海西福地、閩商并起，在限購?fù)顺?、限貸調(diào)整的分類調(diào)控新時期，廈門房地產(chǎn)唱響自貿(mào)區(qū)概念，如何在新經(jīng)濟(jì)新政策環(huán)境下取得房地產(chǎn)的新發(fā)展？

　　圓桌主題：后限購時代的廈門房地產(chǎn)，

　　分議題一：政策變化中的廈門房地產(chǎn)機(jī)會

　　分議題二：區(qū)位優(yōu)勢與廈門樓市發(fā)展空間

　　主持嘉賓：立丹行機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事董媛女士

　　討論嘉賓：中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生、中駿集團(tuán)董事局主席、全國政協(xié)委員黃朝陽先生、禹洲地產(chǎn)股份有限公司副總裁楊彬先生、恒億集團(tuán)董事局主席郭建平先生、福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁何建華先生、泰禾集團(tuán)廈門區(qū)域公司總經(jīng)理陳德才先生、明發(fā)集團(tuán)廈門公司總經(jīng)理杜洪均先生、房多多新房自營平臺副總裁吳海先生、戴德梁行廈門分公司總經(jīng)理潘育敏女士。

　　本次圓桌討論時間為50分鐘，下面讓我們把時間交給嘉賓主持人為我們主持這一次的城市觀點(diǎn)論壇中國行廈門圓桌。

　　董媛(主持嘉賓)：組委會給我們出了一個好大的難題，讓我與在座的九位嘉賓探討，我在廈門房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)20年，這二十年來政策不斷地頻出，尤其是04年以后每一年的政策都轟轟烈烈，政策靜悄悄地走了，我們的需求還在。我們用網(wǎng)絡(luò)流行的那句話來形容一下很恰當(dāng)，但也不要忽略了金融在這里的作用，實(shí)際上在這個過程中需求存在，開發(fā)商也有需要，如果我們的金融能走進(jìn)你成為我們消費(fèi)者的閨密，成為我們開發(fā)商的哥們兒，扮演我們今天市場的紅娘可能會更好，是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場進(jìn)入了真正活躍的資本化市場階段，那么就這樣一個觀點(diǎn)，我想請?jiān)谧魑患钨e，因?yàn)閯偛徘懊骊惢蠢蠋熞呀?jīng)講了，我想請來自企業(yè)的代表們表達(dá)完觀點(diǎn)之后，陳淮老師和我一起來做一些評點(diǎn)。我們廈門在這樣的市場下的機(jī)會，我想先有請中駿的黃主席，在這樣的市場下，黃主席經(jīng)常去售樓處，中駿一直以品牌著稱，沒想到黃主席在銷售領(lǐng)域也這么有心。

　　黃朝陽：我是中駿的黃朝陽，很少參加這種會議。我談?wù)劦诙€話題，廈門樓市的發(fā)展空間。我覺得廈門房地產(chǎn)是大閩南的城市中心，大閩南包括龍巖、廈漳泉，是這個城市圈的中心，它是大閩南的經(jīng)濟(jì)文化中心，這個圈子大概是2000人左右，支撐廈門這個城市綽綽有余。

　　第二個中心是廈門是一個創(chuàng)新中心，我是泉州人，泉州的企業(yè)發(fā)展到一定程度必然向廈門發(fā)展，我是90年就到廈門來發(fā)展，還有一點(diǎn)就是因?yàn)橛袕B門大學(xué)、集美大學(xué)的支撐點(diǎn)，廈門的大學(xué)生源源不斷涌入廈門這個城市，一個城市有沒有未來，有沒有創(chuàng)新能力，最核心的一個判斷就是應(yīng)屆大學(xué)生會不會來到這個城市，我相信在座一半以上都是從廈門以外來到這里，廈門現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)，時尚設(shè)計(jì)，像安踏、利朗等從歐洲請了很多著名的時尚設(shè)計(jì)師，還有工業(yè)設(shè)計(jì)也非常好，也聚集了很多文化藝術(shù)。我覺得廈門是一個創(chuàng)新型的城市。人往哪里走，我們就去哪里做房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)最大的是流量房地產(chǎn)也是，你有沒有人流，商業(yè)的核心還是流量，它來不來，我們要看客戶的腿，廈門的機(jī)會，昨天陳主任來了，從機(jī)場到磐基走了一個半小時，廈門在過去的基礎(chǔ)建設(shè)還是很好，但城市的發(fā)展還是慢了一點(diǎn)，真正要解決交通問題還是要解決軌道交通，靠每一天上下班開車，交通問題永遠(yuǎn)解決不了，島外要發(fā)展，也一定要軌道交通才能承載廈門作為大閩南中心城市，承載這么多外來的大學(xué)生。價格是由市場決定的，不是由成本決定的，廈門的本島資源太稀缺，一定是往上漲，而且它集聚的大閩南富人居住的功能。島外價格也不是無限上漲，因?yàn)閸u外將來還是會以剛需和改善兩方面相結(jié)合，我講一個觀點(diǎn)，香港在新界沙田過去十年基本上沒有什么太大的變化，因?yàn)橐惶追孔釉谙愀?00萬就到頂了。我認(rèn)為北京、上海剛需和改善房價總價在350萬到400萬，想再往上走也不能了，我判斷廈門是200萬到250萬，還有一點(diǎn)，如果島外的房價過高的話，就阻擋了大學(xué)生進(jìn)來，會減少這個創(chuàng)新能力，謝謝！

　　董媛：黃主席講得非常好，現(xiàn)在廈門戶籍人口200萬，流動人口也是200萬，每年人口增長6萬，我們的房價最遠(yuǎn)的翔安中澳城才六七千，實(shí)際上現(xiàn)在是一個新的市場時代，線下的服務(wù)也很重要，來自于戴德梁行的潘總，您對于廈門有什么觀點(diǎn)？

　　潘育敏：可能因?yàn)樽≌兔裆嚓P(guān)，今天集中討論的問題很多焦點(diǎn)還是放在住宅方面，我覺得對于廈門來說，相對于廈門的收入水平和消費(fèi)水平，目前廈門的商業(yè)地產(chǎn)還是剛剛起步的階段，包括軌道交通也是剛剛開始投入建設(shè)，沿著軌道交通各個站點(diǎn)所產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)會是未來的藍(lán)海，我們現(xiàn)在服務(wù)的開發(fā)商，大家其實(shí)都在做一個轉(zhuǎn)型。

　　董媛：有請福晟集團(tuán)的何總。無論是住宅市場，還是商業(yè)市場，廈門的房地產(chǎn)市場未來機(jī)會空間很大，福晟集團(tuán)是04年進(jìn)入福建市場的廣東開發(fā)商，他們很有眼光，他們很早進(jìn)入了福建，有請何總。

　　何建華：我很看好廈門，剛才有一些專家講了一些數(shù)據(jù)，全國七十個中小城市都在下行，唯一的亮點(diǎn)是廈門，還有小小的漲幅，廈門這個地方是大閩南中心，福建有一定尷尬，大家一說到福建先想到的是廈門，但是省會是福州，民營企業(yè)比較好是泉州，泉州和廈門非常近，說到廈漳泉一體化，城市城際交通一體化，可能政府有好的想法，是想把廈門人口往泉州、漳州去分散一些，但往往事與愿違，包括北京和天津一樣，北京和天津本來想把北京的人口往天津分散，結(jié)果交通一發(fā)達(dá)，天津去北京買房子的人更多了。

　　說回到閩南地區(qū)，政府想把廈門一個大的人口太多往島外、泉州、漳州分散一些，其實(shí)錯了，泉州漳州的人來廈門更近了，反而廈門的房子價格還是上漲?，F(xiàn)在的市場和原來的市場不一樣了，以前是市場簡單政策復(fù)雜，現(xiàn)在反過來是市場復(fù)雜，政策簡單，現(xiàn)在完全要把原來那政治經(jīng)濟(jì)學(xué)靠政治吃飯的市場扭轉(zhuǎn)過來，行業(yè)自己要清醒怎么在這里做好，不要靠天吃飯，不要靠政策吃飯。

　　董媛：有請來自于明發(fā)集團(tuán)的杜總，明發(fā)一直在福建發(fā)展，我們明發(fā)如何來把握現(xiàn)在的機(jī)會？

　　杜洪均：我講講我個人的感受。從我們房地產(chǎn)這一塊整個經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該說和國家的經(jīng)濟(jì)是一致的。廈門，海峽，閩南的地產(chǎn)的話整個來講應(yīng)該是偏好的。房地產(chǎn)已經(jīng)走到市場化，更多的是我們的產(chǎn)品定位對市場的把握。現(xiàn)在房地產(chǎn)政策有一些收縮。我們現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)市場是一個很正常的市場。我們做房地產(chǎn)要把握這個市場的變化，要把握大的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。

　　董媛：有請?zhí)┖痰年惪?，泰禾在這樣的市場機(jī)會下，如何去尋找自己的空間？

　　陳德才：我們房地產(chǎn)市場被調(diào)控了十年，中央的調(diào)控目的是什么，現(xiàn)在回過頭來看，房地產(chǎn)一直在按照自己的規(guī)律在發(fā)展，并不因?yàn)槿魏握叩某雠_把一些需求而吃掉了。在這一點(diǎn)上，中國的房地產(chǎn)這二十幾年的發(fā)展已經(jīng)非常理性了，非常簡單了，它有自己的規(guī)律。我們可以說一個觀點(diǎn)，購房時機(jī)到了?，F(xiàn)在把限購放寬，把購房者的范圍加大了。除了廈門本地的人可以買房。我們看到市場合理性，并沒有因?yàn)橄拶彿艑挾山涣吭黾?，市場回暖。為什么沒有出現(xiàn)？這二十多年來，我們的客戶也已經(jīng)理性了，并不會去盲目的投資了。作為廈門，每一個開發(fā)商手里并沒有太多得存儲品。所以我們會看到，廈門的房地產(chǎn)一直在微漲。很多人在觀望，因?yàn)楹芏喑鞘卸荚谧髡{(diào)整，客戶也一直在觀望，尋找合適的機(jī)會，看會不會出現(xiàn)價格讓利。隨著這個政策的出臺，在四季度可能還會出現(xiàn)針對市場的政策出現(xiàn)。這個政策出來會對行業(yè)增加一些信心。包括在廈門，在這樣的市場下大家都還在維持自己的價格。限貸政策銀行會出現(xiàn)一個細(xì)則，對客戶來說門檻也降低了。在這樣一個供求關(guān)系的前提下，作為廈門可能會面臨一個購房時機(jī)的到來。特別是廈門有很多的利好，自貿(mào)區(qū)、地鐵概念、包括我們“美麗廈門”建設(shè)逐步的啟動。我覺得，未來的房地產(chǎn)市場會更加健康和穩(wěn)定。政府的決策也越來越清晰，我們希望政府起到監(jiān)控的作用，而不是調(diào)控的作用?？啃袠I(yè)自身的發(fā)展，靠市場自身的調(diào)節(jié)來推動健康的發(fā)展。

　　董媛：我想提一下楊彬副總裁的意見。2013年廈門成交了近4萬5千套房子，平均每個月3500套房子，2014年因?yàn)槭袌霭l(fā)生了變化，大目前為止，平均每一個月大概也就是2千套房子。我的問題是，在廈門新常態(tài)市場下，是不是這樣的量就是一種常態(tài)？因?yàn)橛碇藜瘓F(tuán)在所有的行政區(qū)里面都有項(xiàng)目。

　　楊彬：九月份的數(shù)據(jù)存量是310，九月份一些媒體報道，九月銷量創(chuàng)新，價格降了。銷量上來講，最低的是四月份，九月份已經(jīng)比四月份好了。310的概念強(qiáng)調(diào)的是指2010年的9月份之后，庫存量達(dá)到了新高，2010年的人口基數(shù)和現(xiàn)在沒有辦法比，2013年這樣一個大年，2012年也賣了4萬多套，恢復(fù)常態(tài)沒有什么問題。

　　董媛：有請郭總，恒億的項(xiàng)目在福建也很多，像尚品灣，在環(huán)東海域同安都有自己的項(xiàng)目。您對未來房地產(chǎn)的市場有什么看法？

　　郭建平：大家今天來無疑是想了解廈門地產(chǎn)的形勢和廈門的發(fā)展情況。我想告訴大家，我除了是戰(zhàn)略專家還是企業(yè)家，最了解我們今天來的這些企業(yè)想要了解的東西是什么。那廈門的地產(chǎn)，首先從戰(zhàn)略層面沒有問題，國家在扶持福建的發(fā)展。而且跟東部區(qū)上海廣東的這些區(qū)域比，價格還是很低。在2001年的時候，532的時候大家說是瘋子。前面十年我覺得做地產(chǎn)是靠運(yùn)氣膽子大，后面是靠專業(yè)性。未來這十年里面，要淘汰很多企業(yè)，因?yàn)樗麄儾粚I(yè)。實(shí)際上，我們恒億能夠持續(xù)，就是不斷的創(chuàng)新。所以在地產(chǎn)里面，實(shí)際上八月份博鰲論壇的時候只有四家房地產(chǎn)，其中一家做了一輩子的地產(chǎn)，上市才50億，還不如它的物業(yè)管理，輕資產(chǎn)。還有兩家就是房多多和好屋中國，最近我們也在談這幾家怎么抱團(tuán)。恒億我們研究了兒童教育中心，12月12日我們也要開業(yè)了。今年的項(xiàng)目，我們在翔安講課就是“愛的主題”。我們改變了所有把世界景觀造到這里來，所有婚紗拍攝的來我們這里租場地。所以方式方法不一樣，整個行業(yè)都被我們顛覆了。

　　我們在廈門恒億有上品，我們馬上就能裝上智能化系統(tǒng)，這個是我們差異化的產(chǎn)品。

　　董媛：我們期待恒億的表現(xiàn)。我是一個傳統(tǒng)的營銷代表行業(yè)，房多多是一個新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，今天很多話題談到了新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。有請房多多吳總表達(dá)一下你的觀點(diǎn)。

　　吳海：大家都比較關(guān)心互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合。我們要加上兩個字就是“移動”。移動互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合。房多多的平臺更貼近于交易平臺，在十一期間，在一些城市、比如深圳、青島等市場的表現(xiàn)。從房多多的報告中來看到，十一期間提升了三倍。這個是購買客戶的購房意向在提升。房多多平臺成交量提升了一倍左右。

　　在第四季度，我們合作的一些開發(fā)商，比如萬科，在第四季度加大庫存的增量，有一些大戶型，和改善型的產(chǎn)品會有一些壓力。在十一放寬限購限貸之后，一些樓盤會有一些價格的提升。但明顯價格提升五個點(diǎn)左右的樓盤，跟其他樓盤相比，客戶對價格的敏感度是比較高的。對照廈門的市場來看，在保持價格平穩(wěn)的情況下，需求還在。基于移動互聯(lián)網(wǎng)對廈門這個城市，以前吸引潮汕的客戶到這邊來購房，需要很大的投入，現(xiàn)在有了移動互聯(lián)網(wǎng)，也會有很大的影響。

　　董媛：剛才各位嘉賓已經(jīng)充分的表達(dá)了觀點(diǎn)，實(shí)際上已經(jīng)把新常態(tài)下的廈門樓市空間和機(jī)會都已經(jīng)談到了。2014年全國市場這么不好，廈門市場表現(xiàn)略微有佳，廈門20104年一千萬總價的豪宅僅僅到七月份，近半年的時間成交314套，2013年全年367套，2012年140套，2011年152套。2014年達(dá)到了2013年全年的90%。這是否也預(yù)示著我們廈門未來的機(jī)會和空間。

　　有請陳淮老師評點(diǎn)一下各位嘉賓講的。

　　陳淮：我重點(diǎn)評論主持人的話，第一，他剛剛說2014年全國房地產(chǎn)市場這么不好，怎么不好？2014年是我們的成交量，成交規(guī)模歷史第二個高點(diǎn)，僅次于2013年，它表現(xiàn)的只是增速下降。2014年上半年萎縮了20%。我剛才講，供給方的小年，那時候我們說得少。但是，今年買房，娶媳婦，不管政策怎么調(diào)控，調(diào)控只能讓他今年娶，明年娶，并不能人他少娶或者是不娶。供給的小年和大年碰頭您覺得會怎樣？這取決于市場。我們主持人說，廈門一個月成交4000套，廈門的房地產(chǎn)是每年同比環(huán)比都是零增長，如果照你這個規(guī)模，就是零增長。所以，簡單的說說成交量沒有多大意思。夏威夷島三十年的成交量都是逐步下降的，始終是全美國房價最貴的地方之一，因?yàn)樗厥獾墓δ軐傩?。今后，可能會從逐步的滿足基本住房需求，滿足改善性需求，到滿足旅游資源，豪宅的自由組合的需求。

　　房地產(chǎn)被地方賦予了不同的功能，比如在北京買房子，買的不是房子，你很大程度上買的是北京的就業(yè)條件，工資水平和子女的教育，基礎(chǔ)設(shè)施以及其他的空間。廈門沒有這么復(fù)雜，但是它有它的獨(dú)特性。這是第一個評論。

　　第二個，互聯(lián)網(wǎng)會不會引發(fā)兩房危機(jī)、次貸危機(jī)，人類每一次的進(jìn)步同時也是在醞釀另外一個風(fēng)險，貨幣的誕生，風(fēng)險永遠(yuǎn)不可能被消滅，沒有貨幣通脹，人家有了市場，有了期貨本來是為了規(guī)避風(fēng)險，風(fēng)險最怕分布不均衡，這叫一個辯證法。當(dāng)銀行的資產(chǎn)證券化以后，我們開發(fā)商的融資手段直接融資，使信用風(fēng)險更多的分布在購房人按、中介機(jī)構(gòu)和投資市場的投資者身上。謝謝！

　　董媛：最后，提一個議題，大家可以自由發(fā)言。在這樣的新常態(tài)下，我們想把廈門的發(fā)展環(huán)境展望一下。

　　潘育敏：在廈門這么發(fā)達(dá)的一個城市，除了剛才提到的商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)這一塊也是未來一個發(fā)展的方向。

　　我們公司在這幾年業(yè)務(wù)線的發(fā)展中，針對工業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)真的是異軍突起。在上海這一塊的需求是非常大的，我相信很快在福建這一塊也會慢慢形成。

　　董媛：因?yàn)闀r間關(guān)系，我們圓桌論壇就到這里。實(shí)際上，未來如何去展望未來空間有多少，我們在2014年廈門房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，在全國的表現(xiàn)大家已經(jīng)看得很清楚了。我們期待2015年以及未來更長的一段時間廈門房地產(chǎn)市場有更多的發(fā)展機(jī)會。謝謝各位嘉賓！