“地王”的出現(xiàn)無疑會(huì)傳導(dǎo)市場向好預(yù)期、開發(fā)商資金緩解的信號(hào)。

　　觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)(北京區(qū)域8月18日-8月24日)：華嘉胡同地王出世，京投銀泰琨御府等樓盤再現(xiàn)日光，成交均價(jià)環(huán)比上升近17%，北京市場看上去重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，8月18日-8月24日，北京一手房共成1232套，環(huán)比下降20.52%；成交面積13.8萬平米，環(huán)比下降15.44%；成交均價(jià)24801元/平米，環(huán)比上升16.88%；成交金額34.23億元，環(huán)比下降1.17%。

成交套數(shù)的大幅下降皆因自住型商品房成交下降，而普通商品房的成交難以補(bǔ)位。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，本周自住房成交占比僅為8.16%，明顯低于上一周的25.3%。自住房成交減少在拉低成交數(shù)量的同時(shí)，亦是均價(jià)上升的結(jié)構(gòu)性因素。

根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，北京單價(jià)在3萬/平米以上的成交占比較上周增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。

日光盤的出現(xiàn)，也是北京市場久違了的現(xiàn)象。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤項(xiàng)目中，龍湖·長城源著首次開盤400套房源售罄；海淀的京投銀泰琨御府去化85.8%，密云華潤橡樹灣去化率79.6%，中高端項(xiàng)目的快速去化令人矚目。

不過北京市場人士指出，日光和去化是比例的概念而非量的概念。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫解釋稱，單次推少量房源來營造高認(rèn)購率的熱銷場景，已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍做法。

改善型項(xiàng)目的熱銷也增強(qiáng)了開發(fā)商的推盤信心。8月18日-8月24日，北京獲批的住宅項(xiàng)目亦多為偏改善型產(chǎn)品，如朝陽的利錦新苑、房山的藍(lán)城家園以及通州的金帥府家園，均位于5環(huán)以外。

從戶型來看，新增的3個(gè)項(xiàng)目戶型偏大，套均面積均在100平米以上，利錦新苑套均總價(jià)在550萬左右。

地王的出現(xiàn)亦是北京市場熱議的話題。8月20日，經(jīng)過193輪競拍，備受矚目的北京西城區(qū)華嘉胡同地塊最終以總價(jià)74.6億元、溢價(jià)率110%被北京華融收入囊中，樓面價(jià)63377元/平米。若除去商業(yè)部分，住宅樓面價(jià)已超10萬元/平米。

根據(jù)競得企業(yè)與金融街控股的關(guān)聯(lián)關(guān)系，以及金融街在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)界大多猜測(cè)該地塊最終開發(fā)商將會(huì)花落金融街控股。并且，華嘉胡同地塊雖然優(yōu)質(zhì)，74.6億元之高成交價(jià)亦不能擺脫競得者自導(dǎo)自拍成分。

對(duì)此，金融街控股相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱，金融街并未參與該地塊的拍賣，并稱公司做了評(píng)估之后認(rèn)為該項(xiàng)投資不符合股東利益，市場將華融與金融街聯(lián)系在一起亦是個(gè)烏龍。

顯然如若該人士所言非虛，就大大增加了華融出面托市說法的可信度。事實(shí)上，“地王”的出現(xiàn)無疑會(huì)傳導(dǎo)市場向好預(yù)期、開發(fā)商資金緩解的信號(hào)，這對(duì)于剛剛被宣布“房價(jià)開始下降”的北京市場來說，或許是個(gè)“好消息”。

但若要土地市場的回暖擺脫政策性因素，則需要政府在定價(jià)策略上進(jìn)行相應(yīng)妥協(xié)。開發(fā)商亦認(rèn)為，如果地價(jià)維持高位，土地市場的轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間。如果地價(jià)也做相應(yīng)的調(diào)整，土地市場也會(huì)熱烈起來。

北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2014年8月18日-8月24日)

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、世聯(lián)地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心