在海西群雄并起、外來大鱷蜂擁而進之時，房企如何繼續(xù)在廈門中留有自己的一席之地？

　　作為海峽西岸區(qū)域性金融服務中心、東南國際航運中心、大陸對臺貿易中心、兩岸新興產業(yè)和現代服務業(yè)合作示范區(qū)，廈門城市的地位和重要性不言而喻，而廈門房企也逐漸成為新的亮點。

　　但是，地資源稀缺的“明珠小島”如何在政策、經濟新環(huán)境下獲得房地產的新發(fā)展？在海西群雄并起、外來大鱷蜂擁而進之時，房企如何繼續(xù)在廈門中留有自己的一席之地？

　　10月16日，觀點新媒體聯手《廈門日報》，與全國知名經濟學者陳淮，經濟學博士、華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現領、禹洲地產股份有限公司、中駿置業(yè)控股有限公司、福晟集團等各大房企與相關行業(yè)精英人士論劍廈門，再度探尋海西地產經略。

　　觀點網作為論壇官方網站，將對論壇進行全程網絡圖文直播，敬請關注！

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！歡迎來到海西名城廈門，來到2014城市觀點論壇廈門行現場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港、蘇州等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產建設、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市動力與地產發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天是城市觀點論壇第二次走進廈門這個現代化國際性港口風景旅游城市，在限購限貸逐漸松綁放開的后調控時代，與大家一起面對行業(yè)的激流與變化。

　　作為海峽西岸區(qū)域性金融服務中心、東南國際航運中心、大陸對臺貿易中心、兩岸新興產業(yè)和現代服務業(yè)合作示范區(qū)，廈門城市的地位和重要性不言而喻，而廈門房企也逐漸成為新的亮點。但是，地資源稀缺的“明珠小島”如何在政策、經濟新環(huán)境下獲得房地產的新發(fā)展？在海西群雄并起、外來大鱷蜂擁而進之時，房企如何繼續(xù)在廈門留有自己的一席之地？

　　為此，我們邀請了眾多廈門、福建乃至全國的房地產行業(yè)精英聚首一堂，就2014年下半年及2015年的房地產市場形勢、行業(yè)政策、金融趨勢、商業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略進行深度剖析，明確“后限購時代的廈門房地產”發(fā)展路徑。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、廈門日報，合作伙伴山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、禹洲地產、房多多、好屋中國、德信資本、華譽景觀、戴德梁行、廈門中原地產、廈門新景祥、龍巖房地產商會以及廈門大學經濟學院EDP中心等歡迎各界朋友的到來！

　　主持人：下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮先生

　　廈門市房地產業(yè)協會會長黃錦泉先生

　　中駿集團董事局主席、全國政協委員黃朝陽先生

　　經濟學博士，華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現領先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　恒億集團董事局主席郭建平先生

　　興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經理陳連寧先生

　　禹洲地產股份有限公司副總裁楊彬先生

　　福晟集團董事、常務副總裁何建華先生

　　泰禾集團廈門區(qū)域公司總經理陳德才先生

　　明發(fā)集團廈門公司總經理杜洪均先生

　　信和置業(yè)(福州)有限公司總經理陳宏斌先生

　　南益地產集團有限公司項目副總經理單暉先生

　　廈門海晟房地產開發(fā)有限公司副總經理周娜萍女士

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　立丹行機構執(zhí)行董事董媛女士

　　廈門均和評估有限公司董事長王崎先生

　　戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏女士

　　廈門中原地產代理有限公司董事總經理孔軍先生

　　房多多新房自營平臺副總裁吳海先生

　　廈門日報社副總編輯蔡廷謙先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　另外，本次論壇獲得眾多廈門實力房地產企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2014城市觀點論壇廈門行的朋友們。感謝你們。接下來，我們將有請出本次論壇的致辭嘉賓，首先讓我們有請廈門日報社總編輯蔡廷謙先生。

　　蔡廷謙：尊敬的陳淮先生，尊敬的各位領導、各位嘉賓，媒體的朋友們大家上午好！

　　熱烈的歡迎各位前來參加后限購時代的廈門房地產2014年房地產觀點論壇廈門行活動。本次活動由廈門日報社和觀點新媒體共同舉辦，我們希望通過對一年房地產業(yè)的政策，金融政策的走勢，房地產企業(yè)發(fā)展態(tài)勢，深度剖析，梳理出后限購時代房地產發(fā)展的清晰路徑。

　　出席今天會議的有著名的專家學者，有金融領域的資深專家，還有廈門本土房地產開發(fā)商的朋友們。我們希望，通過研討嘉賓暢所欲言助力于房地產市場健康有序的發(fā)展。

　　今年是廈門市“美麗廈門規(guī)劃全年實施之年”，我們廈門日報社聯合有關單位舉辦了一系列的論壇，形成了一個持續(xù)性的房地產交流平臺。邀請了眾多嘉賓來到廈門，比如說全球建筑大師，規(guī)劃大師，規(guī)劃的跟廈門業(yè)界零距離接觸。使廈門業(yè)界與這些大佬直接對話，與國際國內先進理念親密接觸。

　　今后，我們廈門日報社還將舉辦更多的行業(yè)交流活動，包括下個月中旬舉辦的第十一屆人居展示和房車聯展，與海西房地產評選活動，在這些活動我們也將繼續(xù)邀請重要嘉賓傳經送寶，通過這些活動更好的服務于廈門的建設。歡迎大家的關注和參與。

　　最后，預祝本次論壇取得圓滿成功，讓我們一起期待諸位嘉賓的精彩演講。謝謝大家！

　　主持人：再一次感謝蔡廷謙先生。接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭！掌聲有請！

　　陳詩濤：尊敬的各位領導、各位來賓，上午好！

　　這是一個美麗的季節(jié)，更是我們在座各位房地產人今年開始興奮的季節(jié)，因為整個行業(yè)都在判斷本年度房市行情將是“翹尾上揚”，而且可能2015年基本面已經開始好轉。

　　城市觀點論壇第二次走進廈門，距離2011年，廈門的房地產行業(yè)都有哪些實質性變化？房地產企業(yè)們又都跨越了怎樣的成長高度？閩商作為這個世紀首十年值得探討的群體，他們的思想他們的商業(yè)智慧的閃光點又在哪里呈現？他們又將為中國房地產業(yè)帶來哪些深刻的變化？

　　這就是2014城市觀點論壇廈門行的目的。

　　觀點新媒體成立十余年，作為行業(yè)專業(yè)資訊服務商，旗下擁有觀點網、《觀點》雜志、博鰲房地產論壇、觀點商業(yè)年會、年度論壇、城市論壇，研究院每年發(fā)布年度中國房地產卓越榜、最佳商業(yè)表現獎、中國地產風尚大獎，觀點從線上、線下365天、360度全方位服務于房地產大行業(yè)，見證中國房地產發(fā)展的興衰成敗。

　　所以，在接下來的半天的時間里，我相信我們的陳淮主任、黃會長、黃主席及一眾精英們必將為我們奉獻出一臺以“后限購時代的廈門房地產”為主題的精彩思想盛宴。

　　最后，再次感謝我們的廈門房協、廈門日報、禹洲地產，雙島灣科技城及文登市政府，感謝所有支持論壇的合作伙伴、企業(yè)來賓及媒體朋友！

　　在這里我也邀請大家11月24-26日走進廣州，走進觀點商業(yè)年會，那是一個商業(yè)地產的盛會，期待我們再次相聚!

　　謝謝大家，預祝論壇圓滿成功！

　　主持人：謝謝我們的陳詩濤女士的致辭，本次論壇的嘉賓致辭到次結束，接下來進行上午的議程，下行中的房地產迎來了又一輪政策調整帶來的發(fā)展機遇，在新改革時代，在政策與市場的界限突破中，這會是再次輪回還是獲得新生呢？尊敬的各位來賓朋友們，2014年城市觀點論壇廈門行的大會主題是后限購時代的廈門房地產。

　　下面即將展開的是主旨演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請到了中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮先生，他演講的主題是限購、限貸放開后的房地產市場。有請！

　　陳淮：尊敬的各位領導來賓，女士們、先生們，大家上午好！廈門的確是一個美麗的城市，我們聚集一堂來討論房地產問題，給我出的題目是限購限貸放開后的房地產市場。

　　我昨天想了一晚上，最后想了一個特別簡單的問題，限購限貸放開后的房地產政策，收緊或者放松，進入或者退出，政策能不能創(chuàng)造出或者消滅掉任何一間房地產的需求？什么時候政策能創(chuàng)造出一個房地產需求，什么政策能消滅一個房地產需求？有還是沒有？股市政策的確可以創(chuàng)造出新的需求，因為它本來就是一個沒有最終需求的投資性活動。

　　房地產不是，如果政策不可能創(chuàng)造出無限多的吃飯一樣，政策也不可能讓人少吃或者不吃飯，房地產的需求從來不是政策創(chuàng)造和消滅的，因此無論是限購還是限貸，還是其他的政策能影響的只是這個長期累積的總需求，在時間上的分布結構。限購只是把某一個城市的需求力圖分到其他城市或者推到未來，放松只是希望把未來的需求提前到今年釋放，廈門一共要賣多少房子？八到十年的過程中是一個常數，市場預期也好，政策調整也好，改變的只是這個總量在不同年份的分布結構，其實我們可以用很多中國自己的城市房地產市場發(fā)展的政策。80年代中后期，北京開了亞運會，圍繞亞運會工程建了很多配套設施，這些亞運會開完之后的房子十年沒賣出去，那個時候老百姓的需求不強烈嗎？住房條件比現在不困難嗎？

　　政策并不能夠引導和誘導新的需求。90年代初，十年之后房子賣不出去，累積出來鬼城。上海政策出臺，鼓勵上海人買房子，你買房子的錢將來可以免購房所得稅，契稅減半再減半，國家規(guī)定住房交易契稅是3%，普通住房是1.5%，上海是0.75%，特別優(yōu)惠，啟動了消費需求了嗎？并沒有，需求仍然潛在，仍然等待，仍然觀望，上海人奔走相告說寧要浦西一張床，不要浦東一間房?，F在買浦東一套房的錢可以在2001年的時候買十套，是不是沒有需求？不是，但是那個需求經常會前置后錯，這就有了房地產市場。

　　當盲目性需求集中釋放的時候，是不是由政策創(chuàng)造出了新的需求？也不是，不過是把以前推遲實現的需求集中在了某一年釋放，把此后一兩年的需求提前到今年釋放。2014年下行的房地產市場，其實也不是下行，因為2013年政策出臺，起了一個數量有限呼吁動員購買的作用，集中到了2013年釋放。在過去一些年被政策掩蓋的因素，在2014年以及此后的時間逐步的顯示出來，比如說限購限貸的取消會怎么樣，其實我們在大多數城市，不僅僅是廈門，包括大多數的省會城市，過去十年始終是供大于求，或者供大于求與供不應求在相互交叉中，供大于求占主導地位，大多數城市始終是供大于求。全國各省市自治區(qū)，剩下的基本都是在過去十年是供大于求。成都為什么有一個交替？因為有一個地震，供大于求，成渝配套改革實驗區(qū)，將來和深圳、廈門一樣，成都也是特區(qū)了，過兩天成都的房子到了和深圳一樣，媒體一忽悠，成都房價真漲了，成都問能不能和漲到和深圳一樣？我說估計可能很小，你要把成渝特區(qū)的名字說全了，那名字是“城鄉(xiāng)協調發(fā)展的綜合配套改革實驗區(qū)”，也就是說成都特區(qū)的任務是調節(jié)窮人，東部六個省區(qū)，中國六省區(qū)的省會城市始終是供大于求，東北三省長江哈爾濱、沈陽，什么時候聽說過房子不夠賣？我們過去始終很長時間是供大于求，但被市場政策掩蓋了，本來是供大于求的現象，表現為供不應求，現在逐步顯現出來了。

　　如同剛才主持人說的，過去十年我們的房地產業(yè)高歌猛進，確實在過去十年終推動國民增長，改善老百姓住房，已經帶動了產業(yè)發(fā)展，但是快速發(fā)展就帶來了大量不平衡，累積起了多方面的問題，比如說東部和西部，大城市和中小城鎮(zhèn)，城和鄉(xiāng)的資源配置，在享受城市化、房地產發(fā)展的好處上，在很多方面累積了大量的不平衡，這不平衡需要一段相互磨合的過程。因此出現了今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購和限貸退出就能夠出現另外一番天地？我還是想說，在過去十年，觀點開會老是說政策撲朔迷離，史上最嚴厲的房地產調控政策，其實在過去十年，決定了中國房地產業(yè)發(fā)展到今天的規(guī)模、增長速度、空間分布以及價格，究竟是政府的政策還是市場固有的軌跡？究竟是哪個力量決定了發(fā)展到今天的中國房地產市場？還是市場，市場頑強地按照它的自由軌跡在運動。所以在《十八屆三中全會全面深入改革的決定》中和今年3月16日國家發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中都有一個正確的認識說，我們的市場方面的資源配置，市場是起著確定性的力量，并且說了一句，“今后是由市場主導，政府引導”，我們如果把剛才我講的三層意思整明白了，下面一個問題就容易回答了。市場退和不退，都按照自己既有的軌跡運行，退了只是把明年后年的需求提前釋放而已。

　　限購這個政策本來就是應急階段性的行政手段，目標是抑制投機性需求，如同我剛才說，我們目前顯現出來的是大多數普遍的供大于求，這個政策的存在就已經沒有意義。大家務必要明白我剛才說的，政策能不能創(chuàng)造和消費房地產的需求一樣簡單的問題，投機性需求并不是什么時候都會產生和存在的，只有在持續(xù)的不需求的時候投機性才會存在，比如說在春運的時候才有黃牛黨倒火車票，我們請香港的歌星來唱歌，才會有黃牛黨倒票。

　　什么叫投機性需求？投機性需求在本質上和投資性需求本質上沒有區(qū)別，它和一般投資行為不同的是它利用供不應求的失衡狀態(tài)，通過投機性的經濟行為來擴大這個失衡，這叫投機。比如說春運的時候，有一百個人想回家，只能運走80人，供不應求20人，他去倒10張票，這個時候失衡了30個人。當供大于求的狀態(tài)改善，限購的政策順勢而為的退出就是順理成章，退和不退對房地產市場沒有什么影響，它有一個積極的方面在哪里？實際上限購有一定的消極作用在于抑制了異地人口向城市里集中，對于中國的城市化進程是不利的，既不利于人口向城鎮(zhèn)集聚，也不利于房地產的再生產循環(huán)，到現在中國的城市人口不是太多，而是還不夠，只是分布不夠合理，過度向北上廣深集中，各大城市的承載力已經不足以面對的人口集聚，所以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃承接了十八屆三中全會的一句重要的話，堅決抑制特大城市的人口擴張，發(fā)展中等規(guī)模的城市，這個中等規(guī)模城市就包括海峽西岸廈門在內的城市群。

　　什么叫特大城市？目前核心市區(qū)人口占1000萬人口以上的城市有六座，這個1000萬不是行政轄區(qū)，500萬到1000萬有10座，接近這個規(guī)模的城市將是未來嚴控人口進一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬到500萬人口的城市只有28座，100萬到300萬106座，50萬到100萬的200多座，中國人口到15億的人口，七成的人口主要住在50萬到100萬，100萬到100，300萬到500萬的城市中，大致需要500到800座這樣的城市，現在只有260、270座城市。因此從長遠來看，借助市場供大于求，政策退出是非常好的。政府說政府在經濟發(fā)展換檔期，過去的政策消化期，這一句過去政策消化期，這就包括了在房地產領域過去的政策的調整，不直接說你錯了。

　　在新一屆政府組成以后還有一些媒體道出杭州是下一步房地產稅擴圍，這些人可能都是沒看報，因為十八屆三中全會已經明確說了“要積極推進房地產稅的立法問題”。別以為房地產稅僅僅比上一屆政府的房產稅多了一個的“地”字，這是完全不同的兩個稅，立稅含義本意不同，不動產稅是財產稅，簡單說是稅制改革，由間接稅向直接稅改變，和調節(jié)房價沒半毛錢關系，但上一屆政府急于想在本屆政府內把房價降到合理水平，所以把一個本來治婦科病的藥用在退燒上，所以這個沒有辦法說錯了，得重來。將來通過立法程序之后，新出臺的以財產稅本質特征的，宣布以前的試點以此為準，這就是政策消化期。

　　所以限購政策的退出可以這么解釋，大家別指望限購能帶來房地產量價齊升，形成月光盤、日光盤的時代，過去的日光盤、月光盤也不是正常的銷售周期，今天的需求已經被2013年提前釋放了，現在的政策有一點意思，限購政策退出之后沒有辦法重新回來的，一看哪天形勢不好再重新出來，這是不可能的，但限貸政策別當成是漸行漸遠，貨幣政策可以靈活調整，目前是往這個方向走，以后另外一個方向走，政策只提供下限，首次購房30%的首付，利率給七折優(yōu)惠，但沒有硬性的上限，銀行給你七折，但目前沒錢，要想百分之百的貸款率，銀行和政策之間也有一個博弈，但限貸完全放開也不可能，我看這種可能性不存在，因為房地產市場不需要溫州炒房團、山西煤老板。因此，金融杠桿是一個非常重要的政策。

　　限貸的問題會不會進一步地有一定的強制性要求銀行提供更優(yōu)惠地支持市場需求改善性需求，比如說老百姓賣舊買新，自住性需求唯一一套住房，是改善性需求非常合理的程序，原來買第一套房貸過款，現在把款還上，把舊房子賣了，買新房，這需要新的限貸，是先買后賣，還是先賣后買，這有一個疊加的貸款。我看限貸限購的放開的確可以給我們的市場注入新的活力，把以前的觀望需求在短期內有所啟動，但是它也不可能讓我們回到2013國五條的日光盤、月光盤，在2012年到2013年房地產需求投機性需求已經比較明顯充分地退出了。雖然2013年量價提升，但購房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，兒子上初中給兒子買結婚用的房子。2014年要一個自我修復的過程，這個過程也不要太樂觀，我看十年累積的恐慌還需要一年左右或者更長時間的修復期，壞不到哪去，好不到哪去，謝謝！

　　主持人：謝謝。再次感謝陳淮先生給我們帶來精彩的演講。尊敬的各位來賓朋友，接下來進入的是主旨演講后的觀點答問環(huán)節(jié)。

　　經濟新常態(tài)、正政策調整進行時，如何舉一反三，聞一知十，看清楚房地產行業(yè)的不同未來，本環(huán)節(jié)的答問主題為新經濟常態(tài)與房地產政策轉變。

　　現在有請主持嘉賓上臺坐，他是廈門房地產行業(yè)資深人士，廈門均和評估有限公司董事長王崎先生。接下來有請參與答問的嘉賓，他們是：中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮先生、恒億集團董事局主席郭建平先生。接下來有請王崎先生主持本次的觀點答問。

　　王崎：我首先向陳老師提問，我們從2008年底到現在經過了八年的抗戰(zhàn)，地產商在八年對抗，這八成也是可以摘果子的時候，新常態(tài)是什么樣？我剛剛從德國回來，在德國買房首付15%到20%就夠了，貸款利率2%，但中國房奴的成本非常高，未來進一步的降息是肯定的，這會為市場帶來什么樣的影響？

　　陳淮：我們先理清兩個界限，因為德國、歐盟、美國、日本已經和房地產達成了長期均衡，發(fā)達國家的絕大多數老百姓已經成了中產階級，已經具備了資產核心能力。我們大多數人買不起房，首先不是因為利率高、首付多或者是房價貴，主要是因為大多數人不具備資產能力，他們的收入都用來不動產的一部分，需要一個長期發(fā)展過程。

　　別把利率的高低和買得起房子混在一塊，買得起房，城市化的過程，這是一個長期因素，利率的變化是短期因素，一年變三四回很正常，利率是個市場化的杠桿，不是政府可以撥動的算盤珠。至于說什么是新常態(tài)？簡而言之，市場之手取在政府之手，過去十年和政策博弈，今后十年是要和市場、競爭對手、消費群體、技術進步來博弈了。

　　優(yōu)勝劣汰適者生存是生存法則，從2003年初起，有一年半的時間沒有什么政策來限制你發(fā)展，而市場自己運行。市場的單向發(fā)展擴張，比如說規(guī)格、價格單向發(fā)展，變?yōu)榉磸筒▌?，總體會不會擴張呢？更多的房地產規(guī)模還有一個很長的抗張期，總體價格會不會漲？二十年后的房價會遠遠高于目前，但這個過程會經過反復地波動，而不會單向波動。我們習慣于表面的供不應求，習慣于搶購。房地產市場要三到五年的供給需求，才能說明供和求的對比關系，而不是用一個月的銷售量同比環(huán)比來說明供求對比的變化，但是我們處在一個過去老百姓嚴重住房困難的住房饑渴狀態(tài)向改善性需求的轉變，過剩、觀望都有可能成為常態(tài)。

　　最后，改革是今后一段時間的常態(tài)，間接融資向直接融資轉變，以及互聯網技術進步給我們提出的挑戰(zhàn)，都是我們要面對的新常態(tài)，謝謝！

　　王崎：接下來向郭建平提一個問題，作為老牌開發(fā)商，怎么看待新城鎮(zhèn)化的議題作為房地產新的護身符，未來有什么更好的想象力？我覺得今年是一個政策的拐點，今年行政干預政策退出是市場逼，開發(fā)商比政府來得淡定，您在這方面有什么樣的想法？

　　郭建平：我們也在城鎮(zhèn)化方面也花了很多精力去研究，也去跟地方官員交流，很多東西是要靠政府，美國的城鎮(zhèn)化做得好是因為政府有投入，如果政府在這方面沒有引導，沒有基礎設施投入，這個城鎮(zhèn)化進行下去就有一定的難度，未來十年中國要考慮新的經濟增長。

　　王崎：陳老師對我們廈門這個城市很熟悉，作為城市的CEO政府做得很好，接下來今年是廈門地鐵元年，大家可以想象未來地鐵承載對市場的推動，還沒有啟動的時候就已經規(guī)劃了三條線，我們跟周邊的城市城市一體化，廈門市政府做得可圈可點，對廈門的市場消費投資，陳老師還有什么見解？

　　陳淮：廈門的資源非常有限，島外的地都已經爭先恐后了，更何況島內，不可能多修了地鐵就會多蓋房子，資源的稀缺程度會逐步顯現，而且越來越明顯強烈的顯現。一個城市假如價格降了10個百分點，需求會增加多少？可能比想象的大得多，因為不僅本城很多人買不起房子，而且有很多人想從島外搬到島內，從異地搬到本城，中國城鎮(zhèn)化是長期看好的。

　　中國有四個板塊是政府不遺余力中央政府要管的，包括地鐵、城市建設、基礎設施需要大力投入，給你錢補貼，一個是新疆，中國特殊的國際關系，我們并不止是廈門和廈門市政府，整個海峽西岸的城市群。

　　王崎：謝謝大家！

　　主持人：謝謝三位嘉賓的精彩問答，下面進入2014城市觀點論壇廈門行專題演講和互動提問環(huán)節(jié)，第一場專題演講的主題是民閩商基因，首先邀請到的是禹洲地產股份有限公司公司副總裁楊彬先生，有請！

　　楊彬：2008年之前的時候，廈門沒有全國性的公司，到現在大公司都是組團來廈門。十多年前的時候，戴亦一老師講了一句話，說廈門房地產在全國的聲音太小了。今年從年初開始，省、行業(yè)，部局委辦多次的政策調研基本上都到廈門，今年8月8日“新閩八條”公布后，廈門也是第一個出臺實施細則的城市，廈門現在的聲音不小了！

　　在全國各大城市房價下行的時候，唯獨廈門一枝獨秀，房價連續(xù)28個月上漲，一時成為行業(yè)關注焦點，這是為什么呢？

　　首先，楊彬認為，資源很重要。雖然廈門是一個島，海西腹地也不是很大，但過往的政策紅利一個都沒有落下。他談及廈門今年的經濟狀況時認為，三季度廈門寫字樓空置率下降，價格上漲，表現了廈門對企業(yè)的吸引力持續(xù)增強。例如，觀音山的商務中心，原來說泉州的民營經濟非常發(fā)達，現在知名的的服飾企業(yè)總部幾乎都搬到了觀音山。由此帶來的資金、人才會對廈門產生持續(xù)的影響。從居住質量來講，廈門的優(yōu)勢還是非常明顯的。

　　其次，楊彬認為，廈門具有強大的人口聚集力。中國財力50強城市人口吸引力廈門排在第十位，人口凈流入數為204.7萬。這個是按絕對數排名，如果是相對比例排名，常住人口中非戶籍人數和戶籍人數的比值來講是排第二，第一是東莞。東莞有大量的產業(yè)工人占比，廈門的流入人口的數量、和質量都非常好。廈門的外來人口數早已超過本地戶籍人口，這個在全國是比較顯著的。另一個有意思的排名是全國離婚率最高的10個城市，廈門排在第5位，這和樓市的排名高度吻合。估計限購限貸取消了以后，這個排名保不住。還有，2013年，全市人口自然增長率11.22‰，比上年增加0.24個千分點。廈門市的人口死亡率遠低于全省、全國平均水平，甚至比發(fā)達國家水平都要低。廈門的醫(yī)療服務不單是為廈門，是為整個廈漳泉提供的。前幾天，因為第一醫(yī)院的停車場改為不對外開放，引起了不小的影響，甚至還上了央廣《中國之聲》的新聞。為什么呢，因為很多省內其他地市來廈門看病的患者意見大了，原本是排號排很久，現在排上號又停不了車進不去。第一醫(yī)院那條路，大部分時間是堵的。

　　楊彬表示，廈門城市雖小，但動力十足。按照行政區(qū)劃來講從是北京的十分之一。實際廈門的核心區(qū)--本島又是這十分之一的十分之一。島內的人口密度比香港還大，每年的旅游人口接近香港，集約化的優(yōu)勢比較明顯。廈門各項城市規(guī)劃,如地鐵等基礎配套等，均是按照800萬人口的城市規(guī)模進行規(guī)劃設計的。

　　在房地產投資增速與人口增速的對比表中，廈門的人口增速是最快的，但房地產投資的增速只排在中間水平，非常健康。實際上從2010年開始，廈門的城鎮(zhèn)化已經進入到了高位(88%以上).最近幾年在城市化率變動很小的情況下，房地產業(yè)的快速增長更多的是體現人口結構的進一步優(yōu)化，這個和其他地方在城鎮(zhèn)化率的快速拉升中實現房地產發(fā)展是不一樣的。9月房價下跌是結構性問題

　　楊彬稱，宏觀層面，廈門的港口排名世界17，外貿活躍有很大程度上是因為海港的關系。而地鐵則是典型里面的非典型，所有排名前面的房價的城市只有廈門現在還沒有地鐵。2009年廈門的航空港吞吐量是1000萬，到2013年就到了2000萬，翔安新機場的新建會進一步強化這個優(yōu)勢。在廈門的人口集中性集約性跟其他地方都不一樣，島內人口是島外人口的11倍，這已經超過了香港。大量的優(yōu)質資源是集中在島內的，而人口和家庭的外延一定是向外的。這一進一出對商品房的供應需求都會有影響。島內很大一部分項目已經處于尾盤階段，沒有什么新增項目了。在這樣一個結構里會有一個變化，八月份廈門的房價漲了0.18%，在全國70個大中城市中是唯一一個還在漲的。在九月初的行業(yè)調研會上，楊彬預料9月份增幅會轉負，是供應結構變化使然。他補充道，“在后續(xù)的三個月，島內的新盤推出量下降會直接影響平均價，這和具體到每一個樓盤是升是降不是一回事。1～9月份的月度銷量數據，注意幾個時點，都和政策相關。實際2013年12月，廈門的量和價數據反映都是跌的，到今年1月份的時候，量價巨升。去年年末是為完成年度房價控制指標，防翹尾，就流量控制。到年初，限價壓力解除，就冒頭冒的很兇，都不能顯示實際情況。4月份是真正的谷底，一是閩南風俗，清明不置業(yè)。二是去年末實行了新的預售政策，形象進度要求大幅提高，原本要入市的項目生生被壓了三四個月，有個供應空檔期。所以4月份的數據很難看。4月底我參加調研的時候，就說五月份的數據會非常好看，剛剛開了兩個島內的盤，備案數據會體現在5月份，價格一下就拉上去了。七月份、八月份已經進入到一個恢復期，數據非常穩(wěn)定了。因為限購已經實質性放開了，已經對限貸松綁有政策有預期了9月有較短的在一個觀望期?，F在取消限購政策從臺下走到了臺上，所以很多數據會進一步向好。”

　　在限購和限貸問題上，楊彬說：“當時大家對取消限購預期都比較大，出臺以后，我們會發(fā)現限貸的影響會更大。限貸松綁的細則一、二、三，每個銀行都不一樣。營銷線的同事都在忙著收集、理解政策。對客戶來說，不同銀行的標準，爭取做到總有一款政策適合你。我們講一下我們自己樓盤的數據，三個盤，價格分別是一萬多，兩萬多，三萬多。簽約客戶本地外地人比例：外地人占的比例越少，對應樓盤的價格就越高。第二個數，我們說貸款比例，也是一樣，越是剛需的盤，按揭比例越高。綜合以上這些，我個人感覺，這一輪調整，廈門是睡得最晚起得最早。廈門的恢復期要短于全國的平均水平。”

　　對于“廈門平均每月成交套數下降至2千套是否將成為新常態(tài)”這一問題，楊彬表示，“九月份的商品房存量是310萬，當時媒體報道：九月份銷量創(chuàng)新低，價格由升轉降了。價格的變化前面講過了，銷量上來講，最低的是四月份，九月份已經比四月份好很多了。310萬平米存量說是2010年的9月份之后庫存量達到了新高。2010年的人口基數、銷量和現在能是一個水平么？撇開2013年這樣一個大年，2012年也賣了4萬多套，450萬平，按2012年的速度，這個存量的消化也就是8個月?；謴统B(tài)沒有什么問題。”

　　此外，對于“房價上漲是否會刺激成交”這一問題，楊彬做出如下回答：“價格這個事，所有買房的人都會問這個問題。為什么說廈門的恢復會快一點？開發(fā)企業(yè)拿到一塊地的時候如果未來行情比較好，預期價格可能就會高一些。調整來了以后，我們會發(fā)現這個漲幅收窄了。一方面是開發(fā)商調低了心理預期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市場的新的平衡價格體系就完成了。廈門跟其他地方不一樣的地方就是，有一些城市短期會出現價格跳水，廈門沒有。我們統計了一下，90%以上的項目都還沒有出現新一期產品賣得比前一期便宜的況。買賣雙方在很短的時期內在價格預期上取得了新的平衡點。

　　主持人：謝謝楊彬先生！接下來我們有五分鐘的互動提問的時間。大家可以針對剛才我們嘉賓演講的主題閩商基因進行提問。

　　現在我的手上有一個問題，想問一下楊總，現在開發(fā)商內部都有一個紅頭文件，說要漲價。廈門是否還有漲上漲的空間，如果漲價是不是可以有效的刺激成交？

　　楊彬：價格這個事，所有買房的人都會問這個問題，是漲還是跌。為什么說廈門的恢復會快一點？定價就是這樣的，拿到這塊地的時候如果未來行情比較好，我的價格可能就會高一些。調整出來以后，我們會發(fā)現這個漲幅就降不下來。廈門跟其他地方存在不一樣的地方就是有一些城市短期的會出現無價格跳水。廈門我們統計了一下，90%都還沒有存在這個問題，和客戶的心理預期雙方做一個調整，達到一個平衡點。

　　主持人：謝謝！再次感謝楊總精彩的演講以及我們的提問。下面進入到我們的是2014年城市觀點論壇廈門行第二場專題演講的環(huán)節(jié)，主題是市場動力。首先讓我們有請美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑設計師、董事長馮瑩女士。

　　馮瑩：大家好！我的演講主題閩南文化因子和綜合體。閩商文化是中國傳統文化和臺灣民族文化的高度結合。在文化和綜合體的結合過程中，我們要充分注意在定位的階段、工程初期的階段、規(guī)劃的階段、文化和內容形式的階段，包括在后期實施過程中，把景觀、室內和招商都做成和文化相結合的一些具體形式。閩商文化和大多數文化分類一樣，可以細分為歷史文化、名人文化、宗教文化、地域風情文化、名錄文化和現代商業(yè)文化。

　　城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售，商業(yè)辦公，酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能的承重之城。可以看到，城市綜合體是建筑群的延伸和發(fā)展，閩商文化融入到城市綜合體規(guī)劃設計中的時候，希望能打造更獨特更符合時代需求的城市綜合體。很多人都會講我們要融入文化，但很多項目實施到最后的時候，就只剩下一個口號，如何能讓文化因子和城市綜合體真正水乳相溶呢？我作為一個建筑師希望在建筑室內和景觀方面和大家做一個討論。

　　很多企業(yè)在項目的發(fā)展中都能找到對文化追求的脈絡，像龍湖地產它最初是西班牙風格，后來就在很多項目中融入了中式的風格。綠城地產一直在以法式風格，后來也嘗試了其他風格。綠地地產原來是辦公住宅，現在是嘗試了民國風格。萬科地產原來是現代住宅現在是嘗試了中式第五園，星河灣本身就是日式和美式的結合，現在也進行了一些中式的轉變。

　　閩商文化與景觀的結合，實際上就是文化元素和歷史文化進行深入的結合。像萬達的西雙版納、國際度假區(qū)就是以當地文化為主題，文化綜合體將是每個城市的名片，傳播傳統文化的平臺，并對人們的社會生活產生深刻的影響。如果說中國的傳統建筑是以磚木結構為主，在現代發(fā)展中受到一些限制，現在西方建筑盛行還是有很多好的作品出現，由于建筑的規(guī)劃總是走在建筑設計之前，我們作為設計師，在設計一些中國傳統建筑的時候，可以從中國古代的畫上尋找一些元素。對古代建筑建筑的的描靈感來源。中國傳統的景觀現代體系非常清楚，它存留得非常完整，會有因地制宜的優(yōu)勢。

　　室內成熟的作品非常多，包括像比較有名的英國皇室，都對中國傳統文化比較重視，像歐洲的中國風，包括上海的海派文化，他們的裝修風格中往往采用中式的傳統文化。在未來，除了可以在民主文化當中進行設計，也可以引用皇家的文化進行一些大量的溝通，在當前中國是越中國越時尚，越閩南越潮流。

　　主持人：謝謝！接下來讓我們進入本環(huán)節(jié)專題演講的環(huán)節(jié)，讓我們有請威海雙島灣科技城副主任張健先生，他的演講題目是科技的源泉投資的我沃土，威海雙島灣科技城。

　　張?。?/strong>尊近的各位嘉賓非常榮幸來到觀點論壇，這里是觀點信息匯集的地方，剛才各位專家和精英都提出了自己的觀點，我們自己開發(fā)建設者來這里提供一些信息，在座也有很多老朋友，非常榮幸的是今天能夠認識很多廈門的新朋友，我們也知道廈門很多企業(yè)實力非常雄厚，除了立足于本地之外，也走向了全國，也希望今天提供的信息對大家非常有用。

　　在這里請大家由廈門轉向中國的海灣城市雙島灣科技城，現在開發(fā)建設的新城非常多，我們威海作為一個北方城市和廈門沒法比，但建設都要到不同的地方去看看，所以我跟大家分享一下雙島灣科技城。

　　一是獨特的區(qū)位優(yōu)勢，威海市大家可能比較熟悉，它位于山東半島的最東端及擁有1000公里的海岸線，雙島灣科技城位于海岸線的起點距離煙臺只有40公里，是連接威海、煙臺兩大交通半島城市的重要紐帶，是威海市區(qū)僅存的發(fā)展區(qū)。

　　二是稀缺的自然條件，夏季東南風，冬季西北風，很多海濱城市雖然濱海，但是夏天濕熱，冬天干燥，但威海市海在北邊，南方是山，威海的夏天氣侯宜人，是一個休閑避暑療養(yǎng)旅游的勝地，大氣、水汽、噪音環(huán)境質量指標都優(yōu)于國家標準，威海市是全國第一個衛(wèi)生城市，也是第一個榮獲聯合國人居獎的城市，雙島灣是在威海市，三面青山環(huán)抱，四條河流在這里匯聚，形成了內有島，外有灣，獨特的城市地貌，小小的41平方公里匯集了山海、灣、泉、濕地等等。

　　三是人流、物流、資本必然離不開交通。高速公路和國道四通八達，威海北站距離這里只有4公里，乘坐高鐵一個半小時就可以到達青島，四五個小時可以到達北京和上海，距離機場只有40多分鐘的車程，有飛往香港、俄羅斯、上海等地的航班，飛往韓國首爾只需要50分鐘時間。

　　四是優(yōu)越的戰(zhàn)略地位，我們覺得區(qū)位和環(huán)境是我們最大的比較優(yōu)勢，國家政策支持也為這個區(qū)域提供了動力，威海市處于核心區(qū)域位置，產業(yè)基礎雄厚，藍色經濟輸出，2013年人均GDP是9萬多。目前威海市已經與韓國仁川市開展了試點建設工作，未來這里會成為山東半島最熱的發(fā)展前沿。

　　五是發(fā)展理念，發(fā)展的定位和產業(yè)定位，威海雙島灣珍藏多年沒有輕易開發(fā)，目前區(qū)域東面和難免是威海市成熟的產業(yè)區(qū)，有近千家企業(yè)入住，西邊是煙臺市臺灣工業(yè)園，為了解決產業(yè)轉型升級和保持經濟發(fā)展，威海市決定開發(fā)建設雙島灣科技城，定位是主導發(fā)展高新技術和科教研發(fā)產業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游、健康養(yǎng)生產業(yè)，用最優(yōu)勢的資源吸引人才。

　　充分利用威海獨特的自然環(huán)境和藍色產業(yè)，以科教研發(fā)平臺吸引高端人才打造高端人匯集地，引導資本與科技相結合，打造科技成果交易轉化匯集地。以濱海特色旅游、高端休閑養(yǎng)生為平臺，吸引膠東半島、輻射東南亞的人流物流匯集地，逐步形成服務業(yè)、商業(yè)、旅游、居住等多種產業(yè)的匯集區(qū)。從去年開始，我們集中建設各類基礎設施，爐管，管網、橋梁、海岸景觀燈工程同步推進，目前已經初具規(guī)模，到明年四座大型橋梁將建成通車，10平方公里的核心城區(qū)就展現在大家的面前。我們相信通過自身的努力和外來的借資引資，雙島灣的美麗夢想一定會快速實現。

　　如何能打造一個新城區(qū)？方向比努力更重要，現在威海市已經有很多閩商同志在那里投資生活工作，我們愿意用更努力的構成打造更好的環(huán)境，吸引更多的閩商朋友到我們那里投資興業(yè)，威海雙島灣科技城期待大家的到來，謝謝大家！

　　主持人：謝謝張健先生。接下來進入到的是2014年城市觀點論壇廈門行第三場主題演講，主題是金融視角。有請兩位演講嘉賓上臺就坐。有請興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經理陳連寧先生，華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現領先生。

　　首先有請本環(huán)節(jié)演講嘉賓，興業(yè)銀行廈門分行零售信貸中心總經理陳連寧先生。

　　陳連寧：各位嘉賓早上好！我是興業(yè)銀行的。大家可能記得，今年大概三、四月份網上有一個傳言，興業(yè)銀行對房地產企業(yè)限貸，引起了軒然大波。為什么這個文件會引起軒然大波？大家都知道，以前興業(yè)銀行被稱為房地產銀行，為什么叫房地產銀行？因為貸款在房地產的占比是非常高的，所以會引起軒然大波。不是不給房地產企業(yè)貸款，只是針對某一些，金融在房地產企業(yè)里面占了很重要的地位。

 

　　興業(yè)銀行成立于1988年，現在在福建省已經發(fā)展到了全國各地，發(fā)展非常迅速。廈門興業(yè)銀行現在存款、貸款余額在廈門同行業(yè)排名前列，個貸的占比也是比較大的。重點是做個人貸款這一塊。

　　我整理了一下，個人貸款這一塊的變化。在八十年代，大家的房子基本上都是單位分的，都不用自己買，所以也沒有個人住房貸款這一塊。

　　1991年開始個人住房貸款，剛開始是工行和建行可以辦理房地產的住房貸款。

　　1995年頒布了《商業(yè)銀行個人貸款管理辦法》，當時是要求提供存款和房產抵押雙重保證，正常期限只有十年，而且存款不能少于首付的30%。

　　1997年《擔保住房管理辦法》取消了雙重擔保，買房子付首付只要抵押給銀行，不需要存單保證了。當時的房產用公積金這一塊逐步進入商業(yè)行。

　　1998年頒布了《個人住房貸款辦理辦法》，只要是商住房都可以買，所有金融機構都可以辦理個人住房貸款。

　　1999年為了鼓勵消費，促進房地產行業(yè)的發(fā)展，人民銀行下發(fā)了《鼓勵貸款消費意見》，首付由30%減到20%，期限由20年延長到了30年，住房也有一個優(yōu)惠利率。

　　2004年4月，人民銀行又提出要提高首付比例，這個時候就是房地產已經在開始上漲，為了要控制這個上漲的速度。

　　2005年3月，房貸優(yōu)惠利率取消，國八條出臺。2008年是金融危機，又出臺了把房貸的利率調整到70%，首付降低到20%。

　　這個時候，為了促進房地產發(fā)展，就把利率降低。從2009年開始，房地產市場開始回升，提高了首付比率到30%，二套首付比例最低提高到50%，利率最低1.1倍。2010年1月，國20條出臺，首付不低于40%。9月頒布了史上最嚴厲房貸政策出臺，第三套停止發(fā)放，部分城市限購住房套數。

　　2011年1月，新國八條出臺，要求強化差別化住房信貸政策，對二套房貸首付要求不低于60%，利率不低于1.1倍。廈門更嚴格，廈門首付要70%。買二套房的差不多就要全額付款了。

　　2013年2月，新國五條出臺，再次重申限購限貸政策。只要有貸過款的，現在還清，要換房的人可以算首套。但是如果有兩套房子的，或者都還清的，央行出臺的政策是比較模糊的，各家商業(yè)銀行自己制訂，第一套房子貸款還清可以算第一套，這個是非常明確的。如果有二套以上，或者有一套在貸款，這個細則各大銀行到現在都還沒有出臺。包括興業(yè)銀行。

　　央行給各大銀行的自主空間，根據風險喜好，由各家銀行自己去制訂這個政策。大家都在等，新的房貸政策出臺以后，如果算首套利率是不是可以打七折，現在已經回不到七折的時代了。銀行作為一個企業(yè)也有成本在內，現在的資金成本，如果五年期的，七折是5.7，加上銀行的成本、稅收，再回到七折這個年代是不可能了。除非國家強制要求才有可能，但我想不太可能。

　　這個利率大概會在多少？按照我自己的判斷，一般在9折到基準之間，首套。打完折是5.9多，加上銀行的成本，9折是在保本線。可能各家銀行對首套或者是改善型的政策基本上會一樣。對多套，或者是貸款沒有還清的，這個政策制訂可能就是千差萬別。房地產的楊總剛才說要多認識幾家銀行，多找?guī)准毅y行，可能各家銀行的政策不太一樣。

　　興業(yè)銀行現在也做互聯網金融，我們現在跟搜狐焦點網合作。只要是搜狐焦點的客戶或者是他們的會員，通過網上就可以申請"e購貸"。比如我要買車沒有錢，可以貸款給你。買車位興業(yè)銀行業(yè)可以貸款給你。而且這個是全國性。這個期限比較長，最長可以到八年，最高100萬。謝謝大家！

　　主持人：現在讓我們有請本環(huán)節(jié)的第二位專題演講嘉賓，經濟學博士，華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現領先生。他的演講題目是大趨勢、互聯網浪潮下的房地產行業(yè)。

　　楊現領：各位朋友好！我跟大家講的題目跟前面幾位的演講嘉賓可能有大的不同，我的題目是“互聯網浪潮下的房地產中介行業(yè)”。

　　過去十年，中國的房地產是一個開發(fā)的浪潮，未來的十年我認為是一個交易的浪潮。過去是供不應求，所以開發(fā)商很牛。未來，我們認為中介行業(yè)，代理行業(yè)，流通行業(yè)在整個行業(yè)中的作用會越來越大，在美國、歐洲、澳大利亞的股市已經看不到開發(fā)商存在了。我們看美股，大的行業(yè)都不是房地產開發(fā)行業(yè)。這叫公司是REA，類似于中國的搜房。我們看傳統的中介公司的股票，現在是互聯網的時代。互聯網公司已經在美國很快的侵占了我們的傳統行業(yè)。搜房面臨的是新房的營銷和廣告市場，第二個原因面臨的二手房市場。我們看大的市場格局是這樣。還就金融市場，包括房多多、58同城等這些新的轉型公司或者是新創(chuàng)業(yè)的公司，房多多和好屋是典型的。站在各位的立場來思考這個問題，我要做開發(fā)，要做銷售，我是不是還能進入這個領域，如果我作中介，代理，金融服務我該怎么做？這個是我們很樂意為大家?guī)硪恍〇|西。

　　我們這個研究已經做了一年，光PPT就200多頁。我們看一下，第一個問題。我們房地產行業(yè)或者是中介、代理行業(yè)發(fā)展變化的驅動是什么？消費者獲取信息的變遷是房地產流通行業(yè)發(fā)生變遷的原因。我們以前通過門店、報紙、廣告牌來獲取房源信息，來找開發(fā)商，開發(fā)商廣告。PC時代，我們看電腦門戶的時代。現在看手機，現在通過手機我們就可以看到還有多少房源在售，我可以去聯系，然后付款交易，整個方式都變化了，這個是消費者注意力的轉移。在我們研究很多案例中，我們已經發(fā)生過太多故事可以參考。當時美國消費者注意力發(fā)生轉移，從電影到電視的轉移，后來，我們看流媒體，流媒體的崛起了，《紙牌屋》的發(fā)行商起來了，電視沒落了。消費者的注意力轉移了。在我們這個時代也是一樣，我們?yōu)槭裁床豢春弥薪?，和周邊的模式，而是因為時代變了。消費者的注意力轉移了，因為消費者已經不去門店了，不再單方去聯系經紀人了。

　　我們看下另外一個趨勢，在美國2011年互聯網已經成為消費者了解房源信息的第一媒介。我跟我的朋友聊天，做深度營銷廣告推廣你們的廣告投哪里？他說紙媒、戶外廣告，還有互聯網廣告。這個趨勢就是要慢慢加大對互聯網廣告?，F在如果還舍不得放棄報紙和戶外廣告的投入，我們現在國內還沒有一個起主導作用的互聯網大型媒體，所以你還要加大線下的投入。在美國，我們可以看到，現在90%的消費者都是通過互聯網了解房源。

　　2011年有一個新的趨勢，2011、2010年互聯網已經成為美國的消費者找到房源的第一媒介?，F在不用找中介，不用找經紀人，不用到開發(fā)商的售樓處也不用到中介公司，現在通過互聯網就可以找到我想要的房子，找到之后，我再去看房，再去做交易。這樣就減少了大量的工作。我要買房子痛苦的事情是經常被經紀人帶去看很多房子，每天就是做這種無效的工作。

　　第三個變化，現在我們做的是拿手機找，到這個地方，找到附近1000米的新盤，我再去聯系?，F在的變化和注意力的轉移會對我們的行業(yè)會產生一個非常大的影響。在美國，紙媒、房地產紙媒已經被殺死。今年的主辦方廈門日報，今天看到廈門日報的頭版是泰禾很大的廣告，我們都清楚房地產是需要本地化資訊，所以不會那么快沒落。我們看整個房地產行業(yè)，整個報紙行業(yè)因為房地產本地化，所以本地的報紙還會有一些空間，但是熬不過2015年。這個就是趨勢。

　　Realogy這個公司的經紀人數量在下滑，門店也在下滑，它現在做什么？它現在做服務。幫你搬家，幫你買保險，這個是他們現在做的事情。這個是中介公司的未來。我們再看中國，我們?yōu)槭裁磿J為中國中介會遠遠快于美國。

　　互聯網企業(yè)剛剛起步，所以這個市場是藍海市場，可以做，空間很大。所以我們比較看好中國的互聯網媒介。

　　中國的房屋地理分布非常集中，無論是做新房還是做二手房。這個是2020年房地產分布的結構圖（PPT）這個是我對未來中國的中介公司和代理商的一個展望，未來搜房就會變成這個模型，在線上可以找到你想要的房子。互聯網公司知道這個時間段要開發(fā)什么樣的戶型，什么樣的人在買房子，怎么弄。就直接把代理策劃干掉了?，F在搜房面臨著很大的壓力，安居客受到抵制，但是你們要相信有一天它才是你們的老大。

　　這個是我的觀點。謝謝大家！

　　主持人：謝謝楊總。朋友們，接下來是互動環(huán)節(jié)。大家可以針對兩位嘉賓的演講主題，金融視角進行提問。

　　現場嘉賓：您好！現在房地產證券化釋放資金10萬億，會不會出現像美國那樣兩房危機？房地產證券化是房地產融資的新渠道，是一種毒藥還是新的良方？

　　楊現領：因為中國目前的房地產抵押貸款，按揭這一塊的存量是10萬億，這個是上限?，F在為止我們看到在實際的操作中，從2005年1月份建設銀行發(fā)行第一批，到現在也是第三批，進展非常緩慢。按我們的研究，美國金融發(fā)生變化的時候有三個因素，美國的抵押貸款是MBA。在1980年的時候是100億美元，在2007年次債危機爆發(fā)之前是9.4萬億。有幾個原因：市場利率化。金融市場牌子起來了，交易活躍了，所以二級市場才會流通。我們知道，二級市場的活躍必須依賴利率市場，第二個原因是資金成本的問題?，F在中國跟美國對比有一個很大的差異就是，在美國的1到2的差異就可以做。發(fā)行價格都是上限發(fā)行，就是供需方不足，買家太少。我現在放高利貸，信托融資10%的收益率，一種長期性的MBA的產品沒有市場需求，相對來說收益率太低。第三個是中國沒有類似于這樣的兩房這樣的買房者。兩房是民營企業(yè)、上市公司是政府支持的，有信譽擔保，所以形成了一個很大的市場。中國人很多銀行相信國發(fā)行，所以必須要市場化，要有足夠大的池子，才可以在這個池子里養(yǎng)魚。

　　陳連寧：目前來講，因為美國很多是零首付，或者是首付很低。我們這邊的首付基本上是30%左右。另外，中國人都有買房子，有一個家。像美國租房子的人比較多，所以我們認為會出現像美國這樣的情況的可能性非常小。

　　現場嘉賓：剛才提到互聯網浪潮下的房地產行業(yè)，講到房地產經紀行業(yè)，講得非常好。大家都知道，現在中介行業(yè)已經發(fā)生了變化。隨著互聯網的發(fā)展，在廈門普遍的中介行業(yè)是虧損。怎么看待這些問題？

　　楊現領：傳統的中介公司是必死無疑。Realogy全球100多個國家有無數過加盟店，幾千個門店，一樣。為什么？不是因為互聯網沖擊，也不是自己缺乏創(chuàng)新，而是自己把所有的創(chuàng)新都放在一個地方，就是怎么分錢。你們都很好，但很多都是怎么收高傭金，你們的創(chuàng)新都用在這個地方。有互聯網基因，這么熟悉這個行業(yè)，難道不知道轉型嗎？當然不是。他也收購了互聯網公司，但是做得還是很差，因為在他的格局觀里面，只當互聯網做成交易改變。兩三年前我們還在懷疑京東，是不是傻瓜，把價格搞這么低。但我們看到其他的蘇寧、國美都是這樣的結局？為什么，不是因為蘇寧、國美沒有線上的平臺，而是因為他們的模型。

　　談一下中介公司的未來是怎樣，我建議我的朋友轉型，到互聯網公司去做。因為中介有很多的線下能力。就像房多多是一個非常好的平臺，他有很好的平臺，你有線下能力。獨立經紀人在美國是什么概念，我是一個婦女，生了孩子沒有事干，考了一個執(zhí)照就可以從業(yè)了，這個是非常獨立的。我上幾天班沒有人管我，我跟的經紀公司是合作關系，不是管理關系。但是在國內我們不存在這種關系，在美國有這樣一個概念經紀人已經形成了一個體系，服務非常好。他們每年辦年會選出最優(yōu)秀的經紀人，是社區(qū)服務做得最好，對社區(qū)居民作最好的服務。所以我成了一個社區(qū)鄰里關系的信息中樞。在中國為什么很難這樣發(fā)展？因為在中國的經紀人都是帥哥美女，用的是色相，現在我們的牌照、秩序的管理很混亂。在中國很少看到有一個行業(yè)像中介行業(yè)這樣的混亂。我們要讓經紀人系統更加專業(yè)化，說白了讓你更有尊嚴，而不是讓消費者看到經紀人的電話就想躲。目前我們可以做的事情非常多。

　　主持人：謝謝楊總、陳總。再次感謝二位。尊敬的各位來賓朋友，今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落，讓我們再次感謝精彩的演講嘉賓和積極參與。

　　接下來我們將進入到廈門論壇的重點環(huán)節(jié)之一城市觀點論壇中國行廈門圓桌，海西福地、閩商并起，在限購退出、限貸調整的分類調控新時期，廈門房地產唱響自貿區(qū)概念，如何在新經濟新政策環(huán)境下取得房地產的新發(fā)展？本次論壇的大會主題是后限購時代的廈門房地產，那么在這個主題下，共設有兩個分議題，各位嘉賓可圍繞兩個分議題進行討論，分議題一，政策變化中的廈門房地產機會，分議題二，區(qū)位優(yōu)勢與廈門樓市發(fā)展空間。接下來讓我們首先請出圓桌討論的主持嘉賓

　　立丹行機構執(zhí)行董事 董媛女士

　　好，接下來有請參加本次討論的嘉賓上臺，他們是：

　　中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任 陳淮先生

　　中駿集團董事局主席、全國政協委員 黃朝陽先生

　　禹洲地產股份有限公司副總裁 楊彬先生

　　恒億集團董事局主席 郭建平先生

　　福晟集團董事、常務副總裁 何建華先生

　　泰禾集團廈門區(qū)域公司總經理 陳德才先生

　　明發(fā)集團廈門公司總經理 杜洪均先生

　　房多多新房自營平臺副總裁 吳海先生

　　戴德梁行廈門分公司總經理 潘育敏女士

　　本次圓桌討論時間為50分鐘，下面讓我們把時間交給嘉賓主持人為我們主持這一次的城市觀點論壇中國行廈門圓桌。

　　董媛（主持嘉賓）：組委會給我們出了一個好大的難題，讓我與在座的九位嘉賓探討，我在廈門房地產行業(yè)從業(yè)20年，這二十年來政策不斷地頻出，尤其是04年以后每一年的政策都轟轟烈烈，政策靜悄悄地走了，我們的需求還在。我們用網絡流行的那句話來形容一下很恰當，但也不要忽略了金融在這里的作用，實際上在這個過程中需求存在，開發(fā)商也有需要，如果我們的金融能走進你成為我們消費者的閨密，成為我們開發(fā)商的哥們兒，扮演我們今天市場的紅娘可能會更好，是否預示著房地產市場進入了真正活躍的資本化市場階段，那么就這樣一個觀點，我想請在座各位嘉賓，因為剛才前面陳淮老師已經講了，我想請來自企業(yè)的代表們表達完觀點之后，陳淮老師和我一起來做一些評點。我們廈門在這樣的市場下的機會，我想先有請中駿的黃主席，在這樣的市場下，黃主席經常去售樓處，中駿一直以品牌著稱，沒想到黃主席在銷售領域也這么有心。

　　黃朝陽：我是中駿的黃朝陽，很少參加這種會議。我談談第二個話題，廈門樓市的發(fā)展空間。我覺得廈門房地產是大閩南的城市中心，大閩南包括龍巖、廈漳泉，是這個城市圈的中心，它是大閩南的經濟文化中心，這個圈子大概是2000人左右，支撐廈門這個城市綽綽有余。

　　第二個中心是廈門是一個創(chuàng)新中心，我是泉州人，泉州的企業(yè)發(fā)展到一定程度必然向廈門發(fā)展，我是90年就到廈門來發(fā)展，還有一點就是因為有廈門大學、集美大學的支撐點，廈門的大學生源源不斷涌入廈門這個城市，一個城市有沒有未來，有沒有創(chuàng)新能力，最核心的一個判斷就是應屆大學生會不會來到這個城市，我相信在座一半以上都是從廈門以外來到這里，廈門現在的建筑設計，時尚設計，像安踏、利朗等從歐洲請了很多著名的時尚設計師，還有工業(yè)設計也非常好，也聚集了很多文化藝術。我覺得廈門是一個創(chuàng)新型的城市。人往哪里走，我們就去哪里做房地產，互聯網最大的是流量房地產也是，你有沒有人流，商業(yè)的核心還是流量，它來不來，我們要看客戶的腿，廈門的機會，昨天陳主任來了，從機場到磐基走了一個半小時，廈門在過去的基礎建設還是很好，但城市的發(fā)展還是慢了一點，真正要解決交通問題還是要解決軌道交通，靠每一天上下班開車，交通問題永遠解決不了，島外要發(fā)展，也一定要軌道交通才能承載廈門作為大閩南中心城市，承載這么多外來的大學生。價格是由市場決定的，不是由成本決定的，廈門的本島資源太稀缺，一定是往上漲，而且它集聚的大閩南富人居住的功能。島外價格也不是無限上漲，因為島外將來還是會以剛需和改善兩方面相結合，我講一個觀點，香港在新界沙田過去十年基本上沒有什么太大的變化，因為一套房子在香港400萬就到頂了。我認為北京、上海剛需和改善房價總價在350萬到400萬，想再往上走也不能了，我判斷廈門是200萬到250萬，還有一點，如果島外的房價過高的話，就阻擋了大學生進來，會減少這個創(chuàng)新能力，謝謝！

　　董媛：黃主席講得非常好，現在廈門戶籍人口200萬，流動人口也是200萬，每年人口增長6萬，我們的房價最遠的翔安中澳城才六七千，實際上現在是一個新的市場時代，線下的服務也很重要，來自于戴德梁行的潘總，您對于廈門有什么觀點？

　　潘育敏：可能因為住宅更和民生相關，今天集中討論的問題很多焦點還是放在住宅方面，我覺得對于廈門來說，相對于廈門的收入水平和消費水平，目前廈門的商業(yè)地產還是剛剛起步的階段，包括軌道交通也是剛剛開始投入建設，沿著軌道交通各個站點所產生的商業(yè)地產會是未來的藍海，我們現在服務的開發(fā)商，大家其實都在做一個轉型。

　　董媛：有請福晟集團的何總。無論是住宅市場，還是商業(yè)市場，廈門的房地產市場未來機會空間很大，福晟集團是04年進入福建市場的廣東開發(fā)商，他們很有眼光，他們很早進入了福建，有請何總。

　　何建華：我很看好廈門，剛才有一些專家講了一些數據，全國七十個中小城市都在下行，唯一的亮點是廈門，還有小小的漲幅，廈門這個地方是大閩南中心，福建有一定尷尬，大家一說到福建先想到的是廈門，但是省會是福州，民營企業(yè)比較好是泉州，泉州和廈門非常近，說到廈漳泉一體化，城市城際交通一體化，可能政府有好的想法，是想把廈門人口往泉州、漳州去分散一些，但往往事與愿違，包括北京和天津一樣，北京和天津本來想把北京的人口往天津分散，結果交通一發(fā)達，天津去北京買房子的人更多了。

　　說回到閩南地區(qū)，政府想把廈門一個大的人口太多往島外、泉州、漳州分散一些，其實錯了，泉州漳州的人來廈門更近了，反而廈門的房子價格還是上漲?，F在的市場和原來的市場不一樣了，以前是市場簡單政策復雜，現在反過來是市場復雜，政策簡單，現在完全要把原來那政治經濟學靠政治吃飯的市場扭轉過來，行業(yè)自己要清醒怎么在這里做好，不要靠天吃飯，不要靠政策吃飯。

　　董媛：有請來自于明發(fā)集團的杜總，明發(fā)一直在福建發(fā)展，我們明發(fā)如何來把握現在的機會？

　　杜洪均：我講講我個人的感受。從我們房地產這一塊整個經濟，應該說和國家的經濟是一致的。廈門，海峽，閩南的地產的話整個來講應該是偏好的。房地產已經走到市場化，更多的是我們的產品定位對市場的把握。現在房地產政策有一些收縮。我們現在目前的房地產市場是一個很正常的市場。我們做房地產要把握這個市場的變化，要把握大的宏觀經濟形勢。

　　董媛：有請?zhí)┖痰年惪?，泰禾在這樣的市場機會下，如何去尋找自己的空間？

　　陳德才：我們房地產市場被調控了十年，中央的調控目的是什么，現在回過頭來看，房地產一直在按照自己的規(guī)律在發(fā)展，并不因為任何政策的出臺把一些需求而吃掉了。在這一點上，中國的房地產這二十幾年的發(fā)展已經非常理性了，非常簡單了，它有自己的規(guī)律。我們可以說一個觀點，購房時機到了?，F在把限購放寬，把購房者的范圍加大了。除了廈門本地的人可以買房。我們看到市場合理性，并沒有因為限購放寬而成交量增加，市場回暖。為什么沒有出現？這二十多年來，我們的客戶也已經理性了，并不會去盲目的投資了。作為廈門，每一個開發(fā)商手里并沒有太多得存儲品。所以我們會看到，廈門的房地產一直在微漲。很多人在觀望，因為很多城市都在作調整，客戶也一直在觀望，尋找合適的機會，看會不會出現價格讓利。隨著這個政策的出臺，在四季度可能還會出現針對市場的政策出現。這個政策出來會對行業(yè)增加一些信心。包括在廈門，在這樣的市場下大家都還在維持自己的價格。限貸政策銀行會出現一個細則，對客戶來說門檻也降低了。在這樣一個供求關系的前提下，作為廈門可能會面臨一個購房時機的到來。特別是廈門有很多的利好，自貿區(qū)、地鐵概念、包括我們“美麗廈門”建設逐步的啟動。我覺得，未來的房地產市場會更加健康和穩(wěn)定。政府的決策也越來越清晰，我們希望政府起到監(jiān)控的作用，而不是調控的作用?？啃袠I(yè)自身的發(fā)展，靠市場自身的調節(jié)來推動健康的發(fā)展。

　　董媛：我想提一下楊彬副總裁的意見。2013年廈門成交了近4萬5千套房子，平均每個月3500套房子，2014年因為市場發(fā)生了變化，大目前為止，平均每一個月大概也就是2千套房子。我的問題是，在廈門新常態(tài)市場下，是不是這樣的量就是一種常態(tài)？因為禹洲集團在所有的行政區(qū)里面都有項目。

　　楊彬：九月份的數據存量是310，九月份一些媒體報道，九月銷量創(chuàng)新，價格降了。銷量上來講，最低的是四月份，九月份已經比四月份好了。310的概念強調的是指2010年的9月份之后，庫存量達到了新高，2010年的人口基數和現在沒有辦法比，2013年這樣一個大年，2012年也賣了4萬多套，恢復常態(tài)沒有什么問題。

　　董媛：有請郭總，恒億的項目在福建也很多，像尚品灣，在環(huán)東海域同安都有自己的項目。您對未來房地產的市場有什么看法？

　　郭建平：大家今天來無疑是想了解廈門地產的形勢和廈門的發(fā)展情況。我想告訴大家，我除了是戰(zhàn)略專家還是企業(yè)家，最了解我們今天來的這些企業(yè)想要了解的東西是什么。那廈門的地產，首先從戰(zhàn)略層面沒有問題，國家在扶持福建的發(fā)展。而且跟東部區(qū)上海廣東的這些區(qū)域比，價格還是很低。在2001年的時候，532的時候大家說是瘋子。前面十年我覺得做地產是靠運氣膽子大，后面是靠專業(yè)性。未來這十年里面，要淘汰很多企業(yè)，因為他們不專業(yè)。實際上，我們恒億能夠持續(xù)，就是不斷的創(chuàng)新。所以在地產里面，實際上八月份博鰲論壇的時候只有四家房地產，其中一家做了一輩子的地產，上市才50億，還不如它的物業(yè)管理，輕資產。還有兩家就是房多多和好屋中國，最近我們也在談這幾家怎么抱團。恒億我們研究了兒童教育中心，12月12日我們也要開業(yè)了。今年的項目，我們在翔安講課就是“愛的主題”。我們改變了所有把世界景觀造到這里來，所有婚紗拍攝的來我們這里租場地。所以方式方法不一樣，整個行業(yè)都被我們顛覆了。

　　我們在廈門恒億有上品，我們馬上就能裝上智能化系統，這個是我們差異化的產品。

　　董媛：我們期待恒億的表現。我是一個傳統的營銷代表行業(yè)，房多多是一個新興互聯網企業(yè)，今天很多話題談到了新興互聯網企業(yè)。有請房多多吳總表達一下你的觀點。

　　吳海：大家都比較關心互聯網和房地產的結合。我們要加上兩個字就是“移動”。移動互聯網和房地產的結合。房多多的平臺更貼近于交易平臺，在十一期間，在一些城市、比如深圳、青島等市場的表現。從房多多的報告中來看到，十一期間提升了三倍。這個是購買客戶的購房意向在提升。房多多平臺成交量提升了一倍左右。

　　在第四季度，我們合作的一些開發(fā)商，比如萬科，在第四季度加大庫存的增量，有一些大戶型，和改善型的產品會有一些壓力。在十一放寬限購限貸之后，一些樓盤會有一些價格的提升。但明顯價格提升五個點左右的樓盤，跟其他樓盤相比，客戶對價格的敏感度是比較高的。對照廈門的市場來看，在保持價格平穩(wěn)的情況下，需求還在。基于移動互聯網對廈門這個城市，以前吸引潮汕的客戶到這邊來購房，需要很大的投入，現在有了移動互聯網，也會有很大的影響。

　　董媛：剛才各位嘉賓已經充分的表達了觀點，實際上已經把新常態(tài)下的廈門樓市空間和機會都已經談到了。2014年全國市場這么不好，廈門市場表現略微有佳，廈門20104年一千萬總價的豪宅僅僅到七月份，近半年的時間成交314套，2013年全年367套，2012年140套，2011年152套。2014年達到了2013年全年的90%。這是否也預示著我們廈門未來的機會和空間。

　　有請陳淮老師評點一下各位嘉賓講的。

　　陳淮：我重點評論主持人的話，第一，他剛剛說2014年全國房地產市場這么不好，怎么不好？2014年是我們的成交量，成交規(guī)模歷史第二個高點，僅次于2013年，它表現的只是增速下降。2014年上半年萎縮了20%。我剛才講，供給方的小年，那時候我們說得少。但是，今年買房，娶媳婦，不管政策怎么調控，調控只能讓他今年娶，明年娶，并不能人他少娶或者是不娶。供給的小年和大年碰頭您覺得會怎樣？這取決于市場。我們主持人說，廈門一個月成交4000套，廈門的房地產是每年同比環(huán)比都是零增長，如果照你這個規(guī)模，就是零增長。所以，簡單的說說成交量沒有多大意思。夏威夷島三十年的成交量都是逐步下降的，始終是全美國房價最貴的地方之一，因為它特殊的功能屬性。今后，可能會從逐步的滿足基本住房需求，滿足改善性需求，到滿足旅游資源，豪宅的自由組合的需求。

　　房地產被地方賦予了不同的功能，比如在北京買房子，買的不是房子，你很大程度上買的是北京的就業(yè)條件，工資水平和子女的教育，基礎設施以及其他的空間。廈門沒有這么復雜，但是它有它的獨特性。這是第一個評論。

　　第二個，互聯網會不會引發(fā)兩房危機、次貸危機，人類每一次的進步同時也是在醞釀另外一個風險，貨幣的誕生，風險永遠不可能被消滅，沒有貨幣通脹，人家有了市場，有了期貨本來是為了規(guī)避風險，風險最怕分布不均衡，這叫一個辯證法。當銀行的資產證券化以后，我們開發(fā)商的融資手段直接融資，使信用風險更多的分布在購房人按、中介機構和投資市場的投資者身上。謝謝！

　　董媛：最后，提一個議題，大家可以自由發(fā)言。在這樣的新常態(tài)下，我們想把廈門的發(fā)展環(huán)境展望一下。

　　潘育敏：在廈門這么發(fā)達的一個城市，除了剛才提到的商業(yè)地產，工業(yè)地產、物流地產這一塊也是未來一個發(fā)展的方向。

　　我們公司在這幾年業(yè)務線的發(fā)展中，針對工業(yè)地產的服務真的是異軍突起。在上海這一塊的需求是非常大的，我相信很快在福建這一塊也會慢慢形成。

　　董媛：因為時間關系，我們圓桌論壇就到這里。實際上，未來如何去展望未來空間有多少，我們在2014年廈門房地產市場的表現，在全國的表現大家已經看得很清楚了。我們期待2015年以及未來更長的一段時間廈門房地產市場有更多的發(fā)展機會。謝謝各位嘉賓！