回顧過(guò)去需求不斷增長(zhǎng)的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫(kù)存，增加杠桿，依靠信用擴(kuò)張的方式擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)。

　　核心要點(diǎn)：

　　反應(yīng)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯轉(zhuǎn)壞

　　分析住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)半年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表，我們得出結(jié)論：(1)上半年房地產(chǎn)板塊收入、利潤(rùn)增速顯著下滑；(2)銷售環(huán)境惡化，費(fèi)率顯著提升，銷售回款首次出現(xiàn)同比下降；(3)庫(kù)存居于高位，財(cái)務(wù)杠桿加速提升，潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大；(4)各項(xiàng)指標(biāo)有加速惡化跡象。

　　高庫(kù)存、高杠桿，企業(yè)降價(jià)跑量動(dòng)力足

　　供求方面，當(dāng)前樓市需求已達(dá)到高位，而庫(kù)存仍在不斷增長(zhǎng)，供求惡化將持續(xù)加劇企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)去庫(kù)存壓力大，降價(jià)去量動(dòng)力足。從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，企業(yè)短期償付壓力不斷加大，固定的利息支出也在持續(xù)的壓縮企業(yè)的盈利空間，企業(yè)有足夠的動(dòng)力降價(jià)跑量以進(jìn)行債務(wù)兌付及減少利息對(duì)利潤(rùn)的擠壓。

　　行業(yè)將逐步進(jìn)入去庫(kù)存、信用收縮的下行周期

　　回顧過(guò)去需求不斷增長(zhǎng)的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫(kù)存，增加杠桿，依靠信用擴(kuò)張的方式擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)。而當(dāng)需求增長(zhǎng)不再繼續(xù)，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，且房企負(fù)債水平達(dá)到一定高位時(shí)，依靠擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表的模式也就逐漸到頭了。未來(lái)行業(yè)將逐步進(jìn)入去庫(kù)存、信用收縮的下行周期，大多數(shù)企業(yè)的盈利增長(zhǎng)將難以為繼，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

　　選股邏輯及公司推薦

　　在樓市進(jìn)入下行周期時(shí)，但行業(yè)政策博弈機(jī)會(huì)較高的情況下，我們?nèi)越ㄗh投資者精選個(gè)股，擁抱財(cái)務(wù)穩(wěn)健、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的行業(yè)龍頭公司。因此，從均好性角度，我們依然推薦萬(wàn)科、保利。此外，我們推薦業(yè)務(wù)模式獨(dú)特的華夏幸福。

　　銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)：庫(kù)存與負(fù)債將推動(dòng)企業(yè)降價(jià)跑量