以前深業(yè)集團主要是在住宅和產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展，開發(fā)商業(yè)綜合體是一個新的突破。

　　編者按：經(jīng)過數(shù)年來的“躍進式發(fā)展”，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了非常關鍵的時點。大量不乏泡沫化、同質(zhì)化的商業(yè)物業(yè)不斷興建，空置率高企，運營能力欠缺之際同時遭受互聯(lián)網(wǎng)和電商的沖擊，我們不得不反思，商業(yè)的未來究竟如何？

　　2014年11月24-26日，觀點新媒體在廣州舉行第二屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”2014觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) “每一個項目都有自己的性格，不是說要跟誰去比較，或者重復哪些方面的東西?，F(xiàn)在我們希望與時俱進，帶來一些新的觀念，新的特點。”談及深業(yè)上城，深業(yè)置地常務副總經(jīng)理郝繼霖如是闡述。

　　作為深圳龍頭國企，深業(yè)集團旗下的城市更新項目深業(yè)上城不斷尋求創(chuàng)新。

　　據(jù)郝繼霖介紹，深業(yè)上城總占地面積約12萬平方米，總建筑面積在120萬平方米左右，業(yè)態(tài)包括由品牌街、商場及小鎮(zhèn)組成的多元購物體驗空間，以及產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈、高端商務公寓、LOFT、全球頂級奢華酒店文華東方及精品酒店等等。

　　在郝繼霖看來，深業(yè)上城項目地處福田CBD，座落在蓮花山公園與筆架山公園之間，怎么去利用天然的資源變得至關重要。

　　持有還是出售，這兩個詞語在商業(yè)地產(chǎn)中并不陌生。“以深業(yè)置地為例，公司希望長期持有深業(yè)上城商業(yè)部分、高塔產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈及酒店部分，讓公司受益于優(yōu)質(zhì)運營及管理所帶來的商業(yè)增值和長期穩(wěn)定的收益。”

　　“一個健康的公司，應該有銷售收益，也有長期穩(wěn)定的租金收益。”

　　“雙十一”狂歡余溫未過，面對電商的盆滿缽滿，郝繼霖認為確實存在一定程度的競爭，但是不直接影響高端消費和體驗消費。

　　簡而言之，“開發(fā)一個商業(yè)物業(yè)不僅僅是為了購物，更是為了生活，是為了往來交流溝通。”

　　在郝繼霖理解中，通俗易懂的說法是，“顧客不僅僅是想買東西才來深業(yè)上城，而是在這里喝一杯茶或者咖啡，看秀、看設計也能獲得愉悅的享受，總比整天對著電腦好。”

　　除去電商的沖擊，如何盈利也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不得不思考的問題，對此郝繼霖表示，“只要項目定位、規(guī)劃、設計等基本沒有缺陷，即使暫時收支不平衡，但是將來還是有機會成功的。要是項目定位、規(guī)劃、設計不好，則難以盈利。”

　　“一窩蜂去蓋就一定會有榮辱共存的情況。”面對目前同質(zhì)化泡沫說法大行其道的商業(yè)地產(chǎn)，郝繼霖的表態(tài)堅定而精辟。

　　風險之余，郝繼霖對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也有樂觀的預期。“我覺得每個地方都有巨大的發(fā)展空間，只不過要看你做得多大，或者做得多精。”

　　“一個小型但專業(yè)的、與大型商業(yè)項目有差異的項目，也一樣可以成功。所以并非哪一地塊一定成功，哪一地塊一定失敗。”這是郝繼霖眼中商業(yè)地產(chǎn)的未來。

　　以下是觀點新媒體對深業(yè)置地常務副總經(jīng)理郝繼霖先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：深業(yè)上城在深業(yè)置地公司里面的代表性主要體現(xiàn)在哪里？

　　郝繼霖：首先深業(yè)上城位于深圳市區(qū)的黃金地段，一個大型的城市綜合體，定位上也比較高端。因為以前深業(yè)集團主要是在住宅和產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展，開發(fā)城市綜合體是一個新的突破。

　　賽格日立工業(yè)升級改造項目是深業(yè)集團在深圳17個城市更新項目之一，項目總投資將超過200億元人民幣，總建筑面積達120萬平米。深業(yè)集團2011年底承接項目后，成立了深業(yè)置地有限公司，負責該項目的開發(fā)和運營，并將該項目命名為“深業(yè)上城UpperHills”。

　　觀點新媒體：深業(yè)上城這個項目目前發(fā)展到什么階段？

　　郝繼霖：深業(yè)上城的高端商務公寓基建工程今年基本上可以完工，明年開始精裝修，預計明年年底前交付使用。其中一棟產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈基建工程已進行到七層，商業(yè)也進行地面部分的施工，一切都在預期的進度中進行。

　　觀點新媒體：這個項目定位高端，是不是有意打造一個類似于太古的項目？

　　郝繼霖：我覺得每一個項目都有自己的性格，不是說要跟誰去比較，或者重復哪些方面的東西。廣州太古匯是兩三年前的一個作品，我們希望能夠與時俱進，為深業(yè)上城帶來一些新的觀念，新的特點。

　　兩個地塊本身就存在一定差異性，太古匯是在市中心密集的地方，深業(yè)上城這個項目不僅地處福田CBD，同時旁邊有兩山三公園，所以怎么去利用這個得天獨厚的自然資源，是非常重要的。

　　觀點新媒體：深業(yè)上城出售和持有的比例會是什么樣？

　　郝繼霖：公司希望長期持有深業(yè)上城商業(yè)部分、高塔產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈及酒店部分，讓公司受益于優(yōu)質(zhì)運營及管理所帶來的商業(yè)增值和長期穩(wěn)定的收益。

　　觀點新媒體：很多企業(yè)對于商業(yè)模式有不同的想法，對此您怎么看？

　　郝繼霖：我覺得每個公司都有自己的定位，我在太古做了十幾年，太古全部都是自己持有、管理，享受增值。太古地產(chǎn)是房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)、投資為主的一個公司，所以太古地產(chǎn)把商業(yè)當成核心價值。而如果一家公司只是將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來全部銷售，這還不能叫做以商業(yè)為核心。

　　觀點新媒體：很多企業(yè)有打包上市做RIETs的計劃，您覺得這會是未來的一個大方向嗎？

　　郝繼霖：關鍵還是要看經(jīng)營理念，另外也看公司的實力如何。因為持有物業(yè)收入不錯，但是它的投資成本比較高，不是每個管理者都愿意等十年、二十年再把投資拿回來。

　　所以這與公司本身的實力有關，也要視當時當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境而定。對一些公司來說可能有足夠的資金，不需要出售，但是有些公司可能為了追求資金平衡，需要把部分商業(yè)項目進行處理，無論是直接賣給基金，或者是上市，或者做REITs，其實都是希望獲取一些資金的回籠用于投資。

　　每個公司要根據(jù)自己的實際情況來做決定，關鍵在于確定什么是經(jīng)營的核心。有時候經(jīng)濟環(huán)境是不斷循環(huán)的，也是在不停變化的。每一年的經(jīng)濟形勢都有所不同，都需要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。如果在調(diào)整的時候沒有足夠的租金物業(yè)就會影響公司的業(yè)績表現(xiàn)。而公司業(yè)績好，股價就不會有那么大的壓力了，這都是看每個公司的定位是如何而決定的。

　　觀點新媒體：國內(nèi)商業(yè)有很多泡沫化的說法，您怎么看深圳的商業(yè)地產(chǎn)？

　　郝繼霖：以數(shù)字和發(fā)展的面積來說，整個中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很快，短短幾年許多發(fā)展商都說要做商業(yè)，都要建商場，所以面對的競爭很大。以深圳來說也不例外，有很多現(xiàn)有的或在建的商業(yè)項目。

　　不過我覺得深圳有個優(yōu)勢，就是有很多不同特色的商業(yè)，生存的空間也比較大。

　　所以，我覺得每個商業(yè)項目都能夠找到自己的生存空間。

　　觀點新媒體：在商業(yè)目前競爭比較激烈的情況下怎么做到商業(yè)購物中心的定位差異化？

　　郝繼霖：我們必須要有差異化，必須要有獨特的東西。其實交通方便與否很重要。深圳人喜歡開車，一般開車半個小時內(nèi)可達的項目都還是可以接受的。

　　項目要吸引人的關鍵是，第一，項目面積夠不夠，面積要適量。換句話說店鋪至少要有兩、三百間，顧客來一趟大部分需求都可以得到滿足。讓大家有足夠的選擇，這個非常重要。

　　此外，在招商的時候要非常謹慎，而我們深業(yè)上城的獨特之處也在這里。舉個例子，很多商場都有美食廣場，但是深業(yè)上城最近簽約的食代館就比較特別。食代館是升級版的大食代，來自新加坡。雖然大食代在中國內(nèi)地的許多城市都有，但每個城市只有一個升級版的食代館，而我們的這一家食代館，即將成為深圳的首家。

　　另外，深業(yè)上城整個設計上也是獨特的，有國際品牌街、商場，還有特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)是露天的，但我們也做了遮蔭的設計，到時可能會吸引很多年輕人。

　　觀點新媒體：在互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合方面深業(yè)上城有沒有什么考慮？

　　郝繼霖：很多人認為互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在發(fā)展很厲害，這會帶來一些競爭壓力，但是不直接影響高端消費和體驗消費。

　　個人認為，雖然網(wǎng)購很方便，但是人與人是需要溝通的。開發(fā)一個物業(yè)不僅僅是為了購物，更是為了生活，是為了往來交流溝通。所以顧客不光是想買東西才來深業(yè)上城，而是在這里喝一杯茶或者咖啡，看秀、看設計也會是一種愉悅的享受，比整天對著電腦好。

　　我覺得人是需要在外面活動的，需要接觸，需要一種直觀的感受。買衣服也是希望穿給別人看，這很重要。即便是網(wǎng)購，也不能夠完全代替實體店鋪中消費者的試衣體驗。因此，便捷快速和直觀體驗這兩者都需要兼顧，而不能只專注于一方面，需要雙面的配合和平衡。

　　觀點新媒體：對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，持有商業(yè)還是出售商業(yè)，這兩者在商業(yè)運作上面有沒有什么不同？

　　郝繼霖：持有商業(yè)和出售商業(yè)是兩回事，賣了商業(yè)，就失去了對商業(yè)的控制，只是在今天就把最大的利潤拿到了。

　　而出租商業(yè)，就要慢慢培養(yǎng)，以獲得長久、持續(xù)的價值提升，這就是不同的做法。這完全是兩回事，因為一旦出售之后就不能再進行管理了，也就失去了對商業(yè)的控制。而開發(fā)城市綜合體，物業(yè)自持，要花的功夫就多很多了，怎么讓它增值，需要換哪個店鋪，把新的帶來，把不好的淘汰，這都需要很多的講究才能把一個商場做好，但在做好的同時也會對商業(yè)有更強的把控能力。

　　觀點新媒體：您怎么看目前國內(nèi)商業(yè)空置的現(xiàn)象？

　　郝繼霖：我個人認為這是個很正常的經(jīng)濟周期，盲目投資就一定會有榮辱共存的情況。是榮還是辱，關鍵要看之前有沒有正確的定位、設計、規(guī)劃。如果這些沒有做足準備，自然會引起一些問題。

　　只要項目設計沒有基本的錯誤，我覺得成功是有機會的。雖然暫時可能是虧損的，但是未來會有發(fā)展空間。而一旦商業(yè)的設計存在問題，就很難盈利。

　　觀點新媒體：中國未來還有沒有發(fā)展商業(yè)的巨大空間？

　　郝繼霖：我覺得每個地方都有巨大的發(fā)展空間，只不過要看你做得多大，或者做得多精。一個很成功的商場隔壁也可以用“小”的商業(yè)來彌補大商場的不足，但是不要和大商場去拼規(guī)模，這將徒勞無益。

　　觀點新媒體：三、四線和一線城市的區(qū)別呢？

　　郝繼霖：我覺得在四線城市里面就該做四線的商場，為什么要在四線城市里面做一線的商場呢。但是如果在一線城市有一塊好地，就不要做四線的商場。

　　這個講起來容易，但是很容易犯很多重復的錯誤，這才是今天的難題，這個難題不是市場，而是多少人真正有心去做。在定位、設計、經(jīng)營上用心去做，這個才是最重要的。