經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、正政策調(diào)整進(jìn)行時(shí)，如何舉一反三，聞一知十，看清楚房地產(chǎn)行業(yè)的不同未來。

　　答問主題：新經(jīng)濟(jì)常態(tài)與房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變

　　主持嘉賓：廈門房地產(chǎn)行業(yè)資深人士，廈門均和評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)王崎先生。

　　答問嘉賓：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生，恒億集團(tuán)董事局主席郭建平先生。

　　主持人：接下來有請(qǐng)王崎先生主持本次的觀點(diǎn)答問。

　　王崎：我首先想陳老師提問，我們從2008年底到現(xiàn)在經(jīng)過了八年的抗戰(zhàn)，地產(chǎn)商在八年對(duì)抗，這八成也是可以摘果子的時(shí)候，新常態(tài)是什么樣？我剛剛從德國(guó)回來，在德國(guó)買房首付15%到20%就夠了，貸款利率2%，但中國(guó)房奴的成本非常高，未來進(jìn)一步的降息是肯定的，這會(huì)為市場(chǎng)帶來什么樣的影響？

　　陳淮：我們先理清兩個(gè)界限，因?yàn)榈聡?guó)、歐盟、美國(guó)、日本已經(jīng)和房地產(chǎn)達(dá)成了長(zhǎng)期均衡，發(fā)達(dá)國(guó)家的絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)成了中產(chǎn)階級(jí)，已經(jīng)具備了資產(chǎn)核心能力。我們大多數(shù)人買不起房，首先不是因?yàn)槔矢?、首付多或者是房?jī)r(jià)貴，主要是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人不具備資產(chǎn)能力，他們的收入都用來不動(dòng)產(chǎn)的一部分，需要一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展過程。別把利率的高低和買得起房子混在一塊，買得起房，城市化的過程，這是一個(gè)長(zhǎng)期因素，利率的變化是短期因素，一年變?nèi)幕睾苷?，利率是個(gè)市場(chǎng)化的杠桿，不是政府可以撥動(dòng)的算盤珠。至于說什么是新常態(tài)？簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)之手取在政府之手，過去十年和政策博弈，今后十年是要和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體、技術(shù)進(jìn)步來博弈了。優(yōu)勝劣汰適者生存是生存法則，從2003年初起，有一年半的時(shí)間沒有什么政策來限制你發(fā)展，而市場(chǎng)自己運(yùn)行。市場(chǎng)的單向發(fā)展擴(kuò)張，比如說規(guī)格、價(jià)格單向發(fā)展，變?yōu)榉磸?fù)波動(dòng)，總體會(huì)不會(huì)擴(kuò)張呢？更多的房地產(chǎn)規(guī)模還有一個(gè)很長(zhǎng)的抗張期，總體價(jià)格會(huì)不會(huì)漲？二十年后的房?jī)r(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前，但這個(gè)過程會(huì)經(jīng)過反復(fù)地波動(dòng)，而不會(huì)單向波動(dòng)。我們習(xí)慣于表面的供不應(yīng)求，習(xí)慣于搶購(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)要三到五年的供給需求，才能說明供和求的對(duì)比關(guān)系，而不是用一個(gè)月的銷售量同比環(huán)比來說明供求對(duì)比的變化，但是我們處在一個(gè)過去老百姓嚴(yán)重住房困難的住房饑渴狀態(tài)向改善性需求的轉(zhuǎn)變，過剩、觀望都有可能成為常態(tài)。

　　最后，改革是今后一段時(shí)間的常態(tài)，間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)步給我們提出的挑戰(zhàn)，都是我們要面對(duì)的新常態(tài)，謝謝！

　　王崎：接下來向恒億郭總提一個(gè)問題，作為老牌開發(fā)商，怎么看待新城鎮(zhèn)化的議題作為房地產(chǎn)新的護(hù)身符，未來有什么更好的想象力？我覺得今年是一個(gè)政策的拐點(diǎn)，今年行政干預(yù)政策退出是市場(chǎng)逼，開發(fā)商比政府來得淡定，您在這方面有什么樣的想法？

　　郭建平：我們也在城鎮(zhèn)化方面也花了很多精力去研究，也去跟地方官員交流，很多東西是要靠政府，美國(guó)的城鎮(zhèn)化做得好是因?yàn)檎型度?，如果政府在這方面沒有引導(dǎo)，沒有基礎(chǔ)設(shè)施投入，這個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)行下去就有一定的難度，未來十年中國(guó)要考慮新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　王崎：陳老師對(duì)我們廈門這個(gè)城市很熟悉，作為城市的CEO政府做得很好，接下來今年是廈門地鐵元年，大家可以想象未來地鐵承載對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)，還沒有啟動(dòng)的時(shí)候就已經(jīng)規(guī)劃了三條線，我們跟周邊的城市城市一體化，廈門市政府做得可圈可點(diǎn)，對(duì)廈門的市場(chǎng)消費(fèi)投資，陳老師還有什么見解？

　　陳淮：廈門的資源非常有限，島外的地都已經(jīng)爭(zhēng)先恐后了，更何況島內(nèi)，不可能多修了地鐵就會(huì)多蓋房子，資源的稀缺程度會(huì)逐步顯現(xiàn)，而且越來越強(qiáng)烈的顯現(xiàn)。一個(gè)城市假如價(jià)格降了10個(gè)百分點(diǎn)，需求會(huì)增加多少？可能比想象的大得多，因?yàn)椴粌H本城很多人買不起房子，而且有很多人想從島外搬到島內(nèi)，從異地搬到本城，中國(guó)城鎮(zhèn)化是長(zhǎng)期看好的。

　　中國(guó)有四個(gè)板塊是政府不遺余力，中央政府要管，包括地鐵、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施需要大力投入，給你錢補(bǔ)貼，一個(gè)是新疆，中國(guó)特殊的國(guó)際關(guān)系，我們并不止是廈門和廈門市政府，整個(gè)海峽西岸的城市群。

　　王崎：謝謝大家！