對(duì)于專注住宅市場(chǎng)，在商業(yè)方面謹(jǐn)慎布局的旭輝來說，該地塊大體量的商辦將會(huì)是其無法回避的挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 雖然“金九”樓市成色不足，但土地市場(chǎng)卻可謂是“風(fēng)景獨(dú)好”，幾波土地出讓小高潮也為上海樓市平添了幾分亮色。

　　9月19日，上海浦東新區(qū)洋涇社區(qū)C000204單元1-03-05地塊進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過135輪激烈競(jìng)價(jià)，旭輝旗下子公司上海永磐實(shí)業(yè)有限公司以41.75億元如愿競(jìng)得該地塊。

　　經(jīng)測(cè)算，該地塊溢價(jià)19.7%，成交樓板價(jià)為1.84萬元/平方米，而這也是旭輝下半年首次拿地。

　　在取得該地塊后，旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，后續(xù)將會(huì)引入合作方共同開發(fā)，不過項(xiàng)目將由旭輝操盤和并表。

　　值得關(guān)注的是，作為商住辦綜合用地，該地塊規(guī)劃住宅建筑面積僅3萬平方米，遠(yuǎn)低于商辦部分的19.67萬平方米。

　　因此，有市場(chǎng)人士分析指出，即便地塊最終成交價(jià)格合理，但對(duì)于在商業(yè)方面布局謹(jǐn)慎的旭輝來說，大量的商辦物業(yè)將會(huì)成為其最新的挑戰(zhàn)。

　　上海41億奪地

　　與幾天前上海周浦地塊二十幾家開發(fā)商的“廝殺”的情形不同，此次洋涇地塊的出讓多少顯得有些輕松。據(jù)了解，該地塊共吸引了旭輝、華潤(rùn)和陸家嘴3家企業(yè)到場(chǎng)。

　　不過，最終的競(jìng)拍還是在旭輝與華潤(rùn)之間展開，雙方也上演了一場(chǎng)“貼身肉搏”。從底價(jià)34.88億元開始，以500萬元一加的幅度，在短短的十來分鐘內(nèi)，經(jīng)過135輪競(jìng)價(jià)便一路飆升至41.75億元。當(dāng)旭輝報(bào)價(jià)41.75億后，便再無人應(yīng)價(jià)。

　　擊敗華潤(rùn)，旭輝如愿以償?shù)卣蒙虾Ｄ陜?nèi)第二高價(jià)地塊。出讓公告顯示，該地塊東至固山路，南至張揚(yáng)路，西至規(guī)劃河道防護(hù)綠地，北至博山路，總出讓面積8.72萬平方米，容積率2.6，性質(zhì)為商住辦綜合用地。

　　根據(jù)出讓要求，該地塊中住宅建筑面積為3萬平方米，辦公建筑面積為7.5萬平方米，商業(yè)建筑面積為12.17萬平方米。

　　此外，地塊內(nèi)90平以下中小套型住宅面積占住宅總建筑面積的比例不低于20%，同時(shí)商業(yè)設(shè)施不得分割銷售，須整體經(jīng)營(yíng)，全裝修住宅比例為100%(保障性住房除外)。

　　旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)新媒體表示，此次拿地的價(jià)格尚屬合理，項(xiàng)目未來將以會(huì)住宅、寫字樓及銀座式商業(yè)為主，并且大部分將用作出售，最快將于明年下半年入市。其也透露，此次地價(jià)將由旭輝內(nèi)部資源支付，目前暫無融資需求。

　　至于為何該地塊未引起更多房企的爭(zhēng)奪，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，洋涇地塊住宅建筑面積僅3萬平方米，且要求對(duì)于商辦設(shè)施集中銷售。

　　商業(yè)挑戰(zhàn)與合作

　　對(duì)于現(xiàn)時(shí)的旭輝而言，斥資41.75億奪地或不難，但之后商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展挑戰(zhàn)才是看點(diǎn)。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析指，1.85萬元/平方米的成交樓板價(jià)在該區(qū)域還算比較合理，但商辦業(yè)態(tài)所占份額較大將對(duì)未來項(xiàng)目的入市帶來一定的壓力。

　　“洋涇板塊不屬于商務(wù)區(qū)，所以未來對(duì)于區(qū)域內(nèi)商辦類產(chǎn)品營(yíng)運(yùn)難度會(huì)比較高，而且收益方面會(huì)受到一些阻礙。如果單純從住宅的角度來看，估計(jì)問題不大，但由于住宅面積太少，項(xiàng)目還是會(huì)有不小壓力。”宋會(huì)雍分析。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，洋涇地塊周圍鮮有新房源出售，在售住宅項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，分別為翠璟名庭和陸家嘴東銀公寓。無疑，若項(xiàng)目未來入市，將成為片區(qū)中為數(shù)不多的供應(yīng)，而有市場(chǎng)饑渴的一面，這對(duì)旭輝來說算是一大利好。

　　從當(dāng)前市況來看，項(xiàng)目住宅部分的前景比較明朗。據(jù)宋會(huì)雍介紹，目前項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)在3-4萬每平方米之間，未來新房均價(jià)上到4萬/平方米問題都不大。

　　不過，其亦直言，商辦氛圍的不成熟將成為未來項(xiàng)目的“掣肘”。在他看來，這或也是該地塊未受眾多房企追捧的原因。

　　顯然，現(xiàn)在對(duì)于以往專注住宅市場(chǎng)，在商業(yè)布局方面略顯謹(jǐn)慎的旭輝來說，大體量的商辦業(yè)態(tài)將會(huì)是其無法回避的挑戰(zhàn)。

　　不過，旭輝透露后續(xù)項(xiàng)目將會(huì)引入合作方，將能分擔(dān)壓力。實(shí)際上，通過引入合作方來分?jǐn)偵虡I(yè)部分，旭輝早前在上海多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已成功試驗(yàn)。

　　去年12月8日，旭輝公告稱，將與恒基中國(guó)訂立合作框架協(xié)議，共同開發(fā)旭輝投得的位于上海市閔行區(qū)虹橋商辦地塊。

　　更早前，旭輝聯(lián)合綠地共同開發(fā)上海閔行區(qū)華漕01單元20-02地塊，聯(lián)手打造了綠地·旭輝E天地。據(jù)悉，該項(xiàng)目也是旭輝在上海的首個(gè)純商業(yè)性質(zhì)樓盤。

　　旭輝董事長(zhǎng)林中此前也多次表示，之所以愿意與大的房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，最重要的是看中合作方的管理經(jīng)驗(yàn)。

　　因此，對(duì)于在商業(yè)項(xiàng)目上已有多次合作經(jīng)驗(yàn)的旭輝來說，此次意在洋涇項(xiàng)目中引入合作方，也不言自明。