企業(yè)要有自身的判斷，必要時可以采取以價換量爭取現金流。

　　2014博鰲房地產論壇·特寫 沒有一成不變的策略，只有永遠變化的市場。對于房地產市場的起起落落，神經最為敏感依然是開發(fā)商。

　　2014年，中國樓市充斥著“下行”之音，在前景不明的下行通道中，如何繼續(xù)在行業(yè)里生存和發(fā)展，成為了全行業(yè)面對的課題。是通過降價跑量來維持現金流？還是開拓商業(yè)地產、旅游地產等其他細分市場？抑或是進行多元化嘗試？

　　自身：分類調整與布局海外

　　8月6日，2014博鰲房地產論壇現場，海亮地產總裁周迪永在接受觀點新媒體直播間訪問時指出，跟去年年末制定的預算相比，今年的銷售肯定會受影響。為此，企業(yè)要有自身的判斷，必要時可以采取以價換量爭取現金流。

　　對于具體的項目也應采取不同的策略，“比如說有些項目處于供應量非常大的區(qū)域，我們的建議要盡快完成銷售，哪怕是有一定的虧損；對于供求關系比較合理的區(qū)域，就要具體問題具體分析?！?/p>

　　在當前市況普遍慘淡的情況下，海亮地產也正進行著動態(tài)調整。周迪永直言：“我們的預算及250億銷售目標可能會有一些調整，因為250億目標的制定包含兩部分，一部分是今年上半年拿地產生的銷售收入，這部分現在看起來有一些差距；另外則是去年拿地部分，但該部分基本上沒有變化。”

　　周迪永強調，即便是去年拿地部分也會分類調整，類似于紹興這種供應量非常大的區(qū)域，海亮地產會在價格上作出調整，而在表現較好的西部區(qū)域則基本保持原定的策略。

　　在樓市進入下半場，房企積極布局多元化之時，海亮地產的更多思路依然是在地域上進行更廣的拓展，而不是延伸產品線，進入旅游地產或者養(yǎng)老地產。

　　據周迪永透露，今年海亮地產將重點考察澳洲以及東南亞國家，海外布局的核心是基于自身戰(zhàn)略增長的需求。

　　“因為我們從250億走向更高的目標，海外市場所占份額應該逐步提升，而且我們認為事實上也是有可能的?！?/p>

　　在周迪永看來，海亮地產走海外路線有先天優(yōu)勢，因為海亮集團的產業(yè)很早就在海外發(fā)展，對于國外的法律比較了解，另外也有很多的資源，包括融資、銀行等。

　　周迪永表示，在規(guī)避海外投資風險方面，海亮地產的主要做法是立足于當地市場，“哪怕我們去澳洲做，也是會立足于澳洲本土市場，這樣不太會受一些移民政策或者經濟政策的影響?！?/p>

　　除此之外，另一舉措便是本土化。周迪永介紹稱，海亮地產布局澳洲之時選擇的銀行、設計單位、事務所、建筑公司都將是本土的，這樣會使生產經營更能夠融入當地的法律環(huán)境。

　　不過他也強調，作為房地產行業(yè)，不管是國內還是國外，核心的風險還是房價波動，所以需要對這個國家或者城市經濟有中長期的判斷。

　　行業(yè)：謹慎樂觀與競爭加劇

　　談及對行業(yè)未來發(fā)展形勢看法時，周迪永表示，海亮地產始終保持謹慎樂觀的態(tài)度。

　　“行業(yè)本身，今年銷售跟去年比會差一些，但實際上仍然處于高位，絕對容量依舊是非常巨大?！彼忉尩馈?/p>

　　在周迪永看來，影響市場容量最主要的幾個因素，包括人口增長還有城市化，肯定是一個漸進過程，而不是突變。因此可以預見，在相當長的時間內，整個房地產的銷售額應該不會有非常大的變化，政府、銀行也不容許發(fā)生這樣的情況。從微觀來講，企業(yè)的競爭壓力會越來越大，今后可能“強者恒強”。

　　周迪永續(xù)稱，盡管行業(yè)的“蛋糕”依舊很大，但是對于分蛋糕的人而言，受到的壓力會越來越大，對專業(yè)化、精細化的運營要求越來越高，尤其是對投資深度的把握。

　　近期各地限購的松綁也攪起房地產市場的陣陣“漣漪”，周迪永對此也表示，從海亮自身的情況來看，七月份的消化總體比上半年要好一點。

　　“限購松綁后很多樓盤銷量可能會有10%到20%的增加，我們判斷下半年局部地區(qū)的限貸政策會有一定調整。”

　　他提及，今年土地市場的表現已經比較明顯，像上海這種區(qū)域基本上跟去年沒什么太多的變化，因為上海房價總體上沒什么變化，類似蘇州、成都這樣的城市則還比較理性。

　　“如果我們按照不是特別高的利潤率期望的話，基本上還是可以拿到土地的?！敝艿嫌婪Q。

　　關于限貸政策方面，周迪永認為，現在的銀行最大問題在于，可以放貸的對象在不停地縮減。像浙江的一些商業(yè)銀行，有錢但是不敢放貸給一些小企業(yè)。這種情況對大企業(yè)來講，對資金的相對占有量可能是一個更好的趨勢。

　　最后，周迪永補充道：“從政策微調上來講，我們的判斷是下半年金融上還是會適度地放松，包括準備金率可能也會下調。”