接下來(lái)南京將迎來(lái)改善型房源入市的小高潮，無(wú)疑加劇了房企競(jìng)爭(zhēng)，也使得改善型市場(chǎng)更加撲朔迷離。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 借得政策“東風(fēng)”，原本透著寒意的南京樓市以節(jié)節(jié)攀升的成交數(shù)據(jù)宣示著市場(chǎng)基調(diào)的回暖。受此影響，不少改善型樓盤(pán)也紛紛傳出捷報(bào)。

　　11月8日，位于南京江心洲的改善型樓盤(pán)仁恒綠洲新島迎來(lái)了首期開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目共推出1、2、3號(hào)樓，共計(jì)460套房源入市，戶(hù)型涵蓋了94平方米兩房、125平方米三房以及138平方米四房。

　　雖然銷(xiāo)許均價(jià)顯示為27000元/平方米，但實(shí)際折后成交價(jià)為25500元/平方米，而該價(jià)格在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)尚屬平開(kāi)。因而，項(xiàng)目推出后便受到市場(chǎng)認(rèn)可，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)13小時(shí)的開(kāi)盤(pán)后，項(xiàng)目最終售出420套，去化9成，收金13億元。

　　對(duì)此，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛指出，仁恒綠洲新島的熱銷(xiāo)除了受益于其品牌、價(jià)格、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)外，還與此前政策放松有一定的關(guān)聯(lián)。

　　不過(guò)，他也強(qiáng)調(diào)，與剛剛政策松綁后不同，到11月份，改善型成交明顯放緩，并且總價(jià)在300萬(wàn)元以上的房源依舊面臨去化難題。在改善市場(chǎng)處于乍暖還寒之時(shí)，低價(jià)快跑乃是開(kāi)發(fā)商的明智之舉。

　　仁恒平價(jià)入市收金13億

　　資料顯示，仁恒綠洲新島由ABCDE共5個(gè)地塊組成，總建筑面積38萬(wàn)平方米。由北至南，AB地塊由商業(yè)、酒店式公寓、寫(xiě)字樓組成，而CDE地塊將建成高層住宅，項(xiàng)目整體容積率為2.5，戶(hù)型區(qū)間為94-181平方米。

　　此次開(kāi)盤(pán)3棟樓均位于C地塊，該地塊總建筑面積14.5萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積10.5萬(wàn)平方米，住宅用地面積達(dá)4.07萬(wàn)平方米，地塊將建5棟26層高樓，并以精裝交付。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目由仁恒置地在去年10月29日以總價(jià)28.77億元競(jìng)得。彼時(shí)，仁恒置地經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍擊敗新加坡星雅、新加坡和美奪得該宗位于江心洲的商辦住混合用地。仁恒也就此成為繼銀城、保利、升龍之后，第四家“登島”的開(kāi)發(fā)商。

　　該幅地塊也是當(dāng)時(shí)江心洲已成交地塊中容積率最高的一宗，而就此算來(lái)，地塊的最終成交樓板價(jià)僅為7447元/平方米，而在市場(chǎng)大熱的背景下，仁恒低價(jià)拿地也引發(fā)了一定的爭(zhēng)議與猜測(cè)。

　　事實(shí)上，此次綠洲新島原本只計(jì)劃推出1、2號(hào)樓306套房源，但由于認(rèn)籌客戶(hù)充足，項(xiàng)目便于開(kāi)盤(pán)前日領(lǐng)取3號(hào)樓銷(xiāo)許，并臨時(shí)決定加推，因而，最終房源也增至460套。在目前江心洲房?jī)r(jià)整體已達(dá)25000元/平方米的情勢(shì)下，綠洲新島此次以25500元/平方米的折后均價(jià)入市，當(dāng)屬平開(kāi)。

　　相較于周邊的保利紫荊公館和銀城長(zhǎng)島觀瀾每平方米27500元以上的均價(jià)，綠洲新島的入市價(jià)無(wú)疑更具有吸引力。就保利紫荊公館而言，其拿地樓面價(jià)僅為6841.7元/平方米，但其目前均價(jià)已達(dá)27500元/平方米，遠(yuǎn)高于仁恒綠洲新島。

　　顯然，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)已讓仁恒搶得先機(jī)，而在南京發(fā)展多年也為其也為其積累了購(gòu)房者基礎(chǔ)。據(jù)尹霄飛介紹，從最早的梅花山莊、湖畔之星到后來(lái)的仁恒翠竹園、江灣城，仁恒在南京市場(chǎng)的口碑均不錯(cuò)，加之項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及政策利好，首次開(kāi)盤(pán)收金13億元亦非偶然。

　　南京改善型市場(chǎng)乍暖還寒

　　然而，于樓市而言，一葉未必能知寒暑。尹霄飛指出，雖然近期南京改善型樓盤(pán)在政策放松后成交出現(xiàn)有一定的反彈，但到11月份的時(shí)候，速度已經(jīng)明顯放緩，并遠(yuǎn)不及之前雙限解除之時(shí)。

　　事實(shí)也正如此，此前，由于限購(gòu)限貸的制約，南京改善型大戶(hù)型成滯銷(xiāo)品，其中，9月份140平方米以上成交的房源量?jī)H為450套，占總成交量10%。而政策放開(kāi)后，不少改善型樓盤(pán)都借此“東風(fēng)”，一掃滯銷(xiāo)的頹勢(shì)。

　　據(jù)了解，雅居樂(lè)的兩個(gè)改善項(xiàng)目藏龍御景和濱江國(guó)際在國(guó)慶期間便進(jìn)賬2億多元，并且藏龍御景218、251平方米的戶(hù)型全部賣(mài)斷貨；而復(fù)地御鐘山、世茂君望墅也分別賣(mài)出1.86億元和1億元的成績(jī)。

　　另外，同處于江心洲的保利紫荊公館，在國(guó)慶前5天便完成了月度任務(wù)的56%；在未推新只有剩余房源的情況下，升龍?zhí)靺R以及升龍公園道也完成了近4億元的銷(xiāo)售金額。

　　雖然南京十月新房成交7331套，創(chuàng)年內(nèi)新高，但尹霄飛強(qiáng)調(diào)，目前南京總價(jià)在300萬(wàn)元以上的產(chǎn)品去化起來(lái)還是比較吃力，這主要是因?yàn)殂y行貸款還比較困難。

　　“貸款利率優(yōu)惠的還比較少，銀行本身的資金成本也比較高，不愿意做風(fēng)險(xiǎn)大于收益的事情，如果要是把利率優(yōu)惠很多的話(huà)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，所以銀行真正實(shí)施九五折的都比較少。”

　　此次值得關(guān)注的是，在成交節(jié)節(jié)攀升之時(shí)，南京樓市庫(kù)存卻一直徘徊在5萬(wàn)套以上的高位。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，庫(kù)存房源仍然高達(dá)5.2萬(wàn)套。

　　因此，尹霄飛直言，在新房的庫(kù)存量高企，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量還比較大的情況下，尤其是改善型房源，還是要?jiǎng)?wù)實(shí)一點(diǎn)，像仁恒一樣選擇低價(jià)快跑。

　　據(jù)悉，接下來(lái)南京將迎來(lái)改善型房源入市的小高潮，包括恒大翡翠華庭、恒大華府、中電頤和府邸、星葉瑜憬灣、中天銘廷等20余個(gè)樓盤(pán)。大量房源的集中入市，無(wú)疑在加劇競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也使得改善型市場(chǎng)更加撲朔迷離。