北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入寡頭時(shí)代，土地交易變成“豪門的游戲”。不僅外地房企進(jìn)京難度越來越大，實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場(chǎng)。隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍。

11月2日下午，在北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村組團(tuán)B地塊的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，最終，華僑城和華潤(rùn)、招商聯(lián)合拿下這宗巨無霸地塊，代價(jià)為85億元，配建77000平方米公租房。北京土地市場(chǎng)向來門檻高企，但如果央企都認(rèn)為“瘋狂”，那么地價(jià)著實(shí)已高到難以承受。

今年的北京土地交易中，聯(lián)合拿地比例明顯增大。其中出于“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”考慮是主要原因。風(fēng)險(xiǎn)的累積進(jìn)一步抬高了北京土地市場(chǎng)的門檻，并使之成為大型房企的“豪門游戲”。

聯(lián)合拿地已經(jīng)成為近期北京土地市場(chǎng)的風(fēng)潮。在10月以來北京市成交的13宗經(jīng)營(yíng)性用地中，有8宗為聯(lián)合體所得。其中既有總價(jià)在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。

數(shù)據(jù)顯示，在今年以來北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗為企業(yè)獨(dú)立拿地，15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比重為46.9%。在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。過去多年來，聯(lián)合拿地并不是北京土地市場(chǎng)的主流，除非出于擴(kuò)大規(guī)模、借助資源等考慮。

聯(lián)合拿地通常會(huì)面臨很多問題。不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對(duì)于土地價(jià)格的承受能力也不一樣。雖然企業(yè)在組成聯(lián)合體時(shí)會(huì)約定價(jià)格上限，但一旦碰到優(yōu)質(zhì)地塊，承受能力強(qiáng)的一方還是會(huì)忍不住出手。近期出現(xiàn)的碧桂園退地風(fēng)波，就類似于這種情況。而就在本文開頭提到的三家企業(yè)共同聯(lián)合拿地之后，日前又爆出華潤(rùn)和招商的退地風(fēng)波，也是基于同樣的邏輯。

隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍。合作拿地多數(shù)是“國(guó)企+國(guó)企”和“國(guó)企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年至今在北京獨(dú)立拿地金額排名前十的房企中，有7家為國(guó)企性質(zhì)，只有恒大、泰禾、富力三家屬于民企；聯(lián)合拿地金額排名前十的房企中，只有融創(chuàng)一家民企，排在第8位。其余9家均為國(guó)企，其中首開、華潤(rùn)、平安位居前三。期間，首開共聯(lián)合獲取14宗土地，規(guī)劃建筑面積215.79萬平方米，成為最受歡迎的合作者。

與土地市場(chǎng)的格局類似，多數(shù)受訪者認(rèn)為，新房市場(chǎng)的寡頭時(shí)代也已出現(xiàn)。根據(jù)新浪樂居發(fā)布的“2015年前三季度北京樓市成交排行榜”，今年前三季度北京市銷售金額排名前十的企業(yè)中，有7家為“國(guó)字號(hào)”；銷售面積排名前十的企業(yè)中，有8家為國(guó)企。

值得注意的是，伴隨高價(jià)地而火爆的豪宅市場(chǎng)還將面臨另一重風(fēng)險(xiǎn)。任啟鑫認(rèn)為，高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，一方面使房企面臨巨大的資金成本壓力，另一方面也在形成艱難的去化壓力。其續(xù)稱，北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)暴增，但所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來北京豪宅市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。

近年來北京土地價(jià)格不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對(duì)土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，使得房企在拿地時(shí)的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，聯(lián)合拿地漸成主流。而聯(lián)合拿地的興起，凸顯了當(dāng)前北京市場(chǎng)門檻高企的現(xiàn)狀。

同時(shí)，這也引發(fā)土地市場(chǎng)的另外兩個(gè)特點(diǎn)：大企業(yè)壟斷市場(chǎng)，國(guó)資房企借勢(shì)崛起。不僅外地房企進(jìn)京難度越來越大，實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場(chǎng)。并且，未來在新房市場(chǎng)，大型房企將占據(jù)越來越多話語權(quán)，這往往意味著價(jià)格把控能力提高，由于大型房企往往資金充裕，加之成本漸高，可能會(huì)在一定程度上形成價(jià)格壟斷。

本文來源：安邦集團(tuán)-20151109房地產(chǎn)行業(yè)通訊

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