成都住宅成交同比大幅下滑，開發(fā)商完成銷售目標(biāo)的壓力較大，目前更多地是把精力放在去庫存上。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月19日，成都市成華區(qū)攀成鋼“地王”項(xiàng)目伊泰天驕?zhǔn)状伍_盤，其超過2.48萬元/平方米的均價(jià)在攀成鋼片區(qū)可謂一時(shí)無兩。

　　而從成交結(jié)果看，伊泰天驕似乎交出了不錯(cuò)的成績單。項(xiàng)目工作人員對觀點(diǎn)新媒體透露，開盤當(dāng)天共計(jì)銷售44套房源，總金額達(dá)2.6億元。

　　與豪宅價(jià)格高企相對立的，位于成都二環(huán)的瑞安·城中匯項(xiàng)目近期由1.07萬元/平方米降至7600元/平方米，在推出的400套房源售罄后，目前即將再推第二批次。

　　對于上述兩種截然不同的市場價(jià)格取向，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面豪宅由于其稀缺性，在銷售方面波動(dòng)不大；但另一方面剛需或改善類產(chǎn)品面對市場的同質(zhì)化競爭，以價(jià)換量無疑成為開發(fā)商首選。

　　不過，同時(shí)他也指出，“成都住宅成交同比大幅下滑，開發(fā)商完成銷售目標(biāo)的壓力較大，目前更多地是把精力放在去庫存上。”

　　貴價(jià)盤與被降價(jià)的

　　據(jù)了解，伊泰天驕項(xiàng)目定位為“成都高端住宅”，首期推出的產(chǎn)品中，3、4、5、6號(hào)樓約151套高層精裝住宅，面積區(qū)間為260-800平方米，均價(jià)都超過2.48萬元/平方米。

　　資料顯示，2010年10月，內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)以總價(jià)16.38億元、樓面價(jià)7600元/平方米競得攀成鋼14號(hào)地塊。至今，該地塊仍保持著攀成鋼單價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　值得注意的是，目前伊泰天驕的開盤價(jià)較攀成鋼片區(qū)其余高端住宅項(xiàng)目的均價(jià)高出不少。其中，片區(qū)內(nèi)諸如中洲中央城邦、綠地錦天府等項(xiàng)目均價(jià)在1萬元/平方米-2.2萬元/平方米，即便是成都ICC項(xiàng)目推出的精裝房也僅為2.4萬元/平方米。

　　據(jù)一位參觀過伊泰天驕項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，伊泰天驕的豪宅是成都高價(jià)的典型，但價(jià)格容易超出購房者的承受范圍，此次項(xiàng)目開盤去化44套，或是前期蓄客的結(jié)果。

　　不過其也表示，從成都產(chǎn)品類型看，豪宅產(chǎn)品仍由于稀缺性，每次推出的貨量都不多，市場需求量一直存在，尤其以1.2萬元/平方米-2萬元/平方米上下的豪宅特別受歡迎，因此銷售方面受市場變動(dòng)影響不大。

　　以9月19日開盤情況為例，向來以豪宅產(chǎn)品著稱的中海九號(hào)公館推出209套高層住宅房源，面積區(qū)間為170-245平方米，折后均價(jià)1.26萬元/平方米，最終認(rèn)購率達(dá)73%。

　　相對于價(jià)格企穩(wěn)的豪宅，以瑞安·城中匯為代表的大多數(shù)成都樓市項(xiàng)目對市場變化的應(yīng)對，則是在降價(jià)尋求快速去化。

　　據(jù)了解，位于二環(huán)的瑞安·城中匯項(xiàng)目在營銷宣傳中稱“房價(jià)看齊2010年”。9月10日，項(xiàng)目推出88-134平方米河景住宅共400套，均價(jià)由1.06萬元/平方米下降至7600元/平方米，最終去化率100%，銷售總額達(dá)3億元。

　　目前，瑞安·城中匯即將推出的第二批次房源，均價(jià)同樣是7600元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近期包括瑞安·城中匯、和泓東28等項(xiàng)目都有降價(jià)的現(xiàn)象，這是開發(fā)商針對市場行情做出的戰(zhàn)略調(diào)整。同時(shí)，降價(jià)能使項(xiàng)目的性價(jià)比提高，使其成為同類項(xiàng)目中的典型項(xiàng)目，有利于搶占市場并回流現(xiàn)金。

　　成都住宅市場下行

　　不過，現(xiàn)在無論伊泰天驕的熱銷，還是瑞安·城中匯去化率達(dá)100%，都難掩成都住宅市場進(jìn)一步下行的趨勢。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年1-8月，大成都區(qū)域商品住宅成交同比下降25%，其中主城區(qū)住宅成交505.5萬平方米，同比下降20%。

　　其中，6月、7月、8月主城區(qū)的住宅供銷比分別為89%、147%、94%。其中7月出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，主要由于6月成交量44.95萬平方米，創(chuàng)近一年來最低點(diǎn)后止跌回升。整體而言，近三個(gè)月主城區(qū)依然呈供過于求的狀態(tài)。

　　對此業(yè)內(nèi)人士表示，成都住宅成交同比大幅下滑，開發(fā)商完成銷售目標(biāo)的壓力較大，目前更多地是把精力放在去庫存上。

　　同時(shí)，鑒于近期成都70-90平方米、110-130平方米的房源依舊是成交占比最高，因此越來越多“瑞安·城中匯”們將成為去庫存的重點(diǎn)。

　　除此以外，目前大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，開發(fā)商的資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，或許也是開發(fā)商大幅降價(jià)換取跑量的原因之一，具體應(yīng)視每家開發(fā)商的資金狀況而定。

　　據(jù)悉，進(jìn)入9月以來，成都有200個(gè)以上的項(xiàng)目推出促銷手段跑量。同時(shí)，僅9月首周，主城區(qū)新增住宅預(yù)售面積便已占8月供應(yīng)總量63%，達(dá)到47.34萬平方米。

　　不過，就成交的結(jié)果看，9月成都住宅市場仍無起色，且隱現(xiàn)進(jìn)一步下降的趨勢。其中，9月前兩周主城區(qū)成交面積分別為14.27萬平方米、11.71萬平方米，環(huán)比分別下降2.5%、17.9%。