聯(lián)系早年投資的Trophy Property Development基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對象確定為中型社區(qū)項(xiàng)目，可能是“學(xué)了一課”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 深諳資本操作的羅康瑞旗下的瑞安房地產(chǎn)于11月28日發(fā)布公告，公司與China KC Principal Partner及China KC Investment Management與Green Acres訂立框架協(xié)議，成立及設(shè)立項(xiàng)目公司作出投資。

　　該投資項(xiàng)目中，投資者的承諾總額為6億美元(相當(dāng)于約46.5億港元)。投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　對知識社區(qū)發(fā)展的看重，據(jù)瑞安方面稱，是為配合中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型。

　　法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈指，瑞安這個策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的趨勢，是比較好的捆綁方式。

　　另有市場人士指出，聯(lián)系早年投資瑞安項(xiàng)目的Trophy Property Development基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對象確定為中型社區(qū)項(xiàng)目，可能是“學(xué)了一課”的結(jié)果。

　　聯(lián)合投資知識社區(qū)

　　據(jù)協(xié)議，China KC Investment Management獲委任，以物色潛在投資機(jī)會，并在經(jīng)由Green Acres和瑞安房地產(chǎn)組成的投資者批準(zhǔn)后，成立及設(shè)立項(xiàng)目公司作出投資。

　　投資者的承諾總額為6億美元(相當(dāng)于約46.5億港元)。其中，瑞安房地產(chǎn)實(shí)體的承諾3.75億美元(相當(dāng)于約29.06億港元)，Green Acres的承諾額為2.25億美元(相當(dāng)于約17.44億港元)。

　　瑞安房地產(chǎn)稱，公司決定訂立上述框架協(xié)議的原因是，其有意建立一個平臺，可持續(xù)把握中國具有吸引力的知識社區(qū)投資機(jī)遇，此外還可以擴(kuò)大瑞安與全球機(jī)構(gòu)投資者及私募股權(quán)來源的接觸并透過擴(kuò)展瑞安的第三方投資管理業(yè)務(wù)，為集團(tuán)創(chuàng)造額外收入來源。

　　資料顯示，Green Acres B2014 Limited為于澤西注冊成立的公司，由一個總部位在中東的公共機(jī)構(gòu)最終全資擁有。

　　另外，框架協(xié)議的年期為八年，可在投資者一致批準(zhǔn)后最多額外連續(xù)續(xù)期兩次，每次一年。經(jīng)投資者批準(zhǔn)后，投資經(jīng)理須成立及設(shè)立項(xiàng)目公司，以向相關(guān)投資作出投資。

　　合作項(xiàng)目投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　對知識社區(qū)發(fā)展的看重，據(jù)瑞安方面稱，“隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)模式將由低成本生產(chǎn)及出口導(dǎo)向型逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐员就羷?chuàng)新、生產(chǎn)及消費(fèi)為導(dǎo)向。”此次瑞安投資知識社區(qū)正是為配合這樣的轉(zhuǎn)變，需要“大力發(fā)展有助培養(yǎng)創(chuàng)新理念的知識型社區(qū)”，同時“與網(wǎng)絡(luò)資訊化的現(xiàn)代生活方式相切合”。

　　據(jù)瑞安方面介紹，其已成功打造“創(chuàng)智天地”項(xiàng)目，以教育、科技、研發(fā)及企業(yè)孵化為基礎(chǔ)，形成園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)“三區(qū)聯(lián)動”。

　　法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈評論指，瑞安這個策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的趨勢，同時也有可能將獲得地方政府的政策扶持。“跟知識社區(qū)一起發(fā)展的話，未來可以有更多類型合作伙伴，這是比較好的捆綁方式。”

　　基金合作教訓(xùn)

　　此次瑞安房地產(chǎn)與基金合作并非首次。旗下布局于多個城市的新天地系列項(xiàng)目，就是瑞安房地產(chǎn)與Trophy Property Development基金合作結(jié)果。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2012至2013年間羅康瑞旗下瑞安在國際市場發(fā)行優(yōu)先票據(jù)總額高達(dá)111.53億元，名列2013年房企海外發(fā)債前茅。

　　而將旗下新天地分拆出來籌備上市，也讓市場對羅康瑞的資本運(yùn)作能力另眼相看。

　　不過盡管深諳資本運(yùn)作種種，羅康瑞操盤項(xiàng)目也并非全部順利。今年8月就爆出投資瑞安旗下多個新天地項(xiàng)目的Trophy Property Development基金，有部分投資人撤資。

　　包括香港小型投資公司、亞洲和歐洲機(jī)構(gòu)以及個人富豪在內(nèi)的31名投資者，將手頭所持Trophy Property Development基金12%股份出售。撤資原因是上海項(xiàng)目拆遷問題令工程進(jìn)度延誤，超出基金的存續(xù)期限。

　　李偉烈分析指，引入基金合作特別是私募基金，需要有穩(wěn)定的回報(bào)率。“做拆遷項(xiàng)目時，對時間點(diǎn)的掌控力不夠，什么時間能拆完什么時間能有回款，都有很大的不確定性”，故而才會有投資者退出。

　　在今年中期業(yè)績會上，羅康瑞表示不擔(dān)心投資者撤出問題，稱有更多投資者正接洽試圖進(jìn)入。但在市場看來，多位投資者低價出售手頭Trophy Property Development基金，無疑是羅操作項(xiàng)目不成功導(dǎo)致。“所以做這類有拆遷的項(xiàng)目，并不適合有私募基金在里面。”

　　這次瑞安引入Green Acres B2014 Limited這樣的中東主權(quán)基金，也被市場拿來與瑞安之前的基金操作進(jìn)行對比。

　　值得注意的是，此次投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　其中中型社區(qū)的概念，在市場人士看來能有效規(guī)避上述上海項(xiàng)目遇到的拆遷延怠問題。“中型體量社區(qū)項(xiàng)目，開發(fā)周期有確定性，不會無限期拉長。這樣投資者把資金放進(jìn)去，不會說不知道什么時間可以拿到回款。”

　　同時也意味著可以有穩(wěn)定的回報(bào)預(yù)期，上述人士稱，“這樣可以說是瑞安學(xué)了一課。”