廣州城中兩個(gè)公寓的開盤遇冷，似乎給眾多開發(fā)商提了一個(gè)醒，市場的春天并未如約而至。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曾經(jīng)是指導(dǎo)小伙伴們買樓投資的鐵律“地段，地段，還是地段”，似乎已經(jīng)有了變化。

　　1月24日，方圓·越秀時(shí)光推出小戶型37-80平方米單間至兩房公寓，帶裝修，吹風(fēng)價(jià)為3.5-3.8萬元/平方米，最終開盤價(jià)格為3.1-3.5萬元/平方米。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場了解，該項(xiàng)目此次推出貨量100套左右，從2014年底開始認(rèn)籌以來，開盤當(dāng)天有30多戶解籌。

　　與此同時(shí)，同在廣州中心老城區(qū)的中庸·金寓早前也于1月15日開盤。

　　據(jù)知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，中庸·金寓共20層，每層層高4.5米，兩梯7戶，首推41平方米一房、60平方米兩房、73以及79平方米三房的Loft公寓產(chǎn)品，樓盤均價(jià)約4萬元/平方米。

　　經(jīng)過一個(gè)多月蓄客之后，中庸·金寓最終開盤時(shí)推了105套，最終去化10余套。

　　住宅與商業(yè)

　　一直以來，廣州老城區(qū)的投資項(xiàng)目是投資客們的最愛，而“超人”李嘉誠的“地段，地段，還是地段”也一直是眾人投資買房指南。這種情況下，越秀時(shí)光和中庸金寓還是遭遇到市場冷遇，似乎有點(diǎn)不合預(yù)期。

　　合富輝煌市場研究員黃瓊對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示：“因?yàn)殡m然有項(xiàng)目位于荔灣區(qū)并靠近地鐵站、地段不錯(cuò)，但是不靠近商務(wù)區(qū)，也不靠近大型商業(yè)區(qū)?！?/p>

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則分析稱：“廣州中心六區(qū)稀缺的是住宅，公寓的價(jià)格已經(jīng)與住宅相近，若非極具吸引力或降價(jià)優(yōu)惠刺激的項(xiàng)目，投資客出手幾率較低，僅有四十年產(chǎn)權(quán)的公寓后期市場成交走高預(yù)期不大，很難在銷售上有大突破?！?/p>

　　“前段時(shí)間住宅市場成交下滑間接影響以投資為主的商業(yè)性公寓，進(jìn)而影響到公司銷售表現(xiàn)。如今，住宅市場開始回暖，但投資性消費(fèi)為主的商業(yè)公寓的復(fù)蘇依舊緩慢。”

　　廣州的住宅放開限購已經(jīng)傳了一段時(shí)間，經(jīng)過發(fā)酵，市民也越來越期待這一政策的落地。經(jīng)過去年的降價(jià)之后，廣州市民在樓市的投資更理性。

　　“所以就造成了現(xiàn)在，中心六區(qū)的公寓去化平平的狀況。但值得注意的是，和購房者一樣，開發(fā)商也在觀望。”黃韜繼續(xù)分析稱，“因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)位稀缺，所以開發(fā)商有一種皇帝女兒不愁嫁的心態(tài)?！浟烤瓦@么多，慢慢賣，一定會(huì)賣完。’”

　　庫存與去化

　　廣州城中兩個(gè)公寓的開局遇冷，似乎給眾多開發(fā)商提了一個(gè)醒，市場的春天并未如約而至。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年1月14日，廣州一手住宅庫存量為749.05萬平方米。而到了2014年12月17日，庫存量增至1001.95萬平方米，并且2014年廣州一手住宅成交持續(xù)低迷。

　　廣州市國土房管局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示：2014年一手住宅成交量下滑兩成多；消化率為近十年最差，只有約0.7。

　　換言之，即使沒有新增供應(yīng)量，單靠庫存量也足夠廣州樓市賣一年零兩個(gè)月。

　　和住宅的庫存高企一樣，廣州的公寓也面臨類似的處境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州2011年公寓供應(yīng)面積約65萬平方米，2012年升至近80萬平方米，2013年增加近六成，達(dá)到126萬平方米，同時(shí)創(chuàng)下了歷史新高。

　　這個(gè)歷史新高在2014年再次被打破，下半年廣州就新增近110多萬平方米的公寓供應(yīng)。

　　僅在9月9-16日的一周時(shí)間，廣州就有奧園康威廣場、蘿崗萬達(dá)廣場、萬科派廣場共有1400多套公寓拿到預(yù)售證，按照60平方米計(jì)算，預(yù)售面積達(dá)到8萬平方米。

　　過高的庫存帶來了廣州公寓供過于求的現(xiàn)象，經(jīng)計(jì)算，廣州上半年的公寓消化率只有0.66，尚不及一手住宅的0.7。

　　為了從激烈競爭中突圍，全新發(fā)售的公寓價(jià)格普遍低開，部分舊盤新推的公寓出現(xiàn)降價(jià)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，廣州公寓市場成交趨于謹(jǐn)慎，呈量價(jià)齊跌的趨勢。2014年前11個(gè)月公寓的網(wǎng)簽均價(jià)約為15903元/平方米，同比下降12.6%。