除黃埔區(qū)外，廣州其它區(qū)的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 今年已有過轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目公司的中信地產(chǎn)，日前又有了新舉動(dòng)，而此次轉(zhuǎn)讓的是其位于廣州的中信西關(guān)海項(xiàng)目。

　　近日，有消息稱，中信華南地產(chǎn)公司將其100%控股的廣州市荔港南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京交易所掛牌出讓，這也意味著該公司開發(fā)并正在銷售的廣州中信西關(guān)海項(xiàng)目也將易手。

　　轉(zhuǎn)讓公告顯示，該項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)為21億元。根據(jù)交易條件，如掛牌期滿只產(chǎn)生一家符合條件的意向受讓方，則采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式成交。

　　如掛牌期滿產(chǎn)生兩家或兩家以上符合條件的意向受讓方，則進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)競價(jià)程序。而意向受讓方需要在資格確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)向北交所指定賬戶繳納6.3億元交易保證金。

　　西關(guān)海項(xiàng)目原價(jià)轉(zhuǎn)讓

　　值得一提的是，21億元出讓股權(quán)的中信西關(guān)海，掛牌價(jià)和5年前購入的地價(jià)正好相同，相當(dāng)于原價(jià)將項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　資料顯示，2009年，中信地產(chǎn)用21億元從廣州市城啟集團(tuán)手中收購荔港南灣南區(qū)緊靠珠江邊及青年公園的住宅用地，總面積為21萬平方米，折合樓面地價(jià)為10000元/平方米。中信地產(chǎn)接手后，地塊被開發(fā)為名叫中信西關(guān)海的一線江景項(xiàng)目。

　　時(shí)隔五年，中信西關(guān)海再度易主。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士不約而同地表示出意外。“得知中信此次轉(zhuǎn)讓西關(guān)海項(xiàng)目，內(nèi)心有稍許意外。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

　　同樣，廣州業(yè)內(nèi)人士趙卓文也表示，中信西關(guān)海是市中心比較難得的項(xiàng)目，對(duì)于這種項(xiàng)目，開發(fā)商正常情況下是不會(huì)賣的。

　　至于轉(zhuǎn)讓原因，黃韜表示，目前未見到中信地產(chǎn)其它業(yè)務(wù)出現(xiàn)波動(dòng)，個(gè)人估計(jì)此次轉(zhuǎn)讓可能是從優(yōu)化資產(chǎn)的角度考慮，并非重大策略的轉(zhuǎn)變，例如退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。

　　“出售手中不太優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化、或意圖暫時(shí)性退出廣州市場都有可能。”黃韜續(xù)稱。

　　不過，在趙卓文看來，中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目更多是出于資金運(yùn)用方面的考慮。其表示，中信西關(guān)海這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)比較復(fù)雜，周期比較長，項(xiàng)目資金對(duì)企業(yè)運(yùn)營的影響是很巨大的。

　　據(jù)了解，中信西關(guān)海在2012年9月16日才迎來首次開盤，這距離中信地產(chǎn)收購該地塊已是三年之久。目前項(xiàng)目仍有多棟樓宇尚未動(dòng)工，其中包括一塊發(fā)展預(yù)留用地。

　　受累市場與項(xiàng)目定位

　　其實(shí)，無論是優(yōu)化資產(chǎn)還是資金占用考量，項(xiàng)目最終選擇被轉(zhuǎn)讓，很大的原因無非仍然是項(xiàng)目開發(fā)與銷售情況與最初預(yù)計(jì)相左。

　　根據(jù)股權(quán)出讓公告披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，近兩年中信西關(guān)海的盈利情況不甚理想。企業(yè)年年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2013年度，荔港南灣地產(chǎn)營業(yè)收入為零，營業(yè)利潤為-6594萬元，凈利潤為-5328萬元。

　　截至今年7月31日，荔港南灣地產(chǎn)的營業(yè)收入為149.8萬元，營業(yè)利潤為-545.97萬元，凈利潤為-556.22萬元。資產(chǎn)總計(jì)為511855萬元，然而負(fù)債總計(jì)卻達(dá)到-517088.79萬元，所有者的權(quán)益為-5233.12萬元。

　　此外，根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月份，中信西關(guān)海共有775套產(chǎn)品獲批預(yù)售證，其中網(wǎng)簽售出的套數(shù)為359套，按照整個(gè)小區(qū)2000套左右的總數(shù)，售出尚不足18%,

　　而已經(jīng)售出的359套單位，均價(jià)為25630元/平方米，也就是說，在五年時(shí)間里，荔港南灣地產(chǎn)從中信西關(guān)海項(xiàng)目獲得的總收入僅為10.97億元。

　　造成項(xiàng)目成交不理想的原因，“主要是定位比較高，但是這個(gè)項(xiàng)目也只能做高端定位了，那個(gè)位置的地價(jià)不適合做低端定位。”趙卓文分析稱。

　　據(jù)悉，中信西關(guān)海位于廣州老城區(qū)——荔灣區(qū)，而且具有較為優(yōu)越的江景優(yōu)勢，當(dāng)時(shí)10000元/平方米的地價(jià)創(chuàng)下了荔灣區(qū)地價(jià)的新高。

　　趙卓文指出，目前的市場高端產(chǎn)品肯定銷售不理想，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)市場的銷售主力都是總價(jià)比較低的中小戶剛需產(chǎn)品。

　　除定位偏高外，西關(guān)海的戶型設(shè)計(jì)也是市場人士認(rèn)為業(yè)績不暢的關(guān)鍵。趙卓文認(rèn)為，中信西關(guān)海的單價(jià)沒有問題，主要是產(chǎn)品做大了。

　　據(jù)中信西關(guān)海銷售人員介紹，目前在售的產(chǎn)品最小單位為131平方米的三房，最大的戶型超過300平方米。戶型越大單價(jià)越高，一套280平方米的產(chǎn)品售價(jià)都超過了800萬元，普遍可能達(dá)到千萬元以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，廣州千萬級(jí)別以上的買家大多為多次改善型，目前受限購政策的影響，需求還難以釋放。

　　而廣州庫存數(shù)據(jù)也顯示，截至9月30日，除黃埔區(qū)外，廣州其它區(qū)的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。