(chǎn)中介，中間還要買各種保險，包括這個房子債務(wù)糾紛，有一種保險，如果家里空調(diào)掉下來把住戶砸傷了，也有一個保險，有各種各樣的保險，然后有復(fù)雜的后續(xù)的審批過程、服務(wù)過程。不一定說美國多現(xiàn)在，它現(xiàn)在都是人工的，如果我們再考慮互聯(lián)網(wǎng)+，貼近客戶，這個可能將來掙的錢比我們原來開發(fā)商開發(fā)掙的錢還要多。你仔細看你原來開發(fā)，買了地，借了錢，開發(fā)之后賣完，中間掙了一小段，可能很多房地產(chǎn)投資者掙的錢比我們開發(fā)商掙的還多，你1萬塊錢賣給他了，現(xiàn)在市場價4萬，誰掙得多？這個時候你要轉(zhuǎn)過來在價值鏈看，靠近客戶，利用互聯(lián)網(wǎng)這些現(xiàn)代的工具。當(dāng)然也要多聽聽像陳淮教授這樣的專家教授的一些指導(dǎo)，這樣就能更好地把握這個價值鏈的調(diào)整。

　　主持人：謝謝，感謝臺上四位嘉賓，真是思想碰撞、火花四射，謝謝朱中一先生、巴曙松先生、陳淮先生的精彩觀點，也感謝龍斌先生的提問。

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（一）

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　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（四）